Một Số Giải Pháp Khác Và Kiến Nghị Nhằm Hoàn Thiện Pháp Luật Về Cho Vay Mua

Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch.

Thứ ba, có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự. Giải pháp tạo nguồn lực tài chính của Singgapore được thực hiện thông qua Quỹ Tiết kiệm nhà ở Central Provident Fund (CPF) hoạt động như một hình thức tiết kiệm cho người lao động Singapore có nhu cầu về nhà ở. CPF được áp dụng bắt buộc cho tất cả người làm công ăn lương không phân biệt người có nhu cầu mua nhà hay không và thời gian góp vốn tối thiểu từ 10 - 15 năm. Những người không có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Những người tham gia CPF sẽ mất khoảng 12 - 15 năm để có thể mua được một căn nhà. CPF được khởi đầu từ năm 1955 có mục đích tạo nguồn vốn cho người lao động khi nghỉ hưu và việc tiết kiệm là tự nguyện. Từ năm 1965 trở đi, Chính phủ thực hiện chính sách tiết kiệm bắt buộc, mọi người lao động có thu nhập bằng lương đều phải gửi tiết kiệm vào quỹ khoảng 20-25% thu nhập của mình. Trên thực tế, tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm đã tăng dần từ 10% năm 1955 lên tới 50% vào năm 1984, tiền gửi được Nhà nước bảo hiểm. Số tiền gửi được lĩnh khi rút ra một phần. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua căn hộ của cơ quan nhà ở với giá rẻ hơn giá thị trường. Chính sách mua bán nhà ở cũng trở nên mềm dẻo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi, bán căn hộ cũ đổi lấy căn hộ mới khi có nhu cầu. Trong quỹ này, mỗi người lao động sẽ sở hữu ba tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường, tài khoản đặc biệt, tài khoản y tế. Quỹ này được dùng cho năm mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở, vấn đề

hưu trí, y tế, quỹ bảo trợ gia đình, đầu tư. Hàng năm, người đóng góp vào các quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm. Trong ba tài khoản trên, thì tài khoản tiết kiệm thường được dùng cho mục đích sở hữu nhà ở. Cho tới tháng 3/2012, tài khoản thường của quỹ này được sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà. Quy luật của quỹ này là đối với tỷ lệ đóng góp vào quỹ càng thấp thì với số tiền rút ra, người lao động khó có khả năng mua được những căn nhà có giá trị cao mà chỉ mua được những căn nhà có giá trị thấp (phần lớn là nhà thu nhập thấp).

Về mức lãi suất: Chính phủ thực hiện các chính sách bù lãi suất để bù đắp phần chênh lệch giữa mức lãi suất các NHTM muốn cho vay và mức lãi suất người có thu nhập thấp có khả năng trả nợ nhằm giảm các áp lực lãi vay cho người đi vay, đồng thời có thể hấp dẫn các NHTM với mức lãi suất hợp lý. Khuyến khích các NHTM bằng các chương trình, chính sách bù lãi suất cũng là một trong những biện pháp phổ biến mà các chính phủ ở các nước áp dụng trong bài toán tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Về bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp: Một trong những vấn đề nổi bật trong quá trình nghiên cứu, là các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo và công tác xử lý tài sản thế chấp. Đối với các NHTM, tài sản thế chấp, cầm cố được xem là khoản thu nợ thứ hai. Tuy nhiên, ở những nước đang phát triển như Việt Nam, khi hệ thống ngân hàng còn mới phát triển và còn nhiều bất cập, thì tài sản thế chấp lại trở thành niềm tin và đảm bảo cho khoản vay của NHTM. Đặc biệt đối với người có thu nhập thấp được các NHTM đánh giá là đối tượng khách hàng có rủi ro cao hơn thì việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo càng được các NHTM quan tâm. Để thu nợ từ việc thanh lý tài sản đảm bảo, ngoài tính thanh khoản của tài sản, thì vấn để về thủ tục và quy định xử lý tài sản đảm bảo cũng đang là vấn đề khó khăn của các NHTM hiện nay, do vậy, chính phủ cần quan tâm trong việc tạo sự linh hoạt, chủ động cho các ngân hàng trong vấn đề này như:

+ Cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục và nhanh chóng hoàn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất ở. Quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản một cách nhanh chóng, thuận lợi, ưu đãi các tài sản thế chấp, cầm cố khi xử lý không phải nộp các khoản thuế mua bán, ngoại trừ lệ phí trước bạ.

+ Tăng cường trách nhiệm của các ngành liên quan trong việc phối hợp xử lý tài sản thế cấp, cầm cố như Công an, Tòa án, Viện Kiểm sát, Sở Tài nguyên và Môi trường, NHNN…, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng trong việc thu hồi nợ từ nguồn thu nợ thứ hai này.

