Mối Quan Hệ Giữa Kiểm Toán Và Định Giá Tài Sản

1.4.3. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản

Kiểm toán và thẩm định giá là hai công việc chuyên môn khác nhau, là hai loại dịch vụ tài chính được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, tuy vậy giữa chúng có mối quan hệ với nhau.

* Sự giống nhau

- Cả hai loại ý kiến đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước. Các tổ chức này thường có mối liên hệ mang tính quốc tế.

- Cả hai phương pháp luận đều được thừa nhận trên trường quốc tế.

- Cả hai đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đích khác.

- Cả hai chấp nhận một số cách tiếp cận chung như: Sự phê chuẩn của bên thứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản,…

- Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định giá.

* Sự khác nhau

- Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các báo cáo tài chính một cách tổng thể như: Lỗ/lãi, bảng cân đối kế toán, các luồng tiền; thẩm định giá cho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp, thường là các TSCĐ (tòa nhà, nhà xưởng, máy móc thiết bị) đôi khi về giá trị của bản thân doanh nghiệp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

- Kiểm toán cho ý kiến đối với những người sử dụng chung các báo cáo tài chính, họ thường là những cổ đông của doanh nghiệp, các nhà cung cấp, khách hàng, ngân hàng và các nhà cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà nước,… Thẩm định giá được thực hiện nhằm mục đích xác định như để lựa chọn các phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để thiết lập giá trị cho hợp nhất, mua lại doanh nghiệp, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

- Kiểm toán viên dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc hợp đồng được duyệt (chi phí lịch sử). Trong khi đó thẩm định viên cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn.

- Một cách tiếp cận của kiểm toán là phân tích và kiểm tra nội bộ liên quan đến luồng thông tin dẫn đến các tài khoản của công ty.

Cách tiếp cận này không được sử dụng trong công việc của thẩm định giá.

* Sự bổ sung lẫn nhau

Trên những phạm vi nhất định, thẩm định giá của một doanh nghiệp chú ý đến các thông tin chính của quá khứ có thể coi là tin cậy được, đó là thông tin kiểm toán. Nếu những thông tin này không được kiểm toán thì thẩm định viên phải xác minh rõ trong báo cáo của mình.

Đôi khi thẩm định giá của một doanh nghiệp cũng cân nhắc xem xét dựa trên hệ thống thông tin quản lý mà kiểm toán viên cũng đang dựa vào với một mức độ nhất định. Nếu việc kiểm toán được thực hiện trước thẩm định giá thì ý kiến của kiểm toán viên sẽ được xem xét cân nhắc.

Sự thực hiện kiểm soát nội bộ tốt về các TSCĐ sẽ giúp thẩm định viên nhận dược các thông tin chi tiết về TSCĐ đó; ngược lại, báo cáo thẩm định giá TSCĐ sẽ giúp cho kiểm toán viên đánh giá sự tồn tại các TSCĐ của công ty.

* Kết luận: Tuy mục tiêu của kiểm toán và thẩm định giá là rất khác nhau, nhưng chúng đều là những yêu cầu cần thiết của một doanh nghiệp. Kiểm toán sẽ cung cấp sự đảm bảo về độ tin cậy của các báo cáo tài chính của doanh nghiệp, trong khi đó, thẩm định giá cung cấp sự đảm bảo và tư vấn về khả năng chấp nhận giá trị của các hạng mục được định giá.

1.4.4. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản chuyên nghiệp

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá: Những đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm định giá là:

- Xác định giá trị thị trường của tài sản

- Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

- Thẩm định giá nhằm cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản, vì vậy, mối công việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỹ năng chuyên nghiệp.

* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thẩm định giá

Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề thẩm định giá, đòi hỏi họ phải có đạo đức và có tinh thần

trách nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao, và chứng minh được rằng:

- Đã có bằng đại học thích hợp hoặc bằng chuyên môn sau đại học, và có ít nhất 2 năm kinh nghiệm công tác. Đồng thời phải chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo.

- Có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và phân loại tài sản,

- Họ phải đáp ứng tất cả những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc.

- Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc.

Nhà thẩm định giá phải có các phẩm chất sau: (i) công bằng và nỗ lực làm việc hết mình; (ii) tinh thông nghiệp vụ; (iii) có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới; (iv) có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng.

Ở Việt Nam, điều 17 Pháp lệnh giá 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá như sau: (i) là công dân Việt Nam, (ii) có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, (iii) có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp, (iv) có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đao tạo.

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Hiểu và làm rõ các khái niệm: Tài sản, quyền về tài sản, giá trị tài sản, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường; định giá tài sản, thẩm định giá tài sản?

2. Phân biệt các thuật ngữ: Giá trị, giá cả, chi phí?

3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản?

4. Trình bày nội dung các nguyên tắc định giá? Tuân thủ nguyên tắc đó thẩm định viên cần phải làm gì?

5. Trình bày nội dung quy trình định giá tài sản?

6. Trình bày các tiêu chuẩn hành nghề của một thẩm định viên?

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. TS. Nguyễn Minh Hoàng, (2006), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê.

2. TS. Nguyễn Minh Hoàng và ThS. Phạm Văn Bình, (2011), Giáo trình định giá tài sản, Học viện Tài chính, Nhà xuất bản Tài chính.

3. Nguyễn Minh Điện, (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp (Lý thuyết và bài tập), Nhà xuất bản Thống kê.

4. Bộ Tài chính, Thông tư 158/2014/TT-BTC (ngày 27/10/2014),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 1,2,3,4)

5. Bộ Tài chính, Thông tư 28/2015/TT-BTC (ngày 6/3/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 5,6,7)

6. Bộ Tài chính, Thông tư 126/2015/TT-BTC (ngày 20/08/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 8,9,10)

CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức cơ bản nhất về bất động sản và thị trường bất động sản như khái niệm, đặc trưng, phân loại BĐS và thị trường BĐS. Trên cơ sở đó, người học có thể đi sâu vào tìm hiểu các vấn đề xoay quanh lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS làm tiền đề để tiếp cận và vận dụng vào hoạt động định giá bất động sản như mục đích, cơ sở giá trị của định giá BĐS và nội dung các phương pháp định giá BĐS (bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư). Qua đó, người học có thể ứng dụng các nội dung này để giải quyết các tình huống bài tập liên quan và áp dụng vào thực tế.

2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của Bất động sản

2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản

Theo Bloomberg.com Financial Glossary, bất động sản là “một phần đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.

Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”.

Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.

Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật. Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất. Những tài sản khác có thể là:

- Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất;

- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;

- Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm

- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất… Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa

lý nhất định.

2.1.1.2. Đặc trưng cơ bản của bất động sản

- Cố định về vị trí : (i) Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi vậy những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải tự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và đánh giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm. (ii) Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường như : những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

- Tính bền vững : BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét cả trên góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề: (i) khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. (ii) khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bật động sản đó.

(iii) Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. (iv) khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh và môi trường…, từ đó đặt ra vấn đề: (i) Sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác. (ii) Trong đầu tư phát

triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. (iii) Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản Nhà nước đối với BĐS cần có các biên pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS đô thị.

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí..., từ đó đặt ra vấn đề: (i) Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. (ii) Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới tình trạng khủng hoảng kinh tế.

- Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: (i) Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. (ii) Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - thế chấp. (iii) Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các họat động kinh tế - xã hội. Giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi các BĐS khác. Đặt biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề: (i) Nhà nước phải thống nhất về quản lý BĐS. (ii) Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác. (iii) Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra đời.

2.1.1.3. Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản được phân loại dưới các tiêu thức sau đây :