Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

ngân hàng…” [25, tr.147]. Bởi bản chất của các giao dịch liên quan đến đất đai là những thoả thuận có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý đối với các bên tham gia kết ước. Trong khi, đất đai nói riêng, bất động sản nói chung lại là tài sản mang tính cố định cao, lưu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác, vì lẽ đó, thông tin về một bất động sản nào đó, chẳng hạn như ai là chủ sở hữu, chủ sở hữu có những quyền và nghĩa vụ gì đối với lô đất, hoặc lô đất đó có đang là tài sản đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó hay không…, tất cả những thông tin đó không phải lúc nào cũng đầy đủ, chính xác và dễ dàng tiệm cận với người có nhu cầu. Nghĩa là, nguy cơ tiềm ẩn các rủi ro liên quan đến các giao dịch đất đai là rất lớn. Trong khi đó, tham gia vào các giao dịch phức tạp này, người ta luôn có nhu cầu được an toàn về mặt pháp lý, khi có tranh chấp xảy ra thì người ngay phải được bảo vệ bởi pháp luật và toà án.

Thực tiễn đó dẫn đến một nhu cầu ngày càng trở nên cấp thiết là phải cải tiến và phát triển các hệ thống đăng ký đất đai nhằm minh định quyền sở hữu và các quyền liên quan của người có quyền, cũng như dễ dàng cập nhật thông tin, từ đó mà giảm thiểu các tranh chấp, tạo ra sự an toàn pháp lý. Mặt khác, nếu hệ thống đăng ký bất động sản là tiện lợi và an toàn sẽ góp phần làm giảm chi phí giao dịch, từ đó gia tăng các giao dịch đất đai trên thị trường.

Như vậy, một cách tự nhiên, mục đích của việc đăng ký bất động sản đã từng bước thay đổi cho phù hợp với nhu cầu của cuộc sống. Người phương Tây quan niệm “luật là lẽ tự nhiên, lẽ phải và công lý ở đời”. Vì nền tảng quan trọng ấy, từ mục đích ban đầu là để thu thuế và quản lý quỹ đất của nhà nước, chúng được chuyển sang mục đích tạo sự an toàn pháp lý nhằm bảo vệ các bên (dân sự) trong các giao dịch nhà đất. Các hệ thống đăng ký bất động sản lần lượt ra đời và được hoàn thiện dần ở các quốc gia tồn tại cho đến ngày nay đều hướng tới mục đích tối thượng này.

Theo một nghĩa chung nhất, đăng ký bất động sản là biện pháp công bố sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản, xác định quyền đó cho chủ tài sản, tạo khả năng thuận lợi cho chủ tài sản ấy thực hiện các quyền của mình trong quan hệ với tất cả mọi người. Nghĩa là, bằng hành vi đăng ký, quyền đối với bất động sản được xác định công khai cho một hoặc một vài chủ thể xác định và loại trừ những người khác ra khỏi những quyền ấy. Thế nhưng, “do bản thân việc đăng ký bất động sản lại là một giao dịch do một người có quyền xác lập tại một cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vậy việc đăng ký này có mối quan hệ như thế nào với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký” [16, tr.27].

Pháp luật bắt đầu từ cuộc sống muôn màu muôn vẻ, vì thế, cũng như chính sự đa dạng của cuộc sống, người ta thường tìm ra được ít nhất nhiều hơn một giải pháp pháp lý cho một vấn đề thực tế. Các nước đi trước đã tìm ra những triết lý khác nhau để từ đó hình thành nên các hệ thống đăng ký bất động sản khác nhau. Lợi điểm của từng hệ thống đó đôi khi rất khác nhau, và thường thì các giải pháp ra đời sau là sự hoàn thiện, cách tân, là biến thể của những hệ thống đã tồn tại trước đó. Thêm nữa, như ai đó đã nói, “không chỉ là công cụ, pháp luật là văn hoá”. Bởi vậy, khi du nhập những giải pháp pháp lý nói chung, đăng ký bất động sản nói riêng vào một nền văn hoá pháp lý của một quốc gia, người ta phải tính đến sự tương thích với điều kiện, truyền thống sẵn có của xứ sở được du nhập. Lịch sử nhân loại đã cung cấp vô vàn các bằng chứng rằng một giải pháp pháp luật tối ưu đối với một quốc gia khi được du nhập vào xứ sở khác, thì hiệu quả của chúng đã không còn như ở nơi nguyên xứ, thậm chí nhiều khi còn là sự phản tác dụng. Thực tiễn đó đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có đủ sự thông thái, có tâm và có tầm để chọn một giải pháp tối ưu cho quốc gia mình trong nhiều giải pháp khả dĩ đó, kế theo là dịch chính sách thông thái đó vào pháp luật- một công việc mang nặng tính kỹ thuật do những người thạo nghề soạn luật đảm đương. Giống như việc đi

lại của con người, ra khỏi nhà người ta có thể đi bên phải hoặc đi bên trái con đường, cả hai đều là giải pháp khả dĩ, nhưng pháp luật chỉ được chọn một mà không thể chọn cả hai để tránh diễn ra cảnh “hai con dê qua cầu”. Từ việc chọn đi bên phải hoặc đi bên trái của con đường mà người ta sẽ thiết kế phương tiện cho phù hợp, chẳng hạn tay lái của một chiếc ô-tô đặt ở bên phải hay bên trái cho phù hợp. Một quốc gia, nếu có thói quên đi bên phải đường thì việc gọi những chiếc xe được thiết kế cho những nơi yêu thích việc đi bên trái là “tay lái nghịch”, liệu có thân thiện? Luật là lẽ tự nhiên, thế giới bên ngoài quan niệm như vậy, và theo họ làm luật là phát hiện và nâng quy luật sống lên thành luật chứ làm luật thường không phải là sự sáng tạo, lại càng không bao giờ họ quan niệm một cách giản đơn rằng “luật là ý chí của giai cấp thống trị được nâng lên thành luật”. Pháp luật về đăng ký bất động sản cũng không phải là ngoại lệ của quan niệm này.

Về đại thể, trên thế giới có hai quan niệm khác nhau về đăng ký bất động sản, từ hai cách nhìn khác nhau này đã hình thành hai hệ thống đăng ký tiêu biểu, đó là: (i) hệ thống đăng ký nhằm đối kháng với người thứ ba; và (ii) hệ thống đăng ký để xác lập quyền.

1.2.3 Hệ thống đăng ký đối kháng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Với ý tưởng để công khai và bảo vệ các bên trong giao dịch về bất động sản trước bên thứ ba, hệ thống đăng ký để đối kháng, hay còn gọi là hệ thống đăng ký giao dịch đã được ra đời. Nước Pháp có lẽ là cái nôi phát minh ra hệ thống đăng ký này. Hệ thống đăng ký đối kháng được xây dựng bởi ba nguyên tắc cơ bản: (i) Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; (ii) Giao dịch không đăng ký thì coi như không được ai biết đến; và (iii) Hai suy đoán trên đây là không thể bị đảo ngược. [16, tr.27].

Đúng như tên gọi của nó, hệ thống này chỉ có ý nghĩa pháp lý với bên thứ ba. Còn đối với các bên trong giao dịch, người ta cho rằng một người chỉ có thể chuyển giao cho người khác bất động sản của mình, và người này phải chịu trách nhiệm về hành vi chuyển nhượng của mình. Đối với người nhận chuyển nhượng cũng được suy đoán rằng anh ta chỉ tham gia khi đã biết rõ các quyền của người chuyển giao. Muốn vậy, người chuyển giao đã phải chứng minh về quyền của mình cho người nhận chuyển nhượng. Vì lẽ đó, người ta thừa nhận rằng quyền của bên nhận chuyển giao được xác lập bởi chính giao dịch mà họ đã tham gia để giành quyền đối với bất động sản đó, cho đến khi có một bằng chứng ngược lại. Nghĩa là, việc đăng ký không mang lại ý nghĩa gì đối với các bên trong giao dịch với nhau. Với mục đích để tránh những sự phiền toái với một bên thứ ba nào đó, các bên trong giao dịch tiến hành đăng ký giao dịch tại một cơ quan công quyền, thường là các cơ quan đăng ký chuyên trách. Nghĩa là trong trường hợp không đăng ký thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực đối với các bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao. Điều đó giống như hiện tượng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và cũng không có đăng ký đã trở thành phổ biến ở nước ta trong một thời gian khá dài. Các bên tham gia mua bán thừa nhận với nhau, nghĩa là quyền sở hữu các bất động sản ấy đã được xác lập cho người mua theo thoả thuận trong hợp đồng, cho dù có sự vi phạm về thủ tục luật định. Nếu các giao dịch này diễn ra trước ngày 1- 7- 2004 và hiện không có tranh chấp thì được công nhận hiệu lực pháp lý theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai [2003]. Nhưng trong trường hợp xảy ra tranh chấp bởi một bên thứ ba nào đó thì rủi ro đối với các bên trong hợp đồng là không thể tránh khỏi. Việc giải quyết quyền lợi của các bên sẽ không chỉ căn cứ vào hợp đồng.

