Định giá tài sản Phần 1

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

* Nhược điểm:

- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

* Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.

- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

2.2.2.3. Phương pháp chi phí

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

* Cơ sở phương pháp

Phương pháp chi phí trong định giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.

Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học… trên thị trường rất ít khi xảy ra hiện tượng mua bán các loại BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư.

Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với tổng chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy, và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một

BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.

* Các bước tiến hành

Thực ra đây là phương pháp định giá mang tính hỗn hợp. Trong đó sử dụng phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra BĐS. Về trình tự có thể hình dung các bước tiến hành cụ thể như sau:

Bước 1: Ước tính giá trị của riêng phần mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm định giá. Các giả thuyết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản định giá.

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

* Các loại chi phí

a. Chi phí tái tạo

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: Thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt kinh tế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân

(x) giá tại thời điểm cần định giá.

- Ý nghĩa: Xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính đúng đắn chi phí tái tạo.

b. Chi phí thay thế

- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng và loại bỏ tất các bộ phận đã bị lỗi thời. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm cần định giá.

- Ý nghĩa: Thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo”.

* Các phương pháp ước tính chi phí

- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng: Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng, từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thỉết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng, khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng.

Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác. Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa, để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để phân tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỹ. Do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn.

- Phương pháp so sánh thị trường: Theo phương pháp này, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu. Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng.

Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy có thể chấp nhận được, cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với các phương pháp khác.

Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn kể đến các phương pháp, như: Phương pháp khảo sát số lượng chi phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng. Tuy nhiên, đó là phương pháp ít được dùng trong lĩnh vực thẩm định giá.

* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS ít hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi mà các phương pháp khác không thể sử dụng được.

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái qúa.

Hạn chế:

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng giống như phương pháp chi phí.

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

- Việc ước tính một khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có

nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng.

Điều kiện áp dụng

- Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.

- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.

- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.

2.2.2.4. Phương pháp thặng dư

* Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá

trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì thế có thể sử dụng cách cộng tới, theo đó giá trị thực (giá trị khách quan - giá trị công bằng) của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.

* Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn

thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư).

Công thức: Vtđ = Vpt - Cpt

Trong đó: Vtd: Giá trị thặng dư

Vpt: Giá trị phát triển dự kiến Cpt: Chi phí phát sinh dự kiến

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: Phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.

Ví dụ 2.4: Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2 ven đô thị. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.

Theo quy định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).

Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng.

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2.

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m2

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 6.000.000đ/m2.

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm.

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.

- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).

- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại của dự án.

- Toàn bộ căn hộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư bình quân 15 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

- Tỷ suất chiết khấu là 10% (lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại với kì hạn 1 năm)

Lời giải:

Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: Bước 1: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất

còn lại để phân lô bán nền.