Pháp Luật Điều Chỉnh Lĩnh Vực Bất Động Sản Tại Việt Nam

trọng góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận nguồn vốn vay tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, bao gồm cả tổ chức tín dụng nước ngoài.

Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhà đầu tư, nâng cao trách nhiệm của Bên Việt nam ngay từ khi hình thành dự án đến khi triển khai thực hiện dự án, Điều 46 đã bổ sung quy định mới như sau: trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Bên Việt nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất; trường hợp Nhà nước Việt nam cho thuê đất thì Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục cho thuê đất.

Trên cơ sở các biện pháp bảo đảm đầu tư đã được quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã quy định cụ thể các biện pháp đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong những trường hợp những thay đổi của pháp luật Việt nam làm thiệt hại đến lợi ích của nhà đầu tư theo hướng: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh tiếp tục hưởng những ưu đãi đã quy định trong Giấy phép đầu tư và Luật Đầu tư nước ngoài hoặc áp dụng các biện pháp giải quyết như: (i) thay đổi mục tiêu dự án; (ii) miễn, giảm thuế trong khuôn khổ pháp luật; (iii) thiệt hại của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này được coi là khoản lỗ và được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế; (iv) xem xét bồi thường thoả đáng trong một số trường hợp.

Điều 34 của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi nhằm đơn giản hoá thủ tục và loại bỏ quy định có tính chất áp đặt đối với việc chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên hợp doanh. Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tư sẽ không xem xét, phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng vốn, mà chỉ thực hiện cơ chế đăng ký. Như vậy đã

mở rộng quyền tự chủ trong tổ chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; xoá bỏ sự can thiệp không cần thiết của cơ quan Nhà nước vào hoạt động bình thường của doanh nghiệp.

Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 cũng bổ sung một số ưu đãi về thuế đối với dự án đầu tư nước ngoài nhằm tăng cường tính hấp dẫn và cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt nam. Cụ thể là: Điều 47 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng:

- Luật hoá quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP về việc miễn thuế nhập khẩu đối với các thiết bị, máy móc, nguyên liệu, linh kiện, phương tiện vận tải…; vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được.

- Bổ sung ưu đãi mới về thuế nhập khẩu đối với các dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn khuyến khích đầu tư. theo đó, nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất của các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất.

Một điểm tiến bộ nữa trong nỗ lực cải cách hệ thống pháp luật công bằng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đó là quy định thuế đánh vào lợi nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI được quy định tại điều 43 - Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 đồng thời tại điều 6- Pháp lệnh ngoại hối của uỷ ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH. Quy định này như sau: Thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi theo hướng giảm từ các mức 5%, 7%, 10% xuống các mức tương ứng là 3%, 5% và 7% tuỳ thuộc vào quy mô góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào vốn pháp định của doanh nghiệp. Trên tinh thần đó, Điều 44 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 cũng được sửa đổi để cho phép người Việt nam định cư ở nước ngoài hưởng thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài ở mức thấp nhất là 3%, thay vì mức 5% như quy định trước đây.

Quy định về việc chuyển lỗ tại Điều 40 đã được sửa đổi trên cơ sở mở rộng ưu đãi về vấn đề này của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật hoá quy định của Nghị định 10/1998/ NĐ-CP, theo đó, thay vì chỉ có doanh nghiệp liên doanh được chuyển lỗ như quy định trước đây, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, sau khi quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ cũng được chuyển lỗ sang năm sau và được khấu trừ khoản lỗ này vào thu nhập chịu thuế; thời gian chuyển lỗ không quá 5 năm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Tóm lại: Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS nói riêng liên quan đến các cơ chế, chính sách về thuế, ngoại tệ, đất đai, thế chấp, xử lý tranh chấp, bảo đảm, bảo lãnh đối với các dự án quan trọng....

Nhằm tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài và tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế. Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới, là Luật đầu tư chung, đối tượng là cả nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khoá XI, Luật đầu tư 2005 được thông qua vào ngày 29/11/2005 bao gồm 10 chương và 89 điều, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Mục tiêu của Luật mới là mở rộng hơn nữa quyền tự do đầu tư, tạo mặt bằng bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời tạo một khung pháp lý phù hợp với cam kết quốc tế. So với trước đây, có thể dẽ dàng nhận thấy một số điểm mới nổi bật trong Luật đầu tư – 2005 góp phần tăng cường hơn nữa việc thu hút FDI vào Việt Nam và vẫn giữ nguyên được những điểm hợp lý trong các quy định được sửa đổi trước đó.

Đầu tiên, Luật đầu tư 2005 cho phép nhà đầu tư tự chủ trong phạm vi vốn đầu tư của mình, trong việc tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư

và hình thức huy động vốn. Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định thì nay các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư 100% vốn dưới các hình thức được quy định rõ hơn như sau:

1. Các hình thức đầu tư trực tiếp:

- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.

- Đầu tư phát triển kinh doanh.

- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.

2. Các hình thức đầu tư gián tiếp:

- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;

- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;

- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác. [9]

Tuy vậy nếu doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam thuộc lĩnh vực phân phối hàng hóa nói chung và hàng hoá BĐS nói riêng thì chỉ thành lập được công ty liên doanh trong giai đoạn và có toàn quyền thành lập doanh ngiệp kể cả thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kể từ 01/01/2009 (theo quyết định số 10/2007/QĐ-BTM của Bộ Thương mại).

Hơn nữa, nếu trước đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tư giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tư đã có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư.

Liên quan đến lĩnh vực BĐS, ông Phạm Mạnh Dũng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn và công ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời hạn cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư chung.

Điều 36 quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm, đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn để thu hồi vốn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm. BĐS là một lĩnh vực đầu tư khá đặc biệt, yêu cầu thời gian hoàn vốn kéo dài đặc biệt là các BĐS như văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại xây dựng với mục đích cho thuê. Quy định thời gian thuê đất như vậy là hợp lý để các chủ đầu tư dự án có khả năng thực hiện dự án, và thu hồi vốn, thu lợi nhuận.

Điểm mới của pháp luật đầu tư năm 2005 là chủ trương phân cấp mạnh cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy Chứng nhận đầu tư cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch. Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư. Các dự án còn lại sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Một điểm mới có tác động đến việc thu hút FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng là quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì

được phép chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan quản lý đầu tư cấp tỉnh (tại các Sở kế hoạch và đầu tư) và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ hợp lệ, và trong bất kì trường hợp nào cũng không được quá 45 ngày.

Việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong quản lý kinh tế và đã được đúc rút, tổng kết trong nhiều năm qua. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là cơ quan quản lý trực tiếp các nguồn lực đầu tư về đất đai, lao động, môi trường, quy hoạch và nắm sát nhất điều kiện, tình hình thực hiện các dự án đầu trên địa bàn. Việc phân cấp mạnh cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý còn nhằm tiến tới xóa bỏ cơ quan chủ quản, tạo điều kiện cho các bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát.

Về thủ tục đăng ký và thẩm tra đối với dự án đầu tư pháp luật đầu tư cũng quy định đơn giản hơn nhiều và trách nhiệm thẩm tra của các bộ, ngành liên quan đến dự án đầu tư cũng được quy định cụ thể hơn so với trước đây; điều đó tạo thuận lợi cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý trong việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tư, pháp luật đầu tư quy định khi điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và thời hạn thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư. Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện theo một trong các quy trình: (1) không phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư (2) Đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư; (3) Thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất 1 lần cho cả thời hạn thuê đất hoặc trả tiền thuê hàng năm. Mức giá thuê đất, tiền sử dụng đất áp dụng chung cho cả các nhà đầu tư trong nước và các

nhà đầu tư nước ngoài. Quy định này là điều kiện tốt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư đối với các chính sách của chỉnh phủ nhằm tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và công bằng hơn, thu hút đầu tư quốc tế đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Có thể thấy, Luật đầu tư 2005 và các văn bản dưới luật đã ban hành đã làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước trong khu vực, đã loại bỏ được nhiều bất cập so các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trước đây. Luật đầu tư nước ngoài cũng đã được liên kết thống nhất chặt chẽ với các Luật khác như Luật doanh nghiệp 2005. Môi trường pháp lý cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn.

1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS đề cập đến rất nhiều vấn đề khác nhau bởi bản thân BĐS vốn đã là một lĩnh vực rộng. Trong khuôn khổ của khoá luận, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vào những quy định pháp luật có tác động đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi nhỏ hơn là các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần nói đến Luật đất đai và Luật kinh doanh BĐS và các nghị định nghị quyết và các văn bản dưới luật có liên quan.

 Luật đất đai

Luật đất đai đầu tiên được ban hành năm 1993, đây là một trong những đạo Luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và nhà nước. Để phù hợp với những thay đổi nhanh chóng trong xu thế phát trỉên lĩnh vực BĐS trong tình hình mới, Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung vào ngày 2/12/1998, và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999. Theo tiến trình phát triển kinh tế xã hội cùng với những mốc thay đổi diện mạo nền kinh tế và chính trị của Việt Nam trong giai đoạn phát triển hoà nhập với nền kinh tế thế giới như việc ký kết hiệp định thương mại song phương với các cường quốc kinh tế thế

giới như Nhật Bản, Mỹ đòi hỏi phải có những thay đổi trong các quy định về đất đai của nhà nước. Hơn nữa trong giai đoạn này, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng theo quy luật cung cầu đang diễn ra rất sôi động. Đây là lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam, các quan hệ pháp luật liên quan đến các giao dịch về đất đai phát sinh là hết sức đa dạng và ngày càng phức tạp kể cả về phương thức hoạt động và nội dung các quan hệ trong thị trường này. Theo đó, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt cần được vận động và điều chỉnh theo những quy định pháp lý nhất định. Từ yêu cầu cấp thiết đó, đến năm 2003, Luật đất đai đã chính thức ra đời vào ngày 10/12/2003 và có hiệu lực bắt đầu tư ngày 1/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều. Có thể nói sự ra đời của thị trường BĐS với những cơ chế đảm bảo cho thị trường này phát triển là một bước “đột phá” quan trọng trong các quy định của Luật đất đai 2003, tạo đà thúc đẩy luồng vốn FDI vào lĩnh vực này.

Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, về sống ổn định tại Việt Nam và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, còn tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt nam thì chỉ được cho thuê đất- điều này quy định tại khoản 6, 7 điều 9 Luật đất đai 2003. Luật đã xoá bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam, tạo thêm quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nước ngoài.

Luật đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Có thể nói, quy định này là minh họa tiêu biểu cho việc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”. So với các quy định của Luật đất đai năm 1993, quy định của Luật mới này về thẩm