Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

chính sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu người “tính đến tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu đồng/ người/ năm” [54], mơ ước có một ngôi nhà để an cư dường như là không tưởng. Đối với những đối tượng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối tượng khó khăn, làm công ăn lương, đối tượng chính sách, học sinh sinh viên, và cả công nhân, thì sở hữu một ngôi nhà theo giá cả thị trường lại càng khó hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở ra một lượng cung lớn về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tượng trên có cơ hội tiếp cận với những dự án nhà ở được nhà nước hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để có thể tạo lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đạt như kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân như: sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó nguyên nhân cơ bản là thiếu vốn và chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn đề này từ phía nhà nước. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực này là cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách, điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận được với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng nhà ở xã hội trên thị trường, đồng thời cũng tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội.

Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà

nước trong thời gian vừa qua cho lĩnh vực này đã cho thấy nhiều hạn chế, bất cập, gây vướng mắc trong quá trình triển khai, làm cho tốc độ triển khai gói tín dụng trên thực tế diễn ra chậm, có nguy cơ không đạt kế hoạch đặt ra và Chính phủ đã phải nhiều lần có văn bản chỉ đạo, tháo gỡ về khung pháp lý để tạo cơ chế thuận lợi, thông thoáng hơn nhằm kết thúc dự án này theo đúng như kế hoạch đề ra.

Với những nội dung đã trình bày trên, tôi đã chọn vấn đề: “Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình, nhằm phân tích các văn bản pháp lý liên quan đến việc cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại, đồng thời khái quát thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, chỉ ra những bất cập, vướng mắc và nguyên nhân của những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai, áp dụng pháp luật này. Từ đó, đưa ra một số kiến nghị và giải pháp tích cực với mong muốn đóng góp và hoàn thiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là đề tài nóng của nhiều nước phát triển; ở Việt Nam, vấn đề này ngày càng trở nên cấp thiết và thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Bởi vậy, bên cạnh những nghị định, quy chế được ban hành có liên quan, bắt đầu đã có những công trình nghiên cứu cụ thể về vấn đề này thông qua các tài liệu bao gồm: sách, luận văn, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dưới đây là tổng quan một số đầu sách, đề tài có liên quan đến nội dung luận văn:

* Các nghiên cứu nước ngoài

“Guidelines on social housing: Principles and examples” của United

Nations - Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách tập trung vào những vấn đề sau: Mô tả khái quát lịch sử phát triển nhà cửa ở các nước trong thời kỳ chuyển giao. Làm rò vai trò của các chính sách xã hội về vấn đề nhà ở, vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến và tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở xã hội như vai trò của nhà nước, pháp luật và cơ sở kinh tế… Đồng thời, cuốn sách cũng đã đưa ra một số tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và thực hiện nghiên cứu một số dự án tiên phong về vấn đề nhà ở xã hội.

“The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money” của Martin Mayer, xuất bản năm 1978. Cuốn sách tập trung đề cập đến phân tích, làm rò thực trạng và chính sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng thành phố của Mỹ; giới thiệu các kỹ thuật xây dựng nhà ở trong công nghiệp xây dựng. đồng thời cuốn sách cũng từng bước làm rò vai trò của chính sách về tiền, ngân hàng, vai trò chính quyền và thuế trong việc xây dựng và phát triển nhà ở xã hội.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

* Các nghiên cứu trong nước

Dương Thị Bình Minh chủ biên và các tác giả (2012), “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn”. Cuốn sách đưa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thương mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyễn Khắc Trà (2009),“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học viện Tài chính - Kế toán. Luận án đề cập đến một khía cạnh của tài chính nhà ở nhưng chủ yếu tập trung vào phân tích sự hình thành các kênh dẫn vốn, hiệu quả sử dụng vốn, và cơ chế, chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực xây

dựng và phát triển nhà ở đô thị ở nước ta. Trên cở sở đó rút ra kết luận và nguyên nhân để kiến nghị với nhà nước những vấn đề liên quan đến quản lý vĩ mô, vi mô trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị và nguồn vốn cho lĩnh vực này; đồng thời, đề xuất các giải pháp chủ yếu để khai thác, sử dụng hiệu quả các nguồn vốn, các điều kiện để thực hiện các giải pháp về vốn đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở đô thị nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở tại các khu đô thị lớn ở Việt Nam. Kế thừa những nội dung trên, sẽ giúp chúng tôi định hướng trong việc đề xuất các giải pháp tạo vốn cho quá trình xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011),“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng. Tác giả luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng, từ đó đưa ra những đề xuất và các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng, tập trung, chuyên sâu vào làm rò những nội dung liên quan đến nhà ở xã hội từ khung lý thuyết, cho đến thực trạng và giải pháp cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, luận văn lại đề cập đến những vấn đề này tại thành phố Đà Nẵng, mặc dầu vậy, với những nội dung chi tiết, cụ thể được tác giả đề cập trong luận văn sẽ là những chỉ dẫn cụ thể, có tính gợi mở để so sánh áp dụng vào trong quá trình nghiên cứu của đề tài.

Phạm Sỹ Liêm (2007),“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, Tạp chí Người xây dựng. Trong bài báo này, tác giả đưa ra những nhận định xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội như sự bất cập về cơ chế, chính sách; sự hạn chế về nguồn vốn… qua đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi xã hội của Nhà

nước. Tác giả bài viết đã đề cập đến một nội dung cốt lòi trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, đó chính là cần phải có khung pháp lý hoàn chỉnh, điều này sẽ tạo điều kiện để chúng tôi tham vấn trong việc đưa ra những giải pháp để thực hiện hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với những người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại.

Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại. Trong bài báo, tác giả khẳng định sự cần thiết của chính sách nhà ở xã hội đối với một bộ phận cán bộ, công nhân viên chức đang làm việc tại các cơ quan nhà nước, các đối tượng trong danh sách được hưởng chế độ nhà ở xã hội mà Nhà nước ban hành. Qua đó cho thấy sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện chính sách này cho phù hợp với yêu cầu thực tế, đảm bảo an sinh xã hội đi vào cuộc sống, đạt được hiệu quả như mong muốn. Tiếp cận nhà ở xã hội từ góc độ là một chính sách xã hội, tác giả bài viết đã giúp chúng tôi củng cố về tính cấp thiết trong việc nghiên cứu đề tài.

Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nước”, Tạp chí Người xây dựng. Tác giả đã cung cấp thông tin về việc triển khai có hiệu quả chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, qua đó làm bài học cho việc xây dựng chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Đây là những thông tin quý báu mà chúng tôi kế thừa và so sánh đến quá trình xây dựng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam

Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”, Tạp chí Nhà quản lý. Tác giả đã phân tích mối quan hệ giữa nhà ở xã hội và chính sách kích cầu của Nhà nước. Qua đó đưa ra một số đề xuất nhằm thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội cụ thể là: Đối tượng của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dưới 5 m2/người và là công dân tốt, tài chính nhà ở là khâu then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung

quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh vấn đề tái định cư, không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi trả tiền thuê mua của người thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ được nâng cao khá nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên của chính sách. Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng. Tác giả bàn đến điểm cân bằng trong cung và cầu về nhà ở xã hội, chú trọng kích cầu tiêu dùng nhà ở xã hội để thực hiện phát triển cân bằng chiến lược nhà ở xã hội; việc tạo cơ chế, chính sách kích cầu nhà ở xã hội thông qua những giải pháp cụ thể là những gợi mở cho người nghiên cứu trong việc đưa ra giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại.

Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nước phát triển”, Tạp chí Xây dựng. Tác giả đã phân tích các hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội của nhiều nước phát triển trên thế giới như Singapore, Hà Lan, Hàn Quốc,… thông qua đó gợi ý về cách thức áp dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng có hiệu quả chính sách đầu tư của Nhà nước cho vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Tương tự như tác giả Phạm Sỹ Liêm, trong bài viết của mình, tác giả Nguyễn Ngọc Điện đã giới thiệu kinh nghiệm một số nước phát triển trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, qua đó cung cấp những thông tin giúp tác giả so sánh với chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay.

Lê Quân (2011), “Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị”, Tạp chí Quy hoạch kiến trúc, Đại học Kiến trúc Hà Nội. Trong bài nghiên cứu này, tác giả chủ yếu bàn về phương hướng triển khai, quy hoạch kiến trúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở các thành phố lớn ở Việt Nam. Tác giả tiếp cận và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị dưới góc nhìn của ngành kiến trúc, nhằm đưa ra những giải pháp, gợi ý về mô hình nhà ở cũng như công tác quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp ở

đô thị. Trong bài viết này tác giả đã đề cập trực tiếp đến nội dung về xây dựng nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở đô thị, sát thực với nội dung và đối tượng nghiên cứu của đề tài. Tuy nhiên, tác giả Lê Quân lại tiếp cận đến nội dung này từ góc độ kiến trúc chứ không phải là luật học, mặc dầu vậy, với những nội dung mà tác giả Lê Quân đưa ra đã cung cấp và hình thành cái nhìn toàn diện trong việc tiếp cận và giải quyết đề tài.

Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực chính sách, pháp luật phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, người viết nhận thấy chưa có đề tài nào tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích và đưa ra những giải pháp cụ thể cho việc áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chính vì vậy, dù đã có nhiều công trình khoa học, nhiều bài báo, nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhưng thực tế vẫn cần có sự hoàn thiện, điều chỉnh pháp luật cụ thể hơn nữa trong đề tài em đã chọn ở trên. Đó cũng là những đóng góp có tính thực tiễn và giá trị áp dụng thực tế cho các ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

* Mục đích nghiên cứu của luận văn

Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

* Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn cần phải thực hiện những nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, khái quát và phân tích những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội, người thu nhập thấp, nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Thứ hai, hệ thống hóa và phân tích các quy định hiện hành của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Thứ tư, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn: luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng những quy định pháp lý này.

Phạm vi nghiên cứu: luận văn chỉ tập trung vào làm rò các vấn đề pháp lý và các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại, chứ không nghiên cứu toàn bộ vấn đề pháp lý về hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng thương mại trong thời gian gần đây.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.

Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, bao