Khái Niệm, Đặc Điểm, Phân Loại Máy Móc Thiết Bị Theo Tiêu Chuẩn Định Giá

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm.

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm:

5.400m2 x 16 tầng x 80% x 15 triệu đồng/m2 = 1.036.800 (triệu đồng)

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền tại thời điểm cuối năm:

3.600 m2 x 23 triệu đồng/m2 = 82.800 triệu đồng Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại:

(1.036.800 + 82.800) ÷ (1 + 10%) = 1.017.818 (triệu đồng)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

Giả thiết các khoản phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.

Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay là 1 năm, lãi trả cuối kỳ.

* Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 300 triệu đồng

- Chi phí bồi thường nhà xưởng:

(7.000 m2 x 1 triệu đồng/m2) x 30% = 2.100 triệu đồng

- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi:

2.100 triệu đồng x 25% = - 525 triệu đồng

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng/m2

→ Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là: 300 + 2.100 – 525 + 1.000 = 2.875 triệu đồng

* Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án:

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

15.000m2 x 1 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng chung cư:

(5.400m2/tầng x 16 tầng) x 3,5 triệu đồng/m2 = 302.400 triệu đồng

- Chi phí quản lý:

10% × (15.000 + 302.400) = 31.740 (triệu đồng)

- Chi phí quảng cáo bán hàng:

1,5% x (1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng

- Trả lãi tiền vay ngân hàng:

(70% × 2.875) x 13% = 245,245 (triệu đồng)

* Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là:

2.875 + ((15.000 + 302.400 + 31.740 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%))

= 335.765 (triệu đồng)

* Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư: 335.765 x 14% = 47.007 (triệu đồng)

* Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là: 335.765 + 47.007 = 382.772 (triệu đồng)

Bước 5: Xác định giá đất Giá trị ước tính của khu đất

1.017.818 - 382.772 = 635.046 (triệu đồng)

Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 635.046 triệu đồng

* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng. Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.

- Đây là các mức giá thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hội đầu tư vào BĐS… Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

Trên đây là 4 phương pháp định giá BĐS. Trong thực tế người ta còn kể đến các phương pháp định giá khác. Tuy nhiên, các phương pháp đã nêu, có thể nói là những phương pháp có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cơ bản rõ ràng. Một số phương pháp như: Phương pháp giá trị đơn vị, phương pháp lợi nhuận… thực ra là sự vận dụng hoặc cụ thể hóa các phương pháp đã nêu ở trên.

CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ BÀI TẬP:

1. Trình bày khái niệm bất động sản, phân biệt bất động sản và động sản?

2. Nêu đặc điểm chủ yếu của bất động sản và ý nghĩa nghiên cứu các đặc điểm này trong hoạt động định giá bất động sản?

3. Giải thích các căn cứ xây dựng các phương pháp định giá bất động sản?

4. Thế nào là định giá bất động sản? Các mục đích của định giá bất động sản? Các cơ sở giá trị của hoạt động định giá bất động sản?

5. Trình bày đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản?

6. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?

7. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp chi phí trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?

8. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp thu nhập trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế

của phương pháp đó?

9. Trình bày nội dung cơ bản của phương pháp thặng dư trong định giá BĐS? Cho ví dụ minh họa? Nêu các ưu điểm và hạn chế của phương pháp đó?

10. Bài tập 1: Cần định giá một trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều tra của chuyên gia định giá BĐS như sau: (các số liệu tính bình quân cho 01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 3 năm liên tiếp, trước khi tiến hành định giá):

- Trang trại xuất 06 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000 con/lứa. Mỗi con gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 60.000 đ/kg.

- Gà giống mua về nuôi với giá 12.000 đ/con. Tỷ lệ chết trong quá trình nuôi là 2%.

- Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá

25.000 đ/bao; chi phí tiêm phòng vắc xin là 14.000.000 đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000 đ/năm; lương công nhân chăm sóc gà là 250.000.000 đ/năm; các chi phí khác là 130.000.000 đ/năm.

- Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng

2.000 bao/năm và giá bán là 10.000 đ/bao.

- Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà là 10%/năm.

- Vốn vay ngân hàng 290.000.000 đ, lãi suất 10%/năm.

11. Bài tập2: Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng có diện tích đất là 10.000m2, diện tích xây dựng nhà xưởng: 5.000m2, kết cấu chính của nhà xưởng: Loại nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, của sắt cuốn, chất lượng còn lại 25%, nằm trong khu dân cư.

Được biết:

Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây dựng nhà 21 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá nhý sau:

Thời gian hoàn thành dự án 2 năm:

1. Năm thứ nhất:

- Chi đầu tư hạ tầng bình quân 500.000 đ/m2.

- Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ đồng.

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 150 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi được 800 triệu đồng.

- Chi xây dựng chung cư 40% khối lượng, đơn giá bình quân 5.000.000đ/m2.

- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

- Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ bán theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: Từ tầng 3 đến tầng 10 bán

10.000.000 đ/m2, tầng 11-15 bán 13.000.000 đ/m2 , từ tầng 16 trở lên bán 12.000.000 đ/m2.

- Các mức giá bán này chưa tính VAT.

2. Năm thứ hai:

- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại.

- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 40% giá trị các căn hộ.

- Cuối năm thu tiếp của khách hàng 20% giá trị còn lại khi giao căn hộ.

- Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại vị trí này: đất ở

9.000.000 đ/m2 , đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.500.000 đ/m2.

- Tỷ suất chiết khấu bằng 10%.

- Lãi của nhà đầu tư 20%/chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

- Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm nơi sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.

- Chi về bán 1% doanh thu.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, NXB Thống kê.

2. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Thống kê.

3. TS Vũ Minh Đức (2011), Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá, NXB Đại học Kinh tế Quốc Dân.

4. Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8,9,10.

CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

Mục tiêu: Chương này giúp cho người học nắm được các kiến thức chung về máy móc, thiết bị như khái niệm, đặc điểm, phân loại máy móc, thiết bị. Trên cơ sở đó, người học có thể đi sâu tìm hiểu các vấn đề về định giá máy móc, thiết bị như các mục đích và cơ sở giá trị của việc định giá máy móc, thiết bị, nội dung của các phương pháp định giá máy móc, thiết bị thông dụng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Qua đó, người học có thể ứng dụng các nội dung này để giải quyết các tình huống bài tập liên quan và áp dụng vào thực tế.

3.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI MÁY MÓC THIẾT BỊ THEO TIÊU CHUẨN ĐỊNH GIÁ

3.1.1. Khái niệm

Xét trên góc độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị (MMTB) là một danh từ ghép bao gồm phần máy móc và thiết bị phụ trợ kèm theo. MMTB là một tổ hợp các chi tiết về cơ, điện, điện tử,… phối hợp chuyển động hợp lý với nhau để biến đổi năng lượng, vật liệu,… để tạo ra các sản phẩm hoặc thực hiện một hay nhiều công năng khác nhau.

MMTB có thể là máy đơn lẻ hoặc dây chuyền MMTB đồng bộ. Trong thực tế, tùy từng trường hợp lắp đặt, sử dụng mà cùng một loại tài sản nhưng ở vị trí này được coi là máy móc nhưng khi ở vị trí khác lại được coi là thiết bị.

Có thể nhận dạng, phân định máy móc và thiết bị như sau:

- Máy móc: Là tài sản được cấu tạo từ nhiều bộ phận, chi tiết khác nhau, được thiết kế chế tạo nhằm thực hiện một hay một số chức năng (công việc) xác định khi chế tạo. Máy móc thường bao gồm các bộ phận chính như: Bộ phận động lực; bộ phận dẫn truyền; bộ phận thực hiện chức năng; bộ phận điều khiển tự động (đối với máy tự động).

- Thiết bị: Là những tài sản phụ trợ được sử dụng để trợ giúp cho hoạt động của máy móc. Xu thế phát triển chung của thiết bị là có kích thước ngày càng nhỏ gọn, tính năng đa dạng, nhiều tiện ích và có thể liên kết, tích hợp với nhiều thiết bị khác.

Theo tiêu chuẩn định giá của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), máy móc thiết bị bao gồm những máy móc thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Mỗi loại máy cụ thể thực hiện một loại công việc nhất định. Còn theo tiêu chuẩn định giá khu vực ASEAN, máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm dây truyền sản xuất, máy, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng.

Như vậy, máy móc thiết bị có thể bao gồm nhà xưởng, dây truyền sản xuất, máy (cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất kinh doanh.

3.1.2. Đặc điểm

MMTB có các đặc điểm cơ bản sau đây:

- Là tài sản có thể di dời được: Khác với bất động sản, MMTB không cố định ở một vị trí địa lý mà nó là tài sản có thể được di chuyển từ vị trí địa lý này sang vị trí địa lý khác theo những yêu cầu của chủ sở hữu hoặc vì những lý do nhất định.

- Khá đa dạng, phong phú về chủng loại: Theo sự phát triển của khoa học kỹ thuật, các loại MMTB được phát minh và được sản xuất ra ngày càng nhiều, đa dạng về chủng loại, phong phú về nguồn gốc xuất xứ. Khác với bất động sản, MMTB không bị giới hạn về số lượng.

- Có tuổi thọ không dài: Tuổi thọ kinh tế, kỹ thuật của MMTB phụ thuộc vào nhiều yếu tố như các thông số kỹ thuật của MMTB, xu thế tiêu dùng, tình hình phát triển của khoa học kỹ thuật,… Tuy nhiên, so với bất động sản, tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế của MMTB thường khá ngắn.

- Có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng: Trong thực tế, một mặt là giá trị của MMTB thường nhỏ hơn nhiều so với bất động sản và một số tài sản khác, mặt khác, các quy định pháp lý về thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng MMTB thường khá đơn giản. Do đó, thông thường người ta có thể thực hiện việc chuyển nhượng MMTB dễ dàng và thuận tiện hơn so với bất động sản và một số tài sản khác.

- Chất lượng của các loại MMTB thường khá đa dạng và có thể rất khác nhau, song có thể kiểm tra, đo lường và thử nghiệm được dễ dàng.

3.1.3. Phân loại máy móc thiết bị

Khi phân loại MMTB, người ta thường tiến hành theo các tiêu thức khác nhau:

a. Theo tính chất chuyên dụng: Có hai loại :

- MMTB không chuyên dụng: Là những MMTB thông thường, được sử dụng phổ biến ở nhiều nơi, nhiều lĩnh vực. Loại MMTB này thường được trao đổi tương đối rộng rãi trên thị trường, cho nên việc thu thập thông tin về giá cả thị trường của chúng cũng tương đối thuận lợi.