Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Về thực trạng sử dụng đất chúng ta có thể thấy một số điểm chính như sau:

- Đất ở đô thị và các loại đất chuyên dùng chiếm 11,9% đất đai. Với tổng diện tích khoảng 9,3 triệu km2 thì tổng hai loại đất này khoảng hơn 1,1 triệu km2. Với dân số khoảng 298 triệu người thì đất ở và đất chuyên dùng trên đầu người là 3700 m2 gấp khoảng 14 lần so với con số tương tự của Việt Nam.

- Đất trồng cỏ chiếm 26,3% diện tích đất. Đây là khái niệm khác đối với các quan điểm qui hoạch sử dụng đất của Việt Nam. Đất trồng cỏ bảo vệ sự xói mòn đất đai, tạo ra không gian cảnh quan thoáng đãng, môi trường xanh sạch. Đó có thể là lý do đất trồng cỏ ở Mỹ được qui hoạch và thống kê tương đối đầy đủ trong hệ thống quản lý đất đai của Mỹ.

Về qui mô các BĐS hiện nay tại Mỹ có thể xem xét các số liệu thống kê về tình hình nhà ở và các BĐS thương mại theo các bảng dưới đây.

Bảng 1.6: Số lượng và diện tích nhà ở tại Mỹ tính đến năm 20037

Tổng cộng	Nhà đang sử dụng	Nhà để trống
Số lượng nhà (tr. cái)	120,777	105,842	14,935
Diện tích trung bình/ ngôi nhà (m2)	158,7	163,2	125,7
Diện tích nhà bình quân đầu người	64,3	58	6,3

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Có thể thấy với dân số chưa đến 300 triệu người thì chỉ khoảng 2,5 người đã có một ngôi nhà. Trong tổng số ngôi nhà đang có thì hơn 10% là nhà để trống hoặc chỉ sử dụng một vài lần trong năm như những khu nhà chỉ dùng trong các kỳ nghỉ. Trong tổng số những ngôi nhà đang được sử dụng thì 2/3 là do chủ sở hữu sử dụng còn 1/3 do những người thuê sử dụng. Số liệu này cho thấy qui mô to lớn của hoạt động kinh doanh BĐS của Mỹ vì việc thuê mướn nhà ở mới chỉ là

7[50]

một phần trong các hoạt động kinh doanh BĐS. Diện tích nhà ở bình quân trên đầu người ở Mỹ vào loại cao nhất thế giới và chỉ số này gấp khoảng 6 lần so với chỉ số tương tự ở Việt nam.

Bảng 1.7: Số lượng và diện tích BĐS thương mại tính tại Mỹ đến năm 20038 (Diện tích tính bằng triệu phút vuông, 1m2=10,76 phút vuông)

Số lượng toà nhà	Tổng diện tích
Tổng cộng	4.645.000	64.783
Xây dựng trước năm 2000	4.311.000	59.250
Xây dựng từ 2000 đến 2003	334.000	5.533

Như vậy tổng diện tích các BĐS thương mại khoảng hơn 6 tỷ m2, trong đó diện tích mới được xây dựng trong 4 năm từ năm 2000 đến năm 2003 là 514 triệu m2, tức là bình quân mỗi năm diện tích xây dựng mới được đưa vào sử dụng khoảng 130 triệu m2. Nếu tính bình quân diện tích làm việc khoảng 10m2 cho một người làm việc (như tiêu chuẩn mà một số công ty nước ngoài đang hoạt động ở Việt nam áp dụng) thì hàng năm số lượng văn phòng mới có thể cung cấp chỗ làm việc cho 13 triệu người.

Những chỉ số về qui mô, số lượng hàng hoá có trong thị trường BĐS ở Mỹ đã phần nào cho thấy mức độ phát triển rất cao của hoạt động kinh doanh này. Dưới đây là các số liệu minh hoạ qui mô tương đối của ngành kinh doanh này trong hệ thống các ngành kinh tế quốc dân của Mỹ. Do ngành xây dựng là ngành mà một phần quan trọng sản phẩm đầu ra là các BĐS hàng hoá nên số liệu cũng được thu thập để tiện tham khảo.

