Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

7.956m2, sau đó đã làm hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà Châu Ngọc Ẩn. An sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông và bà Hai vô hiệu đã gây thiệt hại đến quyền lợi của các bên đương sự. Xin được xét xử lại.

Ngày 03/10/2005 bà Châu Ngọc Ẩn kháng cáo nêu án sơ thẩm xử không công bằng; bà làm hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Cua khi ông Cua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, giao dịch giữa các bên trên cơ sở tự nguyện ngay tình. Ông Cua đã nhận tiền cọc bán đất của bà 350 lượng vàng SJC, nay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hai và ông Cua dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và ông Cua vô hiệu đã gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bà. Xin được xét xử lại vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà Hai, ông Cua, bà Ẩn đều giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của mình. Luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hai có bổ sung: Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Lê Thị Lũng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là có sự vi phạm, bởi lẽ bà Lũng có tên trong sổ hộ khẩu gia đình do bà Nguyễn Thị Hai làm chủ hộ từ sau giải phóng, đến năm 1996 bà Lũng lập gia đình mới chuyển hộ khẩu đi nơi khác; về quyền lợi bà Lũng phải được chia đất như các thành viên khác trong hộ gia đình của bà Hai vì tại thời điểm tập đoàn giao đất còn có tên bà Lũng trong danh sách nhân khẩu, Tòa sơ thẩm nhập, tách vụ án không đưa bà Lũng vào tham gia tố tụng đã làm thiệt hại đến quyền lợi bà Lũng. Mặt khác; việc chuyển nhượng đất giữa bà Hai và ông Cua đã được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, ông Cua đã đóng thuế đầy

đủ, án sơ thẩm lại tuyên vô hiệu luôn cả phần đất 5.995m2 do ông Cua

chuyển nhượng cho bà Hai tại xã Tân Kiên, Bình Chánh là không đúng vì sự việc này không có liên quan gì tới phần đất có tranh chấp 7.956m2. Do bản án sơ thẩm nhận định sự việc thiếu khách quan, vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng nên luật sư và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đề nghị hủy án sơ thẩm để xét xử lại.

Luật sư Trần Ngọc Bích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Nguyễn Văn Cua nêu hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Văn Cua và bà Nguyễn Thị Hai đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật cần phải được công nhận. Kháng cáo của ông Cua xin được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và bà Hai có cơ sở để chấp nhận.

Luật sư Châu Ngọc Tường Vi, luật sư Huỳnh Ngọc Thắng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Châu Ngọc Ẩn cùng chung quan điểm cho rằng: Không có cơ sở pháp lý để xác định phần đất 7.956m2có quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình bà Nguyễn Thị Hai, bởi lẽ phần đất này do bà Hai thuê mướn từ năm 1962, bà Hai là người trực tiếp đóng thuế đất và khai thác lợi tức trên đất từ trước giải phóng cho đến khi đưa đất vào tập đoàn sản xuất. Khi được trả đất, bà Hai là chủ hộ đứng tên cá nhân trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ từ tháng 5/2000 mới chuyển đổi giấy chứng nhận cấp đất cho hộ gia đình. Xét về nguồn gốc đất, bà Hai có quyền định đoạt; việc bà Hai chuyển nhượng đất cho ông Cua vào cuối năm 2000 được chính quyền cho phép phải được công nhận vì bên nhận chuyển nhượng đã đóng thuế trước bạ, thực hiện đầy đủ nghĩa

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

vụ đối với nhà nước. Trong trường hợp tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải xem xét đến quyền lợi của bà Châu Ngọc Ẩn vì bà thực hiện việc chuyển nhượng đất với ông Cua trên cơ sở ngay tình, ông Cua đã nhận tiền bán đất của bà 350 lượng vàng SJC, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà và ông Cua không thực hiện tiếp được thì ông Cua phải có trách nhiệm thanh toán cho bà khoản tiền phạt cọc như được quy định tại Điều 4 của hợp đồng vì ông Cua hứa đất chuyển nhượng không có tranh chấp, hoặc là phải thanh toán cho bà khoản tiền trượt giá đất tương ứng với 350 lượng vàng SJC do hội đồng định giá thẩm định tại thời điểm xét xử.

Luật sư Nguyễn Tấn Ngà bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bà Hai, ông Cua, bà Ẩn vì tòa án cấp sơ thẩm đã vận dụng đúng các quy định của pháp luật để giải quyết vụ án, kháng cáo trên không có căn cứ để chấp nhận.

XÉT THẤY:

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, qua thẩm tra chứng cứ công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận. Hội đồng xét xử nhận định:

I/ Về hình thức:Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Hai, ông Nguyễn Văn Cua và bà Châu Ngọc Ẩn làm trong thời hạn luật định là hợp lệ nên chấp nhận.

