Những Đóng Góp Mới, Ý Nghĩa Lý Luận Và Thực Tiễn Của Đề Tài

gồm như: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp khái quát hóa, phương pháp diễn dịch và quy nạp; phương pháp so sánh, thống kê, khảo sát, đánh giá, đối chiếu; phương pháp mô hình hóa, hệ thống hóa …

6. Những đóng góp mới, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về ý nghĩa lý luận: luận văn làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, nội dung của pháp luật về hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam.

Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham khảo cho những người làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện những quy định của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với những người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Đồng thời, luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu tìm hiểu về pháp luật ngân hàng, pháp luật về bảo đảm tiền vay,…

7. Kết cấu luận văn

Ngoài những phần thông thường: Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chương, 09 tiết, cụ thể:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại.

Chương 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội

Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các “mạnh thường quân” chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.

Theo từ điển mở Wikipedia:

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà

được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường [53].

Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh:

Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước [27, tr.36].

Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định [15, Điều 3].

Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [34, tr. 23].

Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì:

Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế [19, Điều 3].

Như vậy, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội mà còn là là một chính sách xã hội của Nhà nước. Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân, có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.

Nếu như: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng

để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật; thì Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng hướng đến cung cấp cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm đầu tiên và trước hết đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và hướng đến an sinh xã hội. Loại hình nhà ở xã hội thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nước hoặc các tổ chức, doanh nghiệp hoặc gia đình, cá nhân thực hiện, nhưng đều được quy về một mối là Chính phủ đứng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị lợi dụng.

Trên cơ sở làm rò nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế thừa các quan điểm trước đó về nhà ở xã hội, theo chúng tôi: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định”.

1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước Việt Nam là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người. Thực hiện phát triển nhà ở là một trong những trách nhiệm của Nhà nước hướng tới đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ, tạo

điều kiện để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Với nghĩa đó, về bản chất, nhà ở xã hội ở nước ta mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rò ràng so với nhà ở thương mại cũng như các loại hình nhà ở khác là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường (Theo Điều 3 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP). Nhà nước điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự cạnh tranh về giá cả như nhà ở thương mại. Và như vậy, phát triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nước nhằm không những để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng cần được Nhà nước quan tâm, mà còn thể hiện bản chất tốt đẹp, tính nhân văn của nhà nước Việt Nam. Thực hiện chính sách nhà ở xã hội chú trọng hướng tới mục tiêu chính trị - xã hội chứ không hướng đến mục tiêu kinh tế, cho nên thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và không giống như hoạt động chuyển nhượng kinh doanh bất động sản (BĐS) là nhà ở thương mại nên cần được khuyến khích ở mức cao nhất.

Với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội to lớn đó, tại Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, vấn đề nhà ở xã hội lần đầu tiên đã được đưa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp, điều này là hết sức có ý nghĩa và cần thiết, là chính sách an sinh xã hội quan trọng của nhà nước ta.

Nhằm đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, nhà nước Việt Nam đã ban hành hệ thống các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có một nội dung mấu chốt là cần xác định rò thế nào là nhà ở xã hội, phân biệt nhà ở xã hội với nhà ở thương mại. Cho nên, việc xác định rò đặc điểm nhà ở xã hội là điểm mấu chốt để thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội.Theo Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, về quy mô, số lượng. Nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Dù là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện đứng ra cung cấp thì cũng được quy về một mối, một tổ chức là Nhà nước đứng ra lo liệu để dễ bề quản lý về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị lợi dụng. Đây là đặc điểm quan trọng xác định chủ thể đầu tư, xây dựng và quản lý, khu biệt được phần nào với chủ thể đầu tư, xây dựng, quản lý nhà ở thương mại

Thứ hai, về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. Vốn cấp cho loại hình nhà ở này được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

Thứ ba, về thiết kế xây dựng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

Một là, tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng

Hai là, tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.

Ba là, diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.

Bốn là, nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

1.1.3. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội

Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ở các quốc gia khác nhau phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi nước. Ở Việt Nam, để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, cụ thể:

Bảng 1.1: Đối tượng được mua nhà ở xã hội năm 2010

Đối tượng được mua nhà ở xã hội
1	Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
2	Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
3	Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
4	Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong các trường hợp sau đây: a) Khi người thuê nhà hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ b) Khi người thuê nhà chuyển công tác đến địa phương khác
5	Học sinh , sinh viên các trường đaị hoc̣ , cao đẳng , trung hoc̣ chuyên nghiêp̣ , cao đẳng nghề , trung cấp nghề không phân biêṭ công lâp̣ hay dân lâp̣ đư ợc thuê nhà ở trong thời gian hoc̣ tâp̣ .
6	Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.