thế. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật đánh giá dựa vào dòng thu nhập – lợi ích tương lai. (ii) Theo nguyên tắc đóng góp, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ. Khi đó việc đánh giá chủ yếu phải dựa trên nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc thay thế. Như vậy, có thể thấy rằng, nguyên tắc cung cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, lợi ích tương lai và nguyên tắc đóng góp. Trên thực tế, nó là nguyên tắc ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Ngoài các nguyên tắc đã nêu, một số học giả còn đưa ra các nguyên tắc khác. Song 5 nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá một cách hợp lý và có khoa học ngày nay.
1.3.2. Quy trình định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước: Xác định vấn đề, lên kế hoạch thẩm định giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài sản cần định giá, chuẩn bị báo cáo thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá.
- Bước 1: Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: Vị trí, kích thước…
Có thể bạn quan tâm!
-
Định giá tài sản Phần 1 - 1 -
Định giá tài sản Phần 1 - 2 -
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Tài Sản -
Mối Quan Hệ Giữa Kiểm Toán Và Định Giá Tài Sản -
Quyền Của Chủ Thể Đối Với Bất Động Sản -
Vai Trò Của Thị Trường Bất Động Sản
Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.
+ Nhận biết các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu, như: Các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhượng…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính…
+ Xác định loại giá trị sẽ ước tính: Qua các thông tin ban đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
+ Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
+ Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
+ Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
+ Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
+ Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các công việc: Thu thập và phân tích số liệu. (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng công việc. (iii) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.
Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.
+ Các tài liệu làm căn cứ để só sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Nói chung, thẩm định viên phải thu thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, như: Chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…
Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính Phủ. Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá.
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
- Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.
* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
+ Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá.
+ Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ
những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: Mục đích của việc phân tích này là lựa chọn để đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Ước tính giá trị:
+ Cách phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, các phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.
+ Để lựa chọn phương pháp chủ yếu cần dựa vào: Thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá.
- Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra. Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
- Bước 6: Báo cáo thẩm định giá.
* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:
+ Giá trị của tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá. Song thực ra nó chỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trường. Do vậy, để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
+ Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để
bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
* Nội dung của báo cáo định giá:
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nội dung sau:
1. Trình bày chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá.
2. Mô tả chính xác tài sản được thảm định giá.
3. Thời hạn ước tính giá trị.
4. Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân tích.
5. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
6. Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản.
7. Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
+ Các nghi vấn có thể có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.
8. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định.
1.4. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản
Hoạt động định giá tài sản là một công việc tất yếu tồn tại trong nền kinh tế và trong nền kinh tế thị trường nó được chuyên môn hóa và phát triển thành một phân nhánh của ngành dịch vụ tài chính. Vai trò quan trọng của hoạt động định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường được thể hiện qua các điểm như sau:
- Định giá tài sản là một hoạt động cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường, là cơ sở cho việc đưa ra các quyết định.
- Định giá tài sản giúp các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản (mua, bán, đầu tư, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố,….). Dịch vụ thẩm định giá giúp cho người bán xác định giá bán tài sản của mình, giúp người đi thuê xác định số tiền thuê phải trả hàng năm, giúp cho người cho vay nhận đồ thế chấp xác định đúng giá trị của vật đảm bảo và số tiền cho vay phù hợp,…
- Hoạt động định giá tài sản không chỉ có vai trò quan trọng đối với các chủ thể tham gia thị trường, mà còn có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện chức năng quản lý nền kinh tế của nhà nước. Hoạt động định giá, thẩm định giá của nhà nước là một công cụ quan trọng để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý của nhà nước đối với các ngành, các lĩnh vực, các vùng thị trường của nền kinh tế, ví dụ: Việc định giá bất động sản sát với giá thị trường giúp cho việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,… được thực hiện một cách trôi chảy; hoặc khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nếu giá trị đất đai và tài sản của nhà nước được xác định một cách chính xác sát với giá thị trường thì sẽ tránh được tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước,…
Ngày nay, trong nền kinh tế hiện đại, nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước và tư nhân, điều đó khẳng định vai trò của hoạt động định giá và thẩm định giá càng phát triển.
1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc và kết quả tất yếu của nó là sự xuất hiện các nghề nghiệp mới. Định giá tài sản một cách chuyên nghiệp cũng trở thành một ngành dịch vụ, làm phong phú thêm các dịch vụ tài chính trên thị trường và gọi là nghề thẩm định giá.
Thực tế đã chứng minh rằng, một công việc trở thành một nghề nghiệp khi nó đáp ứng ba điều kiện sau:
(i) Công việc đó được mọi người cần, nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc có thể làm được nhưng không hiệu quả, hoặc không đủ thời gian để làm, vì vậy người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó;
(ii) Công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được, và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất) – năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;
(iii) Có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề.
Hoạt động định giá tài sản đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử, khi xuất hiện nền sản xuất hàng hóa, tuy nhiên nghề thẩm định giá chỉ mới bắt đầu vào những năm 1970s với sự ra đời của các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Hoạt động định giá tài sản diễn ra ở khắp mọi nơi trong nền kinh tế với các cấp độ khác nhau, được thực hiện bởi nhiều chủ thể khác nhau và phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, có thể chia thành ba cấp độ:
- Cấp độ đầu tiên - tự định giá: Việc xác định giá trị của những hàng hóa thông thường không cần thiết phải sử dụng dịch vụ định giá chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia thị trường (người sở hữu, sử dụng, đầu tư tài sản) trước sự cần thiết và đòi hỏi của công việc tự xác định giá trị tài sản để đưa ra quyết định của mình. Tuy nhiên việc tự định giá sẽ không có lợi thế nếu những người này không có đủ những thông tin cần thiết (tình trạng thông tin bất
cân xứng trên thị trường), hoặc kỹ năng và năng lực bị hạn chế. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi liên quan đến bên thứ 3 thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp.
- Cấp độ thứ 2 - những người trong nghề bất động sản: Những người bán BĐS, nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà xây dựng, nhà quản lý tài sản, những người này không phải là những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp nhưng họ phải giải quyết những vấn đề liên quan đến bất động sản như là 1 phần công việc của họ. Họ thường được hỏi ý kiến về giá trị của BĐS và họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ của họ. Do vậy, họ phải hiểu rõ về những hạn chế của mình để nhận biết trong trường hợp nào họ nên yêu cầu sự giúp đỡ của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp.
- Cấp độ thứ 3 - những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: Ở hầu hết các nước, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp là những người có đủ năng lực và phẩm chất cần thiết, được đào tạo bài bản (có chứng chỉ hành nghề), được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức định giá chuyên nghiệp, họ là nhà thẩm định giá đã đăng ký, nhà thẩm định giá đã tuyên thệ, nhà thẩm định giá đã được phê duyệt. Có thể chia hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp thành hai khu vực:
+ Nhà thẩm định giá khu vực công cộng: Định giá bồi thường, thuế đất, thuế thu nhập, vay nợ chính phủ, những việc thẩm định giá theo luật khác.
+ Nhà thẩm định giá khu vực tư: Định giá cho mua và bán, cho vay thế chấp, những phân tích khả thi, phát triển đất đai, báo cáo tài chính, và các thẩm định giá khác.
Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để hành nghề thẩm định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho tất cả các mục đích. Các dịch vụ đó cũng được thực hiện theo yêu cầu như là chuyên gia làm chứng trong các tòa án.
Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty…
Những nhà thẩm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế…