Đăng Ký Bất Động Sản: Nghĩa Vụ Cung Cấp Dịch Vụ Công Của Nhà Nước

(ii) Nguyên tắc màn che, tức là không cần thiết phải xem xét phía sau “tờ trước bạ” để thấy các thông tin liên quan tới quyền sở hữu. Điều này có nghĩa là quyền sở hữu không nhất thiết phải được chứng minh bằng một loạt các giấy tờ phức tạp được giữ bởi người chủ sở hữu, giống như hệ thống chuyển giao quyền sở hữu tư. Tất cả các thông tin liên quan tới quyền sở hữu được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu. [Curtain principle - one does not need to go behind the Certificate of Title as it contains all the information about the title. This means that ownership need not be proved by long complicated documents that are kept by the owner, like in Private Conveyancing system. All the necessary information regarding ownership is on the Certificate of Title].

(iii) Nguyên tắc bảo đảm của nhà nước - sở hữu chủ sẽ được bồi thường nếu cán bộ đăng ký có sai sót trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoại trừ việc đăng ký bất động sản của các công ty dầu lửa vì đó là bảo hiểm toàn bộ. [Insurance principle - provides for compensation of loss if there are errors made by the Registrar of Titles. Note that this is not relevant to oil companies due to maximum claims].

[40, cập nhật 15/4/2008]

1.2.4.2 Hệ thống đăng ký quyền kiểu Anh quốc

Đây là một hệ thống đăng ký mà bản thân Giấy chứng nhận đăng ký (Certificate) là bằng chứng về quyền sở hữu. Vì quan niệm đăng ký là quyền, nên pháp luật ở các nước áp dụng hệ thống này không coi việc đăng ký là bắt buộc trong mọi trường hợp, việc đăng ký đất đai chỉ thực sự cần thiết khi đất được bán hoặc được thuê dài hạn. Chính từ quan niệm này đã dẫn đến hệ quả là một hệ thống đăng ký đất đai không hoàn chỉnh xuất hiện ở các nước theo truyền thống này. Một đặc điểm khác biệt nữa

của hệ thống đăng ký kiểu Anh quốc so với hệ thống đăng ký Torrens là, hệ thống của Anh quá chú trọng vào tờ giấy chứng nhận được cấp cho người đăng ký, trong khi hệ thống Torrens tập trung vào thông tin về bất động sản được lưu giữ trong sổ cái của cơ quan đăng ký, người có yêu cầu đăng ký chỉ nhận được bản sao giấy chứng nhận [41, cập nhật 15/4/2008].

1.2.5 Tiểu kết

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Với những tìm hiểu sơ lược trên đây cho thấy, mỗi hệ thống đăng ký bất động sản đều có những lợi điểm và hạn chế của nó. Điều này cho thấy dường như không có một hệ thống nào là hoàn hảo. Mỗi hệ thống với những ưu thế riêng của nó sẽ phù hợp với những điều kiện xã hội nhất định. Chọn lựa hệ thống nào phải tính đến nhiều yếu tố, không đơn giản chỉ là mong muốn của nhà làm luật. Phần viết tiếp theo ở chương II, chúng tôi sẽ phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản và các quy định của dự thảo luật đăng ký bất động sản đang được gấp rút soạn thảo, đặng từ đó góp vài thiển ý vào việc lựa chọn xây dựng hoạt động ký bất động sản Việt Nam.

CHƯƠNG II

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT

VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ

NHỮNG NỖ LỰC XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Bản chất của đăng ký bất động sản

Cho đến khi tôi viết những dòng này, nguyện ước chính đáng của hàng triệu người dân nước ta giống như của ông Nguyễn Trọng Hiệp, hàng ngàn người dân trong diện tái định cư đã nhường ngôi nhà thân yêu của mình cho các dự án phát triển đô thị, công nghiệp… vẫn chỉ là mơ ước xa xôi, không dễ để đạt được. Hàng chục triệu đồng bào và doanh nghiệp vẫn ngày đêm thấp thỏm lo âu về đất đai của họ. Bởi chừng nào đất còn chưa được cấp các văn bằng cần thiết, thì chừng đó nỗi lo “mất đất, mất nhà” vẫn thường trực trong bữa cơm và giấc ngủ của người dân. Chừng nào công chức, viên chức nhà nước vẫn còn mang nặng tư duy “ban phát” đặc ân, người dân phải mất các khoản chi phí hoặc nhờ đến các mối quan hệ thân quen, thì chừng đó chủ trương thiết lập một hệ đăng ký bất động sản hiện đại và tiện lợi sẽ còn gặp gian truân, vất vả.

Khi một người bằng lao động của mình tạo lập được tài sản một cách hợp pháp thì người đó đã là chủ sở hữu của tài sản cho đến khi có bằng chứng ngược lại, chứ không phải quyền sở hữu phát sinh khi được đăng ký với cơ quan công quyền. Nói một cách dễ hiểu là, cũng như con người, khi mỗi sinh linh được sinh ra họ có quyền được khai sinh, chứ không phải Giấy khai sinh đẻ ra con người đó.

“Giấy hồng mới: chỉ cấp khi người dân có nhu cầu

[Tuoitre.com.vn, ngày 2/6/2006]

Luật nhà ở ra đời đã chấm dứt sự nhùng nhằng giữa chuyện “một giấy, hai giấy” trước đây. Luật này qui định: sẽ thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận (GCN) cho nhà ở, đất ở. Điều 9 qui định: chỉ cấp giấy hồng khi chủ sở hữu có nhu cầu.

Ông Vũ Văn Phấn - cục phó Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng - cho biết: “Khi người dân tạo lập nhà ở hợp pháp thì đương nhiên họ đã có quyền sở hữu đối với nhà ở của mình rồi. Còn việc cấp GCN chỉ là vấn đề thủ tục cho nên nếu có nhu cầu thì chủ sở hữu có thể yêu cầu cấp giấy, không thì thôi. Không có GCN thì nhà đó vẫn là của họ”.

Theo ông Phấn, hồ sơ xin cấp giấy hồng cũng rất đơn giản, chỉ gồm ba loại giấy tờ: đơn đề nghị cấp GCN, giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở của chủ sở hữu và sơ đồ nhà ở, đất ở. Điều kiện về sơ đồ nhà ở cũng được mở ra so với trước: nếu trong các giấy tờ cũ đã có thể hiện sơ đồ nhà, đất thì người dân không phải đo vẽ lại. Đặc biệt, thời gian chờ đợi để cấp giấy được rút ngắn chỉ còn 30 ngày (trước đây cấp giấy hồng phải chờ 60 ngày, cấp giấy đỏ 45 ngày).

Về mẫu GCN mới, Luật nhà ở qui định sẽ cấp hai loại giấy: GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở và loại giấy chỉ chứng nhận quyền sở hữu nhà (trong trường hợp nhà, đất là hai chủ khác nhau). Mẫu giấy cũng tương tự giấy hồng trước đây đã cấp theo nghị định 60/CP nhưng không có trang

ghi nhận về thay đổi chủ sở hữu mà khi đổi chủ, chủ mới sẽ được cấp GCN mới. Cơ quan cấp giấy sẽ thu hồi GCN của chủ cũ để lưu giữ thay vì cập nhật trên GCN như trước đây”.

(Chi Mai)

Đăng ký nhà ở nói riêng, đăng ký bất động sản nói chung không phải là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu cho chủ nhân của tài sản. Quyền sở hữu là quyền tự nhiên, thiêng liêng và bất khả xâm phạm của con người, quyền đó ra đời từ thuở hồng hoang của loài người. Khi một người vào rừng săn được con thú, thì chỉ có người đó mới có quyền đối với con mồi và loại trừ tất cả những người còn lại ra khỏi cái quyền thiêng liêng đó. Quyền sở hữu tài sản được ra đời một cách tự nhiên như vậy, và sau này luật lệ ra đời thì quyền đó được ghi nhận vào pháp luật và luật lệ ra sức bảo vệ để thứ quyền thiêng liêng đó để người yếu thế khỏi nguy cơ bị kẻ mạnh lạm dụng chiếm đoạt. Người ta gọi đó là quyền tự nhiên của con người. Quyền đó ra đời một cách tự nhiên như chính loài người, chứ không phải đợi đến khi hệ thống đăng ký tài sản ra đời, công việc đăng ký này xuất hiện muộn hơn. Hệ thống đăng ký bất động sản cổ nhất theo ngôn ngữ hiện đại ngày nay mà nhân loại biết đến xuất hiện ở Ai Cập vào khoảng từ năm 3200 đến năm 2800 trước công nguyên [42, tr.19].