3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Thứ nhất, hoàn thiện thiết chế và tăng cường giám sát thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của Ngân hàng Nhà nước

Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và chú trọng việc nâng cao chất lượng nội dung pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật là một đòi hỏi tất yếu trong quá trình lập pháp, yêu cầu này cũng đã được quán triệt trong hệ thống cơ quan quản lý của Nhà nước Việt Nam. Tuy nhiên, do nhiều yếu tố khách quan, chủ quan chi phối trong quá trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã khiến cho chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật ở nước ta còn thấp, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã tỏ rò yếu kém ngay từ khi mới ban hành, không có tính khả thi, hoặc tính khả thi không cao; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại cũng chịu chung số phận này, không nằm ngoài thực trạng đó. Chính vì vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật nói chung và văn bản quy phạm pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội nói riêng, đòi hỏi cần phải thay đổi cơ chế thẩm định và giám sát việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo hướng như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

+ Đảm bảo tính độc lập và công khai trong hoạt động giám sát.

+ Xây dựng thiết chế giám sát có đủ quyền hạn trong công việc, được hỗ trợ về cơ chế, ngân sách và các điều kiện cần thiết để hoạt động.

+ Chú trọng xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác giám sát, thẩm định giỏi, nắm chắc kỹ năng lập pháp và có chuyên môn tốt, đủ năng lực thẩm định chất lượng văn bản quy phạm pháp luật trước khi chúng được ban hành và có hiệu lực.

+ Tăng cường hoạt động thẩm định nội bộ nhằm góp phần hạn chế các sai lầm của văn bản ngay từ ban đầu.

Thứ hai, nâng cao năng lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Để nâng cao năng lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp theo chúng tôi cần phải tập trung làm tốt những điều sau:

+ Thực hiện tuyên truyền phổ biến pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp. Sự công khai, minh bạch về thông tin cũng như trình độ nhận thức về pháp luật trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là một trong những điều kiện tiên quyết thực hiện thành công chính sách cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp. Không những thế trên cơ sở công khai thông tin một mặt cơ quan ban hành pháp luật nhanh chóng nhận được thông tin phản hồi về chất lượng của các quy định pháp lý để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung hợp lý; mặt khác thông qua công khai, minh bạch thông tin sẽ góp phần hạn chế các tiêu cực cũng như là lợi ích nhóm trong việc lợi dụng chính sách của Chính phủ để trục lợi. Vì vậy, trong thời gian tới cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác thông tin, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đến các tầng lớp dân cư, đồng thời cần có cơ chế và điều kiện trong việc phối hợp

giữa các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc thực hiện công tác thông tin tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung và pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp nói riêng.

+ Nâng cao năng lực và ý thức pháp luật đối với đội ngũ cán bộ làm và thực thi chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội. Trên thực tế, pháp luật hiện hành không thiếu các quy định về xử lý việc ban hành văn bản trái pháp luật, thậm chí luật còn xác định rò nếu người nào ban hành văn bản QPPL sai, thì tùy mức độ có thể bị kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp cố tình ban hành văn bản QPPL sai trái. Theo Điều 87 của Luật Ban hành văn bản QPPL thì các văn bản QPPL phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giám sát, kiểm tra thường xuyên nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi hành, sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hoặc bãi bỏ nội dung các văn bản sai trái, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái đó; nếu gây hậu quả nghiêm trọng có thể bị đề nghị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào được xử lý đúng như quy định của pháp luật.

Để khắc phục tình trạng ban hành văn bản QPPL sai, không đúng thẩm quyền… cần thực hiện đồng bộ một số nhiệm vụ sau:

+ Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ban hành văn bản. Phải kịp thời xử lý những cơ quan, cá nhân liên quan đến việc ban hành văn bản trái pháp luật. Cần có cơ chế rò ràng khi ban hành văn bản, chỉ rò biện pháp xử lý sai lầm, chỉ rò trách nhiệm thuộc về ai nếu có sai lầm và phải có phản hồi cụ thể.

+ Đổi mới quy trình xây dựng luật và nâng cao chất lượng các đạo luật được ban hành. Luật xây dựng thiếu cụ thể thì chưa ban hành. Vấn đề cốt lòi là làm thế nào để luật đi vào cuộc sống. Nhận thức về xây dựng văn bản trong cơ chế thị trường cần có những thay đổi cho phù hợp. Cùng với các tư tưởng

được phản ánh đúng đắn trong văn bản, phải có cách làm hợp lý, tránh việc ban hành văn bản luật với các quy định chung chung mà không kịp thời có hướng dẫn cụ thể.

+ Loại bỏ các lực cản trong việc sửa chữa sai lầm khi ban hành văn bản, không để lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm chi phối việc ban hành và điều chỉnh văn bản. Nếu không có các biện pháp cần thiết và đủ mạnh để loại bỏ nguyên nhân này thì sẽ rất khó khăn trong việc làm chuyển biến tình trạng ban hành văn bản hướng dẫn trái với luật hoặc thiếu tính khả thi trong thực tiễn.

+ Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ lập pháp và nghiệp vụ soạn thảo văn bản cũng như nâng cao tinh thần trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ, công chức trước công việc. Hiện nay, có nhiều chương trình bồi dưỡng về lĩnh vực này, nhưng do nặng về lý thuyết nên thiếu tính thực tế, hiệu quả thấp. Chương trình bồi dưỡng về xây dựng văn bản không thể chỉ đặt ra với các cơ quan xây dựng luật, trường dạy luật, mà cần mở rộng hơn để phổ biến kiến thức này cho nhiều người. Đó là cơ sở để phát hiện các sai trái trong văn bản; những người có trách nhiệm soạn thảo văn bản và giám sát công việc này cần được bồi dưỡng thường xuyên để tránh các sai lầm không đáng có.

+ Cần có cách làm cụ thể để tăng cường mạnh mẽ sự phản hồi từ phía người sử dụng văn bản, tạo điều kiện để người dân thể hiện nguyện vọng của mình và cơ quan có liên quan phải có trách nhiệm giải trình cụ thể. Điều này sẽ làm cho cơ quan ban hành văn bản chịu trách nhiệm thực tế hơn trong công việc của mình trước nhân dân.

Thứ ba, một số kiến nghị đối với chính phủ nhằm hoàn thiện và thực hiện có hiệu quả pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng

Chính phủ có vai trò hết sức quan trọng trong việc tạo điều kiện thúc đẩy, khuyến khích các NHTM tham gia vào thị trường tín dụng nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp. Các chính sách điều tiết, ưu đãi, các quy chế quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM, từ đó tạo ra những tác động quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cũng như giải quyết các vấn đề về kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn tạo tiền đề và điều kiện để các NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá và ra quyết định tham gia vào thị trường tín dụng đặc biệt này. Để các NHTM tham gia thực hiện chính sách về xây dựng và phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ được hiệu quả, trong những năm tới Chính phủ cần lưu ý và giải quyết tốt những vấn đề như sau:

Thứ nhất, về cơ chế, chính sách ưu đãi

Xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các NHTM tham gia thị trường tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chương trình kích cầu, vay vốn ưu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tượng vay…)

Nguyên tắc của việc xây dựng chính sách và khuyến khích phải thực sự nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn và hiệu quả cho các NHTM. Các chính sách ưu đãi và điều tiết phải tuân theo cơ chế thị trường. Tránh việc gây hiểu nhầm, coi đây là chương trình mang tính xã hội và được triển khai thực hiện theo cơ chế xin - cho.

Nghiên cứu, đánh giá và phân loại, phân lớp đối tượng có thu nhập thấp theo các mức độ khác nhau để có những chính sách và thời gian thực hiện chính sách khác nhau. Đối với đối tượng thu nhập thấp nhưng có công việc ổn định, có thu nhập và điều kiện có thể tiếp cận và sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì Chính phủ cần quan tâm nghiên cứu chính sách hỗ trợ NHTM tham gia cho các đối tượng này vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Chỉ những đối tượng quá khó khăn, thuộc diện nghèo khó thì Chính phủ sẽ xem xét và hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội (đây không là đối tượng nhắm đến của NHTM và các công ty bất động sản trong phân khúc nhà ở thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay).

Tính nhất quán và ổn định của các chính sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho các NHTM cân đối khả năng hiện có để tham gia triển khai, thực hiện. Các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách ưu đãi cần đơn giản và hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc và tăng chi phí quản lý cho các ngân hàng.

Thứ hai, về xây dựng cơ chế, chính sách đồng bộ với các cơ quan liên quan đến nghiệp vụ ngân hàng thương mại

Tiếp tục tạo điều kiện và hỗ trợ, hoàn chỉnh quy chế quản lý đơn giản và hiệu quả cho các trung tâm giao dịch bất động sản, trung tâm đấu giá, trung tâm thẩm định giá bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá trị các bất động sản. Tiếp tục điều chỉnh và hoàn thiện khung giá đất, giá nhà mới, phù hợp với thị trường.

Thứ ba, tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

Quỹ đất sạch cho các dự án là một thành phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. “Đất sạch” là đất thuộc diện đã được giải phóng mặt bằng, trong tư thế sẵn sàng đưa vào sử dụng. Định hướng được đưa ra đó là dành cho nhà ở cho người thu nhập thấp những ưu tiên về đất đai, cung cấp quỹ đất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp gắn với các dự án thương mại. Sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá thành nhà ở, giảm bớt áp lực trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.

Thứ tư, xây dựng phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau

Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu