Những Quan Niệm Khác Nhau Về Đăng Ký Bất Động Sản

được thành lập. Việc lập bản đồ địa chính, hoàn thiện hồ sơ địa chính còn dở dang, số liệu không chính xác, hồ sơ hỏng, thiếu, thất lạc... dẫn đến số liệu thực tế và sổ sách không thống nhất...

Đại biểu Nguyễn Danh (Gia Lai) nêu thực trạng “lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản ở VN với bốn loại giấy dân phải xin: Thứ nhất, “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 1993. Thứ hai là “sổ đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 2003. Thứ ba, “sổ đỏ” và nhà ở tại đô thị, cấp theo nghị định 60 (sổ hồng cũ). Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở (sổ hồng mới). “Đó là chưa kể các loại giấy khác được coi là hợp lệ, đã tạo nên một quá trình đăng ký không thống nhất, với nhiều mẫu giấy khác nhau, khiến người dân gặp không ít khó khăn, gian khổ”.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Hợp (Hải Dương), có bốn nhóm nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, yếu kém của công tác cấp “sổ đỏ”. Trong đó, có một nguyên nhân được đại biểu Hợp chỉ ra thẳng thắn là: tiền và phiền! Theo ông Hợp, hiện chỉ đi nộp tiền, người dân phải đi lại 3-5 lần, rất phiền hà và tốn kém.

Đại biểu Trần Du Lịch (TP.HCM) khẳng định “thủ phạm” của sự rối rắm là do Luật nhà ở cản trở Luật đất đai. Ông nói: Luật đất đai đã xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất và bảo hộ quyền đó, từ đây người dân có thể dựa vào để mua bán, thế chấp, cho, tặng... Mọi chuyện vẫn đang trôi chảy thì Luật nhà ở lại ban hành thêm “giấy hồng” và khẳng định: “Giấy hồng” là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền sở

hữu tài sản trên đất. Thế là việc qui hoạch, quản lý và cấp “sổ đỏ” trở nên khó khăn.

Đề nghị giảm phí

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Phát biểu về tình trạng nhiều nơi, “sổ đỏ” đã làm xong nhưng người dân không đến nhận, thậm chí không biết bao giờ có thể nhận vì họ không đủ tiền

40: Đó là tổng số các văn bản quản lý, hướng dẫn thực hiện công tác cấp "sổ đỏ” từ Chính phủ đến các bộ, ngành hiện nay.

đóng các loại phí kèm theo, đại biểu Nguyễn Danh nói là do người sử dụng đất đang phải chịu các nghĩa vụ tài chính như lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất... Theo ông Danh, mức đóng như vậy là cao. Đại biểu Mã Điền Cư (Quảng Ngãi) cũng đồng tình như vậy và kiến nghị Chính phủ xem xét lại những qui định về nghĩa vụ tài chính khi đăng ký “sổ đỏ” theo hướng giảm thiểu các khoản phí và lệ phí, nhất là người dân ở vùng khó khăn, vùng nông thôn nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số.

Đại biểu Đặng Huyền Thái (Hà Nội) nêu thực trạng ngay tại thủ đô vẫn còn hơn 65.000 trường hợp có sổ nhưng không đến nhận vì... phí! Những người làm “sổ đỏ” năm 2005 đến năm 2006 thực tế đã phải nộp lệ phí trước bạ cao gấp 8-15 lần năm 2004. Do vậy, ông Thái đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính phủ cho phép được ghi nợ cả lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền khi cấp “sổ đỏ” lần đầu để giúp người nghèo có “sổ đỏ”.

* Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng: Xử lý thuận lợi nhất cho dân

Chia sẻ với báo chí bên lề phiên họp Quốc hội sáng 6-11 về những bức xúc của người dân liên quan tới giấy tờ nhà đất, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng khẳng định Chính phủ sẽ xử lý sao cho thuận lợi nhất, đảm bảo sự cần thiết cho người dân. Theo Thủ tướng, thực tế trước đây có trường hợp đất cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, nhà cần giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng. Tuy nhiên, vấn đề này tới đây sẽ được Chính phủ tháo gỡ theo hướng một giấy chứng nhận.

Trong khi đó, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Hà Hùng Cường - bộ trưởng Bộ Tư pháp - cũng bức xúc với việc tồn tại quá nhiều đầu mối đăng ký nhà đất và cần phải có sự tập trung lại để tạo thị trường bất động sản công khai. Về việc Bộ Tài nguyên - môi trường kiến nghị chuyển việc quản lý đăng ký nhà đất về Bộ Tư pháp, ông Cường nói Bộ Tư pháp và các cơ quan chức năng hiện đang nghiên cứu trước khi có quyết định chính thức về vấn đề này.

K.HƯNG

* Phó chủ tịch Quốc hội NGUYỄN ĐỨC KIÊN:

Luật không sai, vận dụng sai

Luật qui định đúng nhưng thực hiện trong thực tế gây phiền nhiễu, khó khăn, có tính vụ lợi cá nhân. Khi tôi còn là chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế ngân sách của Quốc hội khóa XI, tôi đều khẳng định một giấy và tư tưởng đó đã thể hiện trong điều 48 Luật đất đai. Qui định như vậy vì đất là sở hữu toàn dân, tôi giao cho anh thì tôi phải cấp giấy cho anh, còn nhà

là sở hữu cá nhân, tôi không thể xác nhận nhà của anh.

Tôi rất mừng Chính phủ kỳ này tuyên bố trước Quốc hội là chỉ cấp một giấy chứng nhận, Ủy ban Kinh tế cũng nói một giấy. Vấn đề bây giờ là Chính phủ phải giải thích, hướng dẫn và cụ thể hóa bằng một văn bản của Chính phủ. Chính phủ phải đưa ra quyết tâm năm nào hoàn thành. Bây giờ nói cơ bản hoàn thành nhưng cơ bản phải là mức nào. Việc chậm trễ phải phân tích những yếu tố khách quan. Do điều kiện lịch sử để lại rất phức tạp, phần lớn đất đai không rõ nguồn gốc. Về trách nhiệm thì có vấn đề cấp trên tập trung chưa cao để có những văn bản mang tính chất hệ thống cụ thể hướng dẫn cấp dưới. Trách nhiệm cụ thể đương nhiên là Chính phủ.

K.HƯNG ghi

* Đại biểu Võ Đình Tuyến (Bình Phước):

Ai cũng biết sai nhưng không sửa

Tại Bình Phước, thực tế còn tình trạng ở một số xã, dân cư đã ổn định lâu đời trước năm 1975 và trước khi có quyết định thành lập các lâm trường. Nhưng gần 20 năm sau, khi chúng ta thành lập các lâm trường, các khu dân cư này lại bị qui vào đất lâm nghiệp. Người dân vì thế không làm được “sổ đỏ”, không được vay vốn ngân hàng, không yên tâm sản xuất. Dân kiến nghị hết năm này qua năm khác, cán bộ địa phương chỉ có một câu trả lời duy nhất là đất lâm nghiệp phải đợi Chính phủ quyết định. Trả lời như vậy là bế tắc. Cội nguồn là đất ở, đất thổ cư. Do chúng ta làm

sai, chụp lên nó mác đất lâm nghiệp, ai cũng biết việc này sai nhưng vẫn không dũng cảm để sửa.

C.V.K. ghi

C.V.KÌNH - QUANG THIỆN

1.1.3 Tiểu kết

Bức tranh của trước bạ nước ta với đầy những ngổn ngang trên đây cho thấy đã không còn sớm nếu không muốn nói là đã quá muộn để các cơ quan công quyền thi nhau tiếp tục các cuộc thử nghiệm kiểu “dò đá qua sông”, mỗi cơ quan nhà nước một vẻ, vừa làm vừa học, vừa làm vừa sửa. Mà trái lại, phải biến chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ đỏ” cho các loại đất trở thành hiện thực. Một chính sách cho dù có hoàn hảo đến mấy mà không được hiện thực hoá ngoài cuộc đời, thì nó vẫn chỉ là những thứ còn trên bàn giấy, ít giá trị. Là nước đang phát triển, đang có chủ trương hoàn thiện hệ thống pháp luật, lại là nước đi sau thiên hạ, Việt Nam hoàn toàn có quyền học hỏi các nước đi trước, nhất là các nước láng giềng để chọn cho mình một mô hình đăng ký bất động sản hiệu quả. Có lẽ, đã đến lúc cần thay đổi tư duy quá đề cao “đặc thù riêng của đất nước chúng ta” mà bỏ quên các thành quả mà nhân loại đã đạt được. Các mô hình về đăng ký bất động sản đã được các nước đi trước trải nghiệm và từng bước hoàn thiện, tính hiệu quả của mỗi mô hình đã được chứng minh từ vài trăm năm trở lại đây. Sẽ là lãng phí nếu chúng ta cứ loay hoay đi tìm những thứ mà thiên hạ đã tìm ra. Nói về câu chuyện lập pháp, ông Nguyễn Sĩ Dũng (Văn phòng Quốc hội) đã có lần ngậm ngùi: “lập pháp là một thiết chế với những triết lý sâu xa. Tuy nhiên, cho dù sâu xa đến mấy, thì “châu Mỹ” cũng đã được khám khá từ lâu. Vấn đề là chúng ta nên tận dụng những

thành tựu đã được khám phá, hay nhất quyết đi tìm “châu Mỹ của mình”. [15, tr.27]. Với thiển ý rằng, Việt Nam nên học ở những nước đi trước, đặc biệt là những nước đã thành công với hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại, ít chi phí cho người dân và dễ dàng tiệm cận thông tin khi bất kỳ người nào đó có nhu cầu, phần viết tiếp theo sẽ trình bày sơ lược về các hệ thống đăng ký bất động sản cơ bản trên thế giới.

1.2 NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Sơ lược về đăng ký bất động sản trên thế giới

Từ những mô hình đăng ký bất động sản sơ khai trong các nền văn minh Ai Cập, Hy Lạp và nở rộ trong giai đoạn người La Mã cổ đại tiến hành xây dựng các thành phố ở các tỉnh mà vó ngựa xâm lăng của đế quốc này chiếm được, nhân loại đã có mấy nghìn năm làm quen với đăng ký bất động sản. Mục đích của hoạt động đăng ký có sự khác nhau ở các nên văn minh.

Ở Ai Cập cổ đại, hệ thống đăng ký lâu đời nhất mà nhân loại ngày nay biết được, thì mục đích của họ có thể thâu tóm trong hai đặc điểm nổi bật “đất” và “thuế”. Thật vậy, ngay từ thời Thinite (3200 – 2800), vua Ai Cập đã chỉ thị thiết lập thống kê điền sản, được tiến hành 2 năm một lần. Từ những thống kế đó cho phép người ta thiết lập các mục thuế điền sản, đồng thời tái lập quỹ đất bị thu hẹp hàng năm so sự xâm lấn của sông Nil. Theo A. Deleage, một học giả nghiên cứu về cách khai thuế điền sản, đã chỉ ra rằng trong địa bạ của người Ai Cập đã chứa các thông số như: hiện trạng của từng phần như diện tích, tên của người đóng thuế, mức thuế, hiện trạng pháp lý, khả năng gieo trồng của đất được thiết lập theo từng loại đất. Ngoài ra còn có thêm cam kết về tình trạng không ngập nước của đất [42, tr.19].

Nếu “đất” và “thuế” là hai đặc tính nổi bật của hệ thống địa bạ do người Ai Cập sáng tạo ra, thì trong hệ thống của người Hy Lạp lại thiếu vắng hai đặc điểm này. Vào thế kỷ thứ 7 TCN, người Hy Lạp đã thiết lập Giản đồ để mô tả sự phân chia đất đai thành các mảnh tương tự nhau. Những thành phố cổ đại như Agrigente hay Syracuse đã được trình bày như là sự xếp đặt các khoảng đất dài cạnh nhau cho phép người ta khẳng định sự tồn tại của một hệ thống địa bạ và một hệ thống pháp lý tạo ra đặc tính bất khả nhượng của các lô đất này, vì chúng được cai quản bởi cộng đồng, nhưng vẫn có thể chuyển nhượng đối với quyền sử dụng. Các Giản đồ này chứa các ô trống tượng trưng cho các mảnh đất với các tỷ lệ tương ứng làm người ta nghĩ đến ý định quản lý việc chiếm hữu đất đai [42, tr.21].