Khác với pháp luật về tài sản, cái mục tiêu tối thượng của việc đăng ký bất động sản nói chung, đăng ký đất đai nói riêng là bởi đất đai luôn liền một dải, lại thêm đặc tính cố định về vị trí, vậy nên, phải có cách để phân chia ranh giới giữa những chủ thể khác nhau. Sự phân chia đó phải được hiện hữu bởi các văn bằng có độ tin cậy cao và ổn định. Quan trọng hơn, “đất đai, khác với mọi hàng hóa khác, cần được “đóng gói” để dễ dàng cầm nắm, trao đổi: Nghĩa là chúng cần được đo đạc, lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp chứng nhận cho người sử dụng hợp pháp” [27, tr.16]. Bởi,

không thể “bê” đất đến ngân hàng để thế chấp vay vốn, không thể “mang” đất ra chợ bán như những động sản vì tính chất cố định của nó. Để làm cho đất có thể trao đổi được trong các giao dịch trên thị trường, cần làm cho đất có “hình hài”, cần phải làm cho từng thửa đất có “lý lịch”, lý lịch đó phải được hiển thị bởi văn bằng- một loại chứng thư pháp lý, người dân nước ta quen gọi chứng thư này là “sổ đỏ”, hoặc “sổ hồng” như cách thiết kế của Bộ Xây dựng mới đây, hay “sổ xanh” như Bộ Tư pháp đã từng tuyên bố... Khi từng ô đất có lý lịch được hiển thị bởi văn bằng do cơ quan công lực cấp, bao gồm các thông số như (i) kích thước; (ii) hình thể; (iii) diện tích; (iv) vị trí; (v) mục đích sử dụng; và (vi) số hiệu lô đất... cũng là lúc đất đã được “đóng gói” xong- một quy trình cá biệt hóa, riêng lẻ hóa đất đai, làm cho đất đai có thể “cầm nắm” được, để phân biệt các lô đất với nhau. Việc làm đó có thể ví như, những chiếc xe máy Dream do hãng Honda Việt Nam sản xuất đều giống nhau, để phân biệt từng chiếc xe đó, nhà sản xuất quy định số khung số máy cho từng chiếc, tất cả các số này không trùng lặp nhau- một quy trình cá biệt hóa sản phẩm cùng loại.

“Khi đất đai đã có “lý lịch”, đã hiển thị bởi văn bằng, mọi thứ đăng ký khác mới phát sinh” [27, tr.16], chẳng hạn như đăng ký quyền sở hữu, đăng ký giao dịch bảo đảm...

Như vậy, quy trình cấp chứng thư pháp lý có bản chất và mục đích là làm cho đất đai vốn liền một dải trở nên có hình hài riêng, một cách “đóng gói” để phân biệt, để tiện cho “cầm nắm”, lưu chuyển bằng cách cấp cho đất một chứng thư pháp lý. Chứng thư đó cần phải ổn định, có tính “bền vững” trong quá trình trao đổi.

2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ công của Nhà nước

Khi đất đai, bất động sản đã được hiển thị bởi văn bằng, nghĩa là từng lô đất, từng ngôi nhà đã có lý lịch rõ ràng, quy trình “đóng gói” bất động

sản hoàn thành, khi đó mọi thủ tục đăng ký mới phát sinh, tựa như đăng ký chiếc ô-tô hoặc xe máy như vừa nói ở trên. Nghĩa là quy trình đăng ký chỉ phát sinh khi đất đai đã có những văn bằng liên quan. Cơ quan đăng ký dựa trên các văn bằng đã được cung cấp mà đăng ký theo yêu cầu của người có quyền.

