Khái Quát Chung Các Văn Bản Pháp Luật Điều Chỉnh Về Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà

hỗ trợ cho khoảng gần 50.000 hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở có điều kiện cải thiện nhà ở, góp phần thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm an sinh xã hội.

Mặc dù chỉ tập trung vào đối tượng thu nhập thấp nhưng nó đã làm tăng tính thanh khoản và niềm tin cho các phân khúc khác trên thị trường. Thị trường bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào hai nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống Ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới nói riêng và nền kinh tế - xã hội nói chung.

Như vậy có thể nhận định hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại có vai trò, ý nghĩa nhất định, cụ thể như sau:

* Đối với khách hàng (người lao động có thu nhập thấp)

Trong những năm qua, do sự gia tăng dân số thành thị nhanh chóng cũng như làn sóng di cư từ các vùng nông thôn lên thành thị đã làm cho tình hình nhà ở tại các đô thị ngày càng trở nên bức xúc. Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà ở, không ít gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được một căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn mua nhà. Nhờ có chính sách hỗ trợ của nhà nước cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp mà nhiều hộ gia đình, những đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ điều kiện tài chính để tạo lập nhà ở vẫn có thể tạo lập được chỗ ở cho mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy

trả góp cho ngân hàng. Có được chỗ ở, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, người lao động mới yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình. Chính sách ưu đãi cho vay mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng trong việc cải thiện chất lượng cuộc sống cho hộ thu nhập thấp và hộ nghèo sống ở các đô thị thông qua việc nâng cao chất lượng nhà ở.

* Đối với nền kinh tế

Trong khi thị trường BĐS đang đóng băng thì việc các ngân hàng hưởng ứng chính sách cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp, tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường bất động sản, đẩy mạnh hoạt động giao dịch. Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế - xã hội: khơi thông dòng vốn, tái khởi động lại hoạt động sản xuất, kinh doanh từ đó phục hồi nền sản xuất, tạo việc làm mới, giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo…

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế.

* Đối với Ngân hàng thương mại

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Hiện nay, cho vay BĐS hiện nay thường chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các ngân hàng thương mại. Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện chính là cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoảng 60% các khoản cho vay BĐS. Do đó cho vay mua nhà có vai trò và ý nghĩa quan trọng với NHTM.

Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang đứng trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng. Đa dạng hoá các hoạt động của ngân hàng là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của khách hàng đồng thời giúp ngân hàng tận dụng tối đa các lợi thế để thu về lợi nhuận cao nhất. Hoạt động cho vay mua nhà chính là một trong những sản phẩm đa dạng hóa của các ngân hàng. Mặt khác, hiện nay, các ngân hàng của Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro. Các NHTM đang ở trong tình trạng “đổ xô vào các dự án lớn” và cho vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn. Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng 30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5 khách hàng lớn nhất chiếm đến 15%. Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà giúp phân tán nguồn vốn vay, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng, do vốn vay được chia thành nhiều khoản vay cho nhiều khách hàng và tài sản đảm bảo cho khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà. Trong bối cảnh cạnh tranh của kinh tế thị trường, các Ngân hàng thương mại Việt Nam cũng giống như nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần. Lý do là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu, mạng lưới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ. Song hoạt động tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng. Bên cạnh cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ ít hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho vay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một

trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng trên thế giới đã phát triển từ lâu và đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai thác…

Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng gián tiếp thực hiện quan hệ hợp tác với các công ty kinh doanh nhà, bất động sản. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút thêm khách hàng là chính các công ty này. Thêm vào đó, cho vay mua nhà ở nói chung và mua nhà ở thu nhập thấp nói riêng tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp Ngân hàng mở rộng mối quan hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.

1.3. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở Việt Nam

Quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về Ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, được coi là điểm khởi đầu trong quy định pháp lý đối với cơ chế, chính sách pháp luật về phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định đã xác định những nội dung pháp lý căn bản làm cơ sở cho chính sách về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị. Cụ

thể, đã xác định về: Cơ chế thưc

hiên

dự án nhà ở thu nhập thấp; Quỹ đất

dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp; Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê,

thuê mua nhà ở thu nhâp thấp; Ưu đãi đầu tư đối với chủ đầu tư dự án nhà ở

thu nhập thấp; Các đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Trình tự, thủ tục xác định đối tượng và thực hiện việc mua, thuê,

thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Quản lý chất lượng công trình xây dựng đối

với các dự án đầu tư xây dưn

g nhà ở thu nhâp

thấp; Phương thức và biện pháp

quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp.

Để hiện thực hóa quyết định 67/2009/QĐ-TTg, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn, NHNN đã ra Thông tư số: 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009 Quy định chi tiết việc cho vay của các NHTM đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại đô thị. Theo đó, các nội dung như: Khái niệm cho vay đối với người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị, mua nhà ở thu nhập thấp trả góp; Quy định chủ thể thực hiện, nguyên tắc cho vay; Điều kiện vay vốn; Hồ sơ, thủ tục, quy trình thẩm định và xét duyệt cho vay; Mức cho vay và thời hạn cho vay; Lãi suất cho vay; Tài sản đảm bảo cho vay mua về cơ bản đã được làm rò tại Thông tư.

Tại Quyết định số: 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 về Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, đã nêu rò quan điểm: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và chủ động triển khai các chương trình phát triển nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị

Phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực đô thị dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp.

Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua.

Đến Chỉ thị số: 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 về Một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, đã khẳng định: đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội”. Để thực hiện được mục tiêu trên, Thủ tướng chính phủ giao Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong đó, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường vai trò, trách nhiệm của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành Trung ương trong việc quản lý thống nhất về phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản; xây dựng cơ chế, chính sách và hướng dẫn các địa phương thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý về cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị.

Đối với Ngân hàng Nhà nước:

Chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để có hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố

trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở; trước mắt hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án bất động sản cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản.

Còn Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

+ Tùy theo tình hình và điều kiện của các địa phương, cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang phục vụ cho mục đích tái định cư và các loại hình nhà ở xã hội để cho thuê giá rẻ nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển các loại hình nhà ở này của địa phương; cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

+ Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm và dài hạn, trong đó có chỉ tiêu cụ thể về phát triển nhà ở xã hội và dành nguồn lực thích đáng của địa phương, tạo điều kiện thu hút sự tham gia các thành phần kinh tế, các tổ chức, cá nhân, đồng thời áp dụng các phương thức thực hiện linh hoạt như: Đầu tư trực tiếp, đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), mua nhà ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê tại khu vực đô thị; tiếp tục thực hiện các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tại khu vực nông thôn đang triển khai.

Tiếp nối tinh thần hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, Chính phủ đã ra Nghị quyết số: 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó, chỉ đạo: Phân

bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong kế hoạch năm 2013, tập trung cho những dự án tạo sức lan tỏa lớn, những dự án thuộc chương trình xây dựng nông thôn mới, nhà ở xã hội…

Các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương:

+ Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở,… Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.

+ Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.