Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

cầu, nhằm hiện thực hóa quyền của họ. Công việc này thiết tưởng cũng không quá khó khăn, song bấy lâu nay không được đánh giá đúng tầm quan trọng, một phần do nhận thức của người dân, một phần do quy trình cung cấp dịch vụ công này của cơ quan công quyền còn nhiều yếu kém, và đôi khi quá nhiêu khê, tốn kém. Mấy vụ việc đã được báo chí đăng tải được nêu lại trong luận văn này là những bằng chứng cho nhận định vừa nêu. Và tiếc thay, chúng chỉ là số ít, điển hình trong muôn vàn sự việc mà người dân đang phải đối mặt hàng ngày với bao lo âu và mong đợi.

Người đọc nào lại không băn khoăn trước câu hỏi rằng điều gì đã khiến cho ông cụ đã ở vào cái tuổi “xưa nay hiếm” phải lặn lội, kiên nhẫn, 28 lần lọc cọc đạp xe đến chốn quan trường hòng mong một ngày nào đó ông sẽ có được tờ giấy chứng nhận về mảnh đất ông suốt đời gắn bó, tờ giấy mà người dân nước ta quen gọi là “sổ đỏ”. Niềm mong ước đó không phải chỉ của riêng ông Hiệp, mà là mơ ước cháy bỏng của hàng chục triệu người dân có đất có nhà mà bấy lâu nay chưa có trước bạ.

Rồi nữa, điều gì khiến cho các cơ quan công lực phải tranh nhau thiết kế giấy tờ nhà đất với những sắc màu khác nhau đến nỗi có người phải than rằng: “Đỏ, hồng, xanh: những sắc màu gian truân của trước bạ”. Tôi chợt rùng mình khi trong đầu thoảng lên ý nghĩ, phải chăng trong “cơn khát giấy”, giấc mơ “sổ đỏ” của dân thì quan viên nhà nước thi nhau chiều lòng các ông chủ nhân dân? Bộ Tư pháp đang được giao chủ trì soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản, và câu chuyện cơ quan đăng ký bất động sản sẽ do Bộ nào quản lý vẫn là câu chuyện còn phải “co kéo” nhiều nữa.

Câu chuyện trước bạ ở nước ta là một bức tranh với nhiều gam màu sang tối khác nhau. Hiện nay, nhu cầu về an toàn pháp lý đối với đất đai và tài sản gắn liền trên đất đó của người dân nước ta là rất lớn và chính đáng, thậm chí dường như đã vượt khả năng cung cấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Song, nếu nhìn vào những gì đang diễn ra hàng ngày

được mô tả trên các mặt báo, thì về đại thể, có thể nhận thấy sự phiền toái vẫn đang được đùn đẩy về phía những người dân đang hàng ngày cóp nhặt từng đồng tiền lẻ để đóng thuế cho Nhà nước.

Dẫu vẫn còn manh mún và chưa thực sự khoa học, song với các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đã đủ để nhận ra quyền và nghĩa vụ của người dân cũng như quyền và trách nhiệm các cơ quan hữu quan về lập hồ sơ trước bạ, cấp Giấy chứng nhận cho người dân, đã có cả quy định về thời hạn tối thiểu cho một vụ việc… Song, bức tranh thực tiễn muôn màu qua các tình huống “lưỡng nan” vừa dẫn cho thấy, thật ít thấy công chức có thẩm quyền, hay các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra chịu trách nhiệm trước dân về sự yếu kém, vi phạm của mình. Và một điều lạ nữa, người dân với tư cách là chủ nhân của đất nước này, lại không đủ can đảm và sự khẳng khái để khởi kiện khi công chức lạm quyền, từ chối sai đối với các yêu cầu chính đáng theo luật định của họ. Hình như tâm lý “nhịn cho qua chuyện”, chấp nhận “chi phí”, hoặc cậy nhờ các mối quan hệ thay vì các yêu cầu đàng hoàng, chính trực mà báo chí thời gian gần đây thoảng khi có nhắc tới đã trở thành tâm lý cố hữu trong đại bộ phận người dân nước ta. Nếu thực tiễn đó cứ tiếp tục diễn ra, thì chủ trương và nỗ lực cải cách nền hành chính hiện nay càng thêm khó khăn và xa vời, nếu không muốn nói chỉ là những giấc mơ với một khoản lớn tiền của dân được tiêu tốn. Người ta bảo, trong những sự thay đổi, thì thay đổi tư duy là điều gian nan nhất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Vì chưa quen với một nền hành chính phục vụ, mọi khó khăn hiện nay trong quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đều được đẩy về phía người dân có nhu cầu. Theo một nghiên cứu độc lập của bà Elaine Ma Eachern, chuyên gia về đăng ký bất động sản, trong khuôn khổ Dự án ADB-TA 4418, “hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa” của Ngân hàng Phát triển Châu Á thì do các văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam mới được thành lập. Trước khi trình được một bộ hồ sơ hoàn chỉnh xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một chủ doanh nghiệp phải thu thập hồ sơ và thông tin ở bốn cơ quan địa phương khác. Sau đó các nhân viên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành 20 bước khác nhau đối với một hồ sơ như vậy. Do đó, hời gian tối thiểu để một chủ doanh nghiệp nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20 ngày kể từ khi chủ doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đến phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên thực tế trong một số trường hợp thời gian này cũng có thể là 2 năm hoặc dài hơn. Thủ tục đế lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao hoặc thuê đất thì chắc chắn mất thời gian hơn và phức tạp hơn nhiều [33, tr.4].