Việc đăng ký chỉ trở nên có ý nghĩa khi nội dung được đăng ký dễ dàng trở thành thông tin công cộng, đáng tin và dễ dàng để tất cả mọi người, nếu có nhu cầu đều có thể tiệm cận với chi phí thấp. Một hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin bất động sản điện tử như một số nước láng giềng Đông Á là điều mà Việt Nam cần hướng tới trong vài năm tới.

Nếu coi việc đăng ký bất động sản là quyền của người dân thì Nhà nước có nghĩa vụ phải cung cấp, người ta gọi đó là nghĩa vụ cung cấp dịch vụ công của Nhà nước. Pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản, dẫu đang cần và phải hướng tới một sự thay đổi căn bản, song với các quy định hiện hành trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự cũng đã cho thấy quyền của người dân và nghĩa vụ cung cấp dịch vụ công của Nhà nước liên quan đến lĩnh vực này đã khá rõ ràng. Theo thiển ý của tôi, nếu cơ chế thực thi và bộ máy của chúng ta tốt, thì với những quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng đã đủ để Nhà nước thiết lập lại trật tự về đất đai, điền sản cho người dân. Nghĩa là, mọi sự rắc rối và kém hiệu quả trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua không phải do thiếu luật. Bởi vậy, những nỗ lực nhằm cải thiện tình hình hiện nay đang được giao cho Bộ Tư pháp chủ trì, nếu chỉ tập trung vào xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản thì e rằng việc “bắt mạch” như vậy hình như chưa thật trúng. Trọng tâm của cuộc cải cách hiện nay, có lẽ phải hướng sang việc đào tạo, xây dựng một bộ máy đăng ký đủ thẩm quyền và năng lực, khoa học và không theo lối mòn cũ, đề cao tính chịu trách nhiệm của hệ thống cơ quan này. Phần viết tiếp theo dưới đây sẽ hướng vào hai chủ đích cơ bản: (i) bình luận các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản; và

(ii) bình luận một số điểm trong Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản do Bộ Tư pháp đang chủ trì và đề xuất một vài khuyến nghị.

2.2 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH

Pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản hiện nay được quy định không thống nhất ở các đạo luật và văn bản hướng dẫn thi hành khác nhau. Tình trạng nhà và đất được phân cho hai hệ thống cơ quan khác nhau thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận đã làm cho hiệu quả của công tác đăng ký giảm, gây phiền toái không đáng có cho người dân. Trong bối cảnh Việt Nam tuyên bố đẩy mạnh cải cách hành chính, thì việc tồn tại song trùng hai hệ thống đăng ký cho nhà và đất riêng biệt như hiện nay là một bước lùi đáng tiếc. Dân gian có câu, “lắm thầy thì nhiều ma, lắm cha thì con khó lấy chồng”. “Sổ đỏ”, “sổ hồng”, “sổ đỏ cũ”, “sổ đỏ mới”, “sổ hồng cũ”, “sổ hồng mới”, và có thời người ta còn bàn thảo về chuyện “giấy xanh”... Tất cả những điều đó đã và đang làm cho người dân có cảm giác sợ khi nói đến những chữ này.

Sổ đỏ-sổ hồng: Nhùng nhằng chuyện ế, phiền, ì

[Nguồn: VietnamNet.vn, ngày 29/10/2007]

Nhà nước quyết tâm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào cuối năm 2005, nhưng nay sắp đến cuối năm 2007 vẫn thấy mục tiêu còn khá xa vời. Câu chuyện liên quan đến "sổ đỏ", "sổ hồng".

Ế 65.000 sổ đỏ

Hiện ở Việt Nam tồn tại 4 loại giấy chứng nhận (GCN) bất động sản: GCN quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 1993 ("sổ đỏ" cũ) cấp trước ngày 1/7/2004; GCN quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 2003 ("sổ đỏ" mới) cấp từ 1/7/2004 trở về sau; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị cấp theo Nghị định 60 ("sổ hồng" cũ); và GCN quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở