phải tuân thủ quy định hiện hành về kế toán chi phí và về các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đồng thời phải chú ý đến mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư. Căn cứ vào lợi nhuận bình quân của ngành sản xuất MMTB cùng loại để ước tính nhuận của nhà sản xuất. Khi ước tính các loại thuế, lệ phí cũng cần phải tuân thủ các quy định của Nhà nước tại thời điểm định giá. Bên cạnh đó, cần ước tính đầy đủ các chi phí tiền lương, bảo hiểm xã hội, các khoản chi phí quản lý, lệ phí, thuế, lợi nhuận của nhà sản xuất,… các chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành khi đưa MMTB vào sử dụng,… nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý nhất.
Đối với MMTB được sản xuất trong nước, cần phải có các căn cứ tính toán cụ thể như: Dự toán thiết kế MMTB; hãng sản xuất; chủng loại vật tư thiết bị theo ký mã hiệu; đặc tính kỹ thuật cụ thể của MMTB; các điều kiện chế tạo như giờ công, cấp bậc thợ,…; lượng điện tiêu thụ;…
Đối với MMTB trong nước chưa sản xuất được mà phải nhập khẩu, cần căn cứ vào các chứng từ nhập khẩu, căn cứ vào giá bán của các công ty bán hàng, kiểm tra đối chiếu với thông báo chuyển tiền, tờ khai hải quan hoặc giấy phép nhập khẩu để xác minh giá nhập khẩu MMTB bằng ngoại tệ. Trên cơ sở đó, quy đổi sang đồng nội tệ tại thời điểm thanh toán. Bên cạnh đó, cũng cần căn cứ vào các chi phí nhập khẩu và các hợp đồng chế tạo có liên quan để ước tính đầy đủ các phí tái tạo hay chi phí thay thế MMTB cần định giá.
Bước 3: Ước tính sự giảm giá lũy kế của MMTB
Trong bước này, nhà định giá cần ước tính tổng số giảm giá lũy kế của MMTB trên mọi nguyên nhân. Nói cách khác, nhà định giá phải tính đến cả 2 yếu tố làm giảm giá trị của MMTB là giảm giá tự nhiên (hao mòn hữu hình) và giảm giá do lỗi thời của tài sản (hao mòn vô hình).
Giảm giá lũy kế là tổng số tiền giảm giá MMTB vì bất kỳ lí do nào. Điều này tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (sản xuất lại) với giá trị thị trường của MMTB giống hệt hay tương tự tại thời điểm định giá.
Khi ước tính giảm giá lũy kế, cần xác định 2 loại giảm giá:
* Ước tính mức giảm giá tự nhiên: Có thể thực hiện theo 2 cách:
Hệ số giảm giá tự nhiên (hệ số hao mòn hữu hình) của MMTB | = | Tuổi đời hiệu quả | x | 100% | (3.3) |
Tuổi thọ kinh tế |
Có thể bạn quan tâm!
-
Khái Niệm, Đặc Điểm, Phân Loại Máy Móc Thiết Bị Theo Tiêu Chuẩn Định Giá -
Mục Đích Và Cơ Sở Giá Trị Của Định Giá Máy Móc Thiết Bị -
Định giá tài sản Phần 1 - 12 -
Định giá tài sản Phần 1 - 14
Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.
+ Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi thọ kinh tế của MMTB để xác định và ước tính hệ số giảm giá tự nhiên hay hệ số hao mòn hữu hình, từ đó tính ra mức độ giảm giá tương ứng của tài sản:
(Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa ước tính đem lại hiệu quả kinh tế; tuổi đời hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả kinh tế)
+ Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng hay sự hao mòn các bộ phận chính của MMTB. Trên cơ sở điều tra, quan sát nhằm phân loại hiện tượng hư hỏng theo từng loại nguyên nhân để tính ra hệ số hao mòn hữu hình theo công thức sau:
n
HiTi
n
H i1 (3.4)
Ti
i1
Trong đó:
+ H : Hệ số hao mòn hữu hình của MMTB (tính theo tỷ lệ %).
+ Hi: Hệ số hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i.
+ Ti : Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị MMTB.
+ n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong MMTB.
Ví dụ 3.3: Xác định hệ số hao mòn hữu hình của một chiếc máy trộn bê tông với các thông số của máy như sau: Công suất trộn 15m3/h, tuổi thọ kinh tế là 18 năm, thời gian thực tế từ khi đưa vào sử dụng đến thời điểm định giá là 12 năm.
Căn cứ vào công thức (3.3), hệ số hao mòn hữu hình của máy trộn bê tông là:
H = 12/18*100% = 66,67%
Ví dụ 3.4: Xác định tỷ lệ hao mòn hữu hình của một ô tô tải nhãn hiệu HYNDAI với các thông số như sau:
Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu (Hi) | Tỷ trọng giá trị của bộ phận kỹ thuật i (Ti) | Giá trị hao mòn (Hi.Ti) | |
1.Động cơ | 30% | 55% | 16,5% |
2.Khung gầm | 20% | 15% | 3,0% |
3.Hệ thống điện | 15% | 20% | 3,0% |
4.Hệ thống khác | 10% | 10% | 1,0% |
Tổng cộng | 100% | 23,5% |
Tỷ lệ hao mòn hữu hình của xe tải HYNDAI là:
(30% x 55%) + (20% x 15%) + (15% x 20%) + (10% x 10%) = 16,5%
* Ước tính mức giảm giá do lỗi thời
Sự giảm giá do MMTB bị lỗi thời hay sự hao mòn vô hình của MMTB thường được thực hiện theo phương pháp dựa vào thị trường. Theo đó, người ta căn cứ vào giá bán thực tế của MMTB trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của MMTB hay tham khảo các giao dịch đã từng xảy ra trong quá khứ để ước tính một tỷ lệ % giảm giá phù hợp.
Giá trị ước tính của MMTB | = | Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế | - | Giảm giá lũy kế |
Bước 4: Ước tính giá trị của MMTB cần định giá Giá trị của MMTB được xác định bằng công thức:
Trong quá trình ước tính giá trị của MMTB, căn cứ vào chi phí tái tạo hay chi phí thay thế MMTB và số giảm giá lũy kế để tính ra giá trị còn lại của MMTB. Tuy nhiên, trong trường hợp các chi tiết và các cụm chi tiết đã hư hỏng nhiều (từ 40 – 45%) nếu tiếp tục sử dụng có thể sẽ không an toàn. Lúc này cần tính đến khả năng thay thế các chi tiết và cụm chi tiết đó. Trên cơ sở xác định giá trị thị trường của các chi tiết và cụm chi tiết này, nhà định giá sẽ ước tính giá trị thị trường của MMTB đã và đang sử dụng sẽ bằng giá trị còn lại của MMTB trừ đi giá trị của các chi tiết và cụm chi tiết phải thay thế. Khi đó, giá trị ước tính của MMTB được tính theo công thức:
= | Giá trị còn lại | - | Giá trị của các chi tiết và cụm chi tiết phải thay thế |
Ví dụ 3.5: Một doanh nghiệp cần định giá một xe tải đang sử dụng có nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, được sản xuất năm 2010, trọng tải 05 tấn, nguyên giá 850 triệu đồng, đã sử dụng được 6 năm, tổng số km xe đã chạy là 800.000 km.
Theo thông số của nhà sản xuất, tuổi thọ kinh tế của xe tải Toyota (tính cho đến khi phải đại tu) là 1.600.000 km.
Căn cứ vào dữ liệu trên, ta có thể tính:
- Tỷ lệ sử dụng còn lại của xe là: 800.000/1.600.000 = 0,5
- Giá trị còn lại của xe là: 850 triệu x 0,5 = 425 triệu đồng.
Trong quá trình sử dụng, giả sử đã thay thế một số phụ tùng, chi tiết để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn, bao gồm: Bộ 3 lốp trị giá 25 triệu đồng; hộp số trị giá 10 triệu đồng; má phanh trị giá 0,5 triệu đồng; bình điện trị giá 1 triệu đồng; các chi tiết khác trị giá 1,5 triệu đồng. Tổng cộng giá trị thay thế các chi tiết, phụ tùng là:
25 + 10 + 0,5 + 1 + 1,5 = 38 triệu đồng
=> Giá trị thị trường ước tính của xe đang sử dụng là: 425 - 38 = 387 triệu đồng.
c. Ưu điểm và hạn chế
* Ưu điểm
- Phương pháp này tỏ ra khá phù hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Nói cách khác, phương pháp này có thể tạo ra cơ sở so sánh trong trường hợp không có giá thị trường của MMTB. Trong một số tình huống, phương pháp này là khả năng sử dụng sau cùng khi không thể sử dụng được các phương pháp khác.
- Phương pháp này khá thích hợp khi định giá MMTB dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Kết quả tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của nhà định giá. Do đó, nếu nhà định giá có đủ chuyên môn và kinh nghiệm thì sẽ hạn chế được những sai sót khi tương quan cung cầu MMTB có dấu hiệu mất cân đối thái quá.
* Hạn chế
- Việc định giá theo phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.
- Về nguyên tắc, tổng chi phí không bằng với giá trị và chưa chắc tạo ra giá trị. Do đó, việc sử dụng cách tiếp cận cộng dồn chi phí của nhiều bộ phận cấu thành MMTB chưa chắc đã bằng với giá trị thực của toàn bộ MMTB hoặc giá trị thị trường của MMTB.
- Việc ước tính số tiền giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện, bởi lẽ không có một phương pháp riêng biệt nào được áp dụng rộng rãi để ước tính chính xác sự giảm giá của MMTB.
- Phương pháp này đòi hỏi nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm và thông thạo kỹ thuật về MMTB. Do đó, phương pháp này thường không được sử dụng rộng rãi đối với các trường hợp quan trọng.
3.3.3. Phương pháp thu nhập
a. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp ước tính giá trị của MMTB dựa trên dòng thu nhập mà MMTB có khả năng mang lại trong tương lai dưới hình thức vốn hóa các khoản thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại.
Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai và nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Theo các nguyên tắc này, người ta giả định rằng MMTB được khai thác sử dụng theo phương án tốt nhất và hiệu quả nhất và giá thị trường hiện hành của một MMTB sẽ ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ MMTB đó.
b. Nội dung phương pháp
Trong phương pháp thu nhập, người ta tiến hành xác định giá trị vốn hóa các khoản thu nhập mà MMTB có thể đem lại trong tương lai theo công thức tổng quát như sau:
0
n CF
Trong đó:
V ti1 (1 r)t
(3.5)
- V0: Giá trị hiện tại của các khoản thu nhập hay là giá trị ước tính của MMTB
- CFt: Thu nhập nhận được ở năm thứ t.
- r : Tỷ lệ hiện tại hóa hay tỷ suất chiết khấu.
- n : Số năm nhận được thu nhập.
Để có thể xác định được giá trị của MMTB theo phương pháp thu nhập, người ta thường thực hiện các nội dung công việc và trình tự như sau:
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm do MMTB mang lại.
Trong bước này, nhà định giá cần ước tính được thu nhập mà MMTB có thể đem lại mỗi năm trong tương lai dựa theo những phương pháp phù hợp, có thể ước tính thu nhập đơn lẻ của từng năm hoặc ước tính thu nhập trung bình hàng năm của MMTB. Thu nhập ước tính có thể dưới các hình thức khác nhau như: Tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI),...
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí hàng năm của MMTB. Khi ước tính chi phí, nhà định giá cần phải ước tính đầy đủ các khoản chi phí có thể nảy sinh trong quá trình sử dụng, vận hành MMTB, bao gồm cả các khoản chi phí vận hành, duy tu, sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,… Các chi phí này là cơ sở để
xác định được dòng tiền thu nhập thuần hàng năm của MMTB.
Bước 3: Xác định tỷ suất chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa thích hợp.
Tỷ lệ hiện tại hóa hay tỷ suất chiết khấu thu nhập được lựa chọn cần phải phản ánh được sự tương đồng giữa rủi ro với thu nhập kỳ vọng của nhà đầu tư. Thông thường, người ta có sử dụng các phương pháp chủ yếu sau đây để xác định tỷ lệ hiện tại hóa:
- Phương pháp 1: Tính mức bù rủi ro theo công thức sau:
= | Tỷ suất lợi nhuận của khoản đầu tư phi rủi ro | + | Mức bù rủi ro (phụ phí rủi ro) |
Trong đó:
+ Tỷ suất lợi nhuận của khoản đầu tư phi rủi ro: Là tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không có rủi ro, thông thường được tính bằng lãi suất của trái phiếu dài hạn của chính phủ ở thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
+ Mức bù rủi ro: Đây là các mức bù rủi ro cho các loại rủi ro khác nhau có thể nảy sinh trong đầu tư MMTB như rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro hoạt động. Khi xác định mức bù rủi ro dự kiến, nhà định giá cần phải nghiên cứu kỹ về những đặc điểm của từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của MMTB và khả năng khai thác sử dụng chúng.
- Phương pháp 2: Tính theo phương pháp số bình quân gia quyền: căn cứ vào tỷ suất thu hồi vốn vay và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư để xác định theo công thức sau:
R0 = M x Rm + (1-M) x Re (3.6)
Trong đó:
+ R0: Tỷ suất hiện tại hóa hay tỷ suất vốn hóa.
+ M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào
MMTB.
+ Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay (chi phí sử dụng vốn vay).
+ Re: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.
- Phương pháp 3: Sử dụng kỹ thuật so sánh: Tỷ lệ hiện tại hóa áp dụng cho MMTB cần định giá được xác định bằng cách đánh giá, so sánh với những tỷ lệ hiện tại hóa của các MMTB tương tự trên thị trường. Tỷ lệ hiện tại hóa của các tài sản này có thể được xác định bằng cách lấy thu nhập ròng hàng năm từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
Bước 4: Sử dụng các kỹ thuật xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập trong tương lai để tìm ra giá trị ước tính của MMTB cần định giá.
Trong bước này, người ta có thể sử dụng phương pháp tính toán vốn hóa trực tiếp hoặc dòng tiền chiết khấu để tìm ra giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập trong tương lai của MMTB.
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp này thường được áp dụng đối với trường hợp MMTB đưa lại các khoản thu nhập của từng năm là như nhau và số năm đầu tư là vô hạn. Giá trị ước tính của MMTB được tính theo công thức vốn hóa trực tiếp như sau:
V I
(3.7)
0 r
Hoặc V0 I.GI
Trong đó:
-V0 : Giá trị ước tính của MMTB.
- I: Thu nhập ròng bình quân năm mà MMTB đem lại.
- r: Tỷ lệ hiện tại hóa hay tỷ suất chiết khấu.
- GI: Hệ số vốn hóa thu nhập (GI = 1/r).
Ví dụ 3.6: Một doanh nghiệp đang xem xét việc đầu tư vào một MMTB với các thông tin cụ thể: Dự tính khoản thu nhập thuần mà MMTB đem lại bình quân mỗi năm là 10 tỷ đồng; Tỷ suất sinh lời kỳ vọng của thị trường là 10%/năm.
Áp dụng công thức 3.7 kể trên, giá trị ước tính của MMTB cần định giá là:
Vo = I/r = 10 tỷ đồng/10% = 100 tỷ đồng.
* Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp ước tính
giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Phương pháp này thường được áp dụng đối với trường hợp thời hạn đầu tư vào MMTB là hữu hạn.
Theo phương pháp này, giá trị của MMTB được tính toán như sau:
- Dòng tiền không đều:
n CF V
V0 tn
(3.8)
t1 (1 r)t (1 r)n
Trong đó:
+ V0: Giá trị ước tính của MMTB.
+ CFt: Thu nhập ròng năm thứ t.
+ Vn: Giá trị dự kiến thu hồi của MMTB vào năm thứ n.
+ n: Thời gian nắm giữ MMTB.
+ r: Tỷ suất chiết khấu.
- Dòng tiền đều:
n
1
V0 CF
Vn
(3.9)
t1 (1 r)t
Trong đó:
(1 r)n
+ CF: Thu nhập ròng mà MMTB đem lại hàng năm
+ V0,Vn, n, r: Đã giải thích ở trên.
Khi đánh giá và lựa chọn các dự án đầu tư vào MMTB theo
phương pháp thu nhập, chúng ta có thể sử dụng các tiêu chuẩn NPV, IRR, MIRR, PI, EAT,… (các tiêu chuẩn này đã được giới thiệu trong học phần Tài chính doanh nghiệp)
Ví dụ 3.7: Một doanh nghiệp đang xem xét việc đầu tư vào một thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh với các thông tin như sau:
Thiết bị kể trên là loại thiết bị hoàn toàn mới, có tuổi thọ kinh tế là 10 năm và có thể đem lại khoản thu nhập ròng trong 4 năm đầu là 15 tỷ đồng/năm, trong 2 năm tiếp theo là 10 tỷ đồng/năm và trong các năm còn lại là 7 tỷ đồng/năm. Thiết bị này có giá trị thanh lý không đáng kể. Tỷ suất chiết khấu được lựa chọn là 12%/năm trong suốt thời gian sử dụng thiết bị. Hãy ước tính giá trị của thiết bị kể trên trong hai trường hợp sau:
- Thời gian dự kiến khai thác sử dụng thiết bị là 10 năm.
- Thời gian dự kiến khai thác sử dụng thiết bị là 6 năm, sau đó bán lại với giá ước tính là 18 tỷ đồng.
Lời giải:
- Nếu doanh nghiệp dự kiến khai thác toàn bộ thời gian sử dụng