Trong giá trị GDP gần 12 nghìn tỷ đô la thì các hoạt động kinh doanh BĐS đóng góp gần 1,5 nghìn tỷ, chiếm tới hơn 12% GDP, ngành xây dựng đóng góp hơn 500 tỷ với tỷ trọng gần 5%. Chúng ta đều biết nền kinh tế Mỹ phát triển mạnh ở rất nhiều ngành như các ngành công nghiệp chế tạo như chế tạo máy

8[50]

bay, ôtô, máy công cụ, các ngành công nghệ cao như công nghệ thông tin, viễn thông, sinh học…các ngành dịch vụ quan trọng như ngân hàng, tài chính, thông tin,… Nói chung hầu hết các ngành, lĩnh vực quan trọng, tiên tiến đều rất phát triển mặc dù vậy hoạt động kinh doanh BĐS tuy mang tính truyền thống song về qui mô vẫn ngày càng phát triển. Về tỷ trọng đóng góp cho GDP thì hoạt động kinh doanh BĐS chỉ đứng ngay sau ngành công nghiệp chế tạo (1.494 tỷ đô la, chiếm 12,73% GDP) và đứng trên tất cả các ngành còn lại.

Bảng 1.8: Tổng sản phẩm quốc nội theo ngành tại Mỹ năm 20049

GDP (tỷ đôla)	Tỷ trọng (%)
Tổng cộng	11.735	100
Ngành Xây dựng	541	4,6
Ngành kinh doanh BĐS	1451	12,36

Bảng 1.9: Số lượng doanh nghiệp và lao động chia theo ngành tại Mỹ năm 200410 (đơn vị: 1000)

Số doanh nghiệp	Tỷ trọng (%)	Tổng số lao động	Tỷ trọng (%)
Tổng cộng	7200	100	139.252	100
Ngành Xây dựng	710	9,9	10.768	7,7
Ngành kinh doanh BĐS	323	4,5	3.029	2,2

Về số lượng doanh nghiệp và số lao động làm việc trong hai ngành xây dựng và BĐS được trích dẫn trong bảng 1.9. Số lượng doanh nghiệp của hai ngành này lên tới hơn 1 triệu doanh nghiệp, chiếm gần 15% trong tổng số hơn 7 triệu doanh nghiệp đang hoạt động tại Mỹ. Lực lượng lao động hoạt động trong hai ngành là gần 14 triệu, chiếm khoảng 10% tổng số lao động của nền kinh tế. Các

9 [50]

10 [50]

số liệu này cũng phần nào nói lên chỗ đứng quan trọng của hai ngành này trong việc tạo nên công ăn việc làm cho xã hội. Nếu tính về mức đóng góp GDP trên đầu người có thể thấy hoạt động kinh doanh BĐS có hiệu quả tương đối cao so với các ngành khác.

Có thể nói hoạt động kinh doanh BĐS ở Mỹ rất phát triển và có đóng góp rất to lớn cho nền kinh tế Mỹ về mọi mặt. Có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:

- Nước Mỹ có hệ thống pháp luật rất hoàn chỉnh do được xây dựng và hoàn thiện trong hơn hai trăm năm, do vậy đã tạo ra nền tảng hết sức thuận lợi cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, một lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất lớn các qui định của pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai, về các công trình xây dựng trên đất, về vấn đề sở hữu và sử dụng BĐS. Hệ thống pháp luật hoàn chỉnh làm cho việc mua bán đất đai giữa Nhà nước với các cá nhân hoặc giữa các cá nhân với nhau hoàn toàn theo cơ chế thị trường, nghĩa là sự vận động của nó luôn theo xu hướng làm cân bằng cung cầu, điều này tạo sự ổn định cho thị trường BĐS, làm giá cả BĐS đứng ở mức hợp lý, được thị trường chấp nhận. Hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đặc biệt là hệ thống thuế sở hữu BĐS, thuế thu nhập từ việc bán BĐS còn làm cho việc sử dụng các tài nguyên đất đai, BĐS có hiệu quả hơn, phân phối lại một phần các nguồn thu nhập từ BĐS để tạo nguồn lực thực thi các chính sách xã hội về nhà ở…