Đối với doanh nghiệp, chi phí về thời gian là một đại lượng đáng kể cấu thành chi phí kinh doanh, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nếu tiếp tục kéo dài sẽ gia tăng đáng kế chi phí cho doanh nghiệp, và trên bình diện chung thì đó cũng là tăng chi phí cho xã hội. Trong trường hợp ngược lại, may mắn hơn, nếu quy trình này là ngắn thì chi phí kinh doanh sẽ giảm đáng kể, các giao dịch gia tăng, kinh tế nhờ đó mà phát triển.

Vì phải “trày da đỏ mắt” với cái “sổ đỏ”, “giấy hồng” mà người dân, doanh nghiệp và công luận nước ta phản ứng khá quyết liệt đối với mọi sự cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận về bất động sản, ý tưởng “giấy xanh” của Bộ Tư pháp đã không thể dễ dàng ra đời ra là một minh chứng cho nhận định vừa nêu. Đối với người dân, hình như cơ quan nào có thẩm quyền, cái giấy chứng nhận mang sắc màu gì không quan trọng bằng quy trình đó phải giản đơn, thuận tiện, nhanh chóng và phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam về lưu giữ các thông tin về điền sản. Khi một sinh linh chào đời, họ phải được khai sinh ở một nơi duy nhất, thay vì phải khai

tên bố ở một cơ quan, rồi đến một “cơ quan quản lý về phụ nữ” để khai tên người mẹ và nhận ít nhất hai giấy khai sinh cho một con người. Cũng như vậy, từng thửa đất và tài sản được kiến tạo trên đất đó, chúng ta đã có hẳn một danh từ và sự phân loại dành riêng cho chúng- bất động sản với nghĩa là một khối không thể tách rời, thì cũng nên chỉ có một cơ quan đăng ký, lưu giữ và cập nhật thông tin là đủ.

Sẵn sàng bỏ một khoản “chi phí” đôi khi không nhỏ để “quan đất xã” làm sổ đỏ giải quyết nhanh hơn thay vì phải “xếp hàng” và mòn mỏi chờ đợi, hẳn người dân nước ta không sợ nhiều “giấy” sẽ “tiêu tốn” tiền bạc của họ, mà dường như cái họ sợ là thủ tục phiền hà nhiêu khê, phải đi qua nhiều “cửa ải” với thời gian kéo dài và đôi khi sự “kéo dài” đó dường như không có điểm dừng.

Thanh Hóa: Cán bộ địa chính ăn chặn tiền của dân

[Nguồn: http://www.monre.gov.vn/monrenet/default.aspx?tabid=218&idmid=&ItemID=23553]

Dư luận xã Đông Anh, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa đang xôn xao việc bà Trần Lệ Hằng, cán bộ địa chính xã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của dân. Bị chất vấn tại hội nghị tiếp xúc cử tri và HĐND xã, bà Hằng đã thừa nhận việc nhận tiền “thừa” của dân. Hơn 1 năm qua các hộ nhiều lần khiếu nại lên các cấp thẩm quyền xã Đông Anh đòi bà Hằng trả tiền bị chiếm đoạt vẫn chưa được giải quyết. Điển hình như trường hợp của bà Lê Thị Sáng ở thôn 1: “Đầu năm 2004, sau khi đo lại đất vườn có dư ra 50m2, để hợp thức hóa khu đất này bà Hằng yêu cầu bà Sáng phải đưa 1,2 triệu đồng và bồi dưỡng thêm

200.000 đồng để chạy thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiền lệ phí làm sổ đỏ chỉ hết một nửa theo quy định”. Dư luận cho rằng, sau nhiều năm đảm nhận chức vụ “quan đất xã”, bà Hằng đã ăn chặn tiền làm sổ đỏ của rất nhiều người. Nhưng

không hiểu sao UBND huyện Đông Sơn vẫn tạo điều kiện để bà cán bộ địa chính xã làm sổ đỏ theo quy chế “một cửa”, thu tiền vô tội vạ của dân nộp tiền thuế đất ?

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định và thực hiện từ nhiều năm trở lại đây bởi các đạo luật đất đai kế tiếp nhau. Song, phải từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới có tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trên toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trương này phải gia hạn đến cuối năm 2006. Nhưng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ quan và quan viên nhà nước, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước Quốc hội trong kỳ họp cuối năm 2007, thì công việc dường như còn đang rất dở dang và đầy khiếm khuyết với những con số đã làm được thật khiêm tốn và phiền lòng người dân. Theo báo cáo của ông Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong”, “một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận. Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” [34, tr.4]

Từ thực tiễn đó có thể đi đến một nhận xét, dường như chúng ta đang “dò đá qua sông”, mỗi cơ quan một vẻ, thiếu điều tra và nghiên cứu thực tế trước khi ban hành luật lệ. Những cuộc thử nghiệm thiếu bài bản, và tiếc thay, đã trút thêm gánh nặng, phiền toái và lo âu lên đầu dân chúng.

Sự lạc hậu vừa kể trên lại diễn ra khi mà ở nhiều nước, khi ban hành một đạo luật, một điều luật, thậm chí là sửa một điều luật người ta phải tiến hành các cuộc điều tra xã hội học về chi phí và những ảnh hưởng của những quy định mới đó lên xã hội. Sự tiến bộ của loài người đã cung cấp cho họ những công cụ hữu ích để có thể lượng hoá và đo lường mọi ảnh

hưởng của các quy định pháp luật, cả tích cực và hạn chế. Nghĩa là trước khi một quy định pháp luật được ban ra, người ta sẽ tính toán được các khoản chi phí như: chi phí để nghiên cứu điều tra mẫu, chi phí soạn thảo, chi phí in ấn phát hành, chi phí thực thi và quan trọng hơn cả là họ đo lường được mức độ ảnh hưởng của quy định pháp luật lên xã hội sau khi được ban hành. Chẳng hạn, luật đăng ký bất động sản sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các nhóm lợi ích khác nhau như doanh nghiệp, người nông dân, thị dân, nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp… Nhóm lợi ích nào được lợi nhiều hơn, nhóm nào bị thiệt hại nhiều hơn vì lợi ích nếu vì nhóm người này sẽ ảnh hưởng đến nhóm người khác. Người ta bảo làm luật là sự mặc cả về lợi ích giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội. Một quy định pháp luật được coi là tốt khi nó góp phần giảm chi phí giao dịch. Đó là chủ đích của trường phái nghiên cứu Luật và Kinh tế học nổi tiếng thế giới, đang thống trị trong nghiên cứu pháp luật hiện nay.

