Nội Dung Pháp Luật Về Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Đối Với Người Có Thu Nhập

Rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

+ Cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: Người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên. Các bộ, cơ quan, địa phương, các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ được giao:

+ Hỗ trợ các tổ chức tín dụng hoàn thiện các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay để sớm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Các địa phương có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn hạn chế tối đa sử dụng nguồn từ ngân sách để đầu tư, xây dựng mới nhà ở tái định cư mà dùng nguồn vốn này và các nguồn tài chính hợp pháp khác để mua lại các dự án nhà ở thương mại phù hợp, phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: Người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động. Bộ Tài chính tính toán, báo cáo Chính phủ hỗ trợ ứng trước một phần ngân sách cho địa phương giải quyết nhu cầu này.

Trong thông tư số: 07/TT-BXD ngày 15/03/2013 về Hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số: 02/NQ-CP của Bộ Xây dựng, đã làm rò: về đối tượng, điều kiện được vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2…

Đến ngày 21/8/2014 Chính phủ tiếp tục ra Nghị quyết số: 61/NQ-CP về Sửa đổi Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013, nội dung sửa đổi, bổ sung tập trung hoàn thiện làm rò: 1. Thời gian hỗ trợ đối với khách

hàng là hộ gia đình, cá nhân tối đa là 15 năm khi vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tại các dự án trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; bổ sung đối tượng được vay vốn:

Cụ thể hóa chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ra Thông tư số 11/2013.TT-NHNN ngày 15/5/2013 Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Trong Thông tư đã từng bước làm rò về: nguyên tắc cho vay hỗ trợ nhà ở, điều kiện cho vay, mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay, biện pháp bảo đảm tiền vay, trách nhiệm của khách hàng, trách nhiệm của ngân hàng, trách nhiệm của các đơn vị thuộc Ngân hàng nhà nước. Tiếp đó, đến ngày 18/11/2014, Ngân hàng nhà nước tiếp tục ra Thông tư số: 32/TT-NHNN Sửa đổi một số điều, khoản trong Thông tư số: 11/2013/TT- NHNN. Theo đó, đã xác định rò, cụ thể hơn về: đối tượng, điều kiện được vay hỗ trợ nhà ở xã hội, thời gian hưởng mức lãi suất hỗ trợ…

Ngày 09/12/2015, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ra Thông tư số: 25/TT-NHNN về Hướng dẫn cho vay ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Với Thông tư 25 của NHNN,về cơ bản đã tập hợp được khung chính sách pháp lý tương đối hoàn chỉnh về việc cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại, cụ thể, Thông tư đã xác định rò: Phạm vi điều chỉnh; Đối tượng áp dụng; Nguyên tắc cho vay; Đối tượng được vay vốn; Điều kiện cho vay; Mức cho vay; Thời hạn cho vay; Đồng tiền cho vay; Giải ngân, kiểm tra, giám sát vốn vay; Lãi suất cho vay; Quy trình, thủ tục cho vay vốn; Phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro; Tái cấp vốn; Trách nhiệm của khách hàng; Trách nhiệm của tổ chức tín dụng được chỉ định; Trách nhiệm của các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước.

Đặc biệt, tại Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 201/10/2015 về Phát

triển và quản lý nhà ở xã hội, được ban hành khi mà gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS và người lao động, người lao động thu nhập thấp có cơ hội tạo lập nhà ở khi mà nguồn tài chính từ thu nhập của bản thân không có khả năng để tạo lập nhà ở, chuẩn bị kết thúc; đồng thời trong bối cảnh thực tiễn giải ngân gói tín dụng đối với người lao động thu nhập thấp có nhiều vướng mắc, bất cập đã xảy ra.Trong bối cảnh đó, về cơ bản các quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp đã được làm rò. Những bất cập, vướng mắc về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ vay vốn về cơ bản đã được khắc phục; tuy nhiên, vấn đề về nguồn vốn để thực hiện chính sách ưu đãi nhà ở xã hội vần còn chưa được quy định rò ràng, cụ thể và mang tính chiến lược trong sự phát triển chính sách nhà ở xã hội.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Như vậy, việc liên tiếp ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và các thông tư, nghị định hướng dẫn về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại; điều này, phản ánh tính phức tạp trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại, phản ánh sự quan tâm cũng như tính tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các khó khăn, rào cản về quy định pháp lý nhằm tạo điều kiện, cơ chế, chính sách pháp luật thuận lợi cho các chủ thể tham gia hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội tại ngân hàng thương mại, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hoạt động tín dụng cho vay, qua đó thực hiện thành công chính sách kinh tế - xã hội và chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Tuy nhiên, việc liên tiếp ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong một thời gian ngắn về một lĩnh vực đã cho thấy tình trạng “báo động” về chất lượng của văn bản quy phạm pháp luật được ban hành bởi các cơ quan quản lý nhà nước, mà

nguyên nhân chính là do năng lực thực tiễn xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật của một bộ phận đội ngũ cán bộ tư vấn xây dựng chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội còn thiếu và yếu. Điều này đòi hỏi trong thời gian tới cần chú trọng bồi dưỡng nâng cao năng lực chuyên môn đối với đội ngũ cán bộ làm công tác này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nhà ở xã hội và nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, đối với các nước trên thế giới, đây không phải là một nội dung mới, tuy nhiên đối với nước ta, vấn đề này còn hết sức mới mẻ, chưa được quan tâm thích đáng. Từ đầu thế kỷ trở lại đây, đặc biệt trong những năm gần đây trước tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp đã từng bước được quan tâm, thu hút đầu tư xây dựng về cơ chế, chính sách cũng như xây dựng về cơ sở hạ tầng. Trong chương I, tác giả luận văn đã cố gắng tập trung, phân tích, làm rò về mặt lý luận một số vấn đề:

