Lý Luận Chung Về Chất Lượng Cho Vay Mua Nhà Ở Đối Với Khách Hàng Khách Hàng

• Phương pháp bảng hỏi: tiến hành điều tra thông qua khảo sát khách hàng KHCN đã sử dụng dịch vụ cho vay mua nhà ở tại Vietcombank - CN Tây Hà Nội. Thời gian điều tra là tháng 7/2020. Nội dung: về thực trạng chất lượng CVNO và nâng cao chất lượng CVNO đối với KHCN tại Vietcombank - CN Tây Hà Nội thông qua các tiêu chí đánh giá của KH về (1) cơ sở vất chất của ngân hàng, (2) mức độ tin cậy,

(3) mức độ đáp ứng, (4) năng lực phục vụ của nhân viên, (5) mức độ đồng cảm (khảo sát sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ CVNO tại Vietcombank - CN Tây Hà Nội thông qua mô hình SERVQUAL).

• Phương pháp phỏng vấn: tiến hành thực hiện phỏng vấn để tiến hành phân tích đánh giá năng lực đội ngũ cán bộ công nhân viên tại Vietcombank - CN Tây Hà Nội, phương hướng, định hướng giải pháp nâng cao chất lượng CVNO tại chi nhánh. Đối tượng phỏng vấn: thành viên Ban Giám đốc, Trưởng phòng khách hàng bán lẻ, Trưởng phòng các phòng giao dịch. Nội dung phỏng vấn tập trung vào các nội dung liên quan đến hoạt động CVNO đối với KHCN tại chi nhánh như: các sản phẩm CVBI đối với KHCN, lãi suất CVNO đối với KHCN, quy trình, thủ tục và hồ sơ CVNO đối với KHCN; thái độ của nhân viên ngân hàng,…

- Dữ liệu thứ cấp:

Trên cơ sở nguồn số liệu của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Tây Hà Nội (Vietcombank - CN Tây Hà Nội) về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với KHCN từ năm 2017- 2019, tác giả phân tích quy mô, chất lượng cho vay mua nhà ở đối với KHCN của chi nhánh.

Các nguồn dữ liệu trên được thu thập bằng cách quan sát, đọc tài liệu tại Vietcombank - CN Tây Hà Nội và các nguồn tài liệu khác tại thư viện, internet,…. Từ đó, tổng hợp các thông tin cần thiết phù hợp với mục tiêu nghiên cứu để phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài luận văn.

5.2. Phương pháp phân tích dữ liệu

* Xử lý thông tin sơ cấp

Đối với thông tin sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra xã hội học, tác giả tiến hành xử lý bằng phần mềm Excel để đánh giá mức độ hài lòng của KH

theo mô hình SERVQUAL. Dựa vào kết quả nghiên cứu định lượng, kết hợp với phân tích số liệu thứ cấp thực trạng chất lượng CVNO là cơ sở để tác giả đánh giá thực trạng CVNO của Vietcombank - CN Tây Hà Nội, chỉ ra hạn chế và nguyên nhân, từ đó đưa ra các đề xuất về giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động CVNO đối với KHCN của Vietcombank - CN Tây Hà Nội.

* Xử lý thông tin thứ cấp

Đối với thông tin thứ cấp thu thập được, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích; sử dụng bảng phân tích, đồ thị để đánh giá chất lượng CVNO đối với KHCN của Vietcombank - CN Tây Hà Nội, kết hợp với kết quả phân tích bằng excel để đưa ra các đánh giá về thực trạng chất lượng CVNO đối với KHCN.

Luận văn sử dụng mô hình phân tích SWOT để phân tích thực trạng và các vấn đề có liên quan đến hoạt động CVNO của ngân hàng, từ đó kết hợp để đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tây Hà Nội.

6. Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm những nội dung chính sau:

Chương 1: Lý luận chung về chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại.

Chương 2: Thực trạng chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tây Hà Nội.

Chương 3: Định hướng và một số giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tây Hà Nội.

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại

1.1.1. Khái niệm cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM

Tín dụng là một phạm trù kinh tế, ra đời, tồn tại và phát triển cùng với sự ra đời, tồn tại và phát triển của nền kinh tế hàng hoá. Tín dụng ra đời là một tất yếu, khách quan của nền kinh tế xã hội.

