Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về Các Nguyên Tắc Kinh Doanh Bất Động Sản Du

doanh BĐS năm 2014 mà còn được khẳng định lại và trở thành điều kiện bắt buộc đối với chủ thể kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Theo đó, gần đây nhất, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS là “phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tại sàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS bất động sản)” các thông tin như thông tin về doanh nghiệp, thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, việc thế chấp nhà, CTXD, dự án BĐS đưa vào kinh doanh, số lượng các BĐS kinh doanh77.

Trong thời đại cách mạng công nghiệp lần thứ tư đã và đang được thịnh hành thì trung thực, minh bạch, công khai thông tin trong hoạt động kinh doanh thông qua các hiệu ứng công nghệ số cũng là một trong những biểu hiện của khả năng thích ứng nhanh và hiệu quả với xu thế chung của thời đại; cũng là sự biểu hiện của sự lựa chọn thông minh, là góc biểu hiện của hành vi kinh doanh văn minh và cạnh tranh lành mạnh của các nhà đầu tư. Các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thực hiện đầy đủ và đúng nguyên tắc này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung hoạt động lành mạnh, ổn định, bền vững.

Nguyên tắc 4: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nguyên tắc này xác định rõ phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân. Theo đó, tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khách quan có thể khẳng định rằng, đây là quy định thực sự cần thiết trong bối cảnh tình hình thế giới có nhiều biến động, tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây bất ổn về chính trị, an ninh như việc xuất hiện ngày càng nhiều những

77 Điểm b, khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

xung đột, tranh chấp về chủ quyền, lãnh thổ giữa các quốc gia…Việt Nam cũng đang phải đối mặt với rất nhiều mối đe dọa về an ninh, quốc phòng, chủ quyền quốc gia như vấn đề Biển Đông; quần đảo Hoàng Sa, Trường Sa, trong khi đó, tiềm năng du lịch của Việt nam, đặc biệt là du lịch biển lại đa số gần với các địa bàn có tiếp giáp với biên giới biển của các quốc gia, vị trí vô cùng nhạy cảm về an ninh quốc phòng. Quy định nguyên tắc này là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước, việc cho phép một tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc trong nước được tham gia hoạt động, kinh doanh tại những khu vực có ý nghĩa quan trọng về bảo đảm an ninh, quốc phòng là cực kỳ “nhạy cảm” và cần có những quy định để phòng tránh những nguy cơ này.

Ở một khía cạnh khác, nguyên tắc này cũng tạo ra xu hướng mở đối với các nhà đầu tư. Theo đó, ngoại trừ đất ở khu vực hành lang, ranh giới của an ninh quốc phòng, thì quỹ đất còn lại sẽ là cơ hội cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào trong nước cũng như nước ngoài có thể tiếp cận để hiện thực hóa các mục tiêu và ý tưởng đầu tư, trong đó có đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Nguyên tắc này có tác động quan trọng, to lớn ở nhiều khía cạnh khác nhau. Đối với nhà nước, nguyên tắc này là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát và xử lý những trường hợp kinh doanh BĐS tại những khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng. Đối với doanh nghiệp, nguyên tắc này là cơ sở để các nhà đầu tư thực hiện đúng và bảo vệ các quyền và lợi ích của mình khi tham gia vào thị trường BĐS. Đối với xã hội, nguyên tắc này có tác dụng xây dựng và củng cố lòng tin của người dân vào công tác bảo đảm an ninh, quốc phòng và chủ quyền của dân tộc.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

3.1.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch

Đánh giá tổng thể cho thấy, phần lớn các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch đã tuân thủ cơ bản các nguyên tắc được pháp luật quy định. Tinh thần thượng tôn pháp luật đã được đề cao; sự tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư đã được đại đa số các chủ thể đầu tư coi trọng. Các nhà đầu tư lớn đã gây được uy tín, tạo sự yên tâm cho khách hàng thông qua việc tuân thủ các nguyên tắc trung thực, minh bạch, công khai trong hoạt động kinh doanh từ tính hợp pháp

của dự án đầu tư, tới việc đảm bảo tính pháp lý đối với các giao dịch và sự cam kết về chất lượng hàng hóa cho khách hàng nên được các khách hàng tin cậy và lựa chọn giao dịch. Tuy nhiên, bên cạnh những khía cạnh tích cực nêu trên, thị trường BĐS du lịch cũng đã và đang còn nhiều tồn tại và bất cập cần phải được xem xét và giải quyết trong thời gian tới. Có thể nhận diện ở một số tồn tại sau đây:

Thứ nhất, trong quá trình kinh doanh, vì mục tiêu lợi nhuận, một số CĐT có hành vi lừa dối khách hàng khi ký hợp đồng mua bán các BĐS du lịch, vi phạm cùng một lúc ba nguyên tắc: trung thực, minh bạch, công khai, nguyên tắc BĐS du lịch phải đủ điều kiện mới được phép kinh doanh và nguyên tắc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Một trong những sai phạm nổi cộm nhất là hành vi lừa dối khách hàng của một số CĐT khi ký hợp đồng mua bán là làm cho khách hàng nhầm lẫn về bản chất pháp lý của các BĐS du lịch. Vụ việc của Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh là CĐT của Dự án cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh 2 tại thành phố Vũng Tàu trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại quảng cáo và ký hợp đồng với khách hàng là đất ở là một ví dụ. Theo kết quả của Thanh tra và Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trong quá trình điều tra cũng xác định, đất xây dựng toà cao ốc là đất thương mại, dịch vụ chứ không phải đất ở và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở78. Tương tự, dự án Mường Thanh Viễn Triều của Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên tại tỉnh Khánh Hòa cũng công khai quảng cáo đây là dự án tổ hợp chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại, đồng thời tiến hành rao bán các căn hộ từ cuối năm 2015 trở đi. Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, dự án bản chất là các công trình thương mại dịch vụ chứ không phải là nhà ở. Tuy nhiên, CĐT đã ký các hợp đồng với khách hàng kể từ năm 2010 có nội dung không rõ ràng về tính chất căn hộ, đồng thời đưa ra các điều khoản về thành lập ban quản trị chung cư để làm cho khách hàng hiểu nhầm đây là hợp đồng mua bán chung cư79.

78 Bà Rịa Vũng Tàu xem xét xử lý dứt điểm dự án Sơn Thịnh 2, https://vneconomy.vn/ba-ria-vung-tau-xem-xet-xu-ly-dut-diem-du-an-son-thinh-2.htm, truy cập ngày 05/11/2021

79 Thái Thịnh, Rà soát hồ sơ xử lý sai phạm tại dự án Mường Thanh Viễn Triều, https://tuoitre.vn/ra-soat-ho-so-xu-ly-sai-pham-tai-du-an-muong-thanh-vien-trieu-20181105140614078.htm, truy cập ngày 05/11/2021

Sự vi phạm nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh nêu trên đã tạo ra những “mảng tối” trên thị trường BĐS, gây sự hoang mang, lo lắng và mất niềm tin của khách hàng đối với nhà đầu tư; gây nên bức tranh hỗn độn của thị trường, làm liên lụy tới các CĐT kinh doanh chân chính và uy tín. Hệ lụy này rất cần phải được xem xét và có cơ chế giải quyết dứt điểm trong thời gian tới nhằm tạo đà cho thị trường BĐS du lịch được phát triển lành mạnh trong thời gian tới.

Thứ hai, dù hoàn toàn nhận thức được tính chất quan trọng của đất an ninh, quốc phòng song vì lợi nhuận nên thực tiễn thị trường vẫn còn một số CĐT bất chấp pháp luật, vi phạm đạo đức kinh doanh nên đã kinh doanh BĐS du lịch tại khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh.

Sai phạm xảy ra tại Khánh Hòa: Năm 2019 cơ quan có thẩm quyền đã ban hành các quyết định chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy chứng nhận đầu tư đối với 2 dự án: dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng và du lịch sinh thái Mũi Hời (khoảng 40ha) của Công ty TNHH Văn Phong và khu du lịch sinh thái Mũi Hời - Ngọc Sương (khoảng 8ha) của Công ty CP Ngọc Sương do dự án trên nằm trên đất quốc phòng. Trước đó, năm 2018, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa cũng cho ngừng toàn bộ hoạt động dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bình Ba và dự án khu du lịch sinh thái đảo Bình Hưng - cùng được cấp chứng nhận đầu tư năm 2012, vì lý do nằm trong khu vực "mũi Hời, đảo Bình Ba, Hòn Chút thuộc quy hoạch sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh".80

3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh

3.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh

Như tại chương 2 khi phân loại các BĐS du lịch cho thấy sự đa dạng của các sản phẩm BĐS trên thị trường. Với các sản phẩm BĐS du lịch có tính chất và đặc

80 Duy Thanh (2019), Chấm dứt hoạt động 2 dự án du lịch gần căn cứ quân sự Cam Ranh, https://tuoitre.vn/cham-dut-hoat-dong-2-du-an-du-lich-gan-can-cu-quan-su-cam-ranh-20191017143819903.htm, truy cập ngày 11/8/2021

điểm không giống nhau, quá trình tạo lập và hình thức kinh doanh của các nhà đầu tư thực hiện trên thị trường cũng khác nhau. Vì vậy, pháp luật theo đó quy định các điều kiện cụ thể khác nhau nhằm đảm bảo tính chặt chẽ về pháp lý đối với giao dịch; đồng thời đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch. Thông qua đó cũng đảm bảo sự phân loại thị trường một cách có hiệu quả, hạn chế và ngăn ngừa các hoạt động kinh doanh trái pháp luật, kinh doanh tràn lan gây hỗn loạn thị trường.

Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành chưa có bất kỳ khái niệm nào về BĐS du lịch, Luật Du lịch cũng mới chỉ dừng lại ở sự liệt kê các cơ sở lưu trú. Vì vậy, các sản phẩm BĐS du lịch đã và đang thịnh hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian qua với các tên gọi vô cùng đa dạng là do được sử dụng trên cơ sở du nhập các tên gọi từ nước ngoài. Còn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh đối với tất cả các loại BĐS trong đó có BĐS du lịch đa dạng đó đều được quy về một tên gọi duy nhất là CTXD và được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Theo đó, tùy thuộc vào tính năng và mục đích sử dụng của các CTXD đó là gì thì BĐS đó được gọi tên phù hợp với tính năng và mục đích đó. Chẳng hạn như CTXD là nhà ở là để ở, văn phòng là để làm việc, hoặc BĐS xây dựng là cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Vì vậy, nghiên cứu về điều kiện để CTXD được phép kinh doanh cũng chính là điều kiện để các BĐS du lịch được phép kinh doanh. Cụ thể:

Thứ nhất, về điều kiện chung đối với các BĐS được phép kinh doanh

Để xác định BĐS nào là hàng hóa được phép kinh doanh thì trước tiên BĐS đó phải đảm bảo các điều kiện chung để gia nhập thị trường. Theo đó, nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch dù kinh doanh BĐS có sẵn hay BĐS hình thành trong tương lai thì các BĐS đó đòi hỏi trước tiên phải được tạo lập một cách hợp pháp bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bao gồm: Tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đăng ký kinh doanh BĐS, được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện về kinh doanh BĐS do pháp luật quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tạo lập các BĐS du lịch để kinh doanh.81 Cùng với đó, BĐS du lịch được đưa vào kinh doanh phải có

81 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020.

thông tin, thông số đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, chính xác về tình trạng pháp lý, về quyền sở hữu…nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS du lịch trên thị trường; đồng thời, ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia.

Thứ hai, về điều kiện cụ thể đối với từng loại BĐS du lịch kinh doanh ở các hình thức khác nhau thì pháp luật quy định về điều kiện khác nhau khi kinh doanh trên thị trường. Cụ thể:

(1) Điều kiện đối với BĐS du lịch có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

BĐS du lịch có sẵn là BĐS du lịch đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Nghĩa là tại thời điểm các bên tham gia giao kết và thực hiện các giao dịch thì BĐS du lịch đã có sẵn, khách hàng có thể trực tiếp kiểm tra không chỉ về tình trạng pháp lý mà còn kiểm tra được tình trạng thực tế của BĐS đó như: về thiết kế, về chất lượng sản phẩm, về công năng, tiện ích và điều cơ bản hơn là ngay sau khi thiết lập giao dịch thì BĐS du lịch đó đã có thể đưa vào vận hành ngay trong thực tế cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư, kinh doanh lại. Pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành quy định, các BĐS du lịch có sẵn được giao dịch trên thị trường khi có các điều kiện như: i) Có đăng ký quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ. Đối với BĐS du lịch có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; ii) Không có tranh chấp về QSDĐ, quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất; iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án82.

Quy định trên cho thấy, đối với BĐS du lịch có sẵn đưa vào kinh doanh thì tại thời điểm tham gia giao dịch, các sản phẩm BĐS du lịch đó đã được đảm bảo đầy đủ về giấy tờ pháp lý, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập quyền sở hữu hợp pháp một cách rõ ràng và cụ thể cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và các BĐS đó không thuộc diện bị nghiêm cấm hoặc hạn chế kinh doanh. Điều này mới đảm bảo được sự an toàn pháp lý, phòng ngừa được rủi ro cho khách hàng khi tham

82 Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

gia giao dịch, đồng thời là cơ sở để đảm bảo sau các giao dịch như mua bán, thuê mua thì quyền sở hữu hợp pháp BĐS sẽ được chuyển giao trực tiếp cho khách hàng.

(2) Điều kiện đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.

BĐS du lịch hình thành trong tương lai là BĐS du lịch đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nghĩa là tại thời điểm các bên tham gia giao kết và thực hiện thì các giao dịch BĐS du lịch đó chưa tồn tại, các khách hàng chỉ nhận biết về sản phẩm BĐS cụ thể thông các hồ sơ pháp lý về việc cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch được phép tạo lập để kinh doanh trên thị trường và khách hàng tìm hiểu, đánh giá qua các thông tin mà CĐT cung cấp. Nếu xét về tính pháp lý, đối với các BĐS du lịch hình thành trong tương lai pháp luật quy định điều kiện gia nhập thị trường đơn giản hơn so với BĐS nhà ở. Cụ thể, BĐS hình thành trong tương lai được các CĐT đưa vào giao dịch trên thị trường khi có các điều kiện: i) Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; ii) Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; iii) Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án” và iv) nếu trường hợp BĐS du lịch đó là “tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Vì chưa có sản phẩm BĐS du lịch cụ thể tại thời điểm giao dịch nên xem xét hồ sơ pháp lý về các dự án BĐS du lịch của CĐT có được Nhà nước xác lập hợp pháp hay không là vấn đề vô cùng quan trọng. Theo đó, cơ sở pháp lý để khách hàng tin tưởng và kiểm chứng về hàng hóa BĐS mà họ sẽ mua, thuê hoặc thuê mua thông qua việc kiểm tra hồ sơ dự án, tiến độ dự án đã được phê duyệt, năng lực tài chính và khả năng đầu tư của các chủ thể đầu tư cũng và cơ bản nhất là dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt, cấp phép đầu tư. Việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với các BĐS du lịch khi giao dịch hoàn toàn chưa đặt ra bởi ở giai đoạn này BĐS đó chưa được nhà đầu tư tạo lập, nó còn đang trên sơ đồ, bản vẽ, thiết kế thuộc hồ sơ dự án. Khách quan có thể nhận định rằng, trong một chừng mực

nhất định, bên cạnh việc kiểm tra, xác minh về hồ sơ pháp lý của dự án thì việc tham gia giao dịch giữa CĐT với khách hàng còn được dựa trên cơ sở “uy tín” của CĐT và “niềm tin” của khách hàng.

Có thể khẳng định rằng, dù không có các điều kiện cụ thể cho các BĐS du lịch tham gia giao dịch trên thị trường, song với khung pháp luật chung về điều chỉnh đối với các CTXD được phép kinh doanh, các CĐT có thể áp dụng để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch trên cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dựa trên cơ sở pháp luật cho phép kinh doanh các CTXD. Tuy nhiên, với sự đa dạng của các loại hình BĐS du lịch, với nhiều sản phẩm BĐS du lịch có tính năng sử dụng hỗn hợp, được tạo lập có thể trên nhiều loại đất với mục đích khác nhau, với hình thức sử dụng đất khác nhau thì quy chế pháp lý áp dụng chung cho các hình thức kinh doanh sẽ là nguyên nhân của nhiều phát sinh phức tạp trên thực tế. Phần thực trạng dưới đây sẽ là minh chứng cụ thể cho vấn đề này.

3.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh

* Ở khía cạnh tích cực:

Với những điều kiện chung đối với BĐS được phép kinh doanh giúp cho CĐT kinh doanh BĐS du lịch thoát ly khỏi những ràng buộc quá cụ thể, quá chặt chẽ ... sẽ là rào cản cho tiến trình đầu tư, vận hành dự án và trực tiếp là những rào cản cho hoạt động kinh doanh. Theo đó, với nhu cầu và thị hiếu của thị trường về BĐS du lịch, với tiềm năng và thế mạnh của nhà đầu tư ở phân khúc thị trường BĐS du lịch cụ thể nào thì nhà đầu tư bằng cách quy định chung điều chỉnh hoạt động kinh doanh các CTXD sẽ hiện thực hóa cụ thể các mục đích và ý tưởng đầu tư của mình và thông qua đó để thực hiện các hoạt động kinh doanh trên thị trường. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2020, sản phẩm BĐS du lịch bán trên thị trường với hơn 18.000 sản phẩm; sang năm 2021 trong 3 quý đầu năm, có khoảng 10.000 sản