Các Quy Định Về Hợp Đồng Tín Dụng Và Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Tín

nhập thấp tại NHTM, trong quy trình, thủ tục cho vay, thiếu hẳn QPPL quy định về thời hạn thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn. Với lỗ hổng như vậy trong trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ vay vốn, cũng đã phần nào tạo áp lực đến bên vay, qua đó gián tiếp tạo áp lực về tiến độ giải ngân cho các gói tín dụng hỗ trợ của NHNN. Thực tiễn tiến độ giải ngân chậm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước diễn ra trong khoảng thời gian 36 tháng, từ ngày 1/6/2013 đến ngày 1/6/2016 đã phần nào phản ánh thực trạng lỗ hổng trên trong văn bản QPPL. Tính đến ngày 25/2/2015, tổng số tiền đã cam kết cho vay trong gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là 10.796 tỷ đồng (đạt gần 36%), tổng dư nợ là 6.187 tỷ đồng (đạt 20,6%). Sau gần hai năm triển khai, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng mới chỉ đi được 1/5 chặng đường. Đến thời điểm 31/5/2015, gói hỗ trợ đã đạt được tổng số tiền cam kết cho vay đối với khách hàng là

14.161 tỷ đồng (gần 50% tổng gói hỗ trợ).

Vì vậy, cần có các QPPL quy định về thời hạn thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội tại các NHTM nhằm tạo điều kiện rút ngắn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ vay vốn nhằm tạo điều kiện người thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở mua, thuê và thuê mua.

2.2.4. Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại

Quá trình giao kết hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM là một quá trình bao gồm nhiều khâu:1). Đề nghị vay vốn và lập hồ sơ tín dụng; 2). Thẩm định hồ sơ tín dụng; 3). Quyết định cho vay; 4). Đàm phán các điều khoản trong hợp đồng và ký kết hợp đồng.

Trong đó, khâu thứ (1) và (2) có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người có thu nhập thấp. Hồ sơ tín dụng thể hiện mối quan hệ tổng thể giữa người có thu nhập thấp và ngân hàng, minh chứng cho người có thu nhập thấp đủ điều kiện vay vốn theo quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối

với người có thu nhập thấp. Sự hoàn chỉnh và chính xác của hồ sơ tín dụng, kết quả thẩm định hồ sơ (chính là việc thẩm định các điều kiện vay vốn của người có thu nhập thấp) là cơ sở, căn cứ để người có thu nhập thấp có thể được vay vốn ở NHTM.

Dựa vào hồ sơ tín dụng nêu trên, NHTM có thể thu thập được đầy đủ các thông tin cần thiết về người có thu nhập thấp, có thể xác định khả năng trả nợ của họ đối với nguồn vốn vay ở NHTM trong thời hạn nhất định. Trong trường hợp cần thiết, ngân hàng sẽ yêu cầu người có thu nhập thấp bổ sung thêm tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro cho NHTM.

Trên cơ sở kết quả thẩm định hồ sơ tín dụng, đánh giá tính khả thi, hiệu quả và khả năng hoàn trả của người có thu nhập thấp, NHTM phải ra quyết định và thông báo cho người có thu nhập thấp về quyết định cho vay của mình. Trong trường hợp quyết định không cho vay, NHTM phải nêu rò lý do từ chối cho vay.

Quyết định cho vay của NHTM không đồng nghĩa với việc hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Quyết định trên chỉ là cơ sở để đàm phán, thoả thuận các điều khoản trong hợp đồng và ký kết hợp đồng tín dụng. Về nguyên tắc, hợp đồng tín dụng phát sinh hiệu lực kể từ khi đại diện hai bên tham gia quan hệ hợp đồng đã ký vào văn bản hợp đồng và các bên cũng không có thoả thuận về thời hạn bắt đầu có hiệu lực của đồng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

Quy định về chủ thể ký kết hợp đồng tín dụng là NHTM và người có thu nhập thấp

Việc xem xét tư cách chủ thể của bên vay vốn là một vấn đề quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng. Nếu NHTM xem nhẹ vấn đề này, không xác định đúng tư cách chủ thể là người có thu nhập thấp, dẫn đến việc ký hợp đồng tín dụng với chủ thể không có thẩm quyền ký kết. Hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu gây thiệt hại cho cả hai bên.

Việc xem xét tư cách chủ thể của bên vay vốn - người có thu nhập thấp là rất quan trọng. Đây chính là cơ sở để các thẩm phán, trọng tài xem xét tính hiệu lực của hợp đồng tín dụng. Việc xác định sai tư cách của chủ thể vay vốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu, NHTM không thu hồi được lãi, gây thiệt hại nặng nề cho các tổ chức tín dụng. Thực tế việc quy định về chủ thể vay vốn mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp trong thời gian qua đã tỏ ra không hợp lý, thiếu tính khả thi khi khuôn người thu nhập thấp vào một mức thu nhập không chịu thuế TNCN. Điều này đã trở thành rào cản làm cho nhiều hồ sơ tín dụng không được ký kết giữa các bên. Trong thời gian tới việc hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này cần nghiên cứu theo hướng mở rộng đối tượng thu nhập thấp.

Quy định về số tiền vay: người có thu nhập thấp có tối thiểu 20% vốn tự có, còn NHTM cho vay số tiền tới 80% giá trị HĐTD. Tuy nhiên, mức cho vay tối đa là 75% giá trị tài sản thế chấp (chính là căn nhà ở xã hội hình thành trong tương lai), Vì vậy, các NHTM chỉ giải ngân tối đa 75% giá trị HĐTD, đây là một điểm bất cập giữa các văn bản quy phạm pháp luật về cho vay cần phải có sự điều chỉnh sao cho thống nhất.

Quy định về các biện pháp bảo đảm tiền vay tại NHTM

Các NHTM thường muốn người có thu nhập thấp vay vốn dùng chính tài sản là căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp được hình thành trong tương lai để bảo đảm cho khoản vay của người có thu nhập thấp tại ngân hàng

Về xử lý tài sản bảo đảm: hiện nay theo quy định pháp lý có hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm sau: do các bên thoả thuận và bán đấu giá. Việc thoả thuận của các bên cũng có thể xảy ra theo các cách thức (tự bán, hoặc uỷ quyền cho người thứ ba bán), bên bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm, bên bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản (trường hợp thế chấp quyền đòi nợ); phương thức khác do các bên thỏa thuận. Vấn đề là sự thoả thuận của các bên

được xác định tại thời điểm nào: thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hay thời điểm xử lý tài sản bảo đảm?

Quy định về hiệu lực của hợp đồng tín dụng

Thứ nhất, nguyên nhân dẫn tới hợp đồng tín dụng vô hiệu là người ký kết không đúng thẩm quyền hoặc vượt quá thẩm quyền.

Về nguyên tắc, người có thu nhập thấp là người có thẩm quyền ký kết hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, có thể bị tuyên bố vô hiệu toàn bộ khi bên vay là đối tượng bị cấm cho vay.

Hợp đồng tín dụng có thể bị vô hiệu từng phần khi một phần của hợp đồng vô hiệu không ảnh hưởng đến các phần còn lại của hợp đồng.

Thực tế triển khai HĐTD trong gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng thời gian qua: “Tính đến ngày 10/3/2016, các ngân hàng thương mại đã ký cam kết cho vay là 30.122 tỷ đồng với 46.246 khách hàng, đã giải ngân theo tiến độ 21.321 tỷ đồng (đạt 71%). Tính đến ngày 20/5/2016, số tiền đã giải ngân là 26.733 tỷ đồng” [52].

Thực tế với 56.112 HĐTD đã được xác lập giữa mười chín NHTM với

56.112 cá nhân người có thu nhập thấp cho thấy việc phát sinh tranh chấp HĐTD ít xuất hiện những vụ việc có quy mô lớn phải sử dụng đến phương thức giải quyết tranh chấp là toà án, mà chủ yếu phát sinh ở quy mô nhỏ và được xử lý thông qua phương thức hòa giải. Thực tiễn nói trên của giải quyết tranh chấp phát sinh trong HĐTD cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là vì: về đối tượng thông qua các quy định pháp lý đã lọc bỏ những đối tượng tiềm ẩn rủi ro, đồng thời còn là do đây là lĩnh vực pháp luật mới đưa vào vận hành ở nước ta trong khoảng thời gian ngắn gần đây, chưa có đủ điều kiện thời gian để bộc lộ và làm xuất hiện những tranh chấp quy mô lớn phải sử dụng giải quyết tranh chấp bằng phương thức trọng tài.

