Thực Trạng Vay Vốn Ưu Đãi Mua Nhà Ở Xã Hội Tại Hà Nội

với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì thỏa thuận với NHCSXH nơi cho vay về thời hạn cho vay thấp hơn.

- Về phương thức cho vay, NHCSXH thực hiện cho vay trực tiếp tại trụ sở chi nhánh NHCSXH cấp tỉnh hoặc Phòng Giao dịch NHCSXH cấp huyện.

3.3.2. Thực trạng vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chính sách NƠXH được triển khai với mục tiêu là giúp người TNT, người nghèo đô thị có thể tiếp cận được với nhà ở những ưu đãi về mặt chính sách như giá khai sẽ rất khó khăn với người mua nhà. Hạn chế về khả năng tiết kiệm để có khoản đặt cọc ban đầu (20-30%), thu nhập thấp và thời gian làm việc ổn định ngắn là những yếu tố trở ngại hạn chế người thu nhập thấp và công nhân tiếp cận nhà ở. Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, chỉ có ba nhóm ngũ phân vị đầu tiên có mức thu nhập cao nhất với mức thu nhập từ 10 đến 29 triệu đồng/tháng mới có khả năng tiết kiệm tiền đặt cọc mua nhà 20% [World Bank, 2015]. Trong khi đó, hai nhóm ngũ phân vị thấp với mức thu nhập từ 4 – 7 triệu đồng/tháng có tỷ lệ tiết kiệm gần như bằng 0 và có mức chi tiêu cao hơn thu nhập, vì vậy khả năng để có thể tiết kiệm tiền đặt cọc nhà là rất hạn chế. Trong thực tế, người thu nhập thấp và công nhân trong các khu công nghiệp là đối tượng nằm trong hai nhóm ngũ phân vị này.

Trong điều kiện đó, để mua được NƠXH cần có sự hỗ trợ của các chính sách vay vốn ưu đãi từ phía ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng không phải là nguồn vay duy nhất mà người mua nhà NƠXH có thể tìm tới các nguồn vay khác nhau, thậm chí nhiều nguồn vay để có thể giảm được chi phí lãi suất ngân hàng. Nguồn vay không mất lãi như người nhà, người quen, bạn bè... được coi là một trong những nguồn vay được mua NƠXH đề cập đến khá nhiều. Kết quả khảo sát từ 352 người trả lời cho thấy, có tới 284 người cần vay mượn khi mua NƠXH, chiếm 80,7%. Trong số 4 nguồn vay gồm: ngân hàng, người thân, bạn bè và khác. Tỷ lệ vay từ các nguồn đó được thể hiện trong biểu đồ sau:

Biểu 3.5: Tỷ lệ các nguồn vay khi mua NƠXH (Đơn vị:%)

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Theo biểu đồ, có thể thấy trong các nguồn vay được đưa ra, ngân hàng đóng vai trò chính và quan trọng nhất khi có tới 80,8% người mua nhà có vay vốn từ nguồn này. Tìm hiểu cụ thể về các gói vay ngân hàng, cho thấy 69,4% người trả lời vay vốn thuộc “Gói vay 30000 tỷ đồng”, còn lại 30,6% sử dụng “Vay từ ngân hàng thương mại” và không ai lựa chọn “Gói vay mới”. Với 41,7% lựa chọn, “Vay người thân” là nguồn vay có tỷ lệ đứng thứ 2, cho thấy gia đình vẫn đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người thu nhập thấp, từ cung cấp các thông tin đến hỗ trợ tài chính. Có đến 12,9% người trả lời đã “Vay bạn bè” và 0,7% vay từ nguồn khác, ở đây được người trả lời giải thích là vay nóng. Trong đó, 79,7% người mua nhà chỉ vay từ 1 nguồn, 20,3% vay từ 2 nguồn đến 4 nguồn.

