Các Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Đăng Ký Bất Động Sản

quản lý bất động sản. Vì vậy, trong quá trình hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam, chúng ta cần tích cực nghiên cứu, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới để áp dụng một cách hợp lý vào việc quản lý bất động sản hiện nay. Đồng thời, việc học hỏi kinh nghiệm của các nền lập pháp tiên tiến còn là một biện pháp quan trọng trong việc đẩy mạnh giao lưu, hợp tác phát triển kinh tế quốc tế cho Việt Nam với các quốc gia trên thế giới.

3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

3.2.1. Sửa đổi và hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản

3.2.1.1. Đối với Bộ luật dân sự

Bộ luật Dân sự đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp luật của nước ta. Bộ luật Dân sự thể hiện những quan điểm cơ bản nhất của nhà nước trong điều chỉnh các quan hệ pháp luật tư, thiết lập các nguyên tắc quan trọng nhất cho các mối quan hệ trong đời sống dân sự, đồng thời xác lập các quy tắc điều chỉnh cho quan hệ dân sự phát sinh. Với tư cách là đạo luật nền tảng, vì vậy, để hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản trước hết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật dân sự về vấn đề này. Qua nghiên cứu về pháp luật đăng ký bất động sản và thực tiễn thi hành, Bộ luật dân sự năm 2005 cần được sửa đổi và hoàn thiện một số nội dung sau:

Thứ nhất, xây dựng nguyên tắc chung thống nhất trong việc đăng ký bất động sản trong Bộ luật dân sự.

Hiện nay các quy định của Bộ luật dân sự cho thấy đạo luật này đang dành phần lớn quyền quy định về những nội dung mang tính nguyên tắc cho các luật chuyên ngành điều chỉnh. Điều này gây nên tình trạng mỗi luật lại xây dựng những nguyên tắc riêng cho ngành luật và phạm vi điều chỉnh của

ngành luật đó, dẫn đến sự không thống nhất giữa các luật chuyên ngành với nhau. Điều này cần phải sớm khắc phục, theo đó, Bộ luật dân sự quy định tập trung, thống nhất các nguyên tắc cơ bản về hoạt động xác lập quyền với bất động sản; điều kiện có hiệu lực của giao dịch bất động sản; thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản; nguyên tắc công khai, minh bạch các quyền tài sản liên quan đến bất động sản… Đồng thời, khi Bộ luật dân sự đã quy định về các nguyên tắc chung, các luật chuyên ngành cũng phải quy định một cách thống nhất, tôn trọng các nguyên tắc đó.

Thứ hai, Bộ luật dân sự cần hoàn thiện khái niệm bất động sản và bổ sung khái niệm đăng ký bất động sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Thực tế hiện nay cho thấy, khái niệm bất động sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự không còn phù hợp với thực tế thị trường bất động sản nước ta hiện nay. Điều 174 quy định:

1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Ðất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2. Ðộng sản là những tài sản không phải là bất động sản [36]. Quy định nêu trên là tương đối rõ ràng về các tài sản là bất động sản,

tuy nhiên, khái niệm này chưa cụ thể hóa được thuộc tính "gắn liền với đất đai" một cách rõ ràng. Do chưa xác định được thuộc tính này, vì vậy việc xác định các bất động sản do công dụng (như đèn chiếu sáng, hệ thống điện gắn với công trình xây dựng…) và các quyền đối với bất động sản cũng chưa có cơ chế điều chỉnh cụ thể.

Ngoài ra, việc đưa ra một khái niệm đăng ký bất động sản cụ thể cũng là một vấn đề quan trọng. Pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể về vấn đề này mà chỉ quy định về nội hàm khái niệm như đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, rừng trồng, giao dịch bảo đảm… Như vậy, Bộ luật dân sự cần quy định về đăng ký bất động sản hiểu theo nghĩa là đăng ký vật quyền đối với bất động sản và đăng ký hạn chế các vật quyền và thể hiện được mục đích của đăng ký bất động sản là việc công nhận các quyền và lợi ích của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản và đối kháng lợi ích với người thứ ba. Việc xác định khái niệm đăng ký bất động sản còn có ý nghĩa trong việc xác định đối tượng phải đăng ký, do không phải tất cả các tài sản là bất động sản đều có thể đăng ký, đặc biệt là các tài sản có tính ổn định không cao như công trình xây dựng tạm thời, rừng trồng… Như vậy mới đảm bảo tính thống nhất để các văn bản luật chuyên ngành tiếp tục hoàn thiện những quy định cụ thể.

Thứ ba, xác định rõ bản chất của đăng ký bất động sản.

Bộ luật dân sự phải xác định rõ bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản. Đăng ký bất động sản vốn không phải là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản (thế chấp, góp vốn, thừa kế…) vì trong mối quan hệ giữa Nhà nước (chủ sở hữu đất đai) với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền sở hữu và quyền liên quan đến bất động sản. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Về mặt lý thuyết, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức chính là việc Nhà nước đã trao quyền cho cá nhân, tổ chức đó thực hiện các hoạt động trong phạm vi pháp luật cho phép đối với bất động sản. Đây là một trong những phương thức quản lý nhà nước về bất động sản. Tuy nhiên, đối với việc đăng ký, bản chất của nó chỉ nên xác định ở việc Nhà nước cho phép các chủ thể công khai, minh bạch các thông tin về bất động sản, từ đó chủ thể có thể được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích liên quan

khi phát sinh tranh chấp. Vì vậy, pháp luật dân sự phải định hướng rõ cách hiểu về đăng ký bất động sản, từ đó mới có cơ sở để thống nhất đối với hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản sau này.

3.2.1.2. Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành

Như đã phân tích ở trên, đăng ký bất động sản Việt Nam hiện tồn tại nhiều hệ thống đăng ký riêng biệt: đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, đăng ký các giao dịch về bất động sản... Việc chia tách này tạo ra những quy định chồng chéo, mâu thuẫn gây nhiều vướng mắc cho cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục, đồng thời gây khó khăn cho nhà nước trong công tác quản lý. Như vậy, theo định hướng tập trung xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản thành một chỉnh thể thống nhất, thì ngoài việc hoàn thiện các quy định về mặt nguyên tắc trong Bộ luật dân sự thì phải tiếp tục hiệu chỉnh các quy định của các văn bản luật chuyên ngành về đăng ký bất động sản phù hợp với nguyên tắc chung và phù hợp với thực tế phát triển của thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện các văn bản luật chuyên ngành về đăng ký bất động sản cần phải chú ý đến một số nội dung sau:

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn mặc dù đã điều chỉnh về đăng ký quyền sử dụng đất (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động), song, các quy định đó vẫn chưa đảm bảo mục tiêu thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vì phạm vi các quyền, giao dịch về đất đai được quy định trong Luật đất đai chưa đầy đủ so với thực tế, chưa phù hợp với pháp luật dân sự. Vì vậy, Luật đất đai cần có những quy định cụ thể về các quyền liên quan đến bất động sản như: đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; quyền bảo lưu quyền sử dụng; quyền sở hữu bất động sản... Mặt khác, các quy định của Luật Đất đai mang nặng tính hành chính khi điều chỉnh các giao dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, đã dẫn đến những khó khăn cho các tổ chức, cá nhân khi xác lập và thực hiện các quyền, các giao dịch về quyền sử

dụng đất. Mặt khác, quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai chưa đáp ứng được mục tiêu đảm bảo tính minh bạch, công khai và kịp thời về tình trạng pháp lý của bất động sản, ví dụ như: quyền sử dụng đất hiện bị kê biên hoặc đang dùng để bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ hoặc đang có tranh chấp về diện tích, về chủ sử dụng…

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì: Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Nguyên nhân này chủ yếu xuất phát từ cơ chế thủ tục rườm rà trong Luật đất đai, Luật nhà ở... và sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan còn chậm. Vì vậy, Luật đất đai, Luật nhà ở... cần phải sửa đổi thủ tục hành chính tinh gọn hơn, giảm thời hạn giải quyết để tạo điều kiện cho người dân thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản của mình.

Mặt khác, hiện các quy định cụ thể về đăng ký giao dịch bất động sản cũng tồn tại nhiều vướng mắc cần khắc phục. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm, còn việc thế chấp nhà ở và công trình xây dựng quy định không phải bắt buộc đăng ký. Tuy nhiên, Thông tư số 05/2005/TTLT-BNTMT-BTP ngày 16/6/2005 hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì quy định các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công

trình xây dựng, rừng cây, cây lâu năm... Như vậy, trường hợp này có sự mâu thuẫn giữa hai văn bản điều chỉnh cùng một nội dung, và cần thiết phải có sự hướng dẫn cụ thể từ phía cơ quan nhà nước để thống nhất về việc đăng ký thế chấp bằng quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra, như đã đề cập ở mục 2.2.4 nêu trên, đối với các quy định về đăng ký các giao dịch bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai cũng cần có quy định thống nhất hoặc hướng dẫn cụ thể để chủ sở hữu có thể thực hiện các giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai một cách an toàn và đúng pháp luật.

Trong thời gian tới, cần phải tiến tới xây dựng mô hình pháp luật điều chỉnh riêng biệt về đăng ký bất động sản. Theo đó, cần xây dựng Luật đăng ký bất động sản riêng, còn các văn bản như Luật đất đai, Luật nhà ở... chỉ tập trung giải quyết những nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; quy hoạch sử dụng đất; quản lý các thông tin địa chính; quy hoạch vùng, quy hoạch khu dân cư; quản lý xây dựng công trình, nhà ở phù hợp với quy hoạch; các vấn đề khác về cấp đất, giao đất, thu hồi đất v.v... Còn Luật đăng ký bất động sản điều chỉnh cụ thể về đối tượng; trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các giao dịch liên quan đến bất động sản; vấn đề cung cấp thông tin và minh bạch hóa thông tin bất động sản... Việc phân định rõ theo nguyên tắc nêu trên sẽ giảm được những mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định hiện nay về đăng ký bất động sản.

3.2.2. Xây dựng văn bản pháp lý chuyên ngành về đăng ký bất động sản

Trong yêu cầu thống nhất hoàn chỉnh pháp luật đăng ký bất động sản, ngoài việc hoàn thiện Bộ luật dân sự về các vấn đề về mặt nguyên tắc thì cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng. Việc sửa đổi này phải thực hiện đồng bộ trên tất cả các văn bản luật điều chỉnh về đăng ký bất động sản. Bên cạnh đó, việc triển khai xây dựng và ban hành một văn bản luật thống nhất về đăng ký bất động sản là một yêu cầu mang tính cấp thiết hiện nay.

Bất động sản vốn là một lĩnh vực khá nhạy cảm có ảnh hướng sâu rộng tới đời sống chính trị, kinh tế và xã hội. Trong thời gian qua, việc ban hành Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ mọi tầng lớp, đối tượng trong xã hội. Đây là dự án luật được dư luận ủng hộ và mong đợi bởi dự thảo luật được xây dựng trên cơ sở quán triệt quan điểm đột phá về cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, khắc phục tối đa tình trạng nhiều cơ quan có thẩm quyền cấp giấy và tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã và đang gây khó khăn, bất cập cho người dân.

Trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đã có nhiều ý kiến khác nhau về quan điểm và phương hướng xây dựng đạo luật này, từ đó dẫn đến những đánh giá khác nhau về mức độ cần thiết của đạo luật. Do còn có ý kiến khác nhau về một số nội dung nên dự án luật Đăng ký bất động sản năm 2008 chưa được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư Quốc hội XII và chưa được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2009 của Quốc hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tiếp tục quan tâm, hoàn thiện dự luật này là một trong những vấn đề cấp bách hiện nay. Để khắc phục được những vướng mắc tồn tại trong pháp luật đăng ký bất động sản, việc xây dựng một văn bản chung thống nhất về vấn đề này cần phải giải quyết được một số nội dung chủ yếu sau đây.

3.2.2.1. Mục tiêu của Luật đăng ký bất động sản

Trước hết, Luật đăng ký bất động sản phải dựa trên cơ sở các quy định mang tính nguyên tắc của Bộ luật dân sự.

Bộ luật dân sự với vai trò là đạo luật nền tàng, cơ sở cho các luật chuyên ngành, vì vậy việc ban hành Luật đăng ký bất động sản cũng phải dựa trên những quy định mang tính nguyên tắc của Bộ luật dân sự. Điều này sẽ đóng vai trò tạo nên sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đăng ký bất

động sản, hạn chế những mâu thuẫn tồn tại gây khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình áp dụng.

Bên cạnh đó phải xác định rõ mục đích ban hành Luật đăng ký bất động sản.

Việc ban hành một văn bản thống nhất về đăng ký bất động sản không thể đạt được hiệu quả thi hành trên thực tế nếu không xác định rõ mục tiêu ban hành của văn bản. Luật đăng ký bất động sản trước hết phải tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho người dân có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản mà quyền sở hữu, quyền sử dụng của họ đã được công nhận. Mặt khác, việc xây dựng Luật đăng ký bất động sản nhằm khắc phục những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành (như phân tán, thiếu thống nhất), tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất trong các lĩnh vực này; tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền về bất động sản; tạo điều kiện cho hoạt động quản lý của Nhà nước được thực thi một cách hiệu quả vừa định hướng cho các giao dịch diễn ra đúng pháp luật vừa thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Để đạt được các mục tiêu này đòi hỏi Luật đăng ký bất động sản phải đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng... theo hướng xây dựng cơ chế quản lý nhà nước, mô hình cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản một cách đơn giản, khoa học, thuận tiện để tạo điều kiện cho người dân thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đồng thời phát triển hệ thống quản lý thông tin để đáp ứng yêu cầu minh bạch, công khai các thông tin của thị trường bất động sản.

3.2.2.2. Xác định rõ các đối tượng là bất động sản phải đăng ký

Luật đăng ký bất động sản cần phải xác định rõ hơn các đối tượng là bất động sản cần phải đăng ký, các bất động sản cần đăng ký phải là những tài sản có giá trị kinh tế cao như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng… Quy định