Đăng ký địa bạ phát triển rực rỡ nhất trong thời cổ đại phải kể đến thời kỳ đế quốc La Mã tiến hành xây dựng các thành phố tại các tỉnh mà đội quân xâm lăng của người La Mã chiếm được, theo mô hình các trại lính. Với khoảng 500 mảnh tài liệu khác nhau còn lưu giữ đến ngày nay tại Orange, Narbonnaise, cho thấy địa bạ của người La Mã đã được phân chia thành ba loại, loại A, B và C. Các địa bạ này có hình vuông, bao gồm các văn bản, các bản sao của tabularium (đăng ký lô đất) và agri publici (bản tính diện tích thửa đất thuộc đất công). Ở bên trong mỗi địa bạ, có những thông tin về tình trạng pháp lý của các mảnh đất. Những thửa đất bình thường được trao lại cho người bản địa, còn lại được trao cho các quan người La Mã, cho thành phố, hoặc giành lại cho nhà nước La Mã. Vào khoảng năm 77 TCN, theo quyết định của Vespasien, người tổ chức điều tra điền sản, một bản đăng ký đi kèm với các Giản đồ được thông cáo cho toàn dân chúng. Hệ thống địa bạ này thể hiện sự chính xác về kỹ thuật, về vị trí địa lý và đã được hiện diện khắp các thành phố của La Mã [42, tr.21].

Về địa bạ đất nông nghiệp được thiết lập vì mục đích duy nhất là đánh thuế, được sáng tạo bởi đế chế Dioclétien, nhằm tịch thu một phần từ sản phẩm thu hoạch từ đất nông nghiệp. Từ năm 297 TCN, Dioclétien tiến hành thống kê điền sản để xây dựng mức đánh thuế. Nhà nước La Mã từ đó, cứ 15 năm điều chỉnh mức thuế một lần. Khi địa bạ đã được thiết lập, inspector (thanh tra hoặc quan kiểm tra) có thể tham gia giải quyết theo yêu cầu của thần dân hoặc của cộng đồng trong trường hợp có sự khiếu nại của những người này về các thông tin trong địa bạ [42, tr.21]

Sau khi đế quốc La Mã sụp đổ vào nửa sau thế kỷ thứ 5 SCN, hệ thống địa bạ này bị lãng quên và chỉ được khám phá lại bởi các cường quốc trong thời kỳ Trung đại. Hệ thống địa bạ hình học (geometric cadastration) của người La Mã vẫn còn ảnh đáng kể đến ngày nay [42, tr.20].

1.2.2 Sự phát triển của các hệ thống đăng ký bất động sản

Từ các hệ thống đăng ký đất đai đầu tiên trong lịch sử nhân loại vừa được đề cập sơ lược trên đây, cho thấy mục đích ban đầu của đăng ký đất đai là (i) để thu thuế; và (ii) quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng. Khi dân số ngày một gia tăng ở hầu hết các xã hội, đất đai ngày càng trở thành nguồn tài nguyên khan hiếm và nhiều loại quyền sử dụng đất được hình thành và phát triển. Khi đất đai khan hiếm trước nhu cầu của con người thì việc luân phiên và đẩy nhanh tần suất khai thác chúng giữa các chủ thể trong một xã hội được hình thành một cách tự nhiên. Khi đó, các giao dịch đất đai trên thị trường trở nên thường xuyên và ngày càng phức tạp, muôn hình vạn trạng. Điều này trở nên rõ nét nhất khi xuất hiện chủ nghĩa tư bản. “Nền đại công nghiệp tư bản hình như đã góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể khác nhau thực hiện. Ví dụ A là chủ sở hữu đất, cho B thuê đất để xây nhà kinh doanh, B thế chấp quyền thuê cho