Một Số Giải Pháp Nhằm Hoàn Thiện Pháp Luật Về Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

quát và nhận thấy rò: quan điểm, mục tiêu, định hướng của Nhà nước Việt Nam về pháp luật tín dụng nhà ở người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại cũng như sự hoàn thiện nó trong thời gian tới. Đó là: từng bước xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống pháp luật về chính sách nhà ở đối với người thu nhập thấp nhằm tạo cơ sở, hành lang pháp lý an toàn và hiệu quả cho hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại đối với người thu nhập thấp trong việc vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội. Đảm bảo quyền có nhà ở của người lao động, góp phần ổn định an sinh - xã hội thúc đẩy tăng trưởng và phát triển nền kinh tế quốc dân.

3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM bao gồm có bên cho vay là các NHTM và bên vay là người có thu nhập thấp thỏa mãn các điều kiện về đối tượng được vay theo quy định của pháp luật.

Một là, đối với bên cho vay là các ngân hàng thương mại

Việc các văn bản QPPL xác định chủ thể là NHTM trong việc cấp vốn tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp theo chỉ định của NHNN và được hưởng 1 số lợi ích nhất định là không hợp lý, bất cập. Vì với tư cách là một đơn vị doanh nghiệp, đặc thù kinh doanh tiền tệ thì hoạt động cho vay của NHTM chịu sự chi phối của nguyên tắc hạch toán kinh tế và có lợi nhuận, cho nên để một đơn vị kinh doanh hướng tới mục tiêu lợi nhuận thực hiện chính sách an sinh xã hội là bất cập, cần phải chuyển sang chủ thể khác để thực hiện. Theo chúng tôi, trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam hiện nay thì

Ngân hàng chính sách xã hội thực hiện chính sách này của Chính phủ là hợp lý nhất. Vì vậy kiến nghị thay vì đang giao cho ngân hàng thương mại thực hiện nhiệm vụ, chính sách an sinh xã hội này thì nay chuyển sang ngân hàng Chính sách xã hội.

Hai là, đối với chủ thể là người có thu nhập thấp với tư cách là bên vay Có thể thấy là trước khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong

Luật Nhà ở 2005, việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận tới quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trở nên rất khó khăn. Cùng với sự xuất hiện Luật nhà ở 2005, các nhóm đối tượng cụ thể đầu tiên đã được xác định bao gồm nhóm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân. Đây là nhóm đối tượng tương đối hẹp, vốn là những người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc tiếp cận nhà ở công trong thời gian trước. Ngoài ra thì Luật nhà ở chưa hề đề cập đến điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà ở, hoặc diện tích ở bình quân đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lượng kém của nhà ở.

Với việc để mở một điều khoản trong Luật Nhà ở 2005 cho phép các nhóm đối tượng khác theo quy định cũng sẽ được xem xét đưa vào nhóm ưu tiên tiếp cận quỹ nhà ở xã hội, tiến trình bổ sung các nhóm đối tượng khác ngày càng được hoàn thiện, thể hiện qua hàng loạt các văn bản pháp luật ban hành trong thời gian từ 2006 đến 2013. Ngay trong Nghị định đầu tiên hướng dẫn thực hiện Luật nhà là nghị định 90/2006/NĐ-CP, một nhóm đối tượng khác được bổ sung là những người trả lại nhà công vụ, vẫn thuộc nhóm đối tượng được bao cấp nhà ở trước kia. Văn bản ban hành năm 2006 này cũng đã có những quy định đầu tiên liên quan đến điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Đến năm 2009, khi chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng nhà ở xã hội

thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết số: 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tượng là học sinh sinh viên và người dân đô thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Đây là thời điểm đầu tiên nhóm người nghèo sống trong các thành phố được tính đến như là một đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tượng này là các điều kiện xét duyệt chặt chẽ hơn liên quan đến tình trạng cư trú trong đó khẳng định ưu tiên các nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình thu nhập thấp.

Với việc tồn tại quá nhiều văn bản được ban hành năm 2009 nhằm điều chỉnh các nhóm đối tượng được ưu đãi khác nhau, một số khó khăn và hiểu nhầm trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở đã xuất hiện. Ví dụ, nhiều người vẫn coi nhà ở có thu nhập thấp nằm ngoài phạm vi của nhà ở xã hội.

Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành nghị định số: 71/2001/NĐ- CP và đặc biệt là nghị định số: 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị. Hai nhóm đối tượng đáng lưu ý được bổ sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.

Cùng với đó, hiện nay, việc xác định người có thu nhập thấp là rất khó khăn, nếu chỉ căn cứ vào mức lương không phải nộp thuế thu nhập thì khoản này ai cũng biết. Mỹ là nước có mô hình xây dựng nhà cho người thu nhập

thấp khá lí tưởng. Tuy nhiên, khi đặt vấn đề liệu Việt Nam có thể áp dụng mô hình này không thì: về mặt lí thuyết có thể áp dụng nhưng thể chế, chính sách của hai quốc gia không tương đồng nên khó có thể áp dụng. Ở Mỹ làm được điều đó vì người ta minh bạch, công khai cơ chế còn ở Việt Nam, ngay cả việc thu nhập thực của người dân là bao nhiêu, người thu nhập thấp như thế nào vẫn chưa rò. Vì vậy, cần phải có một bước đột phá về chính sách mới nhằm công khai số liệu để các bên liên quan dựa vào đó xây dựng khung chính sách cho những người thu nhập thấp.

Ở đây, trong việc xác định đối tượng có thu nhập thấp, khung chính sách pháp luật đã xác định không đúng. Chúng ta cần phải giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp một cách khoa học, tuân theo quy luật kinh tế thị trường. Theo đó, đối tượng có thu nhập thấp không chỉ đồng hóa theo chỉ một tiêu chí là mức thu nhập bình quân mà chúng ta cần phải dựa vào nhiều tiêu chí khác nữa. Như chúng ta biết, mỗi người dân khi kiếm tìm một nơi cư trú đều dựa trên những đặc điểm tính chất của mình như: nghề nghiệp, lối sống, tập quán, mức sống…. Chúng ta cần phân tách những người dân có thu nhập thấp thành những nhóm đối tượng có những đặc điểm tương đồng, để có thể thoả mãn nhu cầu của họ một cách khoa học. Trên cơ sở phân tích cụ thể của từng nhóm đối tượng có thể khoanh vùng để từng bước giải quyết nhu cầu chỗ ở cho họ một cách tương đối hợp lý phù hợp với mức sống và phân vùng quy hoạch trong đô thị.

Nhận thấy rò những hạn chế bất cập trong việc xác định đối tượng thu nhập thấp để được hưởng hỗ trợ ưu đãi về tín dụng trong việc tạo lập nhà ở cũng như hệ thống NHTM tham gia cung cấp dịch vụ tín dụng ưu đãi theo chính sách của Nhà nước thông qua chỉ định bởi NHNN. Ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó NHNN cũng ra Thông tư số: 25/2015/TT-NHNN

ngày 9/12/2015 Hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trong hai văn bản QPPL này về cơ bản đã khắc phục được những bất cập trong quy định pháp lý về chủ thể trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM. Cụ thể đã giao nhiệm vụ cấp vốn tín dụng hỗ trợ người có thu nhập thấp để tạo lập nhà ở cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đối tượng thu nhập thấp không còn bị quy định bởi mức thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế TNCN, mà người có thu nhập thấp “tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết” [19, Điều 22].

3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Có thể nói, trong thực tiễn giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ thị trường BĐS và tạo điều kiện để người thu nhập thấp có khả năng tạo lập nhà ở cho mình thông qua vốn vay ưu đãi đã cho thấy: vướng mắc cũng như rào cản lớn nhất khiến người có thu nhập thấp không thể hoàn thiện hồ sơ và tiếp cận với nguồn tín dụng ưu đãi đều bắt nguồn từ những quy định pháp lý về điều kiện, nguyên tắc cho vay; đặc biệt là các quy định về điều kiện cho vay. Vì vậy, để tạo sự thông thoáng, thuận lợi trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, đòi hỏi Nhà nước không nên can thiệp quá sâu đến điều kiện và sự lựa chọn nhà ở của người thu nhập thấp mà thay vào đó, chỉ cần lo chính sách như thuế đất, tạo điều kiện cho đầu ra sản phẩm… cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Một số quy phạm pháp luật đã quy định chi tiết về đối tượng thu nhập thấp thông qua một tiêu chí cơ bản là thu nhập cá nhân không phải thuộc diện nộp thuế TNCN…. Với việc quy định để mua nhà ở thì (theo quy định của pháp luật thế TNCN hiện hành) là bất cập. Vì ở đô thị, mức thu nhập 9 triệu đồng/tháng là thấp nhưng còn ở các tỉnh, thành phố không phải là Hà

Nội, TPHCM… thì mức này là khá cao. Vì vậy, việc cào bằng một mức thu nhập cho cả nước là vô lý. Bộ Xây dựng không nên xác định khái niệm người thu nhập thấp đô thị phải là người có thu nhập không chịu thuế. Vì thế, nếu chỉ căn cứ theo bảng lương thì có thể nói rất nhiều người sẽ không thể chứng minh mình có thu nhập đủ để trả nợ ngân hàng. Chính vì vậy, cần phải hoàn thiện quy phạm pháp luật về điều kiện cho vay theo hướng mở rộng đối tượng bằng cách bỏ bớt những điều kiện chỉ một bộ phận lớn mới đảm bảo.

