Pháp Luật Về Đăng Ký Bất Động Sản Theo Pháp Luật Một Số Quốc Gia

những tác động không thuận lợi đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự kịp thời và nhạy bén trong các biện pháp quản lý và điều hành của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường minh bạch, an toàn đảm bảo cho sự vận hành hiệu quả, bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản, trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng vai trò của nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc đăng ký bất động sản là xu hướng tất yếu để có một thị trường minh bạch, an toàn, công khai. Đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch; cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp thông qua cơ chế công khai, minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác có liên quan; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật.

Lợi ích đem lại từ một thị trường bất động sản lành mạnh đó là việc thu hút tốt hơn các nguồn đầu tư vào thị trường, các chủ thể có thể thực hiện các giao dịch một cách an toàn và tăng nguồn lợi cho quốc gia, xã hội.

Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký bất động sản, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về bất động

sản làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản. Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình đang sở hữu hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với bất động sản đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với bất động sản. Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và của nền kinh tế hiện nay.

1.2. PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT MỘT SỐ QUỐC GIA

1.2.1. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản

Tại Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư nhân đối với bất động sản. Mọi cá nhân tổ chức đều có quyền sở hữu bất động sản. Đặc điểm cơ bản của hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản là việc đăng ký không có giá trị xác lập quyền mà chỉ nhằm công khai hóa thông tin về hiện trạng và các quyền liên quan đến bất động sản.

Các nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định trong một số văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật đăng ký bất động sản, Nghị định về đăng ký bất động sản và một số văn bản chuyên ngành khác. Trong đó Bộ luật dân sự và Luật đăng ký bất động sản được coi là các đạo luật quy định mang tính nguyên tắc về đăng ký bất động sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật dân sự Nhật Bản thì: "Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản". Tuy nhiên, Luật đăng ký bất

động sản của Nhật chỉ quy định hai loại bất động sản phải đăng ký là đất đai và công trình xây dựng. Pháp luật Nhật Bản coi đất đai và công trình trên đất là hai bất động sản độc lập với nhau và là đối tượng đăng ký quyền sở hữu riêng biệt, những tài sản khác trên đất như tường rào, cây lấy gỗ, hệ thống giao thông đường sắt, sản nghiệp của doanh nghiệp là một khối thống nhất gắn liền với đất... đều được coi là một phần của đất, còn các tài sản như đường ống nước, đường dây điện trong nhà... được coi là một phần của công trình xây dựng trên đất.

Về phạm vi nội dung đăng ký bất động sản, Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định bao gồm đăng ký hiện trạng của bất động sản như loại bất động sản, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng (Điều 50) và đăng ký các quyền về bất động sản hoặc đăng ký thay đổi các quyền đó, Điều 1 quy định:

Việc xác định hiện trạng của bất động sản hay xác lập, bảo lưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt một trong các quyền liên quan đến bất động sản sau đây đều được đăng ký: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền thuê đất dài hạn để chăn nuôi, canh tác; quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền thuê bất động sản, quyền khai thác đá [43].

Tuy nhiên, việc đăng ký hiện trạng của bất động sản được coi là nội dung bắt buộc phải đăng ký đối với cả đất đai và công trình xây dựng; còn đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản sẽ được thực hiện theo yêu cầu của người đăng ký.

Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản được coi là tiền đề quan trọng để xác lập quyền của chủ sở hữu và thiết lập sự bảo hộ của Nhà nước đối với quyền của chủ sở hữu như Điều 177 Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định: "Chủ nhân của bất động sản không được chống lại bên thứ ba, nếu không thực hiện đăng ký việc sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật đăng ký bất động sản" [20].

Việc đăng ký bất động sản, theo quy định của Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản sẽ được thực hiện theo cơ chế đăng ký ghi nhận vào sổ sách, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký gồm đơn yêu cầu đăng ký và các loại giấy tờ liên quan đến bất động sản, điều kiện về mặt chủ thể của người yêu cầu đăng ký v.v... Trường hợp xét thấy cần thiết, cơ quan đăng ký có thể kiểm tra thực tế bất động sản (Điều 50) hoặc yêu cầu chủ sở hữu của khu đất hay công trình được đăng ký cung cấp các tài liệu liên quan hoặc trả lời chất vấn. Luật cũng quy định việc đăng ký bất động sản được thực hiện tại Cơ quan đăng ký thuộc hệ thống cơ quan tư pháp như: Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc Chi nhánh của Cục nơi có bất động sản (Điều 8). Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản được tổ chức thống nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hệ thống cơ quan này độc lập với cơ quan quản lý về bất động sản như quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý về chất lượng công trình xây dựng v.v... Chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký bất động sản là cung cấp các thông tin liên quan đến bất động sản cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Như vậy, pháp luật Nhật Bản đã xây dựng được hệ thống các quy định chặt chẽ và cụ thể trong hoạt động đăng ký bất động sản, tạo tiền đề cung cấp những thông tin về hiện trạng và quyền liên quan đến bất động sản một cách đầy đủ và chính xác cho các cá nhân, tổ chức. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được xây dựng độc lập với cơ quan quản lý bất động sản là một mô hình đáng được học hỏi của Nhật Bản, nó đảm bảo cho cơ quan đăng ký bất động sản tập trung vào hoạt động ghi nhận và cung cấp thông tin chính xác, tránh tình trạng chồng chéo nhau về thẩm quyền từ đó góp phần giúp Nhà nước Nhật Bản nắm bắt thông tin và có chính sách hiệu quả để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

1.2.2. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga

Theo quy định của pháp luật Liên bang Nga thì tài sản được coi là bất động sản gồm:

Các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất [44, Điều 1].

Dựa trên tính chất không di dời của bất động sản, pháp luật Liên bang Nga đưa ra khái niệm bất động sản theo hướng liệt kê các loại tài sản là bất động sản. Ngoài ra, pháp luật còn quy định thêm doanh nghiệp cũng là bất động sản khi là một khối tài sản thống nhất gồm đất đai, tư liệu sản xuất, vốn, công nghệ, thương hiệu, danh tiếng của doanh nghiệp... Việc đăng ký loại tài sản này sẽ tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của các doanh nghiệp, tránh tình trạng hoạt động gian dối trên thị trường.

Việc đăng ký bất động sản sẽ ghi nhận hiện trạng về bất động sản, loại bất động sản, diện tích, vị trí, chất lượng, nguồn gốc bất động sản, các thông tin liên quan đến bất động sản. Trên cơ sở này, chủ thể sẽ xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản. Theo quy định tại Điều 12 Luật đăng ký bất động sản thì "sổ đăng ký chứa các thông tin về quyền đang tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản và các thông tin về những người có quyền" [44]. Việc đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga sẽ được ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản và sổ này cũng sẽ tiếp tục cập nhật các thông tin liên quan như thay đổi, chấm dứt, chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. Thông qua đó, Nhà nước nắm bắt được các thông tin cần thiết về bất động sản và quá trình thay đổi các quyền của chủ sở hữu và người liên quan.

Ngoài việc đăng ký để xác lập quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản, các chủ thể còn phải đăng ký việc hạn chế quyền sử dụng bất động sản và các quyền khác. Theo đó:

Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi Nhà nước sự phát sinh hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga [44, Điều 3].

Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản sẽ được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản đó.

Như vậy, đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga là hoạt động bắt buộc đối với các chủ sở hữu bất động sản. Từ việc đăng ký bất động sản sẽ phát sinh, xác lập quyền sở hữu và các quyền liên quan đối với chủ sở hữu đó. Trên cơ sở đó nếu có tranh chấp phát sinh thì Tòa án sẽ căn cứ vào các thông tin đã đăng ký để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.

1.2.3. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Thụy Điển

Theo pháp luật Thụy Điển, khái niệm bất động sản được hiểu là sự kết hợp giữa một đơn vị đất đai (unit land) với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền với nó. Các cá nhân, tổ chức, chính quyền địa phương hoặc Nhà nước đều có thể là chủ sở hữu của đất đai. Chính sách của Thụy Điển là đảm bảo sự ổn định trong quản lý đất đai, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu có thể hưởng lợi ích lâu dài với tài sản của mình [41, tr. 105].

Bất động sản trên lãnh thổ Thụy Điển được Nhà nước chia thành các đơn vị đất đai nhất định, các chủ sở hữu có trách nhiệm kê khai, đăng ký bất động sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài việc ghi nhận vào sổ địa chính và bản đồ địa chính, việc đăng ký đất đai hoặc quyền sở hữu đất đai nói riêng còn phải được Tòa án địa phương chứng thực.

Hoạt động địa chính tại Thụy Điển bao gồm sự hình thành và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu và những hạn chế trong

việc thực hiện quyền. Các hoạt động này do Cơ quan khảo sát đất đai quốc gia (National Land Survey) và Tòa án hành chính quốc gia (National Court Adiministration) thực hiện. Cơ quan khảo sát đất đai quốc gia có nhiệm vụ thu thập và cung cấp thông tin về đất đai đã được đăng ký cho nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội. Riêng các hoạt động đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác cũng như hoạt động mua bán, thế chấp hoặc các giao dịch khác sẽ thực hiện bởi cơ quan đăng ký đất đai được tổ chức trong 7 Tòa án cấp huyện dưới sự giám sát của Tòa án hành chính quốc gia [50]. Hiện nay, hai cơ quan này không còn hoạt động độc lập mà sáp nhập thành Cơ quan Khảo sát đất đai quốc gia, chịu trách nhiệm tiếp nhận, quản lý thông tin về đất đai, công trình xây dựng và cung cấp các thông tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Hiện nay, hầu hết các hoạt động đăng ký bất động sản tại Thụy Điển đều được thực hiện trên hệ thống đăng ký trực tuyến, cho phép các chủ sở hữu, người mua hoặc người có quyền liên quan có thể nộp đơn có chữ ký điện tử tới hệ thống đăng ký. Mỗi năm, theo khảo sát, Thụy Điển có khoảng hơn 2 triệu giao dịch, chuyển nhượng bất động sản được đăng ký vào hệ thống vi tính với thời gian giải quyết cho mỗi giao dịch chỉ trong vòng một đến hai ngày [41, tr. 112].

Có thể thấy hệ thống đăng ký bất động sản cũng như pháp luật điều chỉnh về đăng ký bất động sản tại Thụy Điển đã được hình thành từ rất sớm và được xây dựng một cách chặt chẽ, hiện đại giúp cho người dân có thể thực hiện hoạt động đăng ký và tiếp cận các thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, thuận lợi nhất.

Như vậy, từ những nội dung khái quát về hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới nêu trên, có thể thấy tuy pháp luật các nước xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản riêng biệt và đặc thù, nhưng vẫn có nhiều điểm tương đồng với nhau. Điểm nổi bật là các quốc gia nêu trên đều đề cao vai trò của hoạt động đăng ký bất động sản đối

với việc quản lý nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất, thiết lập một hệ thống các cơ quan từ trung ương đến địa phương cho việc đăng ký bất động sản, đặc biệt là hoạt động công khai hóa các thông tin liên quan đến bất động sản một cách rộng rãi cho các chủ thể có thể tiếp cận để thực hiện giao dịch. Qua nội dung này, chúng ta sẽ có cơ sở để so sánh và chọn lọc những ưu điểm của hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới để hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản của Việt Nam.

1.3. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ

1.3.1. Giai đoạn trước năm 1975

Tại Việt Nam giai đoạn những năm 1945 trở về trước, việc đăng ký bất động sản được thực hiện theo phương pháp khoán điền thổ, bất động sản được chia theo từng hộ gia đình hoặc cá nhân, bất động sản được đăng ký quyền sở hữu cho người nào thì thuộc về người đó. Theo chế độ quản thủ điền thổ thì những bất động sản thuộc sở hữu tư nhân mang tính cá nhân người được đăng ký.

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Miền Bắc vẫn áp dụng chế độ đăng ký khoán điền thổ. Tại Miền Nam, trước năm 1975, chủ sở hữu bất động sản khi đăng ký quyền sở hữu thì được chính quyền Sài Gòn cấp cho giấy xác nhận điền thổ. Theo Bộ luật dân sự năm 1972 quy định: "đặc quyền trên đất chỉ có hiệu lực nếu đã đăng ký vào sổ địa điền" (Điều 1429). Thời hạn đăng ký là trong vòng 1 tháng, nếu quá thời hạn đăng ký thì đặc quyền trên không còn nữa.

Giai đoạn sau năm 1954, Nhà nước bắt đầu tiến hành cách mạng Xã hội chủ nghĩa ở Miền Bắc, chuyển chế độ tư hữu về đất đai, nhà cửa thành chế độ công hữu của toàn dân. Nhà nước sẽ thay mặt nhân dân quản lý, sử dụng, phân phối nhà cửa. Người sử dụng đất không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước mà chỉ phải nộp thuế thổ trạch hay thuế nông nghiệp. Việc đăng ký đất đai, nhà cửa hầu như không còn cần thiết trong chế độ sở hữu tập thể này.