Mặc dù hoạt động tín dụng ra đời rất lâu nhưng cho đến nay người ta vẫn chưa thống nhất khi định nghĩa về tín dụng.

Theo Các Mác thì: Tín dụng dưới hình thái biểu hiện của nó là sự tín nhiệm ít nhiều có căn cứ đã khiến cho người này giao cho người khác một số tư bản nào đó dưới hình thái hàng hoá hoặc được đánh giá thành một số tiền nhất định. Số tiền này bao giờ cũng phải được trả lại trong một thời gian đã được ấn định. [14]

Theo Luật các tổ chức tín dụng (2010) quy định cụ thể về hoạt động tín dụng và cấp tín dụng của TCTD như sau: Hoạt động tín dụng là việc TCTD sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để cấp tín dụng. Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thoả thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác. [22]

Như vậy, cho vay là một hình thức cấp tín dụng của tổ chức tín dụng.

Theo P.Rose (2003), Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của Ngân hàng, để tài trợ cho chi tiêu của các doanh nghiệp, các cá nhân và các cơ quan chính phủ. [19]

Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN, Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. [16]

Liên quan đến cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân, Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) cho rằng: Cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân được hiểu là một loại hình cho vay tiêu dùng, theo đó NH cho KH vay một lượng tiền để hình thành nhà ở nhằm mục đích tiêu dùng. Khi thực hiện, KHCN hướng tới thỏa mãn nhu cầu về nơi ở cho bản thân và gia đình họ, hay nói cách khác NHTM cung cấp vốn để KHCN hình thành một BĐS dưới dạng tiêu sản (dùng để sử dụng).[26]

CVNO ở là hoạt động tín dụng giữa các chủ thể (chủ thể cung vốn và chủ thể cầu vốn) liên quan đến việc mua sắm và xây dựng nhà ở. Các thành viên tham gia hoạt động CVNO có thể chia làm 2 nhóm chính: (1) Chủ thể cầu vốn là các chủ sở hữu nhà ở (các chủ thể mong muốn thỏa mãn nhu cầu sống, hoặc lợi tức thu được từ tiền cho thuê và gia tăng giá trị của nhà ở đó) và (2) chủ thể cung vốn là người cho vay (các chủ thể mong muốn lợi tức từ lãi suất cho vay).

Bảng 1.1. Tương tác giữa các thành viên trong hoạt động cho vay nhà ở

Nhà ở phục vụ nhu cầu cư trú trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình (chiếm giữ trực tiếp)

Nhà ở dưới dạng cho thuê (chiếm giữ gián tiếp)

Chủ thể cầu vốn

(Người sở hữu nhà đất ở)

Cá nhân, hộ gia đình

Các nhà đầu tư ở các công ty kinh doanh BĐS và các quỹ tín thác BĐS

Chủ thể cung vốn (Người cho vay nhà ở)

Các tổ chức tín dụng trung gian, người cho vay tư nhân

Các tổ chức tín dụng trung gian, các nhà đầu tư cho vay BĐS nhà ở thế chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

Nguồn: [26]

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả cũng đồng ý với quan điểm của Nguyễn Thị Minh Thảo (2016). Như vậy, cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân được hiểu như sau: Cho vay mua nhà ở đối với KHCN là một loại hình cho vay tiêu dùng, trong đó tổ chức tín dụng cho khách hàng vay một lượng tiền để đáp ứng nhu cầu liên quan đến việc mua sắm và xây dựng nhà ở.

1.1.2. Đặc điểm cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM

Theo Nguyễn Thị Minh Thảo (2016), cho vay mua nhà ở đối với KHCN có những đặc điểm sau:

- Mang những đặc điểm chung của một khoản cho vay, đó là thời hạn, tính hoàn trả và lãi suất.

+ Cho vay là sự chuyển nhượng một tài sản có thời hạn (tức là có tính hoàn trả). Do NHTM là một trung gian tài chính, đi vay để cho vay nên các khoản cho vay của NHTM đều phải có thời hạn hoàn trả nhằm đảm bảo cho NH có đủ nguồn để trả cho bên huy động.

+ Việc cho vay giữa NH và KH không phải là hoạt động mượn vốn mà là một dịch vụ kinh doanh nên khi đi vay, người vay phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với NH gồm hoàn trả nợ gốc, lãi vay và các cho phí phát sinh có liên quan đến hoạt động vay vốn theo quy định ghi trên hợp đồng tín dụng.

- Ngoài ra, cho vay mua nhà ở đối với KHCN còn có những đặc điểm riêng sau:

(1) Chủ thể được NH cấp tín dụng: là người tiêu dùng (cá nhân, hộ gia đình).

(2) Mục đích tín dụng: hình thành nhà ở (mua, sửa chữa, thuê nhà để ở) nhằm mục đích tiêu dùng, chứ không phải phục vụ kinh doanh.

(3) Quy mô món vay thường nhỏ so với quy mô vay của KHDN, cá nhân đầu tư BĐS kiếm lời, nhưng số lượng các món vay nhiều, chi phí tổ chức cho vay cao, vì thế chi phí bình quân trên 1 đồng vốn vay cao hơn so với các khoản vay khác. Đây là một trong những nguyên nhân khiến lãi suất CVNO đối với KHCN thường cao hơn so với lãi suất cho vay đối với khách hàng doanh nghiệp.

(4) CVNO thường có độ rủi ro lớn hơn so với cho vay đối với cá nhân đầu tư BĐS vì các khoản vay này không những chịu rủi ro của các yếu tố khách quan mà còn chịu rủi ro xuất phát từ bản thân KH như điều kiện tài chính cá nhân có thể thay đổi sang bất lợi rất nhanh do bệnh tật, tai nạn, thất nghiệp hoặc các bi kịch gia đình (li hôn, kiện tụng…).

(5) Thời hạn cho vay phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng vốn vay. Nếu là cho vay để hình thành nhà ở, mua nhà ở thì phần lớn có thời hạn dài (từ 1 năm đến 30 năm); còn nếu dùng để sửa chữa nhà ở thì thời hạn thường ngắn (dưới 12 tháng).

(6) Nhu cầu vay của KHCN hầu như rất ít co giãn với lãi suất. KH vay vốn thường quan tâm đến số tiền phải trả khi đáo hạn hơn là lãi suất mà họ phải chịu.

(7) Nhu cầu vay nhà ở của KHCN chịu ảnh hưởng của chu kì kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng, người dân lạc quan về thu nhập trong tương lai nên có xu hướng sửa chữa, mua sắm nhà ở; ngược lại khi kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm, kèm theo tâm lý bi quan lo lắng về nguy cơ thất nghiệp, cắt giảm thu nhập nên có khuynh hướng tiết kiệm, hạn chế chi tiêu cho nhà ở khiến cho nhu cầu tín dụng nhà ở của cho cá nhân giảm xuống.

(8) Mức thu nhập và trình độ học vấn là hai biến số có mối quan hệ mật thiết tới nhu cầu vay nhà ở của cá nhân. Theo đó, thu nhập của cá nhân/hộ gia đình càng cao thì chi tiêu cho nhà ở có khuynh hướng tăng cao nên việc vay mượn được xem như một công cụ để đạt được mức sống cao hơn, chỗ ở tiện nghi hơn. Với cá nhân có trình độ học vấn càng cao thì thu nhập càng lớn, nên các khoản vay của họ được các NHTM đánh giá có mức độ an toàn hơn do không chỉ họ có nguồn trả nợ tốt mà còn được đảm bảo bởi nhận thức, tư cách đạo đức của người vay và họ cũng có xu hướng được NHTM cho vay nhiều hơn và ngược lại.

(9) Chất lượng thông tin tài chính của KHCN vay mua nhà ở thường không cao so với KHDN và cá nhân kinh doanh vì các thông tin của cá nhân vay nhà ở phục vụ cho mục đích tiêu dùng lại rất khó kiểm chứng và tính cập nhật, minh bạch không cao. Luôn tồn tại nhóm KH chây ì, lừa đảo vì vậy đòi hỏi CBTD cho vay có kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp.

(10) Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định, song lại rất quan trọng vì nó quyết định khả năng hoàn trả khoản vay. Đây cũng là chỉ tiêu quan trọng để NH thẩm định trước khi quyết định cho vay. Đối với CVNO của KHCN, yếu tố này càng trở nên có vai trò quan trọng vì nó quyết định tới việc sử dụng vốn vay đúng mục đích và là yếu tố quyết định tới thiện chí hoàn trả nghĩa vụ tài chính của người vay với ngân

hàng, nhưng đây lại là một yếu tố mang tính định tính nên rất khó xác định chính xác. Do đó, nếu yếu tố này được đánh giá cao thì khả năng trả nợ của KHCN càng cao, giảm được rủi ro tín dụng cho ngân hàng.