- Nền kinh tế Mỹ phát triển mạnh, thu nhập của công chúng ở mức cao, đã tạo nên lượng cầu rất lớn về BĐS do đó kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh này. Nền kinh tế thị trường phát triển đã lâu năm cũng là một môi trường tốt cho hoạt động này phát triển vì thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động mạnh mẽ nhất cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Với việc không hạn chế các hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh

nghiệp, cá nhân nước ngoài nên lĩnh vực này đã thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng đã tạo động lực tốt cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại Mỹ.

1.4. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHÍNH CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

1.4.1. Nghiên cứu thị trường BĐS. Sự dao động của cung và cầu.

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những thay đổi về cung và cầu. Song do tính chất đặc thù của BĐS như: không phải sản phẩm được tiêu chuẩn hoá, cần nhiều thời gian để tạo ra nguồn cung mới… nên sự thay đổi cung cầu có vài điểm khác so với lý thuyết chung. Có thể đưa ra đây một số nguyên tắc để hiểu về sự dao động của cung và cầu trong thị trường BĐS như sau:

- Các BĐS cùng loại, tương đương nhau về quy mô và chất lượng được bán ở mức giá như nhau.

- Giá cả có xu hướng ổn định nếu cung và cầu cân bằng.

- Nếu cầu vượt quá cung, thị trường người bán được hình thành và giá cả sẽ tăng lên. Giá cả cao làm giảm lượng cầu về hàng hoá và đồng thời kích thích việc xây dựng những BĐS mới. Thông thường, cần vài tháng hoặc một vài năm để thiết lập lượng cung mới. Việc xây dựng mới sẽ được kéo dài cho đến khi cung và cầu cân bằng trở lại và giá cả trở nên ổn định.

- Trong một cộng đồng hoặc một khu vực, nếu cung vượt quá cầu, thị trường người mua được hình thành và giá cả giảm xuống. Giá cả giảm xuống có tác dụng kích cầu, đồng thời không kích thích việc xây dựng những công trình mới. Giá cả sẽ tiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng.

- Chi phí cho vay thay đổi cũng có tác động rất lớn. Nếu lãi suất cho vay giảm thì cầu về BĐS sẽ tăng lên.

Sự điều chỉnh trong ngắn hạn.

Nhu cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn nguồn cung. Nếu cầu bỗng nhiên giảm xuống, trên thị trường sẽ có một lượng cung thừa ra. Mặt khác, nếu cầu bỗng nhiên tăng lên, cung bổ sung có thể sẽ không được hình thành ngay trong thời gian ngắn.

Pi P0

Z X Y Số lượng diện tích nhà

Hình 1.3: Mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả trong ngắn hạn11.

Để minh hoạ, chúng ta hãy xem xét thị trường nhà ở trong một cộng đồng cỡ trung bình tương đối độc lập, các công dân sống và làm việc tại địa bàn, không phải thu hút nhân công hàng ngày từ các khu vực lân cận, không chịu tác động của bên ngoài. Sự tương tác giữa cung, cầu và giá cả được biểu hiện trong hình

1.3. Trong hình này, đường cong D0 biểu thị cho đường cầu về thị trường nhà ở tại thời điểm đầu của giai đoạn nghiên cứu giả định. Đường S biểu hiện đường cung. Trục tung biểu thị giá thuê hoặc giá bán của một ngôi nhà. Trục hoành

11 [44. trang 339]

biểu thị số lượng ngôi nhà. Hướng đi xuống của đường cầu cho thấy khi giá giảm thì lượng cầu về nhà ở tăng lên. Hướng đi lên của đường cầu cho thấy lượng cung về nhà ở sẽ tăng lên khi giá tăng lên.