Thứ nhất, phân tích làm rò được khái niệm, đặc điểm và đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, theo đó, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Nhà ở xã hội có đặc trưng khác biệt với các loại hình nhà ở khác trên các phương diện, quy mô, số lượng, thiết kế cũng như nguồn vốn xây dựng. Đối tượng được mua hết sức đa dạng nhưng

chủ yếu là những người bị giới hạn về mặt thu nhập, không có, hoặc có khả năng tạo lập nhà ở nhưng hạn chế.

Thứ hai, phân tích, làm rò được khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, cũng như khái niệm đặc điểm người có thu nhập thấp, theo đó: Người lao động có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN), theo quy định của pháp luật về Thuế TNCN, họ phong phú, đa dạng về đối tượng, không có nhà ở, hoặc có nhà ở nhưng không đảm bảo theo tiêu chuẩn pháp luật quy định về nhà ở, đặc biệt mức thu nhập thường xuyên của họ không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật thuế TNCN hiện hành.

Thứ ba, khái quát, làm rò được về khái niệm, đặc điểm và quy định pháp lý về hoạt động cho vay của NHTM. Theo đó: NHTM là tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật. có bản chất là một tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng và dịch vụ ngân hàng. Quy định pháp lý cho vay của ngân hàng thương mại được thể hiện trên các phương diện: nguyên tắc cho vay, Điều kiện vay vốn; Đối tượng cho vay; Qui định về bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay; Hợp đồng tín dụng; Xét duyệt cho vay, kiểm tra việc sử dụng vốn vay.

Thứ tư, khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ơ xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM do Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

2.1. Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại

2.1.1. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

Trong giao dịch cho vay giữa tổ chức tín dụng nói chung với khách hàng, chủ thể tham gia gồm có 2 bên là: bên cho vay (tổ chức tín dụng) và bên vay (tổ chức, cá nhân có đủ những điều kiện do luật định); hai bên thực hiện theo hình thức pháp lý của việc cho vay là Hợp đồng tín dụng. Hợp đồng này được các bên xác lập và thực hiện theo nguyên tắc tự do và thống nhất về ý chí, nguyên tắc tự định đoạt… Ở đây, luận văn hướng tới làm rò chủ thể trong hoạt động tín dụng, cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam bao gồm có bên cho vay là các ngân hàng thương mại và bên vay là người có thu nhập thấp ở đô thị.

2.1.1.1. Chủ thể cho vay - ngân hàng thương mại

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng thương mại muốn trở thành chủ thể cho vay mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, tuân thủ đúng cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại, bao gồm: Có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng nhà nước cấp; Có điều lệ do Ngân hàng nhà nước chuẩn y; Có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; có đủ số vốn điều lệ theo quy định pháp luật; Có người đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng với khách hàng…

Thứ hai, Ngân hàng thương mại phải đăng ký với Ngân hàng nhà nước, hoặc được Ngân hàng nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi cho vay để mua nhà ở thấp, đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Việc tuân thủ đúng các quy định pháp luật về điều kiện này đối với Ngân hàng thương mại không chỉ góp phần hạn chế những Ngân hàng thương mại không đủ tiêu chuẩn nhằm thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp của Nhà nước, mà còn bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư cũng như bên vay khác là người có thu nhập thấp tại đô thị, qua đó góp phần lành mạnh hóa các quan hệ tín dụng, đặc biệt là các quan hệ tín dụng thuộc về chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước, hướng tới đảm bảo công bằng, an sinh - xã hội và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

2.1.1.2. Chủ thể đi vay - người có thu nhập thấp ở đô thị

Đối tượng tham gia hợp đồng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị là người có thu nhập thấp ở đô thị được quy định trong các văn bản quy phạm phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, bao gồm: Quyết định số: 67/2009/ QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Thông tư số:18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009 của Ngân hàng Nhà nước; Thông tư số: 36/2009/TT-BXD ngày16/11/2009 về Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngươi có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Thông tư số: 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 về Hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ- CP; Công văn số: 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 gửi các ngân hàng về việc Hướng dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số 11/2013/TT-NHNN và TT số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013; Thông tư số: 32/TT-NHNN ngày 18/11/2014 về Sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 11/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; … Cụ thể, theo Thông tư số: 36/2009/TT-BXD ngày16/11/2009, tại Điều 3 có xác định như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây:

a) Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định);

b) Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định [5, Điều 3].

Thứ hai, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Đối tượng tham gia hợp đồng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị là người có thu nhập thấp ở đô thị được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành muốn trở thành chủ thể trong hợp đồng vay vốn, đòi hỏi cần phải thỏa mãn những điều kiện và đảm bảo nguyên tắc cho vay theo quy định pháp luật.

2.1.2. Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

2.1.2.1. Điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, trong trường hợp cho vay mua