Nguyên Tắc Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Đối Với Người Có Thu Nhập Thấp Tại

nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại là những người có thu nhập thấp ở đô thị. Để có thể tham gia vào hợp đồng vay vốn mua nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và trở thành chủ thể giao dịch trong hợp đồng tín dụng với NHTM, đòi hỏi người thu nhập thấp cần có những điều kiện sau đây: theo quy định của các thông tư, nghị định của chính phủ và Bộ Xây dựng thì đối tượng được quy định là người mua, còn theo thông tư của NHNN thì họ được coi là bên đi vay. Cả hai hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nói trên đều thống nhất người vay mua nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp cần thoả mãn những điều kiện sau. Cụ thể, tại Thông tư số: 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 về Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Điều 5 đã quy định về điều kiện cho vay như sau:

Một là, trường hợp nếu chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, cụ thể:

a) Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

b) Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai, cụ thể:

+ Trường hợp có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người.

+ Trường hợp có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên

đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hai là, đối với trường hợp nếu chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể:

a) Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

c) Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

d) Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa.

đ) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

e) Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Ba là, có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.

Bốn là, có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tại Công văn số: 395/BXD-QLN gửi Ngân hàng Nhà nước ngày 3/3/2015 đã khẳng định:

Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư

số: 17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân [13, Khoản 1].

Như vậy, theo pháp luật hiện hành về thuế TNCN thì người lao động có thu nhập bình quân hàng tháng thấp hơn 9 triệu đồng thì được gọi là người lao động có thu nhập thấp.

Năm là, có hợp đồng thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội đã ký với chủ dự án đầu tư dự án, hoặc tổ chức được chủ đầu tư ủy quyền.

Sáu là, có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua nhà ở xã hội diện người có thu nhập thấp.

Bảy là, có đề nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở đối với người thu nhập thấp.

Tám là, vốn tự có tham gia tối thiểu 20% phương án vay vốn.

Chín là, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết và có phương án sử dụng vốn khả thi, có hiệu quả.

Lưu ý: ngoài thỏa mãn những điều kiện nói trên, muốn trở thành chủ thể (bên vay) trong hợp đồng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp tại đô thị, đòi hỏi bên vay cần phải thỏa mãn những điều kiện chung bao gồm: 1) có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự; 2) có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

2.1.2.2. Nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

Đối với người có thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng thương mại để mua nhà ở cho người thu nhập thấp theo chính sách hỗ trợ mua

nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị của Nhà nước, bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc cho vay được quy định theo pháp luật hiện hành, bao gồm: 1) Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, 2) Phải hoàn trả gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng, 3) Phải có giá trị vật tư đảm bảo; thì đòi hỏi phải tuân thủ thêm những nguyên tắc bổ sung theo những chính sách hỗ trợ cụ thể trong những thời gian nhất định. Cụ thể, cần phải tuân theo những nguyên tắc bổ sung sau:

Một là, phải tuân thủ về thời gian giải ngân từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước theo từng gói chính sách. Ngân hàng Nhà nước thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại cho vay hỗ trợ nhà ở theo từng cơ chế, chính sách. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn và có quy định kèm theo về thời hạn tối đa.

Hai là, ngân hàng thương mại thực hiện trách nhiệm và chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình. Ngân hàng thương mại thực hiện cho vay đối với khách hàng theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng và các quy định cụ thể tại từng gói hỗ trợ hay chính sách cụ thể. Ngân hàng thương mại có trách nhiệm xem xét, thẩm định, quyết định cho vay đối với khách hàng và chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình.

Ba là, việc cho vay vốn ưu đãi phải đảm bảo đúng đối tượng, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Bốn là, trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở thì chỉ được áp dụng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất.

Năm là, trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi thì chỉ áp dụng một chính sách vay vốn cho cả hộ gia đình.

2.1.3. Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

Tại Công văn số: 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 gửi các ngân hàng về việc Hướng dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số 11/2013/TT- NHNN và TT số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, có quy định một cách tổng quát về trình tự, thủ tục như sau: người mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn, có đủ điều kiện nêu tại điểm b trên đây thì liên hệ với một trong năm ngân hàng được giao cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số: 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước để xem xét được vay vốn. Ngân hàng không yêu cầu thêm các thủ tục xác nhận về đối tượng, điều kiện khác. Trường hợp ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì thực hiện theo quy định của ngân hàng.

Như vậy, người mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn, có đủ điều kiện đến các NHTM được Ngân hàng Nhà nước chỉ định hoặc đăng ký với Ngân hàng nhà nước về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp trên địa bàn nơi cư trú hoặc có dự án đầu tư nhà ở xã hội để được hướng dẫn về thủ tục và hoàn thiện hồ sơ.

