Cấu Trúc Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Du Lịch

quan hệ pháp luật, hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý) để điều chỉnh các quan hệ xã hội, tác động đến các quan hệ xã hội theo phương hướng nhất định”65. Tương đồng với quan điểm tiếp cận này, tác giả Nguyễn Cảnh Quý cũng nhận định: “Điều chỉnh pháp luật là sự tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội, thông qua một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù để chúng phát triển theo một phương hướng nhất định, nhằm đạt được mục tiêu mà Nhà nước đề ra”66.

Với vai trò và mục đích nêu trên của pháp luật trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội cho thấy, thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng cũng không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật nhằm định hướng thị trường phát triển một cách có trật tự, ổn định và lành mạnh. Như trên đã phân tích, sự đa dạng và phong phú của các sản phẩm BĐS du lịch song lại có tính chất, đặc điểm rất khác nhau, chủ đích đầu tư kinh doanh của mỗi doanh nghiệp cũng khác nhau, lại là thị trường hình thành muộn song có tốc độ phát triển nhanh và mạnh nên thực tế không tránh khỏi những hệ lụy phức tạp, không nhiều tiền lệ trước đó và thiếu những sự định hướng cụ thể. Điều đó cho thấy, sự cần thiết khách quan và nhu cầu cấp bách phải hình thành động bộ khung pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch mà cụ thể và trực tiếp hơn là điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch đi theo những chủ trương và định hướng đúng đắn, vừa phúc đáp được nhu cầu của thị trường, của các chủ thể đầu tư kinh doanh, vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh và phòng ngừa được rủi ro cho các chủ thể tham gia, vừa đảm bảo được hiệu quả của quản lý nhà nước đối với thị trường này.

Khách quan có thể khẳng định rằng, pháp luật điều chỉnh một cách tổng thể và chung nhất đối với thị trường BĐS đã được Nhà nước quan tâm chú trọng, theo đó, thị trường BĐS du lịch hoạt động trong thời gian qua cũng được thực hiện trên nền tảng của hệ thống pháp luật chung đó. Tuy nhiên, để có được một hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ và phù hợp, điều chỉnh thị trường BĐS du lịch với nhiều yếu tố đặc

65 Phạm Hữu Nghị (1998), Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật, NXB Quốc gia, Hà Nội, tr.430. 66 Nguyễn Cảnh Quý (2001), Hoàn thiện chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội, tr. 21.

thù thì hiện tại đang thực sự còn nhiều khoảng trống, cần phải được khỏa lấp với nhiều sự chỉnh sửa các quy định hiện hành, với nhiều sự bổ sung mới để điều chỉnh hợp lý và hiệu quả đối với thị trường BĐS du lịch. Sự ra đời của các chế định pháp luật điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS du lịch của các CĐT kinh doanh BĐS cũng như yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS ở nước ta.

Trên cơ sở quan niệm chung về pháp luật của Lý luận Nhà nước và Pháp luật cũng như nội dung các quy định về kinh doanh BĐS (bao gồm kinh doanh BĐS du lịch), theo NCS, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được hiểu như sau: Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng ở nước ta.

Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch có các đặc điểm cơ bản sau đây :

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Thứ nhất, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực pháp luật tổng hợp mang tính liên ngành và có phạm vi điều chỉnh rộng, mang tính kết nối, liên thông giữa các ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là một quy trình dài kể từ khi doanh nghiệp khởi nghiệp, bắt đầu ý tưởng đầu tư, cho đến khi hiện thực hóa các ý tưởng đầu tư thành các sản phẩm BĐS cụ thể để kinh doanh trên thị trường với rất nhiều thủ tục và yêu cầu pháp lý khác nhau. Vì vậy, hoạt động đầu tư đó không chỉ được điều chỉnh bởi một văn bản pháp lý chuyên biệt mà cần có nhiều văn bản có mối liên hệ mật thiết, chặt chẽ với nhau, bao gồm cả pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành với nhiều thiết chế khác nhau như pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đất đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật xây dựng, pháp luật tín dụng, pháp luật môi trường... tạo thành một chỉnh thể cùng điều chỉnh đối với thị trường BĐS nói chung, trong đó có hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng.

Thứ hai, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực tư.

Các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực công bao gồm các quy định về cấp giấy phép đầu tư kinh doanh BĐS du lịch, quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch; quy định về xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch; quy định về nguyên tắc và điều kiện kinh doanh BĐS du lịch...

Các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực tư bao gồm các quy định về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch; nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch; quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể của quan hệ kinh doanh BĐS du lịch; quy định về nội dung các loại hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch gồm hợp đồng mua bán BĐS du lịch, hợp đồng cho thuê BĐS du lịch, hợp đồng cho thuê mua BĐS du lịch...

Thứ ba, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm nhiều loại quy định như các quy định mang tính pháp lý, các quy định vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, chuyên môn.

Nhóm các quy định mang tính pháp lý bao gồm quy định về phạm vi, đối tượng áp dụng; quy định về nguyên tắc và điều kiện kinh doanh BĐS du lịch; quy định về quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS du lịch; quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS du lịch ...

Nhóm quy định vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, chuyên môn bao gồm quy định về đầu tư xây dựng BĐS du lịch; quy định về tiêu chuẩn phân loại BĐS du lịch; quy định về quản lý, vận hành, sử dụng BĐS du lịch ...

Thứ tư, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với pháp luật về du lịch. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh BĐS như quy định về điều kiện kinh doanh, quy định về nguyên tắc kinh doanh, quy định về các hành vi bị cấm trong kinh doanh BĐS du lịch, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS du lịch... mà còn tuân thủ pháp luật về du lịch. Các quy định này gồm nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của khách du lịch, của công ty lữ hành du lịch;

quy định quản lý nhà nước về du lịch, quy định về các hành vi bị cấm trong lĩnh vực du lịch và quy định về bảo vệ môi trường trong hoạt động du lịch...

Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch hướng tới điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chính quy, minh bạch và có hiệu quả.

Mặc dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật chuyên ngành riêng, song khi chúng được áp dụng để điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường BĐS nói chung và đến hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng thì chúng nhiều hoặc ít có mối quan hệ nội tại thống nhất và gắn bó hữu cơ với nhau. Có những nhóm quy phạm chỉ đề cập đến điều kiện về chủ thể, loại BĐS được tham gia thị trường; có những nhóm quy phạm chỉ tập trung vào việc thiết lập và thực hiện các giao dịch cụ thể; cũng có những nhóm quy phạm chỉ quan tâm đến việc quy định các trình tự, thủ tục và quy trình tạo lập, vận hành dự án hay những nhóm quy phạm điều chỉnh trực tiếp các hành vi kinh doanh, xác định các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường hay xác lập quyền sở hữu và sử dụng BĐS … Song tất cả các nhóm quy phạm pháp luật ấy khi được ban hành đều hướng tới một mục tiêu chung là làm sao đảm bảo cho hoạt động kinh doanh BĐS được vận hành một cách nhanh chóng, thuận tiện, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đảm bảo lợi ích chung của nhà nước và vì lợi ích chung của toàn xã hội trên cơ sở chấp hành nghiêm chỉnh các chuẩn mực pháp lý mà nhà nước đã đặt ra.

2.3.2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Xác định rõ cấu trúc pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh BĐS là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể đầu tư nhằm nhận diện cụ thể, đầy đủ những yêu cầu của pháp luật đối với một dự án đầu tư BĐS du lịch là gì để trên cơ sở đó các chủ thể đầu tư thực hiện đúng, đầy đủ và cao hơn là thực hiện có hiệu quả trong quá trình kinh doanh của mình. Nghiên cứu tổng quan pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành bao gồm nhiều Luật cùng điều chỉnh, cùng với những hoạt động thực tiễn mà nhà đầu tư phải thực hiện, phải đáp ứng trước yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư cho thấy, cơ cấu

pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch gồm những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:

Nhóm quy phạm về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch: Đây là nội dung mà pháp luật buộc các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch trong hoạt động đầu tư kinh doanh phải tuân thủ, phải thực hiện theo yêu cầu quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, tôn trọng các quy luật của thị trường, đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích cộng đồng và lợi ích chung của xã hội. Tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch cũng nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp có khả năng và tiềm lực, có uy tín trên thương trường và đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh, cạnh tranh được phát triển trên tinh thần thượng tôn pháp luật.

Nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh: Đây là nhóm quy phạm quan trọng mà nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch buộc phải biết và tuân thủ nhằm đảm bảo tính hợp pháp của hàng hóa BĐS du lịch lưu thông trên thị trường. Với mỗi BĐS khác nhau, với hình thức kinh doanh BĐS không giống nhau thì điều kiện để BĐS đó tham gia thị trường với quy định khác nhau. Điều này nhằm mục đích điều tiết sự hoạt động bình thường của hàng hóa BĐS, hạn chế và ngăn ngừa một phần tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, tăng cường tính minh bạch của thị trường và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho khách hàng khi tham gia thị trường này. Thực hiện tốt nguyên tắc này cũng hạn chế và phòng ngừa được các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ các giao dịch BĐS du lịch vô hiệu do các BĐS đó không đảm bảo điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường. Rủi ro xảy ra thường là khách hàng phải gánh chịu.

Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS du lịch: Đây là nhóm quy phạm được nhà đầu tư kinh doanh BĐS chú trọng bậc nhất trong hoạt động đầu tư của mình. Về quyền được pháp luật ghi nhận hoặc nhà đầu tư được quyền thực hiện trên cơ sở nhà nước cho phép và công nhận giúp cho nhà đầu tư tận dụng tối đa cơ hội để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Bao gồm

một số quyền cơ bản như: Quyền được Nhà nước xác lập quyền sở hữu BĐS du lịch, quyền được Nhà nước cung ứng các dịch vụ công trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, quyền được miễn, giảm hoặc các ưu đãi khác trong quá trình đầu tư hoặc được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại tới quyền lợi hợp pháp trong quá trình kinh doanh. Bên cạnh đó, nhà đầu tư được quyền chủ động trong việc huy động vốn trong đầu tư kinh doanh, được quyết định phương thức và các loại hình kinh doanh trên cơ sở pháp luật. Thực tế cho thấy, các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch hiểu được các quyền của mình càng cụ thể, sâu sắc thì hoạt động kinh doanh càng hiệu quả.

Về nghĩa vụ mà pháp luật quy định nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện trước Nhà nước, xã hội và nhà đầu tư buộc phải biết, phải nghiêm túc chấp hành. Có thể kể đến các nghĩa vụ cơ bản như: thực hiện dự án đầu tư đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình đầu tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, thực hiện các chế độ minh bạch, công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh... Ngoài nghĩa vụ với Nhà nước, CĐT còn phải thực hiện với khách hàng trên cơ sở cam kết đối với từng loại giao dịch cụ thể khác nhau. Các nghĩa vụ cơ bản có thể nhận thấy là: cam kết đảm bảo về sản phẩm, chất lượng của BĐS du lịch là đối tượng của giao dịch, bàn giao BĐS du lịch đúng thời hạn đã thỏa thuận; cam kết về việc xác lập quyền sở hữu BĐS du lịch.

Nhóm quy phạm quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh BĐS du lịch

Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch là biểu hiện cụ thể của những cam kết, những thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch về BĐS du lịch diễn ra trên thị trường thông qua các văn bản, giấy tờ và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và ràng buộc về quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Đối với các giao dịch BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng, hầu hết pháp luật của các quốc gia trên thế giới mà Việt Nam không phải là ngoại lệ đều quy định hình thức của giao dịch là hợp đồng bằng văn bản; tính hiệu lực của hợp đồng thì quy định ở mỗi quốc gia khác nhau là khác nhau. Theo đó, có quốc gia quy định công chứng là điều kiện bắt buộc

để giao dịch có hiệu lực, song có quốc gia lại quy định khá mở: chỉ cần thể hiện sự cam kết, thỏa thuận trên cơ sở tự do ý chí là giao dịch đã có hiệu lực. Ở Việt Nam, pháp luật cũng quy định theo hướng mở, đối với các giao dịch BĐS du lịch thì công chứng hay không là quyền lựa chọn của các chủ thể tham gia giao dịch. Hợp đồng bằng văn bản về các giao dịch BĐS du lịch có thể thực hiện theo hợp đồng mẫu mà các CĐT kinh doanh BĐS đăng ký sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc hợp đồng do hai bên soạn thảo trên cơ sở các thỏa thuận, cam kết của các bên. Trên thực tế, nhiều hợp đồng mẫu về giao dịch BĐS du lịch cũng được soạn sẵn bởi các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS theo chủ đích của nhà đầu tư dựa trên các quy định của pháp luật.