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch trong hệ thống đăng ký đối kháng không mang lại ý nghĩa chứng minh quyền sở hữu của người được đăng

ký. Nghĩa là hệ thống này không thể được sử dụng trực tiếp để chứng minh sự tồn tại của quyền sở hữu đối với bất động sản của người được đăng ký sau cùng. Bởi lẽ, việc chuyển giao bất động sản ở mô hình đăng ký này là chuyển giao một quyền đã được đăng ký. Để có thể chuyển giao được cho người kế tiếp, việc chuyển giao trước đó cũng phải đã được đăng ký. Người được chuyển giao sau chỉ được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng đã được thừa có quyền trong giao dịch kế trước [16, tr.28]. Điều đó tạo nên một “chuỗi” các giao dịch được chuyển giao và đăng ký kế tiếp nhau về cùng một bất động sản. Một người đã đăng ký đối với bất động sản do có được từ việc anh ta nhận chuyển giao từ một người khác, thì anh ta vẫn có thể bị tranh chấp. Việc đăng ký có thể không mang lại lợi ích cho người đăng ký trước các phán quyết của toà án. Khi có sự tranh chấp về quyền đối với bất động sản xảy ra, người ta phải chứng minh bằng cách “đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó” [16, tr.28]. Như vậy, việc chứng minh quyền của một chủ thể nào đó đối với một bất động sản là vô cùng khó khăn và nhiều khi không thể thực hiện được vì có thể điểm khởi đầu trong một chuỗi giao dịch đã diễn ra trước đó hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Một quy trình thẩm định như vậy, đòi hỏi nhiều chi phí đối với các bên, làm tăng chi phí giao dịch, và nhiều khi chi phí đã được bỏ ra mà không thu được kết quả đáng kể nào.

Với những khó khăn và hạn chế kể trên, hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba được đặt trước nhu cầu cần cải tiến hoặc tìm kiếm một giải pháp thay thế khác hiệu quả và tiện lợi hơn. Có lẽ vì điều đó mà hệ thống này rất ít được du nhập vào các quốc gia lần đầu xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản.

1.2.4 Hệ thống đăng ký quyền

Cũng như các nước châu Âu lục địa, ban đầu ở các nước theo Thông luật, người ta cũng áp dụng hệ thống đăng ký bằng khoán (Deeds registration system), dựa trên các chứng thư xác nhận quyền ("title deeds") đối với bất động sản. Theo hệ thống này, khi một người muốn chứng minh quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất nhất định, anh ta phải dựa vào các tài liệu giao dịch. Các tài liệu giao dịch này được gọi là “các chứng thư xác nhận quyền” hay “chuỗi quyền” ("title deeds" or the "chain of title"). Khi có tranh chấp, các chứng cứ xác nhận quyền này được “lần giở” ngược trở về khoảng thời gian khi mà quyền đối với thửa đất lần đầu tiên được Toà Nữ hoàng (the Crown) giao cho một người nhất định. Nhiều khi những trường hợp này có thể đã xảy ra hàng trăm năm trước, người ta không còn lưu giữ được các chứng thư, và cũng có thể quyền sở hữu đất đai đã bị thay đổi theo thời gian. Và như vậy, quyền sở hữu của một người đối với thửa đất không đáng tin cậy trong những trường hợp như vậy. Từ đó, phát sinh các chi phí pháp lý đáng kể đối với chủ sở hữu đất và gây trở ngại cho sự phát triển [40, cập nhật 15/4/2008]. Khi tham gia giao dịch bất động sản theo hệ thống đăng ký cũ và phức tạp này, người ta thường phải cậy nhờ đến luật sư.

Với mong muốn khắc phục những nhược điểm của hệ thống đăng ký bằng khoán truyền thống với những khó khăn vừa đề cập trên đây, vào giữa thế kỷ thứ 19, ở các nước theo truyền thống Thông luật, người ta đã phát minh ra hệ thống đăng ký bất động sản theo quyền (Title registration system) thay thế cho hệ thống đăng ký bằng khoán cũ (Deeds registration system). Cũng như tính đa dạng và sự mềm dẻo của Thông luật, về đại thể có hai kiểu (hệ thống) đăng ký quyền ra đời vào cùng thời gian ở các nước này. Một là, hệ thống đăng ký kiểu Anh, bắt nguồn từ Anh quốc và sau đó mở rộng sang các nước chịu ảnh hưởng của nước Vương quốc này. Hai là,

hệ thống đăng ký Torrens, xuất hiện ở Úc vào năm 1858, bởi Robert Torrens, sau đó hệ thống này nhanh chóng ảnh hưởng sang nhiều nước như Canada, Hồng Kông, một số bang của Hoa Kỳ... [39, cập nhật 15/4/2008].