Hồ sơ bao gồm (Hồ sơ pháp lý, Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn, Hồ sơ đảm bảo tiền vay)

Hồ sơ pháp lý, gồm các giấy tờ sau:

Bản sao giấy chứng minh nhân dân (chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam, hộ chiếu còn hiệu lực), sổ hộ khẩu (hoặc KT3 nếu có của người vay và vợ (chồng) của người vay )

Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đối với người đã kết hôn nhưng vợ hoặc chồng không đăng ký cùng hộ khẩu thường trú)

Bản gốc có xác nhận của đơn vị công tác (mẫu ngân hàng hướng dẫn theo quy định pháp luật) đối với đối tượng cán bộ, công nhân viên chức trực

thuộc cơ quan Chính phủ, các tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị công lập, các lực lượng vũ trang được hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Bản gốc có xác nhận của UBND phường/xã (mẫu ngân hàng hướng dẫn theo quy định pháp luật) đối với đối tượng là những người có thu nhập thấp thuộc những đơn vị ngoài công lập, những hợp tác xã kinh tế, người nghỉ lao động theo chế độ, người kinh doanh tự do, hộ kinh doanh cá thể …

Giấy đề nghị vay (theo mẫu của ngân hàng) Bản gốc xác minh về nguồn thu nhập.

Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

Hợp đồng lao động hoặc quyết định tuyển dụng

Sao kê bảng lương (3 tháng gần nhất trở lên) hoặc xác nhận mức lương của đơn vị công tác.

Nguồn thu nhập hợp pháp khác (nếu có) Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn Hợp đồng mua bán nhà, căn hộ.

Giấy tờ chứng minh các khoản thanh toán đã thực hiện.

Các giấy tờ khác liên quan (nếu có theo yêu cầu của ngân hàng).

Hồ sơ đảm bảo tiền vay

Bản gốc hợp đồng mua bán nhà, căn hộ, giấy tờ chứng minh đã thanh toán các khoản thực hiện với chủ đầu tư dự án.

Thỏa thuận hợp tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay và hợp đồng thế chấp tài sản đã ký giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng theo mẫu của ngân hàng.

Trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo khác (ngoài tài sản hình thành vốn vay), hồ sơ bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định hiện hành của ngân hàng.

Các giấy tờ liên quan (nếu có theo yêu cầu của ngân hàng).

Sau khi hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của NHTM, nơi người thu nhập thấp đăng ký vay; người thu nhập thấp nộp hồ sơ, NHTM cho vay sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định, tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng. Trường hợp khách hàng vay vốn không đúng đối tượng và không đủ điều kiện vay vốn, NHTM nơi cho vay phải thông báo cho khách hàng và nêu rò lý do từ chối. Trường hợp khách hàng vay vốn đúng đối tượng và đủ điều kiện vay vốn, NHTM nơi cho vay thông báo chấp thuận cho vay, thực hiện ký hợp đồng tín dụng và thực hiện giải ngân theo quy định

2.1.4. Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

* Một số vấn đề chung về hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng là một dạng cụ thể của hợp đồng vay tài sản đã được quy định trong Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên, chỉ gọi là HĐTD trong trường hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ yếu là các ngân hàng. Theo quy định tại BLDS 2015:

Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định [35, Điều 471].

Hợp đồng tín dụng về bản chất là hợp đồng cho vay, theo đó ngân hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Còn những hoạt động cấp tín dụng khác như bảo lãnh, cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá được gọi chung là hợp đồng cấp tín dụng.

Có thể hiểu “Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) với tổ chức, cá nhân có đủ những điều kiện luật

định (bên vay), theo đó tổ chức tín dụng chuyển giao một số tiền cho bên vay sử dụng vào mục đích và trong một thời hạn được xác định, khi đến hạn, bên vay phải trả cả gốc và lãi được xác định theo lãi suất mà các bên đã thỏa thuận”.

Như vậy, hợp đồng tín dụng ngân hàng là văn bản phản ánh thỏa thuận trực tiếp của tổ chức tín dụng và khách hàng trong việc xác lập một quan hệ cho vay, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên đó trong việc vay và hoàn trả vốn vay.

* Tranh chấp Hợp đồng tín dụng

Tranh chấp HĐTD là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng giữa bên cho vay (ngân hàng) và bên vay (khách hàng). Đó là những tranh chấp về lãi suất, nợ gốc, nợ lãi, việc giải ngân, xử lý tài sản đảm bảo, thế chấp…

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng có hai loại

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng tín dụng là tranh chấp về hợp đồng dân sự khi bên vay vốn là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không có đăng ký kinh doanh và không có mục đích lợi nhuận.

Thứ hai, tranh chấp hợp đồng tín dụng là tranh chấp kinh doanh - thương mại khi bên vay vốn là cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận

Đối với lĩnh vực cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp thì: hợp đồng tín dụng được xác lập giữa một bên là NHTM có thực hiện nhiệm vụ cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp - với tư cách là bên vay với một bên là người có thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà ở thông qua chương trình ưu đãi của Chính phủ - với tư cách bên đi vay. Hợp đồng tín dụng chỉ được xác lập và phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên khi bên đi vay là người có thu nhập thấp hoàn thiện đủ hồ sơ vay vốn theo quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp.