Quyền Của Chủ Thể Đối Với Bất Động Sản

a. Theo đặc tính vật chất

1- đất đai: Đó là đất đai tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.

2- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

(i) Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.

(ii) Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai như hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa…

(iii) Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng như điều hòa, thang máy, hệ thống chống trộm tự động…

3- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

(i) Vườn cây lâu năm,

(ii) Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối,

(iii) Các công trình du lịch, vui chơi thể thao,

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

(iv) Các công trình khai thác mỏ.

b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó :

1- Công trình kiến trúc 5 loại: (i) Nhà ở dùng cho thuê hoặc để bán (ii) Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp; (iii) Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như cửa hàng cho thuê, chợ , trung tâm TM… (iv) Khách sạn và văn phòng cho thuê, (v) Công trình kiến trúc khác như nhà thờ, bệnh viện, trường học…

2- Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: Đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

- Nhóm đất nông nghiệp, gồm:

1. Đất trồng cây hàng năm: Trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác.

2. Đất trồng cây lâu năm.

3. Đất rừng sản xuất.

4. Đất rừng phòng hộ.

5. Đất rừng đặc dụng.

6. Đất nuôi trồng thủy sản.

7. Đất làm muối.

8. Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:

1. Đất ở: Tại nông thôn và tại thành thị.

2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.

3. Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

5. Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính Phủ.

6. Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.

7. Đất có các công trình là: Đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

8. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

9. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

10. Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

- Nhóm đất chưa sử dụng: Chưa xác định được đích sử dụng.

Ngoài ra, theo tính chất pháp lý của BĐS: BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triển: BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển.

* Ý nghĩa của việc phân loại BĐS:

+ Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS

- loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý Nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: Giá quy định, thời gian sử dụng,cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác ích lợi từ BĐS như quyền được sữa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…

+ Đối với các nhà đầu tư: Đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giả trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.

2.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Giá trị của BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS. Đây là yếu tố quan trọng có tính chất pháp lý ảnh hưởng

lớn đến giá trị BĐS. Có nhiều loại quyền lợi đối với BĐS, dưới đây là những loại phổ biến nhất:

- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất.

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, hiến pháp nước CHXH Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.

- Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. (ii) Thuê theo hợp đồng: Các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng.

Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, các quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: Khi chính phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia ; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định.

2.1.2. Thị trường bất động sản

2.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đã xuất hiện khá sớm và có từ xa xưa ở Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới. Tuy nhiên trong thời kỳ bao cấp trước đây ở nước ta, nhà nước không cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và do vậy đất đai không có giá trị thì thị trường bất động sản cũng không được thừa nhận. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và đặc biệt là sự ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới chính thức được khơi gợi từ những năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20.

Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS

Có ý kiến cho rằng thị trường đất đai ở nước ta hiện nay là thị trường nhà và đất. Theo ý kiến này, thì nhà và đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường và vì bất động sản nhà, đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước. Hiện nay nhà và đất là bất động sản chủ yếu về cả khối lượng thực tế và giá trị. Hơn nữa thực tế ở nước ta từ xa xưa đến nay, thị trường nhà, đất đã và đang được hình thành, phát triển và vận hành vừa rõ rệt, vừa sôi động, vừa dễ nhận biết và đã trở thành quan niệm, thói quen truyền thống từ lâu đời của

đại đa số nhân dân. Các bất động sản khác như các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội … trong thực tế chưa hình thành thị trường một cách rõ rệt và rất hạn chế.

Luật đất đai hiện hành ở Việt Nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.

Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản với thị trường đất đai là một. Ý kiến này cho rằng tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được, vì thế đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ yếu tố bất động sản nào khác và vì yếu tố tài sản không di dời được chỉ có thể là đất. Thực tế ở nước ta, pháp luật đã cho phép quyền được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đất đai là yếu tố cơ bản cho thị trường bất động sản vận hành.

Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, do đó khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn một khái niệm có tính chất tổng quát.

Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện quan niệm trên cho trọn nghĩa như sau: Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản và các dịch vụ

có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Vì ý kiến này xuất phát từ hoạt động của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, mà đất đai là yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản cũng cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước.

Ngoài ra, còn có những quan điểm khác cho rằng: Thị trường bất động sản là môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.

Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân ra thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau …

Như vậy, từ những phân tích các quan điểm khác nhau ở trên có thể thấy rằng: Thị trường BĐS là thị trường bao gồm việc tạo lập, kinh doanh và giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Khái niệm này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch …. Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường. Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phong tục và sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi quốc gia.

2.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản

Mặc dù có thể còn những quan niệm khác nhau, song những đặc điểm của loại thị trường này cần được thừa nhận là:

- Thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua 3 khâu chủ

yếu: Đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp.

- Thị trường BĐS là thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: Có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ, tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả của BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh huởng hoặc chậm ảnh hưởng đến vùng, địa phương khác. Vì vậy khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Thực tế khẳng định thị trường bất động sản ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước thị trường bất động sản phát triển hơn các đô thị khác…hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì thị trường bất động sản sôi động hơn các đô thị khác.

- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ các chỗ: Các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến; các tiêu chí để đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối; không có sẵn các BĐS cùng loại để so sánh; trên thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm.

Chính vì vậy: Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và

được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán cũng tăng.

Hơn thế nữa, cung BĐS bao giờ cũng kém hơn cầu BĐS. Do bản thân hàng hóa BĐS là hàng hóa có tính khan hiếm do đất đai là nguồn lực hữu hạn không tăng trưởng, thêm vào đó là khung pháp lý về quản lý thị trường bất động sản cồng kềnh trong khi đó dân số thế giới ngày càng tăng tất yếu dẫn đến lượng tăng cung bất động sản châm hơn lượng cầu tăng về bất động sản.

2.1.2.3. Phân loại thị trường BĐS

Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường BĐS, cần phân loại thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một cách tiếp cận đối với thị trường BĐS. Trong điều kiện hiện nay, khi phân loại thị trường BĐS thường dựa vào các tiêu thức sau đây:

- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước: Bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch tại các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà ở, các công ty đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng…

+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, bao gồm: Các giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý, như: Mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ… theo nhiều nguồn thông tin: Người ta ước tính giá trị của các giao dịch này ở Việt Nam hiện nay chiếm khoảng 70% thị trường. Đây là lý do chính giải thích tại sao cơn sốt BĐS xảy ra mà chúng ta chưa có biện pháp ngăn chặn một cách hữu hiệu.

- Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. Ở một số nước, trong đó có Việt Nam thị trường đất đai hiện nay được hiểu là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ như: Thị trường đất sản xuất nông nghiệp, thị trường nhà xưởng công nghiệp…

+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp). Thị trường này thường là do các công ty bất động sản lập dự án, xây dựng và cung cấp lần đầu cho bên mua.

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp). Trong đó, thị trường mua bán lại BĐS là quyền sở hữu được chuyển cho bên mua lại, thị trường cho thuê BĐS là quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê lại.

- Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

+ Thị trường đất đai (đất sản xuất nông nghiệp)

Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là một ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Đây là thị trường mới, hiện đang phát triển ở các vùng nông thôn do đó còn rất thiếu thông tin.

+ Thị trường nhà ở

Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đô thị hóa. Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm:

1. Nhà biệt thự

2. Nhà vườn

3. Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kết

4. Nhà chung cư

+ Thị trường BĐS công nghiệp

Hiện nay, thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch giành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.

+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở và thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.

- Căn cứ vào tính chất các giao dịch