GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Trường Đại học Thương mại
Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG TS. VŨ XUÂN DŨNG
GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Nghĩa của từ viết tắt | |
Asean | Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á |
BĐS | Bất động sản |
CHXH | Cộng hòa xã hội |
GDP | Tổng sản phẩm nội địa |
MMTB | Máy móc thiết bị |
NXB | Nhà xuất bản |
PGS.TS | Phó giáo sư, Tiến sĩ |
QH | Quốc hội |
SXKD | Sản xuất kinh daonh |
ThS | Thạc sĩ |
TNDN | Thu nhập doanh nghiệp |
TS | Tài sản |
TS | Tiến sĩ |
TSCĐ | Tài sản cố định |
TTCK | Thị trường chứng khoán |
UBND | Ủy ban nhân dân |
USD | Đô la Mỹ |
VAT | Thuế giá trị gia tăng |
Có thể bạn quan tâm!
-
Định giá tài sản Phần 1 - 2 -
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Tài Sản -
Vai Trò Của Hoạt Động Định Giá Tài Sản
Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.
LỜI NÓI ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị của tài sản là một trong những căn cứ cốt yếu của mọi hoạt động kinh tế. Việc xác định giá trị tài sản hay định giá tài sản luôn là nhu cầu cần thiết và quan trọng đối với mọi chủ thể để có thể đưa ra các quyết định của mình. Mặc dù, hoạt động định giá được xem là có tính nghệ thuật song luôn gắn những cơ sở và nguyên lý khoa học đã được thừa nhận rộng rãi. Nếu hoạt động định giá tài sản được tiến hành một cách khoa học và hợp lý thì sẽ giúp cho các tổ chức và cá nhân có thể đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán, xử lý tài sản,… phù hợp với mục tiêu và nhu cầu của mình. Ngược lại, nếu việc định giá tài sản không hợp lý, sẽ cung cấp những thông tin thiếu chính xác cho việc ra các quyết định của các tổ chức và cá nhân, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện các mục tiêu của họ. Do đó, việc nghiên cứu các nguyên lý căn bản về định giá tài sản đã và đang trở thành nhu cầu cần thiết và không có giới hạn đối với các nhà nghiên cứu, các nhà quản trị doanh nghiệp và đối với mọi chủ thể quan tâm.
Học phần Định giá tài sản là một học phần có vị trí quan trọng trong chương trình đào tạo Cử nhân kinh tế ngành Tài chính - Ngân hàng, là học phần thuộc khối kiến thức ngành; đồng thời cũng là học phần bổ trợ cho kiến thức ngành và chuyên ngành của các chuyên ngành đào tạo khác của Trường đại học Thương Mại như chuyên ngành Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, …
Học phần trang bị cho người học những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường theo các thông lệ và tiêu chuẩn định giá trong nước và quốc tế; trang bị cho người học phương pháp và kỹ năng cần thiết để có thể triển khai và thực hiện toàn bộ quá trình nghiệp vụ định giá tài sản, có thể xây dựng và thực hiện có hiệu quả công tác định giá tài sản. Với mục tiêu như vậy, giáo trình được thiết kế gồm 5 chương, gồm:
- Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản
- Chương 2: Định giá bất động sản
- Chương 3: Định giá máy móc thiết bị
- Chương 4: Định giá tài sản vô hình
- Chương 5: Định giá doanh nghiệp.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 7
Giáo trình Định giá tài sản là một tài liệu cần thiết phục vụ cho nghiên cứu, giảng dạy của giảng viên và việc học tập của sinh viên thuộc các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, … và là tài liệu tham khảo hữu ích cho các độc giả quan tâm đến lĩnh vực này.
Tham gia biên soạn giáo trình, gồm các tác giả:
* PGS.TS. Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên và biên soạn các chương 1,4
* TS. Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên và biên soạn các chương 3,5
* ThS. Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương 2
Trong quá trình biên soạn, tập thể tác giả đã tham khảo một số tài liệu trong nước và nước ngoài, các chuẩn mực, các văn bản pháp quy của nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp của Hội đồng khoa học nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đinh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS Nguyễn Viết Thái. Tập thể tác giả đã kế thừa có chọn lọc các sách, tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bổ sung những kiến thức mới theo yêu cầu của sự hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay ở Việt Nam. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các tác giả của những tài liệu mà chúng tôi đã sử dụng, cảm ơn sự góp ý của các nhà khoa học đã giúp chúng tôi hoàn thiện và nâng cao chất lượng giáo trình. Mặc dù tập thể tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về điều kiện nghiên cứu và trình độ có hạn nên giáo trình không thể tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế nhất định. Tập thể tác giả rất mong nhận được các ý kiến phê bình, góp ý quý báu của độc giả
để lần tái bản sau giáo trình sẽ được hoàn thiện hơn.
TẬP THỂ TÁC GIẢ
8 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản,... làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau. Ngoài ra, còn giới thiệu cho người học về hoạt động định giá chuyên nghiệp (nghề thẩm định giá) - một dịch vụ tài chính mới xuất hiện và có nhu cầu ngày càng cao trong nền kinh tế thị trường hiện đại, qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp.
1.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp. Định giá là một hoạt động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo các cấp độ khác nhau. Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay “thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định giá trị của tài sản do các chủ thể khác nhau thực hiện. Thẩm định giá là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Do vậy, trong giáo trình này thuật ngữ “định giá tài sản” được hiểu là một hoạt động mang tính chuyên môn tương tự như “thẩm định giá”. Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá:
- Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị bằng tiền về quyền sở hữu tài sản cho một mục đích đã được xác định.
- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng. Khái niệm này cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” chỉ tập trung vào xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các dữ kiện thị trường so sánh được. Như vậy, định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thẩm định viên.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tài sản cụ thể là bất động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội thẩm định giá Austraylia. Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc điểm của tài sản và yếu tố tác động của thị trường.
- Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thế cho Pháp lệnh Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
• Định giá là công việc ước tính.
• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản
Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật.