Phương Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản

2.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT CHỦ YẾU

Những tồn tại trong hệ thống pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu sau:

* Bộ luật dân sự chưa thiết lập được nguyên tắc thống nhất trong đăng ký bất động sản

Như đã đề cập tại các phần trên, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam được quy định tản mạn, rải rác trong nhiều văn bản khác nhau, thuộc nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau. Nguyên nhân này một phần phải kể đến việc Bộ luật dân sự 2005 chưa xây dựng được hệ thống các nguyên tắc cụ thể cho việc đăng ký bất động sản để tạo nền tảng xây dựng cho các luật chuyên ngành. Điều này dẫn đến tình trạng, các văn bản khác nhau đặt ra những nguyên tắc khác nhau cho việc đăng ký đối với từng loại tài sản.

Bộ luật dân sự trong việc điều chỉnh hoạt động đăng ký bất động sản chưa thực sự phát huy được vai trò của mình như một đạo luật cơ sở, nền tảng cho việc hình thành các quy định cụ thể trong các văn bản luật chuyên ngành. Điều này cần sớm khắc phục để đảm bảo tính thống nhất, tránh các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong hoạt động đăng ký bất động sản như hiện nay.

* Cách nhìn nhận về đăng ký bất động sản giữa Bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành không thống nhất

Bộ luật dân sự nhìn nhận vấn đề đăng ký bất động sản là việc ghi nhận về tình trạng pháp lý, là sự công khai các vật quyền của của sở hữu đối với bất động sản nhằm bảo vệ chủ sở hữu trong các giao dịch dân sự và đối kháng lợi ích với người thứ ba. Trong khi đó luật chuyên ngành thì nhìn nhận đăng ký bất động sản như một hoạt động nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước, xác định vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với mỗi bất động sản mà văn bản đó điều chỉnh. Chính điều này dẫn đến tình trạng việc xác lập các quyền đối với bất động sản trong đăng ký bất động sản chưa được coi trọng, các quy định chỉ tập trung làm rõ hoạt động quản lý hành chính nhà nước đối

với bất động sản khi đăng ký và bỏ ngỏ một số quyền đối với đất quan trong như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch), quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai.

* Chưa xây dựng được thói quen công khai hóa các thông tin về bất động sản trong người dân

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Thực tế hiện nay có thể thấy tâm lý của người dân vẫn còn e ngại những vướng mắc trong thủ tục hành chính khi đăng ký bất động sản nên thường ít quan tâm, chú trọng đến hoạt động này. Đa phần đối với những trường hợp sử dụng đất, sở hữu nhà ở từ thời điểm năm 1993 trở về trước thường không quan tâm đến việc đăng ký bất động sản của mình, chỉ trừ khi thực hiện các giao dịch có liên quan thì các chủ thể mới thực hiện việc đăng ký. Vấn đề này tạo nên hệ quả là thị trường bất động sản tù mù về thông tin, cơ quan nhà nước khi xây dựng pháp luật liên quan cũng chưa thể nắm rõ hết tình hình thực tế của thị trường. Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và các nhà đầu tư có thói quen tìm hiểu thông tin về bất động sản một cách chính thức. Trong khi đó, có một thực tế là: tuy thị trường bất động sản "đói" thông tin nhưng một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin "phi chính thức". Hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản hiện nay cũng vẫn chưa khẳng định về giá trị thông tin do cơ quan nhà nước cung cấp. Nếu khẳng định "giá trị chứng cứ" của thông tin do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp, thì tỷ lệ tìm hiểu và mức độ chính xác của thông tin về bất động sản sẽ tăng trên thực tế và người dân có thể yên tâm trong việc xác nhận các thông tin cần tìm hiểu.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Như vậy, từ việc tìm hiểu và đánh giá những mặt hạn chế trong pháp luật về đăng ký bất động sản tại Việt Nam có thể thấy hoạt động đăng ký bất động sản của nước ta mang nặng yếu tố quản lý hành chính do cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản thực hiện; theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm

quyền vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với bất động sản vừa thực hiện việc đăng ký bất động sản. Mặt khác, hoạt động này được điều chỉnh bởi các đạo luật chuyên ngành: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật về nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng v.v... mà chưa có một đạo luật thống nhất về vấn đề này.

Việc quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác trong các đạo luật chuyên ngành khác nhau đã gây ra sự chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất về một số nội dung và làm giảm hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản, tạo ra tâm lý e ngại thực hiện các thủ tục hành chính đối với người dân và kéo chỉ số về tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nước ta xuống vị trí rất thấp so với các nước khác trong khu vực. Vấn đề cấp thiết được đặt ra đó là phải xây dựng một hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản một cách thống nhất để góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của nhà nước và xây dựng thị trường bất động sản bền vững trong giai đoạn mở cửa hiện nay.

Chương 3

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Trên cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu quy định và thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản và từ việc tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, sau đây, tác giả luận văn xin đưa ra một số ý kiến để hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam.

3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.1. Tiếp tục thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm đến đường lối, chính sách phát triển thị trường bất động sản, định hướng về đăng ký bất động sản. Việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản phải dựa trên cơ sở là đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về bất động sản trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã khẳng định:

Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư... [15].

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đó là "bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất động sản, hoàn chỉnh các quy định về thế chấp đất đai" và "phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch..." [16]. Bên cạnh đó, Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 đã xác định rõ: "Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…" [38].

Quán triệt và thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản là phải cải cách thủ tục hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác, đơn giản, thông suốt và tạo thuận lợi nhất cho người yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản; tăng cường quyền tự do cam kết, thỏa thuận của cá nhân, tổ chức.

3.1.2. Kết hợp vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản với việc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ thể có quyền tài sản

Vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản là hết sức quan trọng. Vì so với các chủ thể khác, Nhà nước có nhiều lợi thế hơn trong việc đảm nhận vai trò người thứ ba vô tư và khách quan. Về mặt lý thuyết, Nhà nước là chủ thể đứng ngoài cuộc đối với các xung đột, tranh chấp giữa các tư nhân về quyền liên quan đến tài sản. Không bị lợi ích riêng tư tác động, nhà chức trách có điều kiện thực hiện công việc một cách chính xác và kết quả công việc có thể đặt cơ sở vững chắc cho việc giải quyết xung đột, tranh chấp giữa những người có quyền đối với bất động sản. Nhà nước với hệ thống bộ máy quản lý rộng khắp trên toàn lãnh thổ quốc gia, vì vậy dễ dàng thiết lập được hệ thống quản lý đối với bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông quyền

đối với tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hoạt động đăng ký bất động sản luôn được coi là một phần hoạt động quản lý hành chính của Nhà nước đối với bất động sản, từ đó Nhà nước có trách nhiệm điều tiết, xây dựng cơ chế chính sách cho từng vùng, từng địa phương về việc quản lý bất động sản, nhằm bảo đảm sự ứng xử thống nhất theo khuôn mẫu chung trong quá trình thực hiện các quyền của chủ thể đối với tài sản trong cuộc sống dân sự. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản, vẫn phải tiếp tục có các quy định cụ thể về vai trò của Nhà nước mà cụ thể là cơ quan có thẩm quyền về quản lý bất động sản đối với việc tiếp nhận đăng ký và quản lý bất động sản trên thị trường. Bên cạnh đó, việc tôn trọng quyền của chủ thể đối với tài sản của họ là một vấn đề không được phép xem nhẹ trong quá trình hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản. Việc xác lập các quyền, lợi ích hợp pháp đối với bất động sản xuất phát từ các quan hệ dân sự, quan hệ kinh tế cần phải đảm bảo cho quyền tự quyết của chủ thể liên quan được quan trọng. Nhà nước cần đóng vai trò định hướng, tạo hành lang pháp lý để các chủ thể thực hiện quyền của mình, chứ không phải quyết định thay hay áp đặt ý chí lên hoạt động đó.

Đăng ký bất động sản vừa phải đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước, vừa phải mang lại những lợi ích thiết thực, trực tiếp và hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Cơ chế đăng ký phải góp phần tăng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, tính minh bạch, công khai và các lợi ích liên quan đến bất động sản được nhà nước ghi nhận và có cơ chế bảo vệ hiệu quả. Khi đó, đăng ký bất động sản không đơn thuần chỉ nhằm đạt mục tiêu đề ra trong quản lý nhà nước, mà còn là một trong những biện pháp hữu hiệu để các tổ chức, cá nhân bảo vệ lợi ích của chính mình khi xác lập và thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản.

