Định giá tài sản Phần 1

Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. Theo đó, tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm:

+ Bất động sản: Là các tài sản không thể di dời, gắn với một vị trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất,…

+ Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, hàng hóa, nguyên liệu, nhiên liệu, kim loại quý, đá quý, các loại tiền, các giấy tờ có giá,…

+ Doanh nghiệp: Được coi là một tài sản đặc thù trong nền kinh tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp,…

+ Các quyền tài sản: Là các quyền có thể xác định giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền sở hữu tài sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền tài sản là một loại tài sản vô hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn.

1.1.3. Mục đích của định giá tài sản

Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Chính vì vậy, mục đích của định giá là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên. Có rất nhiều mục

đích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau:

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác.

- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng: Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp, để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.

- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư: Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.

- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của công ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước.

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án; để xác định giá sản phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công; để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tịch thu sung công quỹ.

1.2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN

1.2.1. Tài sản

* Khái niệm

Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn lực: (a) doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.

* Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vô hình

- Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân

- Theo khả năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa

- Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản

- Theo đặc điểm luân chuyển giá trị: TS cố định và TS lưu động

* Chú ý: Theo quan niệm về tài sản trong công tác kế toán không hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định viên. Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên, nhưng đối với kế toán viên thì không hẳn như vậy. Để xác định một nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi vào bảng cân đối kế toán, có được trích khấu hao hay không cần phải xem xét đến các yếu tố: Tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai. Nếu một nguồn lực vô hình không thỏa mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước. Riêng nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sát nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại, được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua. Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:

Tính có thể xác định được:

+ TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại, được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.

+ Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại.

Khả năng kiểm soát:

+ Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.

+ Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: Bản quyền, giấy phép khai thác thủy sản,…

+ Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề, và thông qua việc đào tạo doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được đảm bảo bằng quyền pháp lý để sử dụng nó và để thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời thỏa mãn các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình.

+ Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình.

Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho doanh nghiệp có thể bao gồm: Tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình.

Tóm lại, nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được là: (i) Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình - gọi chung là nguồn lực; (ii) Tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó, không có khái niệm tài sản chung chung; (iii) Khái niệm tài sản hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết dành riêng cho doanh nghiệp. Với ý nghĩa như vậy, để phán ánh rõ đối tượng của ngành định giá có thể đưa ra một định

nghĩa đơn giản: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.

* Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Quyền sở hữu gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. (i) Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. (ii) Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản đó có thể đem lại. (iii) Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao quyền sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, thừa kế,… hoặc không thực hiện các quyền đó.

1.2.2. Giá trị tài sản

* Khái niệm giá trị

- Theo quan điểm của C.Mác:

Hàng hóa có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa để thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người. Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và lượng: Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động. Mỗi hàng hóa có thời gian lao động cá biệt khác nhau, khi trao đổi trên thị trường, giá trị của hàng hóa được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.

- Theo quan điểm định giá tài sản

Có nhiều loại giá trị khác nhau theo nhiều cách sử dụng khác nhau: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử dụng (value in use),… Có thể đưa ra một định nghĩa chung: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Khái niệm này cho thấy: (i) Giá trị tài sản được đo bằng tiền; (ii) Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể không còn như vậy; (iii) Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau; (iv) Giá trị tài sản cao hay thấp do hai nhóm yếu tố quyết định là công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó; (v)

Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản đó mang lại cho mỗi chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.

* Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

- Ý nghĩa: Giá trị tài sản phải được xem xét trên cả hai góc độ: tính chủ quan và tính khách quan

+ Tính chủ quan của giá trị: Ý nghĩa chủ quan của giá trị là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thể được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Vì vậy, giá trị của cùng một tài sản có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của mỗi người. Phản ánh dưới góc độ này có các khái niệm: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cấm cố.

+ Tính khách quan của giá trị: Ý nghĩa khách quan của giá trị là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản. Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, là cơ sơ của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Giá trị tài sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại một thời điểm nào đó. Khi giao dịch diễn ra - giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch trở thành một thực tế khách quan - một chứng cớ thị trường về giá trị tài sản, là sự thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá trị trong hoạt động kinh tế. Phản ánh dưới góc độ này có các khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng.

- Đặc tính của giá trị: Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ bốn đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu và tính có thể chuyển giao được.

+ Tính hữu ích: Thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một đặc tính cơ bản làm cho hàng hóa hoặc dịch vụ trở nên có giá trị. Tuy nhiên, tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu hoặc không khan hiếm thì giá trị thị trường cũng không tồn tại.

+ Tính khan hiếm: Là một khái niệm có tính tương đối. Nói chung, mọi hàng hóa đều có tính khan hiếm. Tính khan hiếm có

thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai. Giá trị của hàng hóa sẽ thay đổi theo sự thay đổi mức khan hiếm của hàng hóa đó trên thị trường.

+ Tính có yêu cầu: Yêu cầu hay đòi hỏi thực ra được hình thành bởi tính hữu ích của tài sản. Tuy nhiên, ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thường, thuật ngữ có yêu cầu ở đây còn là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó - đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh toán hay cầu của thị trường.

+ Tính có thể chuyển giao được: Là một khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động sản. Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu ích, khan hiếm và có yêu cầu, nhưng không thể chuyển giao được toàn bộ hay từng phần thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn tại. Khả năng chuyển giao được được hiểu là sự chuyển giao quyền sở hữu và kiểm soát tài sản đó từ chủ thể này sang chủ thể khác.

* Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

- Giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán.

Theo Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC): Giá trị là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Thuật ngữ giá trị mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch. Giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng.

- Giá cả: Giá cả (price) là một thuật ngữ được sử dụng cho một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ. Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau đây:

(i) Giá cả là số tiền thực tế người mua trả cho người bán để được quyền sở hữu sản phẩm hoặc dịch vụ; (ii) Giá cả là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán về một sản phẩm hoặc dịch vụ. Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của tài sản.

Theo kinh tế chính trị học: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Theo kinh tế học: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ. Giá cả phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận được.

Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định.

- Chi phí

Theo IVSC: Chi phí (cost) là mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ. Khi hàng hóa dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.

Như vậy, có thể chỉ ra những điểm giống nhau và khác nhau giữa giá trị, giá cả và chi phí. Điểm giống nhau là chúng đều thể hiện bằng một số tiền nhất định, đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể. Điểm khác nhau giữa chúng, đó là:

+ Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa.

+ Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan hệ trao đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết. Giá trị ước tính có thể cách xa so với giá cả thực tế giao dịch. Giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả.

+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ.

1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.