II/ Về nội dung: Nguồn gốc diện tích đất 7.956m2 thuộc các thửa 330, 331, 332, 333 tờ bản đồ số 4 xã Bình Trị Đông, Bình Chánh (nay là phường Bình Trị Đông A, Bình Tân) do bà Nguyễn Thị Hai thuê mướn để canh tác từ năm 1962. Sau giải phóng bà Hai cùng gia đình vẫn tiếp tục sử dụng phần đất này, theo giấy chứng nhận đăng ký nhân khẩu thường trú trong hộ do bà Nguyễn thị Hai làm chủ hộ thì vào thời điểm tháng 01/1976 trong hộ gồm các nhân khẩu: Bà Nguyễn Thị Hai, ông Lê Văn Lùng, bà Lê Thị Lũng, bà Đỗ Thị Lan còn Lê Thành Linh đăng ký năm 1978, Lê Tấn Lưu đăng ký năm 1980 và Lê Tấn Lực đăng ký năm 1982. Vào năm 1978, toàn bộ phần đất do bà Hai thuê mướn được đưa vào tập đoàn sản xuất. Theo trình bày của bà Lan, ông Lùng cũng như công văn trả lời số 749/UB-TNMT ngày 27/3/2006 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân thành phố Hồ Chí Minh thì vào năm 1983 tập đoàn sản xuất không còn tồn tại, đất được trả lại cho người sử dụng trước đây, lúc này nhân khẩu của bà Hai được tính là 6 người gồm bà Hai, ông Lùng, bà Lan, anh Linh, anh

Lưu và một suất liệt sĩ là chồng bà Hai nên tập đoàn 7 xã Bình Trị Đông, Bình Chánh giao khoán cho bà Nguyễn Thị Hai 7.956m2 đất. Sau khi nhận đất, gia đình bà Hai trực tiếp canh tác trên phần đất này; vào các năm 1993 và 1995 bà Hai là chủ hộ đã đăng ký kê khai và đứng tên cá nhân trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo mẫu của thành phố nền trắng, chữ xanh). Đến năm 2000, theo chủ trương chung Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh đã đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Hai theo mẫu thống nhất của Trung Ương (gọi tắt là giấy đỏ) có ghi cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai.

Xét kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Hội đồng xét xử nhận thấy:

Đối với kháng cáo của bà Nguyễn Thị Hai: Vào ngày 27/5/2000 Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 168/QSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị Hai theo quyết định số 143/QĐ-UB- QLĐT ngày 29/4/1995. Tại thời điểm được cấp giấy bà Hai không có khiếu nại gì đến chính quyền về quyết định hành chính để yêu cầu điều chỉnh tên của bà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đúng với tư cách cá nhân, do vậy trên cơ sở pháp lý 7.956m2 đất vẫn được coi như cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai.

Vào ngày 24/12/2000 bà Nguyễn Thị Hai làm hợp đồng chuyển nhượng 7.956m2 đất cho ông Nguyễn Văn Cua với giá 384 lượng vàng SJC; bà Hai đã nhận 234 lượng vàng SJC, số vàng còn lại hai bên thỏa thuận cấn trừ vào thửa đất 5.993m2 tại xã Tân Kiên, Bình Chánh do bà Hai nhận chuyển nhượng của ông Cua. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Hai và ông Cua đã được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 và ông Cua được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 168/QSDĐ, nhưng khi chuyển nhượng bà Nguyễn Thị Hai lại tự ý thực hiện không thông qua ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình, đã vi phạm khoản 2 Điều 116; Điều 118 Bộ luật dân sự (1995) dẫn đến quyền lợi của từng thành viên trong hộ gia đình không được bảo đảm, đây cũng chính là thiếu sót của chính quyền địa phương trong việc phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Hai và ông Cua. An sơ thẩm không công nhận và hủy hợp đồng chuyển nhượng đất

thuộc các thửa 330, 331, 332, 333 tờ bản đồ số 4, phường Bình Trị Đông A; quận Bình Tân thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Thị Hai và ông Nguyễn Văn Cua theo hợp đồng số 180/CN được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Kháng cáo của bà Hai xin được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Cua vì việc chuyển nhượng giữa các bên đã

hoàn thành, ông Cua đã nộp thuế trước bạ đầy đủ là không có cơ sở để chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà Lê Thị Lũng là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Nguyễn Thị Hai đề nghị Hội đồng xét xử hủy quyết định của bản án sơ thẩm do tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Lũng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, bà Lũng phải có quyền lợi đối với thửa đất 7.956m2 vì khi được cấp đất bà Lũng có tên trong sổ hộ khẩu gia đình.

