Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Đăng Ký Bất Động Sản

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995

Sau năm 1975 khi đất nước hoàn toàn thống nhất, Nhà nước bắt tay vào thực hiện công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước. Chế độ kinh tế được xác định là "một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể" [30, Điều 18]. Hiến pháp năm 1980 bước đầu quy định về việc sở hữu đất đai, nhà ở:

Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý [30, Điều 62].

Năm 1987, Luật đất đai ra đời quy định cụ thể hơn về việc quản lý Nhà nước với đất đai như lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp.

Từ sau năm 1992, sự ra đời của Hiến pháp mới với quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, các văn bản điều chỉnh về bất động sản lần lượt ra đời như Luật đất đai 1993, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, 1994, Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Nghị định 61/CP về mua bán kinh doanh nhà ở. Các văn bản này đã ghi nhận hoạt động đăng ký bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận và quản lý các giao dịch liên quan, tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản các thời kỳ sau này.

1.3.3. Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005

Năm 1995, Bộ luật dân sự đầu tiên của nước ta ra đời, đây là dấu mốc quan trọng cho việc xác định tài sản là bất động sản theo đó bất động sản bao

gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các bộ phận không thể tách rời đất đai và vật kiến trúc cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản. Việc đăng ký tài sản nói chung được bộ luật xác định: "Những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì phải được đăng ký", tuy nhiên, lại không nêu rõ tài sản nào là tài sản phải đăng ký.

Các văn bản điều chỉnh về bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản cũng được ban hành như Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991; Nghị định 17/CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Luật đất đai 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng v.v...

Tuy ở giai đoạn này, pháp luật Việt Nam cũng đã có những bước tiến nhất định trong việc pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản, tuy nhiên, một số loại hình bất động sản vẫn chưa được quy định cụ thể như quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại nông thôn hoặc những tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, cơ sở sản xuất kinh doanh, rừng tự nhiên, công trình giao thông, thủy lợi... Mặt khác, các quy định trong giai đoạn này hầu hết còn chưa chặt chẽ về mặt thủ tục, dẫn đến tình trạng có địa phương thực hiện, có địa phương không thực hiện; hệ thống giấy tờ sổ sách ghi nhận về đăng ký bất động sản còn chồng chéo. Nguyên nhân chủ yếu là do việc ghi nhận đăng ký bất động sản trong các văn bản quy phạm pháp luật còn tản mạn, chưa đầy đủ và chưa đi sâu vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm đó. Tuy vậy, bước đầu những quy định này cũng là tiền đề quan trọng cho việc xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản sau này.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

1.3.4. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Giai đoạn từ năm 2005 đến nay, nền kinh tế Việt Nam đã có những bước chuyển biến quan trọng, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động hơn. Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký bất động sản đối với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, từ năm 2005 đến nay, Đảng và Nhà nước đã dành nhiều sự quan tâm đến vấn đề này. Trong Nghị quyết Đại hội Đảng khóa X đã xác định mục tiêu:

Phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư... [15].

Nghị quyết số 16/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết lần thứ tư của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X nêu rõ chủ trương: "Xây dựng cơ chế, quy trình đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo điều kiện lành mạnh hóa và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản, qua đó thúc đẩy kinh doanh, đầu tư" [9].

Những quy định trên thể hiện quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay đáp ứng nhu cầu cần thiết của thị trường bất động sản và xã hội.

Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật có tính nền tảng trong việc thiết lập thị trường bất động sản nói chung và điều chỉnh hệ thống đăng ký bất động sản nói riêng như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh bất động sản năm 2006... Theo đó, đất đai và quyền sử dụng đất được đăng ký theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Còn việc đăng ký sở hữu nhà ở

được quy định tại Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Ngoài ra, đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng... sẽ đăng ký theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 (đối với công trình xây dựng); Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn (đối với tài sản gắn liền với đất là rừng).

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Như vậy, mặc dù những hệ thống quy định về đăng ký bất động sản đã được thiết lập một cách tương đối đầy đủ, tuy nhiên các quy định còn tản mạn, rải rác trong nhiều văn bản khác nhau, gây nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước trong quá trình áp dụng.

Thực tế thị trường bất động sản trong những năm gần đây, đặc biệt là cuộc khủng hoảng nghiêm trọng do suy thoái kinh tế, cho thấy những bất cập trong việc quản lý thị trường bất động sản mà nguyên nhân chủ yếu là do việc quản lý nhà nước đối với thị trường còn lỏng lẻo, thông tin thiếu minh bạch về bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, lừa đảo làm thị trường mất dần sự cân bằng vốn có. Thực tế này càng đòi hỏi tính cấp thiết của việc cần có những quy định chung thống nhất về đăng ký bất động sản để thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách bền vững và lành mạnh trong tương lai.

Chương 2

PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1. Nhận xét chung về pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam hiện nay

Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Thông qua việc đăng ký một mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về bất động sản, mặt khác người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản thuận lợi hơn trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình về bất động sản cũng như tạo nguồn thông tin cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về bất động sản.

Trước khi đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề đăng ký bất động sản cũng như những thực trạng về đăng ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay, có thể khái quát một số nét cơ bản về pháp luật đăng ký bất động sản như sau:

Thứ nhất, Bộ luật dân sự chỉ quy định mang tính chất chung nhất những vấn đề về đăng ký bất động sản.

Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã tạo ra những quy định chung điều chỉnh các quan hệ xã hội trong giao lưu dân sự của các cá nhân,

pháp nhân và chủ thể trong xã hội. Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến pháp 1992, Bộ luật Dân sự năm 2005 giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Bộ luật dân sự đóng vai trò trong việc điều chỉnh các quan hệ sở hữu và các giao dịch dân sự, trong đó có các giao dịch về bất động sản. Đây là những quy định chung mang tính nguyên tắc, là cơ sở nền tảng để xây dựng các quy định về bất động sản và đăng ký bất động sản trong các văn bản luật như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng…

Theo quy định của pháp luật dân sự, đăng ký bất động sản lần đầu là đăng ký quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất. Để xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản. Điều 167 Bộ luật dân sự quy định: "Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36].

Theo quy định tại Điều 167 thì việc đăng ký quyền sở hữu là đăng ký vật quyền, trên cơ sở đó chủ sở hữu có quyền định đoạt đối với bất động sản của mình. Tuy nhiên, để có bất động sản đăng ký quyền sở hữu lần đầu thì tài sản đó phải được hình thành hợp pháp. Đối với nhà ở, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v...

Trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng cho người khác, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu với bất động sản được xác định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36, Khoản 1 Điều 168]. Người được chuyển quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu của mình tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thủ tục sang tên bất động sản). Kể từ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thì người nhận chuyển giao bất động sản được xác lập các quyền đối với bất động sản đó. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, về mặt nguyên tắc, Bộ luật dân sự chỉ quy định mang tính chất chung nhất những vấn đề về đăng ký bất động sản. Đây là những nội dung nền tảng để xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản tại các luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng...

Thứ hai, pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam không được quy định trong một văn bản pháp lý chuyên biệt mà nằm trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

Các quy định liên quan đến đăng ký bất động sản được quy định tại một số văn bản luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật nhà ở 2005; Luật kinh doanh bất động sản 2005; Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 v.v... Mỗi một văn bản lại điều chỉnh một vấn đề khác nhau trong hoạt động đăng ký bất động sản. Cụ thể như sau:

- Đối với các nguyên tắc chung về đăng ký bất động sản được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005;

- Đối với việc đăng ký và xác lập quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Đối với việc đăng ký và xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được điều chỉnh bởi quy định tại Luật nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Đối với quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất thì áp dụng các quy định tại Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Ngoài ra, đối với việc ghi nhận các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản lại được điều chỉnh bởi các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này tạo nên một hệ thống quy phạm pháp luật tương đối phức tạp và tản mạn điều chỉnh về hoạt động đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Thứ ba, hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay thực hiện ở hai nội dung: đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký quyền.

Trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận, sau khi bộ phận chuyên môn đã thực hiện việc đo đạc, xác minh thực địa thì cơ quan đăng ký sẽ ghi lại tình trạng vật lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính như: hình dạng, kích thước, diện tích, giáp giới, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, vị trí kết cấu nhà ở, công trình xây dựng. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng, nếu có sự thay đổi liên quan đến hiện trạng bất động sản như tách thửa, hợp thửa, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đổi tên, thay đổi diện tích xây dựng, kết cấu... thì cơ quan đăng ký sẽ xác nhận những thay đổi này vào giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Đây chính là đăng ký hiện trạng bất động sản.

Hoạt động đăng ký bất động sản còn là việc đăng ký quyền đối với bất động sản. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận những người có quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; hoặc thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quyết định của Tòa án và những người không phải là chủ sở hữu với bất động sản nhưng có quyền đối với bất động sản thông qua các giao dịch thuê, thuê lại, thế chấp, góp vốn... Quyền sử dụng, quyền sở hữu và các quyền khác có liên quan của những người đăng ký bất động sản sẽ được ghi nhận và xác lập kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tư, mô hình cơ quan đăng ký bất động sản tại Việt Nam tồn tại hai cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, gồm:

(i) Hệ thống cơ quan hành chính nhà nước: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đứng ra xác lập và công nhận quyền của người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,