Vì lẽ đó, từ các nhà lập pháp cho đến các nhà xuất bản đều nỗ lực tìm đủ mọi phương cách để giảm thiểu các chi phí này. Tôi đã nhìn thấy hai bộ luật, một của người Đức một của người Nhật được in màu rất đẹp, dày cỡ 15 cm. Điều đáng ngạc nhiên là cả hai tư liệu đó không được đóng cố định như những cuốn sách, hay đạo luật thường thấy ở ta. Thay vào đó, họ dùng các gim cài bằng kim loại, người dùng khi cần có thể tháo ra và lắp vào một cách thật dễ dàng. Thầy tôi, chủ nhân của hai cuốn luật do ông mang từ nước ngoài về đó giải tích cho tôi nghe rằng, khi mua các cuốn luật đó người mua để lại địa chỉ của mình cho người bán. Khi một điều luật của đạo luật đó được sửa, hay thêm vào các điều khoản mới, nhà xuất bản đã in cuốn luật đó thông qua người bán gửi đến người mua những tờ rời có in các điều khoản mới hoặc sửa đổi. Công việc của người sử dụng là tháo gim kim loại của cuốn sách, lấy ra những trang có in những điều đã sửa và thay vào đó các trang in vừa nhận được từ nhà xuất bản. Họ không in lại cả cuốn như ở nước ta. Một công việc không mấy khó khăn nhưng đã tiết

kiệm được rất nhiều chi phí. Tôi ngước mắt lên tủ sách của mình, nhìn hai cuốn Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 1995 và năm 2005 đặt cạnh nhau, chúng được in có độ dày tương đương nhau, một cuốn không còn dùng được nữa mà thấy chạnh lòng, ta còn rất nghèo mà không có nhu cầu học cách tiết kiệm. Chỉ khi, trong một xã hội mà từ quan đến dân đều biết tiết kiệm thì xã hội đó mới có cơ trở nên no ấm và giàu có.

Trở lại với câu chuyện trước bạ ở ta, đã có quá nhiều loại giấy tờ được yêu cầu người chủ cung cấp, và không hiếm khi người chủ bất động sản không thể đáp ứng được các yêu cầu của cơ quan đăng ký, vì một người không thể đưa ra cái mà anh ta không có hoặc đã bị phá huỷ, thất lạc do chiến tranh, thiên tai và thói quen chưa biết đề cao việc lưu giữ thông tin của người Việt.

Hơn thế nữa, đã có không dưới bốn (04) mẫu giấy rất không giống nhau liên quan đến nhà đất được các cơ quan có chức năng đưa ra và cấp cho người dân. Báo giới gọi đó là hiện tượng “lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản. Nhưng tiếc rằng, cái đích cuối cùng là mọi thửa đất đều có hồ sơ địa chính, đều được đăng ký công khai thì chúng ta chưa bao giờ đạt được. Sự tranh luận thẳng thắn tại nghị trường và sự bày tỏ quan điểm cá nhân trước báo giới của các nghị sĩ, đôi khi là cả sự lo âu với tư cách họ là một công dân của đất nước này cho thấy cách làm hiện nay của chúng ta thực sự có vấn đề, là bất ổn, tạo cơ hội và điều kiện để các “quan đất” nhũng nhiễu dân chúng nhằm tư lợi bất chính. Thực tiễn đó cho thấy không còn sớm nữa, mà trái lại, cần nhanh chóng tháo gỡ bằng những giải pháp hợp lòng dân, khoa học và thật triệt để.

"Sổ đỏ”: tiền và phiền!

[Nguồn: Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007]

TT (Hà Nội) - Trước thực trạng có tới 80% các cuộc khiếu kiện liên quan đến đất đai, đền bù, giải tỏa, ngày 6-11 Quốc hội đã dành cả ngày nghe và thảo luận về báo cáo tình hình chấp hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - "sổ đỏ”.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên báo cáo trước Quốc hội rằng Luật đất đai có hiệu lực từ năm 2003, chủ trương cấp "sổ đỏ” cũng khởi động từ đó. Theo kế hoạch, đến hết năm 2005, 64 tỉnh thành sẽ phải hoàn thành. Mốc hạn này đã được dời tới năm 2006. Tuy nhiên đến 30-9- 2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong.

Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên nêu thêm: tại một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận. Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%.

“Lạm phát” giấy chứng nhận bất động sản

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Phạm Khôi Nguyên cho biết tình trạng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân khi thực hiện nhiệm vụ này vẫn chưa được ngăn chặn. Sai sót trong thi hành cấp “sổ đỏ” vẫn còn phổ biến. Ông Nguyên báo cáo trở ngại đầu tiên là công tác quản lý của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả: tổng số các văn bản quản lý, hướng dẫn thực hiện công tác cấp “sổ đỏ” từ Chính phủ đến các bộ ngành hiện đã là con số 40. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nhiều tỉnh, huyện vẫn chưa