3.1.3. Bảo đảm tính đồng bộ của các quy định hiện hành, gắn với mục tiêu cải cách hành chính

Hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản không thể tách rời với hệ thống pháp luật Việt Nam, do vậy muốn xây dựng pháp luật đăng ký bất động

sản một cách có hệ thống và đồng bộ phải đặt trong tương quan các quy định của các văn bản pháp luật có tính nền tảng nói chung và các văn bản chuyên ngành nói riêng. Việc hoàn thiện phải dựa trên cơ sở kế thừa, phát huy những ưu điểm, hạn chế và khắc phục những thiếu sót, bất cập còn tồn tại.

Đồng thời với phù hợp với các quy định trong hệ thống pháp luật về bất động sản, việc xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản còn phải gắn với mục tiêu cải cách hành chính, giảm thiểu các thủ tục phiền hà, phức tạp, tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quy định về đăng ký bất động sản một cách nhanh chóng, thuận tiện. Pháp luật đăng ký bất động sản phải tôn trọng những nguyên tắc của Nhà nước về cải cách nền hành chính, tư pháp trong giai đoạn hiện nay. Đảm bảo quy trình đăng ký được thực hiện một cách công khai, minh bạch, xây dựng cơ chế thông tin kịp thời và đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin về bất động sản cho người dân.

3.1.4. Bảo đảm công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản

Đây là một trong những mục tiêu quan trọng, chi phối các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản. Việc xây dựng cơ chế đăng ký bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản. Những biến động về các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) phải được giải quyết thông qua cơ chế đăng ký. Thực tế hiện nay cho thấy, một số loại bất động sản như công trình xây dựng tại nông thôn, cây rừng… vẫn chưa có các quy phạm điều chỉnh cụ thể về đăng ký khi chủ sở hữu xác lập và thực hiện các giao dịch. Thực tế này không chỉ gây khó khăn cho công tác hoạch định, ban hành chính sách, pháp luật của Nhà nước, mà còn dẫn đến sự bất ổn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản do yếu tố công khai, minh bạch và an toàn không được đảm bảo. Vì vậy, quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản cần chú trọng đến việc công khai tình trạng pháp lý của bất động sản, để giúp Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ hơn các giao dịch, biến

động về bất động sản, đồng thời giúp người dân yên tâm hơn khi tiếp cận các thông tin về bất động sản.

3.1.5. Xây dựng thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, dễ áp dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân

Pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam còn tồn tại nhiều trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản không theo một quy trình thống nhất. Điều này dẫn đến tình trạng người dân phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để đăng ký với yêu cầu khác nhau, thời hạn khác nhau, nộp nhiều loại lệ phí và nhận nhiều loại giấy tờ liên quan cho một bất động sản, chưa kể đến cơ chế "xin - cho", thái độ sách nhiễu của một bộ phận cán bộ thực hiện thủ tục. Đa số người dân vì tâm lý e ngại, sợ phiền hà nên hoạt động đăng ký bất động sản chưa thực sự trở thành quyền lợi cấp thiết của người dân. Vì vậy, một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản là việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong hoạt động này.

Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, cần loại bỏ những quy định hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký. Đồng thời, về mặt tổ chức, Nhà nước cần tách hoạt động đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản khỏi hoạt động quản lý nhà nước của các Bộ, ngành kinh tế - kỹ thuật. Theo đó, hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình tập trung, thống nhất và thực hiện hoạt động đăng ký theo tính chất dịch vụ công, tách biệt với hoạt động mang tính quản lý hành chính nhà nước. Để phục vụ hoạt động đăng ký, Nhà nước cần đầu tư thiết bị kỹ thuật hiện đại, hướng đến mục tiêu vi tính hóa, nối mạng hệ thống cơ quan đăng ký trong phạm vi cả nước. Đây là xu hướng phổ biến của các nước trong khu vực và trên thế giới về xây dựng và phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản.

3.1.6. Tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản

Trên thế giới hiện nay, mô hình đăng ký bất động sản của một số quốc gia được xây dựng từ rất sớm và đạt đến trình độ chuyên nghiệp trong việc