Theo hệ thống đăng ký quyền thì chính việc đăng ký hoặc giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là bằng chứng về quyền sở hữu. Bằng chứng này là không thể bị đánh đổ trong bất kỳ trường hợp nào. Nghĩa là, một khi việc đăng ký đối với một bất động sản nào đó được hoàn thành thì giá trị của việc đăng ký đó không thể bị xem xét lại, người ta cũng không cần phải tìm hiểu thông tin phía sau tờ trước bạ. Giá trị cung cấp thông tin về bất động sản của hệ thống này vì thế mà trở nên rất đáng tin cậy. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ dẫn đến một hệ quả là do sơ suất hoặc sai lầm nào đó của cơ quan đăng ký, mà quyền của một người có thể bị xâm phạm. Trong trường hợp đó, người bị thiệt hại có thể yêu cầu cơ quan đăng ký bồi thường thiệt hại cho mình. Chính yêu cầu này làm cho cơ quan đăng ký cẩn trọng hơn khi thực hiện nhiệm vụ. Vì thế mà quy trình đăng ký trở nên phức tạp, đôi khi kéo dài về thời gian, và nhiều khi cơ quan đăng ký có quyền từ chối yêu cầu đăng ký đối với bất động sản của một người nào đó nếu anh ta không đáp ứng được các yêu cầu luật định. [40, cập nhật 15/4/2008].

1.2.4.1 Hệ thống Torrens

Với ý tưởng được phỏng theo hệ thống đăng ký tàu biển của Anh quốc, vào năm 1958, ở Úc, ngài Thủ hiến Robert Torrens đã cải tiến một cách căn bản hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển và đánh dấu sự ra đời một hệ thống đăng ký quyền thuận tiện mang tên ông- hệ thống Torrens. Hệ thống Torrens được áp dụng ở Úc và nhanh chóng trở nên phổ biến, thay thế hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển ở nhiều nước nằm trong khối Liên hiệp Anh. Với sự tiện lợi và tính đáng tin cậy của nó, hệ thống Torrens đã nhanh chóng được du nhập vào nhiều nước trên phạm vi toàn

cầu, đặc biệt là các nước chưa có truyền thống về đăng ký bất động sản như Thái Lan, Singapo, Miến Điện... Một số quốc gia du nhập hệ thống đăng ký Torrens, nhưng không thay thế hoàn toàn các hệ thống cũ mà áp dụng song trùng cả hai hệ thống, với một chiến lược dài hạn sẽ dần thay thế hệ thống đăng ký trước đây của họ bằng hệ thống Torrens, như Hồng Kông và Ai Len. Ở Hoa Kỳ, ngoại trừ bang Iowa đã áp dụng duy nhất hệ thống đăng ký Torrens, các bang khác đã bắt đầu áp dụng hạn chế hệ thống này, như các bang Minnesota, Massachusetts, Colorado, Georgia, Hawaii, New York, Bắc Carolina, Ohio, và Washington [40, cập nhật 15/4/2008].

Đăng ký bất động sản theo hệ thống Torrens là bắt buộc với toàn bộ đất đai, bất động sản. Khi quy trình đăng ký bất động sản đã được hoàn thành, người yêu cầu đăng ký được cơ quan đăng ký cấp hai giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký lưu giữ một bản gốc. Việc chuyển nhượng bất động sản theo hệ thống này chỉ đơn giản là việc thay tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận đăng ký gốc và các bản sao.

Hệ thống đăng ký Torrens được xây dựng và vận hành dựa vào ba nguyên tắc rường cột:

(i) Nguyên tắc gương chiếu: bản đăng ký (Giấy chứng nhận quyền sở hữu) phản ánh (trung thực) một cách chích xác và giống hệt với tình trạng quyền sở hữu của chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là nếu một người bán một bất động sản, giấy chứng nhận sở hữu mới phải giống hệt với giấy chứng nhận cũ về tình trạng của mảnh đất, ngoại trừ tên sở hữu chủ. [Mirror principle - the register (Certificate of Title) reflects (mirrors) accurately and completely the current facts about a person's title. This means if a person was to sell an estate, the new title has to be identical to the old one in terms of description of lands, except for the owner's name].