Cung và cầu trên thị trường cân bằng tại điểm đường cầu D0 và đường cung giao nhau. Tại điểm giao nhau này, giá cả là Po và lượng cầu về nhà ở là X. Khi dân số hoặc thu nhập tăng đột biến, đường cầu dịch chuyển sang phải thành Di. Vì lượng nhà ở không thể được đáp ứng nhanh chóng, giá cả sẽ tăng vọt lên mức Pi. ở mức giá này, lượng cung, cầu về nhà cân bằng ở mức Y. Ngược lại, khi cầu giảm sút, đường cong Dd giao nhau với đường cung S tại mức giá thấp hơn ở điểm Pd, lượng cầu cũng giảm tại mức Z.

Trong ngắn hạn, nhu cầu tăng lên bất ngờ không thể làm tăng mạnh lượng cung về nhà ở. Phải cần ít nhất vài tháng để tạo ra lượng cung mới, trong khi đó, giá cả đã tăng lên mức Pi. Lượng cung cần bổ sung thêm là Y – X và thị trường sẽ nhanh chóng nhận biết ngay sự thiếu hụt này. Giá mua bán và giá thuê tăng lên vì cầu tạo áp lực lên cung. Một số người sẽ sử dụng nhà ở tiết kiệm hơn để dành diện tích cho thuê hoặc giúp đỡ bạn bè, họ hàng có diện tích ở để không phải đi thuê nhà với giá cao. Những người có thu nhập thấp hơn có thể phải sống chật chội hơn vì họ không thể trả được mức giá cao cho nhà ở. Một số gia đình sẽ tìm nơi ở tại các vùng phụ cận và phải đi làm xa hơn trước. Động thái này giải thích cơ chế khi giá tăng cao thì lượng cầu sẽ bị cắt giảm.

Sự điều chỉnh trong dài hạn.

Chi phí xây dựng những diện tích nhà mới sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng cung cầu trong dài hạn. Về nguyên lý khi cầu tăng sẽ kích thích sự gia tăng nguồn cung. Song việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới sẽ chỉ xảy ra khi giá bán những diện tích này cao hơn chi phí cận biên trong việc xây dựng ra nó, nói một cách khác, việc xây dựng những ngôi nhà mới sẽ dừng lại khi chi phí cận biên tương đương với giá bán, tức là sẽ không có lợi nhuận trong việc xây dựng thêm những diện tích mới. Giả sử trong một vài năm xuất hiện thêm

một số ngành công nghiệp mới trong cộng đồng này. Nhu cầu tăng liên tiếp được minh họa bởi đường cong D1 và D2 trong hình 1.4. Đường chi phí dài hạn C được đưa thêm vào hình 1.4 để minh họa cho chi phí xây dựng thêm các diện tích nhà mới. Đường cong S là đường cung ngắn hạn vì cần nhiều thời gian để xây dựng các ngôi nhà mới.

Trong hình 1.4 cầu tăng từ đường D0 lên D1 làm tăng giá cả trong ngắn hạn so với chi phí cận biên trong việc xây dựng diện tích bổ sung. Điều này được minh hoạ bằng điểm giao nhau giữa S0 và D0. Những ngôi nhà mới sẽ được xây thêm (khi giá cao hơn chi phí) và cuối cùng sẽ có một điểm cân bằng mới được hình thành với mức giá P1 tại giao điểm của đường cung S1 và đường cầu D1. Vì tại giao điểm này, giá bán bằng với chi phí sản xuất nên các nhà xây dựng sẽ không tiếp tục xây dựng các công trình mới dưới điểm cân bằng này.

P1 P0

X0 X1 X2 Số lượng diện tích nhà

Hình 1.4: Mối quan hệ giữa cung, cầu, giá cả và chi phí trong dài hạn12.

Lần tăng thứ 2 về cầu làm đường cầu dịch chuyển lên D2 sẽ bắt đầu quy trình lại từ đầu. Khi cầu lại một lần nữa vượt quá cung, giá cả sẽ tăng lên. Trong điều

12 [44. trang 340].