2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Căn cứ vào kết quả khảo sát thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM trên các phương diện về: chủ thể tham gia, điều kiện, nguyên tắc, trình tự, thủ tục và quy định về hợp đồng tín dụng, giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng đã xuất hiện một số vấn đề bất cập như sau:

Thứ nhất, quy định pháp lý chứng minh tình trạng thu nhập trong hồ sơ vay vốn, không phù hợp với thực tiễn và gây vướng mắc. Ngoài việc đảm bảo yêu cầu về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, các đối tượng có nhu cầu vay vốn còn phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng như của các tổ chức tín dụng về vốn tối thiểu, chứng minh thu nhập… Quy định này là một trong những khó khăn đối với các đối tượng có thu nhập thấp, có nhu cầu vay vốn. Trong quá trình thực hiện, một số đối tượng người dân vay mua nhà ở xã hội còn gặp vướng mắc về điều kiện thu nhập thấp dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân, do cách hiểu và vận dụng chưa đúng các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước.

Thứ hai, chưa có các QPPL quy định về thời hạn thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội tại các NHTM.

Thứ ba, việc quy định về chủ thể vay vốn mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp trong thời gian qua đã tỏ ra không hợp lý, thiếu tính khả thi khi khuôn người thu nhập thấp vào một tiêu chí là mức thu nhập với một mức thu nhập cố định là không chịu thuế TNCN. Như thế là chưa thực sự xác đáng và phù hợp, gây khó khăn trong hoạt động cho vay.

Thứ tư, việc giao chức năng cấp vốn hỗ trợ cho người thu nhập thấp mua NƠXH cho NHTM là không hợp lý và mâu thuẫn với chức năng, nhiệm vụ của NHTM - hoạt động theo lợi nhuận.

Thứ năm, về nguồn vốn và tạo lập nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện

chính sách nhà ở xã hội - đang là vướng mắc lớn nhất hiện nay khiến chương trình nhà ở xã hội triển khai chưa hiệu quả.

Thứ sáu, chưa ban hành văn bản luật để điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực cho vay mua NƠXH đối với người thu nhập thấp tại NHTM mà mới chỉ ban hành những văn bản dưới luật, bao gồm các quyết định, thông tư, chỉ thị để điều chỉnh. Xây dựng NƠXH, đặc biệt là NƠXH cho người thu nhập thấp là một chiến lược không những có ý nghĩa, giá trị về mặt kinh tế mà còn có tính tích cực xã hội to lớn. Do đó, để thực hiện chiến lược này có hiệu quả đòi hỏi cần ban hành văn bản luật có tính ổn định lâu dài để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cho vay mua NƠXH đối với người thu nhập thấp tại ngân hàng.

2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Trong quá trình xây dựng và triển khai thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập, cũng như hạn chế, chất lượng văn bản pháp luật thấp, chưa phù hợp với thực tiễn đã tạo nên những điểm nghẽn, xung đột trong quá trình thực hiện. Những vướng mắc, bất cập đó của pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp xuất phát từ những nguyên nhân khách quan, chủ quan nhất định, trong đó:

* Nguyên nhân khách quan

Thứ nhất, năng lực, trình độ lập pháp của cán bộ tham mưu, cán bộ làm và thực hiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp trong các cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều hạn chế.

Chính điều này đã làm cho các quy phạm pháp luật chưa đảm bảo tính tường minh, rò ràng hoặc không phù hợp dẫn đến trong quá trình triển khai bị vướng mắc, hoặc có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác hướng dẫn thực

hiện, từ đó làm phức tạp hóa pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM. Từ hiện trạng các văn bản pháp luật quy định về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp và thực tế triển khai thực hiện chính sách qua trường hợp cụ thể với gói tín dụng 30.000 nghìn tỷ đồng của Nhà nước vừa hỗ trợ, khai thông thị trường BĐS, tạo cú huých để phát triển kinh tế, đồng thời cũng hỗ trợ người có thu nhập thấp có được điều kiện về tài chính để tạo lập chỗ ở cho thấy: pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại NHTM liên tục phải điều chỉnh từ điều kiện, đối tượng vay vốn, lãi suất cho đến các thủ tục xác nhận… Trong đó điểm vướng mắc và tạo sự tắc nghẽn trong quá trình giải ngân của NHTM đến người thu nhập thấp đó là quy định về điều kiện được vay là người thu nhập thấp có mức thu nhập bình quân hàng tháng thấp hơn 9 triệu đồng, không thuộc diện phải nộp thuế TNCN theo quy định của pháp luật thuế TNCN hiện hành, gói tín dụng 30.000 được thực hiện giải ngân từ ngày 1/6/2013 bởi năm NHTM được NHNN chỉ định và tái cấp vốn thực hiện; quy định pháp lý về đối tượng và điều kiện được vay của người thu nhập thấp do Bộ Xây dựng ban hành tại Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013. Đến ngày 3/3/2015 khi gói tín dụng đã được triển khai 02 năm nhưng khái niệm về người thu nhập thấp cũng như cơ sở xác định mức thu nhập là mức thu nhập thấp vẫn chưa được các bên liên quan thống nhất và Bộ Xây dựng đã phải tiếp tục ra Công văn 395/BXD-QLN ngày 3/3/2015 gửi Ngân hàng Nhà nước để một lẫn nữa làm rò về đối tượng cũng như điều kiện được vay của người thu nhập thấp. Thực tiễn này đã phản ánh và cho thấy chất lượng văn bản quy phạm pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM là thấp và có nhiều hạn chế. Sự hạn chế này đã chứng minh năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm chính sách và thực hiện chính sách pháp luật về mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại NHTM của các cơ quan quản lý Nhà nước, mà cụ thể là Bộ Xây dựng

còn nhiều hạn chế. Điều này cũng dễ hiểu vì các cơ quan quản lý Nhà nước này chủ yếu chỉ thực hiện chức năng “hành pháp”, cho nên kỹ năng và trình độ “lập pháp” chắc chắn sẽ có nhiều bất cập. Trong cơ chế hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước là những người trực tiếp thi chính sách, có điều kiện cọ sát thực tiễn, từ thực tiễn nảy sinh nhiều tình huống mới so với các quy phạm pháp luật, cho nên họ cũng kiêm luôn là những người làm chính sách pháp luật, với thực trạng như vậy và để đảm bảo chất lượng các văn bản quy phạm pháp luật cho việc thực hiện các chính sách có hiệu quả đòi hỏi Nhà nước cần có cơ chế liên thông giữa các cơ quan hành pháp và lập pháp trong việc soạn thảo các văn bản quy phạm pháp luật, đồng thời thường xuyên có chương trình đào tạo, bồi dưỡng mang tính chất trọng điểm, tập trung để đào tạo kỹ năng lập pháp cho đội ngũ cán bộ các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan.

Dưới góc độ chuyên môn, nhiều luật sư đã đánh giá gói tín dụng 30.000 nghìn tỷ đồng khi được thiết kế thì đã sai từ gốc: chính sách thiết kế là cho vay hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, tức là người nghèo, nhưng triển khai là phải cho vay thương mại tức là người vay phải đảm bảo năng lực tài chính, có tài sản. Đây là mâu thuẫn, nếu có nâng mức thu nhập lên cao hơn 9 triệu đồng/tháng. Vì lúc đó chính sách không phải là cho vay đối với người nghèo, thu nhập thấp nữa. Trường hợp giữ nguyên mức 9 triệu đồng thì cũng là bất cập vì ngân hàng lo ngại rủi ro mà không cho vay. Vòng luẩn quẩn này sẽ tồn tại nếu không sửa toàn bộ quy định hiện hành.

Thứ hai, chưa có cơ chế liên thông giữa các cơ quan liên quan trong việc xây dựng và thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội tại NHTM. Cụ thể chưa xây dựng được cơ chế liên thông giữa Bộ Xây dựng và NHNN trong việc ban hành và thực thi pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại NHNN, chính điều này đã dẫn đến có sự hiểu nhầm và vận dụng chưa thống nhất giữa NHNN với Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan, từ đó đã làm phát sinh những vướng mắc, bất cập trong việc