Khái Niệm, Đặc Điểm Và Vai Trò Của Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Đối Với

khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp… Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho nhà thu nhập thấp, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau.

Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, đặc biệt đến nay khi luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì sự nhầm lẫn này đã được loại bỏ khi quy định rò các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết chỗ ở, bao gồm: Người có công với cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam…).

Vậy thế nào là nhà ở xã hội và khác gì với nhà ở cho người thu nhập thấp?

Trong quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về Ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã cho rằng: “Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2” [43].

Trong chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp: Nhà ở xã hội được nêu trong Mục 1 Chương IV Luật Nhà ở năm 2014. Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, trong đó có “người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị” [34, tr. 70]. Như vậy, theo quy định trên thì nhà ở xã hội cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, và nhà ở cho người thu nhập thấp nằm trong chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước, là một thị phần trong phân khúc nhà ở xã hội. Và như vậy chúng ta có thể định nghĩa nhà ở cho người thu nhập thấp là:

Nhà ở cho người thu nhập thấp là nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về mức thu nhập thấp, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Hay nói cách khác: nhà ở cho người thu nhập thấp là nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Với cách tiếp cận như vậy, thì những đặc điểm của nhà ở xã hội cũng chính là những đặc điểm của nhà ở cho người thu nhập thấp, tuy nhiên theo chúng tôi, bên cạnh những đặc điểm như nhà ở xã hội thì vì hướng tới là người thu nhập thấp cho nên nhà ở cho người thu nhập thấp còn có một số điểm đặc trưng sau:

Trước hết, cần khẳng định nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Sau nữa, loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà ở xã hội khác, lý do:

Thứ nhất, loại nhà này hoàn toàn không tệ về chất lượng, nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng (dưới 9 tầng), không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…

Thứ hai, nó có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Thứ ba, nó được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất. Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng…

Thứ tư, người mua được giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ và trả dần trong 15 - 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào. Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng. Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác.

1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

* Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay của ngân hàng thương mại là sự chuyển nhượng quyền sở hữu số tiền vay từ người cho vay (ngân hàng thương mại) sang người đi vay (khách hàng) theo những điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

Phân loại cho vay của ngân hàng thương mại

Trong nền kinh tế thị trường hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng và phong phú với nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc áp dụng hình thức cho vay nào là tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn tín dụng nhằm sử dụng và quản lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận động cũng như đặc điểm kinh tế khác nhau của đối tượng tín dụng.

Trên thực tế việc phân loại cho vay theo các tiêu thức sau:

Phân theo mục đích sử dụng vốn

- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp

- Cho vay tiêu dùng cá nhân

- Cho vay mua bán bất động sản

- Cho vay sản xuất nông nghiệp

- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu

Phân loại theo thời hạn tín dụng

- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn dưới 1 năm. Mục đích của loại cho vay này thường là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản lưu động

- Cho vay trung dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 1 năm. Mục đích của loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản cố định, đầu tư vào các dự án đầu tư

Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng

- Cho vay không có bảo đảm: Là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng vay vốn để quyết định cho vay

- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền vay như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.

Phân loại theo phương thức cho vay

- Cho vay từng lần

- Cho vay theo hạn mức tín dụng

Phân loại theo phương thức hoàn trả nợ vay

- Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn

- Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, cho vay trả góp

- Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà tùy theo khả năng của khách hàng để trả nợ bất cứ lúc nào

* Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay của ngân hàng

thương mại nói riêng, nói môt cơ bản sau:

cách chung nhất thì bao gồm những đặc điểm

Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay - là ngân hàng thương mại, có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử

dụng để thỏa mãn môt

số lơi

ích của mình và Bên vay - là các cá nhân, tổ

chức đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh

doanh hoăc vốn).

hơp

Thứ hai, hình thứ c pháp lý của viêc đồng tín dụng tài sản.

cho vay đươc

thể hiên

dưới dạng

Thứ ba, sự kiên cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng

trước và hành vi hoàn trả môṭ số tiền (hay tài sản) nhất điṇ h là các vâṭ cùng loại.

Thứ tư, viêc

cho vay bao giờ cũng dưa

trên sự tín nhiêm

giữa người cho

vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.

Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì trong hoạt động cho vay của ngân

hàng thương mại còn thể hiên

những dấu hiêu

mang tính chất đăc

thù như là:

Môt

là, viêc

cho vay của ngân hàng thương mại là hoạt đôn

g nghề

nghiêp

kinh doanh mang tính chứ c năng. Đây là quy điṇ h mang tính chất đăc

thù, mang tính chất nghề nghiêp những quyền năng cụ thể.

kinh doanh đươc

pháp luật quy điṇ h cho nó

Hai là, hoạt đông cho vay của ngân hàng thương mại không chỉ là môt

nghề kinh doanh mà hơn nữa còn là môt

nghề nghiêp

kinh doanh có điều

kiêṇ . Điều này thể hiên

ở chỗ hoạt đôn

g cho vay chuyên nghiêp

của ngân

hàng thương mại phải thỏa mãn môt

số điều kiên

nhất điṇ h như phải có vốn

pháp điṇ h, phải đươc

Ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép hoạt đôn

g ngân

hàng trước khi tiến hành viêc

đăng ký kinh doanh theo luâṭ điṇ h.

Ba là, ngoài viêc

tuân thủ quy điṇ h chung của pháp luât

về hơp

đồng,

hoạt đông cho vay của ngân hàng thương mại còn chịu sự điêù chỉnh, chi phối

của các đao

luât

về ngân hàng, thâm

chí kể các các tập quán thương mại về

ngân hàng. Đặc điểm này, bị chi phối bởi tính chất đăc

thù trong nghề nghiêp

kinh doanh của các tổ chứ c tín dụng như tính rủi ro cao và sự ảnh hưởng

mang tính chất dây chuyền đối với nhiều lơi

ích khác trong xã hôị.

Xét trong hoạt động cho vay cụ thể của ngân hàng thương mại đối với người có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội thì: về chủ thể bao gồm có ngân hàng thương mại và người có thu nhập thấp. Trong đó, ngân hàng thương mại với tư cách là bên cho vay, cung cấp các dịch vụ tài chính nhất định theo sự chỉ đạo của Chính phủ nhằm thực hiện chính sách xã hội; người có thu nhập thấp với tư cách là bên vay, đang cần sử dụng dịch vụ tài chính từ ngân hàng thương mại để đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu tạo lập nhà ở từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ.

Để có thể sử dụng được nguồn tiền từ ngân nhàng thương mại, giữa người có thu nhập thấp và ngân hàng thương mại cần thiết lập giao dịch thông qua hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng thương mại của người có thu nhập thấp. Trong hợp đồng tín dụng này, nhất thiết bên vay tức người có thu nhập thấp ngoài việc thỏa mãn các quy định pháp lý về nguyên tắc cho vay, điều kiện vay vốn, quy định về bảo đảman toàn trong hoạt động cho vay thì phải hoàn thiện các giấy tờ chứng minh về nhân thân, về tình trạng thu nhập, về

tình trạng chỗ ở và các quy định pháp lý khác được quy định trong pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại. Đặc biệt, để khu biệt hợp đồng tín dụng của mình so với các hợp đồng tín dụng thông thường khác nhằm hưởng chính sách ưu đãi về thời hạn trả và lãi suất tín dụng, đòi hỏi người đi vay buộc phải chứng minh tình trạng thu nhập thuộc nhóm người thu nhập thấp thông qua quy định xác nhận tình trạng thu nhập thấp trong quy định pháp lý là có mức thu nhập không chịu thuế TNCN, theo quy định về pháp luật thuế TNCN hiện hành.

Trên cơ sở thỏa mãn những quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, ngân hàng thương mại tiến hành xét duyệt cho vay, cấp vốn và kiểm tra việc sử dụng vốn vay. Để đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của mình đối với những người có thu nhập thấp

- đối tượng không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, có nguy co rủi do cao, vì thế vấn đề bảo đàm tiền vay được ngân hàng thương mại tính đến là tài sản nhà ở được hình thành trong tương lai do chính nguồn vốn được cấp từ ngân hàng mà người thu nhập thấp mua được; đây cũng chính là một điểm khác biệt cơ bản đối với hợp đồng tín dụng vay vốn tại ngân hàng thương mại đối với người có thu nhập thấp.

1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại

Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao. Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất” được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị.

Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung.

Đến nay, trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại Việt Nam, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết. Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển, bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội.

Vừa qua, gói tín dụng ngân hàng 30.000 tỷ đồng, thực hiện hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp đã phát huy vai trò tác dụng tích cực của nó đối với nền kinh tế và xã hội. Kết quả thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với thị trường bất động sản. Đặc biệt, đã