Xét, lời trình bày của bà Lê Thị Lũng và đề nghị của luật sư tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy vào năm 1980 bà Lũng tham gia lực lượng vũ trang tại địa phương và đã thoát ly gia đình, cho đến năm 1988 bà phục viên trở về địa phương nhưng không trực tiếp canh tác trên thửa đất 7.956m2, năm 1996 bà lập gia đình và chuyển đi ở nơi khác cho đến nay. Tại thời điểm tập đoàn giao đất khoán, bà Lũng đang tại ngũ, dù còn lưu tên trên sổ hộ khẩu gia đình của bà Nguyễn Thị Hai nhưng không thuộc đối tượng trong nhân khẩu được nhận đất khoán. Đồng thời, tại biên bản

lấy lời khai lập lúc 8 giờ ngày 22/8/2005 bà Lê Thị Lũng xác nhận: “Tôi không có tranh chấp phần đất nông nghiệp diện tích 7.956m2 thuộc thửa 330, 331, 332, 333 tờ bản đồ số 4, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân. Phần đất này bà Hai, anh Lùng tranh chấp thì tòa án cứ giải quyết theo pháp luật, tôi không có ý kiến gì...” (bút lục số 132, 129). Với những lý do trên, tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Lũng vào tham gia tố tụng khi giải quyết vụ án này có thể chấp nhận được; vì bà Lũng không thuộc đối tượng được giao đất và từ chối việc đòi quyền lợi trên phần đất 7.956m2. Vì thế khai nại của bà Lũng và ý kiến trình bày của luật sư tại phiên tòa không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét hủy án sơ thẩm.

Đối với kháng cáo của ông Nguyễn Văn Cua: Như đã nhận định phần trên, tại thời điểm bà Hai, ông Cua lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất 7.956m2 đã được chính quyền cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai, vào ngày 24/12/2000 bà Hai đã tự ý lập hợp đồng chuyển

nhượng đất cho ông Cua không được sự đồng ý của các thành viên trong hộ được cấp đất. Khi phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) chưa xem xét đầy đủ đến quyền lợi của các thành viên trong hộ bà Hai cho phép việc chuyển dịch để ông Nguyễn Văn Cua đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7.956m2là sai. An sơ thẩm tuyên bố giao dịch dân sự giữa bà Hai, ông Cua vô hiệu, đồng thời hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bao gồm hợp đồng chuyển nhượng 7.956m2 (theo hợp đồng chuyển nhượng được phê duyệt số 180/CN) và hợp đồng chuyển nhượng 5.993m2 đất thuộc thửa 4708 tờ bản đồ số 3 xã Tân Kiên, Bình Chánh giữa ông Cua và bà Hai vì phần đất chuyển nhượng này có liên quan đến giao dịch dân sự bị vô hiệu là có căn cứ pháp luật. Kháng cáo của ông Cua xin được công nhận hợp đồng vì việc chuyển nhượng giữa các bên đã hoàn thành ông đã được đứng tên và đã ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho người khác theo đúng thủ tục, trình tự pháp luật quy định là không có cơ sở để chấp nhận. Bác kháng cáo của ông Nguyễn Văn Cua và quan điểm của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Cua về nội dung này.

Đối với kháng cáo của bà Châu Ngọc Ẩn: vào ngày 23/7/2001 ông Nguyễn Văn Cua làm hợp đồng chuyển nhượng 7.956m2 đất cho bà Châu Ngọc Ẩn. Tại thời điểm chuyển nhượng ông Cua đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh chấp thuận ngày 28/3/2001. Xét việc ông Cua và bà Ẩn có lập hợp đồng tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù chưa thông qua cơ quan công chứng hoặc có sự cho phép của chính quyền địa phương nhưng giao dịch giữa các bên trên cơ sở ngay tình, ông Nguyễn Văn Cua đã nhận của bà Châu Ngọc Ẩn qua 3 lần giao nhận là 350 lượng vàng SJC. Như đã phân tích phần trên; xuất phát từ việc giao dịch dân sự giữa bà Nguyễn Thị Hai và ông Nguyễn Văn Cua bị vô hiệu do lỗi của chính quyền địa phương trong việc phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến quyền sử dụng đất 7.956m2 được chính quyền xác lập cho ông Nguyễn Văn Cua vào ngày 28/3/2001 không có hiệu lực về mặt pháp lý. Bởi lý do này, hợp đồng

chuyển nhượng đất tiếp theo giữa ông Cua và bà Ẩn lập ngày 23/7/2001 cũng bị vô hiệu. Lỗi trong trường hợp này do khách quan, bản thân ông

Cua không phải là người trực tiếp gây ra thiệt hại cho bà Ẩn do cố tình không thực hiện hợp đồng; do vậy việc phạt tiền cọc đã nhận (150 lượng) thể hiện tại Điều 1 và Điều 4 hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 23/7/2001 như ý kiến của bà Ẩn và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Ẩn đưa ra tại phiên tòa không có căn cứ để chấp nhận. Bản án sơ thẩm xác định giao dịch dân sự giữa bà Hai, ông Cua vô hiệu; các thỏa thuận tiếp theo có liên quan đến giao dịch này đều bị vô hiệu; không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch là phù hợp với thực tế và diễn tiến của sự việc. Tuy nhiên, để hạn chế thiệt hại vì lý do khách quan, quyết định của án sơ thẩm cũng nêu rõ trường hợp bà Nguyễn Thị Hai nhận phần diện tích đất được chia phải tiếp tục việc chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Cua để ông Cua chuyển nhượng cho bà Châu Ngọc Ẩn

và giao cho bà Ẩn 3.392m2 đất thuộc thửa 4708 xã Tân Kiên, Bình Chánh.

Đây là sự thỏa thuận, thể hiện sự tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch. Sau khi án có hiệu lực pháp luật bà Hai, ông Cua phải thực hiện đúng các thỏa thuận trên nhằm giảm thiểu thiệt hại cho người thứ ba trong quan hệ giao dịch ngay tình nếu bà Ẩn có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Đối với phần diện tích đất tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định cho bà Nguyễn Thị Hai được hưởng 2.652m2 và ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan được hưởng 5.304m2. Mặc dù các bên đương sự không có kháng cáo và bản án không bị kháng nghị về phần này. Song, Hội đồng xét xử xét thấy việc tòa án cấp sơ thẩm xác định thửa đất 7.956m2 thuộc về hộ bà Nguyễn Thị Hai; 6 suất nhân khẩu được nhận đất khoán như nguồn gốc ban đầu đều có quyền lợi ngang nhau trên thửa đất; bà Nguyễn Thị Hai ngoài phần được chia còn được nhận một phần đất là suất liệt sĩ (chồng bà) diện tích 2.652m2; ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan và các con được nhận 5.304m2 được chia đúng theo tỷ lệ đã bảo đảm quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, phần quyết định của bản án sơ thẩm lại không phân định rõ bà Hai được quyền sử dụng 2.652m2 đất thuộc vị trí nào, được cắt chia diện tích bao nhiêu tại thửa số 330, 331. Tương tự, ông Lùng, Lan ngoài hai thửa 332, 333, được chia ông bà sẽ được nhận đất diện tích bao nhiêu, tiếp giáp với các thửa nào thuộc thửa 330, 331 tờ bản đồ số 4 phường Bình Trị Đông A. Rõ ràng, việc phân định chưa cụ thể như trên sẽ rất khó khăn cho

khâu thi hành án sau này. Hội đồng xét xử xét thấy cần thiết phải sửa một phần quyết định của bản án sơ thẩm theo hướng: Vẫn chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chia đất cho các thành viên thuộc hộ gia đình; chấp nhận phần chia cho bà Nguyễn Thị Hai là 2.652m2; ông Lê Văn Lùng và bà Đỗ Thị Lan là 5.304m2 trên thửa đất 7.956m2 thuộc tờ bản đồ số 4 nhưng giao về chính quyền địa phương phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh cho tiến hành đo đạc lại phần diện tích đất được chia của mỗi bên, phối hợp với cơ quan chức năng lập họa đồ vị trí, xác định cụ thể ranh đất của bà Hai, ông Lùng và bà Lan thuộc các thửa 330, 331, 332, 333 tờ bản đồ số 4 phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân theo đúng hướng dẫn tại Điều 1, Điều 2 quyết định số 830/QĐ-UB ngày 22/02/2002 của Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) Thành phố Hồ Chí Minh để các bên đương sự có cơ sở xin hợp thức hoá phần đất được

chia sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

An phí: các bên đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 275; khoản 2 Điều 132 Bộ luật Tố tụng dân sự.

-Căn cứ Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 12/6/1997 của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, Bộ tư pháp, Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành việc xét xử và thi hành án về tài sản.

-Ap dụng Điều 116, Điều 118, Điều 238, Điều 693, Điều 697, Điều 705 Bộ luật dân sự (1995). Xử:

1. Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo làm trong hạn luật định của bà Nguyễn Thị Hai, ông Nguyễn Văn Cua, bà Châu Ngọc Ẩn.