Bảng 3.8: Chi tiết về mức vay và lãi suất vay vốn để mua NƠXH hội của người thu nhập thấp (Đơn vị:%)

Nguồn vay

% giá trị căn nhà			% lãi suất
Cao nhất	Thấp nhất	Trung bình	Cao nhất	Thấp nhất	Trung bình
1.Vay ngân hàng	80	20	49,2	11	5	6,1
2.Vay người thân	70	3	27,2	2	0	0,06
3.Vay bạn bè	80	5	18,4	0	0	0
4.Khác ( ghi rõ)	10	10	10	30	30	30

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Theo kết quả từ bảng, “Vay ngân hàng” không chỉ là nguồn vay được nhiều người lựa chọn nhất mà còn là nguồn vay nhiều nhất với trung bình mức vay đạt 49,2% giá trị căn nhà, trong đó cao nhất là 80% và thấp nhất là 20%. Tiếp theo là “Vay người thân” với trung bình 27,2% giá trị căn nhà, cao nhất là 70%, thấp nhất là 3%. Đứng thứ ba là “Vay bạn bè” với 18,4% trung bình giá trị nhà, cao nhất là 80%, thấp nhất là 5%. Nguồn vay “Khác” chiếm tỷ lệ nhỏ hơn với trung bình 10%.

Song, về % lãi suất (tính theo năm) lại có sự chênh lệch rất lớn khi mức lãi suất của nguồn vay “Khác”, cụ thể là vay nóng lên tới 30%/ năm. Theo tìm hiểu từ Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về lãi suất vay như sau: '' Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác…Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.” Như vậy, với mức lãi suất như trên đã vượt quá mức lãi suất tối đa cho phép của pháp luật. Tìm hiểu sâu hơn,

tác giả nhận thấy nguồn vay này chủ yếu chỉ vay trong thời gian ngắn. Đối với lãi suất “vay ngân hàng”, trung bình mức lãi suất mà người mua nhà thu nhập thấp phải trả là 6,1%/ năm, trong đó cao nhất là 11% và thấp nhất là 5%. Lãi suất “Vay người thân” tương đối thấp, chỉ 0,06%. “Vay bạn bè” là nguồn vay duy nhất trong nghiên cứu này không mất lãi suất.

Về hình thức sở hữu NƠXH, trong mẫu nghiên cứu có hai hình thức đó là mua và thuê mua. Về hình thức mua – bán, đây là hình thức phổ biến nhất trong thị trường nhà ở. Đối với hình thức thuê mua, được quy định Tại Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 thì không phải ở khu NƠXH nào cũng có. Trong 3 khu NƠXH thuộc mẫu khảo sát chỉ có duy nhất khu NƠXH Hưng Thịnh được áp dụng hình thức sở hữu nhà này, tuy nhiên số lượng các căn hộ thuê mua cũng ít hơn so với những căn hộ được bán. Cụ thể, với mỗi tòa nhà ở 6 tầng thì chỉ có 2 tầng dành cho thuê mua, còn lại là bán. Hơn nữa, với hình thức này, rất nhiều người mua nhà trong mẫu nghiên cứu cho rằng, thuê mua NOXH giúp họ giảm đi rất nhiều gánh nặng về việc vay ngân hàng và trả lãi hàng tháng.

Mua nhà theo hình thức thuê mua giúp cho mình giảm đi được nỗi lo trả lãi ngân hàng. Như khu nhà ở nhà mình là không được vay gói 30 nghìn tỷ mà phải vay thương mại lãi đến 10,5 %. Như vậy rất khó khăn đối với người có thu nhập thấp như công nhân hay uôn án tự do. Nhà mình mua theo hình thức thuê mua, an đầu chỉ cần 20% giá trị nhà, số tiền còn lại tính thành tiền thuê nhà, trả hàng tháng hoặc theo năm thì số tiền cũng không quá lớn, chỉ khoảng mấy chục triệu. Còn số an đầu khi kí hợp đ ng mình có thể vay mượn người nhà, ạn è cũng không quá lớn lại không phải trả lãi.

(PVS, nữ, 32 tuổi, khu NƠXH Hưng Thịnh)

Như vậy, có thể thấy, bên cạnh những chính sách hỗ trợ tín dụng của

các ngân hàng nhằm tăng cơ hội sở hữu NƠXH thì việc phát triển hình thức

NƠXH thuê mua cũng rất đáng lưu tâm. Qua khảo sát các trường hợp đang sở hữu nhà ở theo hình thức thuê mua cho thấy việc trả tiền thuê mua hàng tháng thấp là ưu điểm lớn nhất của hình thức này. So với hình thức mua người mua NƠXH phải trả ngân hàng hàng tháng với số tiền cả gốc và lãi nhất định tùy theo lãi suất ngân hàng và số năm đăng ký vay, cho dù lãi suất thấp là 5 % thì sau 15% cũng đã mất thêm 52% giá trị căn hộ. Với hình thức thuê mua thì hàng tháng người mua nhà chỉ trả một số tiền gốc cố định tùy theo số năm đăng ký thuê mua, tối thiểu 5 năm, hàng tháng không phải trả lãi. Chính vì vậy, số lượng các căn hộ được bán theo hình thức thuê mua bao giờ cũng khan hiếm hơn hình thức mua tại các dự án NƠXH tại Hà Nội. Trong thời gian tới việc áp dụng đa dạng các hình thức NƠXH, tăng số lượng hình thức thuê mua sẽ giúp người TNT tăng khả năng tiếp cận và sở hữu nhà ở.

3.3.3. Một số rào cản đối với tiếp cận vốn vay và yếu tố tác động

- Hình thức mua nhà

Khi tiếp cận gói vay ưu đãi có sự khác biệt giữa hình thức mua ngay và thuê mua, qua kết quả khảo sát tại 3 khu NƠXH trong mẫu nghiên cứu cho thấy, nhóm thuê mua NƠXH dường như giảm gánh nặng vay khá nhiều so với nhóm mua NƠXH, tỷ lệ vay người thân cao gấp hơn 3 lần so với nhóm mua, tỷ lệ vay ngân hàng cũng giảm hơn 11%. Cụ thể qua bảng 3.10. dưới đây: Bảng 3.9: Tương quan giữa hình thức sở hữu NƠXH với các nguồn vay

Hình thức

Vay ngân hàng

Vay người thân

Vay bạn bè

Từ 2 nguồn vay

trở lên

Tổng

Mua

64,7

12,5

0,9

21,9

100

Thuê mua

0,0

4,0

100

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Kết quả khảo sát cho thấy, với hình thức thuê mua 52% người mua nhà có vay ngân hàng, tỷ lệ này thấp hơn hẳn so với hình thức mua (64,7%), trong khi đó hình thức vay người thân của người thuê mua NOXH lại cao vượt trội so với hình thức mua. Điều này cho thấy, áp lực của việc phải chi trả các đợt giải ngân với chủ đầu tư của hình thức thuê mua nhẹ nhàng hơn rất nhiều vì nếu ký hợp đồng thuê mua, lần đầu họ chỉ phải chi trả tối thiểu 20%, tối đa không quá 50% giá trị của nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Với trường hợp khu NƠXH Hưng Thịnh, người mua nhà chỉ phải trả hơn 2 triệu đồng/tháng tiền thuê nhà. Do đó những áp lực của việc làm thủ tục vay vốn ngân hàng với những điều kiện chứng minh tài chính khắt khe cộng thêm tiền lãi chi trả hàng tháng có thể từ 3-5 triệu đồng/tháng sẽ không còn nếu như hình thức thuê mua được phân phối với số lượng lớn hơn.

Mình thấy hình thức này rất hay, tính ra nếu ký hợp đ ng lần đầu chỉ cần nộp hơn 300 triệu, số còn lại trả dần tiền thuê nhà trong 5 năm. Hết 5 năm nếu có nhu cầu mua thì sẽ chuyển hợp đ ng thuê mua thành mua và sẽ có sổ đỏ. Hai vợ ch ng lấy nhau hơn chục năm thì cũng tích cóp được gần đủ số tiền đóng lần đầu, cũng có vay mượn thêm nhưng không đáng kể. Như vậy, không phải vay ngân hàng, vì khu nhà mình chỉ được vay theo lãi thương mại đến 11% chứ không được vay ưu đãi. (PVS, Nữ, 39 tuổi, Khu NOXH Hưng Thịnh)

- Nghề nghiệp

Nghề nghiệp của người mua nhà cũng là một yếu tốt tác động không nhỏ đến việc tiếp cận các gói vay ưu đãi của Nhà nước khi mua NƠXH. Với những nhóm đối tượng thu nhập thấp, việc sở hữu một căn nhà cần có sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng là việc tất yếu, tuy nhiên không phải ai cũng đủ điều kiện để xét duyệt khi làm hồ sơ vay tại các ngân hàng. Kết quả khảo

sát cho thấy nhóm nghề nghiệp có tỷ lệ vay ngân hàng cao nhất là nhóm Lực lượng vũ trang với tỷ lệ 100%; cao thứ hai là nhóm cán bộ/nhân viên hợp đồng trong cơ quan/công ty với 96,7%; thứ ba là nhóm cán bộ/công chức/viên chức với 87,1%; thứ tư là công nhân 83,3%; hai nhóm thấp nhất là kinh doanh/làm việc tự do và nhóm nghề nghiệp khác.

Biểu 3.6: Tương quan nghề nghiệp với tỷ lệ vay vốn ngân hàng khi mua NƠXH

100

96.7

83.3

87.1

62.7

100

Kinh doanh, Công nhân CBCC,VC Lực lượng CB nhân viên

Khác

làm việc tự do

vũ trang

hợp đồng

Ngu n: Khảo sát luận án, 2018

Qua tìm hiểu của tác giả, gói vay 30.000 tỷ là gói vay hỗ trợ khi mua những căn hộ thuộc các dự án NƠXH đã được chính phủ phê duyệt hoặc các căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 hoặc giá bán dưới 1.05 tỷ. Đối tượng hướng tới của gói vay là: Đối tượng 1: Cán bộ, công nhân viên chức trực thuộc cơ quan Chính phủ, các tổ chức chính trị – xã hội, các đơn vị công lập, các lực lượng vũ trang được hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Đối tượng 2: Là những người có thu nhập thấp thuộc những đơn vị ngoài công lập, những hợp tác xã kinh tế, người nghỉ lao động theo chế độ, người kinh doanh tự do, hộ kinh doanh cá thể…Tuy nhiên, với những quy định chặt chẽ từ phía ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi thì những đối tượng mua NƠXH

cũng tạo ra những cơ hội – rào cản khác nhau với những nhóm nghề nghiệp khác nhau. Đơn cử, việc chứng minh tài chính và thu nhập là yếu tố quan

trọng nhất để ngân hàng sẽ quyết định cho vay và mức vay như thế nào, do đó với những nhóm nghề nghiệp khu vực phi chính thức hoặc người không có công việc ổn định thì việc tiếp cận gói vay hết sức khó khăn so với những nhóm nghề nghiệp có thu nhập ổn định như cán bộ/công chức/viên chức hay lực lượng vũ trang.

Hai vợ ch ng mình đều là công an, nên khi vay vốn ngân hàng chỉ cần công chứng quyết định bổ nhiệm vào ngạch và sao kê tài khoản lương 3 tháng là đủ để chứng minh. Mình thấy cũng khá dễ dàng. Tuy nhiên nếu không thuộc nhóm có thu nhập cố định thì tiếp cận gói vay 30.000 tỷ cũng không hề dễ dàng, nhiều người cùng đợt mua nhà với mình không thể vay được, hoặc nếu vay thì đành tìm mối quan hệ quen biết ở ngân hàng khác với lãi suất thương mại.

( PVS, nữ, 28 tuổi, Khu NƠXH Rice city Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội)

Như vậy, dưới góc độ lý thuyết sự lựa chọn hợp lý, nghề nghiệp của người mua nhà cũng là một “tiềm năng” rất quan trọng. Tiềm năng đó có thể giúp họ có cơ hội tiếp cận được các gói vay ưu đãi dễ dàng hay khó khăn. Qua phân tích trên, những người làm việc trong khi vực chính thức thì tiềm năng đó giúp họ tiếp cận được gói vay ưu đãi dễ dàng hơn nhóm làm việc ở khu vực phi chính thức.

Đánh giá mức độ dễ dàng hoặc khó khăn trong quá trình vay vốn, người mua nhà đã có những nhận định phụ thuộc vào khả năng tiếp cận, cụ thể được thể hiện trong bảng dưới đây:

Bảng 3.10: Đánh giá về việc tiếp cận các gói vay mua NƠXH (Đơn vị%)

Mức độ

Tỷ lệ (%)
1.Rất dễ dàng	8,8
2.Dễ dàng	18,4
3.Bình thường	55,3