Nghiên cứu ở một phạm vi rộng hơn về hình thức của giao dịch BĐS du lịch cho thấy, ở các quốc gia trên thế giới thì hình thức biểu hiện của hợp đồng đối với các giao dịch BĐS có thể bằng giấy, bằng thư điện tử và bằng các hình thức biểu đạt khác đa dạng và hiện đại thông qua công nghệ số. Tuy nhiên, ở Việt Nam cho đến thời điểm hiện nay thì hợp đồng đối với các giao dịch BĐS đều thể hiện bằng giấy. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, để tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian và tăng cơ hội giao dịch, một số quốc gia đã đa dạng hóa các hình thức hợp đồng trong các giao dịch. Điển hình có thể kể đến như: năm 2017, Belarus trở thành quốc gia đầu tiên trên thế giới luật hoá “smart contract” (hợp đồng thông minh)67; hay ở Mỹ, từ năm 2018 Thượng viện Mỹ đã công bố có rất nhiều Bang sử dụng smart contract như: Arizona68, Nevada69, Tennessee70, and Wyoming71 và tháng 4 năm 2020 thì Hạ viện bang Iowa đã thông qua đạo luật công nhận smart contract trong bang của mình72. Hay ở Singapore chấp nhận hợp đồng thông minh như một hình thức pháp lý tồn tại song song cùng với các hợp đồng cơ bản, truyền thống trong các giao dịch BĐS nếu

67 https://www.belarus.by/en/press-center/news/lukashenko-signs-decree-to-develop-digital-economy_i_71780.html , truy cập 2/1/2022.

68 "Arizona HB2417 - 2017 - Fifty-third Legislature 1st Regular". LegiScan, truy cập 2/1/2022.

69 Hyman Gayle M, Digesti, Matthew P New Nevada legislation recognizes blockchain and smart contractterminologies August 2017, Nevada Lawyer, truy cập 2/1/2022.

70Tom, Daniel (22 September 2020). "Smart Contract Bill Tennessee"(PDF), truy cập 2/1/2022.

71 Wyoming, Legislature (26 February 2019). "Wyoming - Smart Contract", truy cập 2/1/2022.

72 "Iowa House approves bills to facilitate broadband, cryptocurrency". www.thegazette.com. Retrieved 2021- 04-15, truy cập 2/1/2022.

có đầy đủ các đề xuất và chấp nhận đề xuất, tạo lập mối quan hệ pháp lý ràng buộc giữa các bên trong giao dịch thì chúng có hiệu lực pháp lý.73 NCS thiết nghĩ, trong thời gian tới, với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư và sự phát triển thăng hoa của công nghệ số thì cần đa dạng hóa hơn các hình thức pháp lý của giao dịch BĐS du lịch.

Nhóm quy phạm xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch:

Đây là nhóm quy phạm cần thiết nhằm duy trì trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh BĐS. Nhóm quy phạm này cũng có tác động phòng ngừa trước đối với chủ thể đầu tư kinh, tránh xa các sai phạm để không đặt mình vào tình trạng bị Nhà nước xử lý. Nhóm quy phạm này cũng đặt ra trách nhiệm cho các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng phải thường xuyên có các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát các hoạt động kinh doanh đối với các CĐT kinh doanh BĐS du lịch nhằm mục đích trước tiên là ngăn ngừa từ xa, định hướng hoạt động kinh doanh của các chủ thể tuân thủ pháp luật, thượng tôn pháp luật, sau nữa là thông điệp để nhà đầu tư được biết nếu không tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh thì sẽ bị xử lý thông qua các hình thức pháp lý cụ thể.

Trong phạm vi luận án này với giới hạn về dung lượng và mục đích trọng tâm của luận án là nghiên cứu pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch nên NCS chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý vi phạm như một hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch để góp phần nâng cao tính pháp chế trong hoạt động kinh doanh, đảm bảo trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh và phòng ngừa rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, NCS không nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp đối với hoạt động kinh doanh BĐS bởi đây là một nội dung vô cùng rộng lớn, với tính chất phức tạp nên cần thiết phải nghiên cứu ở một nội dung chuyên biệt khác mang tính chuyên sâu.

73 https://singaporelegaladvice.com/law-articles/smart-contracts-singapore-benefits-risks/ , truy cập 2/1/2022.