Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Tài Sản

Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận. Giá trị thị trường đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Cơ sở của việc ước tính giá trị thị trường của một loại tài sản nào đó được dựa trên một thực tế là nó có khả năng trao đổi mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng (ví dụ như: Nhà ga, công viên, nhà thờ, bệnh viện,…). Để đánh giá giá trị của những tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường.

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đó với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến sự phong phú của các khái niệm giá trị.

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Định giá tài sản thực chất là ước tính giá trị của tài sản, vì vậy, để nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, cần thiết phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng giúp thẩm định viên đánh giá mức độ quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ đó có thể lựa chọn phương pháp định giá thích hợp. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:

* Các yếu tố mang tính vật chất

Yếu tố vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như:

Đối với đất đai nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa cải tạo,… đối với máy móc thiết bị là các tính năng công dụng, độ bền vật liệu…

Thông thường, thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác sử dụng tài sản đó. Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn, lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

* Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Hai tài sản có các yếu tố về vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khách nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là bất động sản. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Tất nhiên các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: Được hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi bán… Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các quy định mang tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ

quan kiểm toán cung cấp.

* Các yếu tố mang tính kinh tế

Yếu tố mang tính kinh tế ảnh hưởng đến giá trị tài sản là cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Tại một thời điểm, khi các yếu tố khác không thay đổi, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào độ co dãn của cung, cầu trên thị trường. Trên thực tế, tài sản được định giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.

Do vậy, việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và sự thay đổi của chúng trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch và có cơ sở dự báo ước lượng một cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.

* Các yếu tố khác

Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản, ví dụ: Tâm lý xem tuổi, xem phong thủy để mua đất, chọn hướng làm nhà của người Việt có thể dẫn đến tình trạng một mảnh đất rất đắt với người này nhưng lại không mấy giá trị với người khác. Yếu tố này đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư, đồng thời phải phân tích yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của các giao dịch chứng cứ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

Quan hệ lịch sử của tài sản cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, ví dụ: Khi tìm mua một ngôi nhà để ở hay tìm mua một chiếc xe ô tô đã qua sử dụng thì những thông tin về lịch sử của ngôi nhà hay chiếc xe đó có tác động khá mạnh đến tâm lý của người mua, dẫn đến việc định giá cho giao dịch này có thể cao hơn hoặc thấp hơn.

1.3. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản

* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use).

Ví dụ: (i) Một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn… đem lại các khoản thu nhập lần lượt là 50, 70, 80 trđ vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng. (ii) Một ngôi nhà có 2 người hỏi mua, mức trả giá của hai người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ thì cách bán - cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ.

IVSC giải thích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản; có

nghĩa là, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu:

+ Tài sản được sử dụng trong điền kiện tự nhiên: Tài sản được sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản; không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị trí này, nhà có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây 4 tầng thì sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là nhà 4 tầng. Ngoài ra, những quy ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng. Ví dụ: Xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một mảnh đất ở giữa thủ đô (nơi mà một mét vuông đất có giá hàng chục cây vàng), mà trên đó đã xây một ngôi nhà thờ, một trường học hay một tượng đài, chúng ta phải thừa nhận việc sử dụng hiện hành là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bởi lẽ không được sử dụng mảnh đất này theo cách khác.

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội của riêng mình. Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính. Ví dụ: Không thể biện hộ rằng chi phí cơ hội mất đi của mảnh đất bị thu hồi là số tiền dự kiến thu được là 10 tỷ đồng nếu xây một khách sạn 5 sao chứ không phải là 3 triệu đồng cho thuê nhà hàng tháng hiện đang thu được, nếu dự án đầu tư xây khách sạn 5 sao là thiếu hiệu quả.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế

về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cũng không đơn giản. Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan của

giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.

* Nguyên tắc thay thế

- Nội dung: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu giới hạn cao nhất về mặt giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có được một tài sản tương đương.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để thay thế có thể có được bằng cách mua trên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới.

- Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong họat động tư vấn về các

cơ hội đầu tư. Chẳng hạn, nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản này là: Tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.

* Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi nhưng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

Ví dụ: Mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê. Đối với ngôi nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi ích tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở là yếu tố rất định tính, tức là rất khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị, song có thể dựa vào giá thị trường để ước tính, tước là dựa trên nguyên tắc thay thế. Còn đối với nhà cho thuê thì hoàn toàn có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng về giá trị.

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điềm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có thể tạo ra thu nhập hay không. Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các loại tài sản mang lại thu nhập bằng tiền. Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục định giá, việc thẩm định có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị. Song nhìn chung tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và đi thuê… đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chổ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để

tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế, là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu thập - một trong những phương pháp chủ yếu hiện nay.

Ví dụ: Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn. Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán được với giá ước tính là 10 tỷ đồng. Tất nhiên, đây cũng chỉ mới là sự ước tính, là có thể và 10 tỷ đồng chưa phải là sự chắc chắn có thể tin cậy được hay không. Trong điều kiện đó, theo nguyên tắc thay thế, người ta tìm thấy một ngôi nhà tương tự nằm trên một mảnh đất có vị trí tốt hơn đã được bán gần đây với giá 8 tỷ. Nó cho thấy việc định giá 10 tỷ đồng có thể là một sự lạc quan quá mức. Dựa theo nguyên tắc lợi ích tương lai - tính toán về các lợi ích tương lai, ngôi nhà được định giá theo dòng tiền, ước tính đạt 15 tỷ đồng. Kết quả này vẫn có thể coi là hợp lý, nếu những dự báo về môi trường trong tương lai được coi là có thể tin tưởng được.

Ví dụ trên cho thấy là các nguyên tắc đã nêu trên không có sự trùng lặp, chúng độc lập với nhau và được dùng để kiểm tra, hỗ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ những vấn đề cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các yếu tố giá trị tài sản.

* Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào sự vắng mặt hay có mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Ví dụ: Một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5 tỷ đồng, nhưng nếu có ga ra ở tầng 1 thì có thể bán với giá là 6 tỷ đồng, khi đó giá trị của ga ra được thừa nhận là 1 tỷ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực tế chỉ hết 100 triệu đồng.

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại

cho chủ thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên.

- Tuân thủ nguyên tắc: (i) Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị của toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại. (ii) Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Chúng ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại. Do đó cần phải làm phép tính ngược khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì nó sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây cũng là cơ sở để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư.

* Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của tài sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

- Tuân thủ nguyên tắc: (i) Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác định một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không – nguyên tắc thay