Vai Trò Của Thị Trường Bất Động Sản

+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua

+ Thị trường thuê và cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bào hiểm. Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.

2.1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Cùng với thị trường các yếu tố đầu vào khác, nó góp phần làm cho giá trị của hàng hóa được đo lường một cách đầy đủ, đúng đắn và khách quan hơn. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vai trò của thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt:

- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.

Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ và thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách có hiệu quả nhất.

- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS.

Trên thị trường BĐS, những chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

- Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác.

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… , bên cạnh đó, sự vận hành của thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho ngân sách Nhà nước…

- Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học - công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.

- Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng các quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác, như xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị. Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sưc hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả họat động kinh doanh BĐS mà đáp ứng nhu cầu cần thiết của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.

2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1. Khái niệm định giá bất động sản

Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá một

bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, một phương pháp định định giá BĐS nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá đã nêu.

Định giá BĐS có thể hiểu là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.

Cơ sở giá trị của định giá BĐS: Theo chuẩn mực của ủy ban chuẩn mực Thẩm định giá Quốc tế (ISVC) và Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN cơ sở giá trị của định giá là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường..

Sử dụng giá trị thị trường khi tìm được tài sản tương tự về kỹ thuật với tài sản cần định giá đang được mua bán trên thị trường, đây là cơ sở để so sánh.

Sử dụng giá trị phi thị trường khi không tìm được trên thị trường tài sản tương tự về mặt kỹ thuật so với tài sản cần định giá, do đó không có cơ hội để so sánh.

Cơ sở chủ yếu của định giá BĐS là:

- Giá trị thị trường là chuẩn mực của định giá

- Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)

Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá BĐS, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận. Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung, hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực

tế, các phương pháp: So sánh trực tiếp, chi phí giảm giá và đầu tư là những phương pháp được dùng nhiều hơn.

2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản

2.2.2.1. Phương pháp so sánh

a, Cơ sở lý luận của phương pháp

- Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

- Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần xây dựng các công thức hay mô hình tính toán cố định trong việc định giá BĐS, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản cần định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản cần định giá.

b, Kỹ thuật định giá

Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Kiểu cách, điều kiện, môi trường, vị trí… cụ thể, thẩm định viên cần phải dựa vào 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị, như: Kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và công dụng hữu ích của BĐS. Các yếu tố về mặt bằng gồm: Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý như: Tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình, như: Độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi… trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với BĐS hay không.

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng của kiến trức ga ra, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:

Đây là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận với các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của chủ thể sở hữu BĐS như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác. Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: Khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu.

Ngoài ra, đặc điểm còn thể hiện ở yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như: Phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề BĐS…

Trên thực tế, khi ước tính giá trị BĐS, những đặc điểm về vị trí hay nói cách khác là khả năng tiếp cận và môi trường xã hội của BĐS là yếu tố được người ta thảo luận nhiều nhất. Một phần bởi

tính chất quan trọng của yếu tố này, còn một phần khác là do hạn chế về khả năng định lượng đối với chúng.

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những mặt hạn chế về mặt pháp lý của BĐS bao gồm:

+ Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất; giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình.

+ Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian giá thuê.

+ Yêu cầu tối thiểu về môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm.

+ Tình trạng vi phạm về không gian kiến trúc và xây dựng như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa; tình trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà, chiều cao mỗi tầng, độ nhô ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát nước mái, màu sơn mặt tiền…

- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, thẩm định viên cần phải tìm được chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch:

+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như: Phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí môi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như: Giấy tờ quyển sử dụng đất, giấy phép xây dựng…, các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa và bảo hành công trình…

+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh được là: Tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch là thỏa thuận hay đấu giá, tính chất công khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: Nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.

- Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Để khẳng định nguồn gốc các giao dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh. Thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch BĐS, bao gồm: Loại BĐS, địa chỉ BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán và những thông tin khác.

- Đánh giá đặc điểm và các tính chất của các giao dịch thị trường: Tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS cần được phân tích và lưu trữ trên máy tính để sử dụng trong tương lai. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự quyền và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá càng tốt. Để đánh giá các động thái thị trường, thẩm định viên cần phải trả lời đầy đủ và rõ ràng các câu hỏi đã nêu ở phần trên.

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm của các thẩm định viên, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. Trong khi điều chỉnh, theo kinh nghiệm, cần lưu ý đến 3 vấn đề:

1- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.

2- Mỗi sự điều chỉnh nên được chứng minh bằng các bằng chứng thị trường.

3- Luôn đặt ra câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS?

Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

Ví dụ 2.1: Tài sản thấm định giá là nhà ở tại Hà Nội, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở. Trong số các tài sản so sánh được lựa chọn tại khu vực lân cận có bất động sản A là nhà ở có diện tích 50m2, được giao dịch gần thời điếm thẩm định giá với giá 50 triệu đồng/m2. Tại thời điểm giao dịch, thửa đất của bất động sản A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, bất động sản A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Sau khi điều tra, nghiên cứu, thẩm định viên xác định các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bất động sán A) bao gồm:

- Tiền sử dụng đất: 0 đồng.

- Lệ phí trước bạ: 50m2 x 0,5% x 30.000.000 = 7.500.000 đồng (Trong đó 30.000.000 đồng/m2 là đơn giá đất của bất động sản

A do UBND TP. Hà Nội quy định có hiệu lực tại thời điểm thẩm định giá).

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 3.000.000 đồng.

- Lệ phí địa chính: 100.000 đồng.

Như vậy, chi phí cho việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: 7.500.000 + 3.000.000 +100.000=10.600.000 đồng.

Bất động sản so sánh A cần phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 10.600.000 đồng khi so sánh với tài sản thẩm định giá.

c, Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm:

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm sau:

- Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.