1.1.3. Phân loại cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

Tiêu chí phân loại	Các loại hình CVNO đối với KHCN
1	Mục đích vay vốn	- Cho vay thế chấp nhà ở: Gồm các khoản cho vay để tài trợ việc mua căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, xây dựng, hay sửa chữa nâng cấp nhà ở… nhằm mục đích cư trú. Những khoản vay này thường là trung và dài hạn (5 năm đến 10, 20 hay 30 năm) và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. - Cho vay không thế chấp: Gồm các khoản vay ngắn hạn áp dụng cho KHCN khi họ có nhu cầu về tiền mặt ngay và thực hiện hoàn trả nghĩa vụ tài chính với NH một lần khi khoản vay đáo hạn. Các khoản vay thường được dùng để sửa chữa nhà ở (sửa chữa nhỏ), trả tiền thuê nhà.
2	Phương thức hoàn trả	- Cho vay trả góp: Là hình thức cho vay mà người vay phải trả nợ gốc và lãi cho NH nhiều lần, theo định kì nhất định (tháng/quý) trong thời hạn cho vay. - Cho vay phi trả góp: Là phương thức cho vay mà việc trả nợ gốc và lãi cho NH chỉ xảy ra một lần khi đến hạn, áp dụng cho những món vay nhỏ với thời hạn ngắn như việc sửa chữa nhà ở.
3	Nguồn gốc của khoản nợ	- Cho vay nhà ở trực tiếp: Cho vay nhà ở trực tiếp là khoản CVNO đối với các cá nhân, trong đó việc kí kết hợp đồng, giải ngân và thu nợ được thực hiện trực tiếp giữa NH và cá nhân. - Cho vay nhà ở gián tiếp: Cho vay nhà ở gián tiếp là khoản

CVNO đối với KHCN, trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do các DN cung cấp nhà ở đã bán chịu nhà ở cho người tiêu dùng.

Sản phẩm nhà ở

- Cho vay mua nhà ở thương mại: Là việc NHTM cho các KH vay vốn để hình thành nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại.

- Cho vay mua nhà ở xã hội: Là việc NHTM cho KH vay vốn để tạo lập nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội.

Nguồn: [26]

1.1.4. Vai trò của cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân

a. Đối với cá nhân vay vốn

- Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cá nhân/ hộ gia đình ngay cả khi chưa có đủ tích lũy về nguồn vốn.

Thông qua hoạt động vay vốn này, họ được hưởng các tiện ích về nhà ở trước khi tích lũy đủ tiền, nâng cao chất lượng về chỗ ở thông qua việc tiêu dùng ở hiện tại và thanh toán dần trong tương lai. Điều này ngày càng trở nên quan trọng và hấp dẫn đối với giới trẻ và hộ gia đình trẻ. Nhờ có hoạt động cho vay này mà các cá nhân có thể đưa ra các quyết định lớn như mua nhà ở, xây dựng nhà ở, thuê nhà ở…

- Giúp cá nhân/hộ gia đình ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng sống

Việc có nguồn tài trợ để hình thành nhà ở sẽ giúp cá nhân mau chóng có được nơi cư trú phù hợp. Điều này rất quan trọng với con người, bởi chỉ khi có chỗ ở phù hợp con người mới yên tâm trong sinh hoạt. Thêm vào đó, các NHTM thường có các chương trình cho vay mua nhà ở liên kết với chủ đầu tư, sẽ giúp cho người mua nhà thêm yên tâm về chất lượng công trình và tính đảm bảo của giá trị tài sản.

- Tạo cơ hội đầu tư cho cá nhân

Đầu tư vào BĐS nhà ở là một trong những hình thức đầu tư khá được ưa chuộng bởi luôn tồn tại một thực tế trong dài hạn là: cung BĐS nhà ở < cầu BĐS nhà ở. Do đó, nếu cá nhân tiên lượng được xu hướng phát triển nhà ở và thị hiếu tiêu dùng nhà ở