3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Thực tế hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời gian qua đã chứng minh tính phức tạp về trình tự, thủ tục cho vay. Người vay vốn mua nhà ở xã hội phải có nghĩa vụ hoàn thiện hồ sơ đi vay của mình với nhiều loại giấy tờ khác nhau, như: chứng minh thu nhập, chứng minh thực trạng nhà ở có xác nhận của địa phương, sao kê bảng lương (3 tháng gần nhất trở lên) hoặc xác nhận mức lương của đơn vị công tác, hợp đồng mua bán nhà, căn hộ, giấy tờ chứng minh các khoản thanh toán đã thực hiện, các giấy tờ khác liên quan (nếu có theo yêu cầu của ngân hàng)…. Những thủ tục hành chính này tuy là cần thiết nhưng để hoàn thiện nó, người đi vay gặp rất nhiều khó khăn, vì vậy vô tình những thủ tục hành chính này đã trở thành rào cản, làm chậm tiến độ giải ngân trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp. Do đó, để đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích của cả NHTM và người đi vay. Trong thời gian tới, cần nghiên cứu, hoàn thiện quy trình, thủ tục cho vay, đảm bảo tạo điều kiện tốt nhất cho người đi vay nhanh chóng tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này của Chính phủ. Cụ thể như sau:

Một là, hoàn thiện hồ sơ vay vốn theo hướng đơn giản, dễ thực hiện đối

với người đi vay cần phải bỏ đi những giấy tờ, thủ tục ràng buộc không hợp lý như: về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rò hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại, điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.

Hai là, quy định rò về thời hạn thẩm định hồ sơ vay vốn.

Ba là, hình thành cơ chế phối hợp, liên thông ba bên giữa ngân hàng với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn của người có thu nhập thấp. Vì trong hồ sơ vay vốn của người có thu nhập thấp phải có xác nhận của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với người mua nhà ở xã hội tại dự án này.

Bốn là, quy định rò về chức năng, nhiệm vụ và là nghĩa vụ của các cơ quan quản lý nhà nước khác trong việc xác nhận các giấy tờ liên quan đến hồ sơ vay vốn của người có thu nhập thấp theo quy định của pháp luật.

3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Về tạo lập nguồn vốn: Nhu cầu vốn cho nhà ở cho người thu nhập thấp từ nay đến 2020 là rất lớn. Nhà ở xã hội thì cần phải huy động nguồn vốn từ xã hội.Vì vậy, Nhà nước xác định sẽ khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân, mở ra nhiều nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, nguồn vốn từ nước ngoài đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Để phát triển NƠXH, một trong những yếu tố quan trọng là hình thành nguồn vốn trung và dài hạn do Nhà nước cần cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Đồng thời, cần đẩy mạnh huy động các nguồn vốn theo quy định của Luật Nhà ở để hỗ trợ cho đối tượng được hưởng chính sách NƠXH. Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan liên quan tiếp tục đề xuất sửa đổi các cơ chế, chính sách về tài

chính, tín dụng, thuế liên quan đến NƠXH; đặc biệt là vai trò của chính quyền các địa phương trong việc triển khai thực hiện cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất dành để xây dựng NƠXH. Chính phủ cần xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho các NHTM như nguồn vốn vay dài hạn từ Chính phủ (NHNN hoặc Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ địa phương). Nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các công cụ tài chính phái sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của Chính phủ (các công cụ chứng khoán hóa, phát triển thị trường thế chấp, cầm cố, các giải pháp huy động khác thông qua thị trường tài chính trong và ngoài nước). Đối với quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, có thể được nghiên cứu và áp dụng riêng nhằm khuyến khích cho đối tượng có thu nhập thấp vay mua nhà, cùng với các sản phẩm bảo hiểm nhằm hạn chế các rủi ro thanh khoản và rủi ro tín dụng, các chính sách hỗ trợ NHTM xử lý các rủi ro trong việc khuyến khích cho các đối tượng thu nhập trung bình vay tạo lập nhà ở.

Tham khảo kinh nghiệm giải quyết của một số nước trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, chẳng hạn như Singapore. Để tập trung cho chiến lược phát triển nhà ở, Chính phủ Singapore năm 1960 đã quyết định thành lập một cơ quan chuyên trách có tên gọi: Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB), với nhiệm vụ giải quyết nhanh chóng cuộc khủng hoảng nhà ở.

Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định.

Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất.