Thực Trạng Mục Tiêu Và Phương Pháp Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Các Doanh

Qua số liệu khảo sát đối với nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá này cho thấy, mức giá được định giá tại các thời điểm không có sự trên lệch nhau nhiều, có thể thấy việc định giá của các tổ chức định giá độc lập khá bài bản, mức giá được xác định để lập hồ sơ dự án được tính toán một cách chính xác, điều này đảm bảo cho chủ dự án đầu tư có thể dự tính các phương marketing bán hàng ngày từ khi dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, việc thuê một tổ chức định giá độc lập sẽ làm cho mức chi phí tăng lên và ảnh hưởng đến cạnh tranh. Đồng thời cần phải đánh giá hiệu quả thông qua sự chấp nhận mức giá từ phía khách hàng từ số lượng nhà ở bán được.

Nhận xét: Qua nghiên cứu thực trạng tổ chức định giá của các DNĐTXD&KD nhà ở với 4 phương pháp định giá khác nhau cho thấy việc doanh nghiệp trực tiếp tổ chức định giá trong toàn bộ quá trình định giá thường sẽ có sự chênh lệch về giá khá lớn giữa các thời điểm định giá đặc biệt là các doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá 1, đồng thời các doanh nghiệp này hầu như không quan tâm đến mức độ chính xác của giá sử dụng cho việc lập hồ sơ dự án. Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp thuê tổ chức định giá độc lập có sự chính xác hơn giữa các thời điểm định giá nhưng doanh nghiệp này sẽ tốn một khoản chi phí khá lớn cho hoạt động định giá, đồng thời các doanh nghiệp này bị động và phụ thuộc rất lớn vào tổ chức định giá đi thuê này. Đối với nhóm có thuê tổ chức định giá thẩm định lại, cũng đã thể hiện tính hiệu quả nhất định. Nhưng việc doanh nghiệp chỉ thuê thẩm định giá tại thời điểm được phép bán nhà vẫn chưa thể giải quyết được gốc vấn đề mà cần thuê tổ chức định giá thẩm định ở tất cả các thời điểm cũng như thẩm định cả quá trình định giá chứ không phải chỉ thẩm định kết quả. Do vậy, cần hoàn thiện và xây dựng một quy trình tổ chức mô hình định giá nhà ở TMXDM để các DNĐTXD&KD nhà ở có thể tham khảo và áp dụng.

4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Khi định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở luôn phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Với mỗi mục tiêu khác nhau thì mức giá được xác định cũng sẽ khác nhau. Trên thực tế, sách lược định giá của các doanh nghiệp thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường đối với sản phẩm nhà ở của mình. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng để bán cho các khác hàng mục tiêu là những người

có thu nhập cao thì doanh nghiệp đã dự tính bán với mức giá cao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả gọp cho nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên doanh nghiệp phải dự tính bán căn hộ với mức giá “phải chăng” phù hợp với sức mua của đối tượng khách hàng tiềm năng này.

Có thể nói, các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Trên thực tế các mục tiêu đó của các doanh nghiệp có thể bao gồm các mục tiêu sau:

- Thứ nhất, mục tiêu đảm bảo sự tồn tại của doanh nghiệp trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu quá thay đổi … Trong thời điểm này, việc đảm bảo cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại sẻ trở lên quan trọng và cấp thiết hơn rất nhiều lần sới việc tìm kiếm lợi nhuận, vì vậy các doanh nghiệp có thể định giá nhà ở với mức giá thấp, hoặc hạ giá bán nhà để đảm bảo đủ khả năng trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy nhiên, mục tiêu này thông thường chỉ tồn tại trong một giai đoạn nhất định, do đó trong giai đoạn tiếp theo các doanh nghiệp sẽ nhanh chóng nâng cao giá trị của nhà ở để thu hút khách hàng từ đó tìm kiếm lợi nhuận;

- Thứ hai, mục tiêu kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt. Trên thực tế đã không ít những doanh nghiệp tận dụng những cơ hội thuận lợi khi dự án nhà ở được triển khai vào đúng thời điểm thì trường đang có nhu cầu về nhà ở cao, hoặc dự án nằm tại các khu vực được coi là có tiềm năng phát triển theo quy hoạch của thành phố… sẽ bán nhà ở với mức giá cao để kiếm lợi nhuận tối đa. Tuy nhiên, mục tiêu này sẽ không phù hợp với lợi ích lâu dài của doanh nghiệp, rất có thể ảnh hưởng đến uy tín, cũng như gây ra những phản ứng tiêu cực của khách hàng và đối thủ cạnh tranh;

- Thứ ba, mục tiêu đạt lượng tiêu thụ tối đa. Trong những trường hợp dự án nhà ở của doanh nghiệp được triển khai tại một khu vực mới, hoặc doanh nghiệp đang trong giai đoạn khó khăn về vốn có nhu cầu thu hồi vốn nhanh, hoặc dự án nhà ở được triển khai đúng vào giai đoạn đóng băng của thị trường thì mục tiêu khi định giá của doanh nghiệp là bán được tối đa lượng căn hộ đã triển khai, khi đó mức gía được xác định sẽ phải thấp hơn dự tính cũng như mức giá bình quân trên thị trường;

- Thứ tư, mục tiêu kiếm lợi nhuận thị trường tối đa. Mục tiêu này khác với mục tiêu kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt, sự khác biệt thể hiện ở chỗ, trong giai đoạn đầu triển khai bán nhà ở, doanh nghiệp chủ động định giá bán nhà với mức thấp đối với một số lượng ít nhà ở của dự án để thu hút khách hàng, khi số lượng khách hàng đến với dự án

ngày một nhiều thì doanh nghiệp sẽ nâng cao mức giá bán nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách hàng, qua đó có thể kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;

- Thứ năm, mục tiêu chiếm vị trí dẫn đầu thị trường trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Trong thực tế một số doanh nghiệp như Vincom Group, Bitexco, Phú Mỹ Hưng… là những doanh nghiệp có tiềm lực lớn về tài chính cũng như công nghệ đã lựa chọn mục tiêu lâu dài là phát triển thương hiệu của doanh nghiệp, đảm bảo chữ tín đối với khách hàng, tập chung vào chất lượng và kiến trúc không gian của nhà ở. Đồng thời với mục tiêu đó thì các doanh nghiệp này cũng sẽ định giá nhà ở để bán với mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung của thị trường nhưng đồng thời lại chiếm giữ thị phần tương đối lớn.

4.2.4.2. Thực trạng phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng phương pháp chi phí để tính giá, bên cạnh đó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác định giá nhà theo Thông tư 15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009.

Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Về cơ sở lý thuyết của phương pháp này áp dụng đối với việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để bán hoặc cho thuê có thể được mô tả tổng quát cụ thể như sau:

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá nhà ở thương mại căn cứ vào chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, hợp lệ (bao gồm chi phí trực tiếp, gián tiếp) và mức lợi nhuận dự kiến của nhà đầu tư.

Giá bán nhà ở thương mại được xác định bằng công thức [22]:

Giá

bán =

Giá thành

toàn bộ +

Lợi nhuận

dự kiến +

Thuế giá trị gia tăng

(4.1)

- Chi phí sản xuất kinh doanh và giá thành toàn bộ đơn vị sản phẩm nhà ở làm cơ sở tính giá được xác định theo yếu tố chi phí hoặc theo khoản mục, bao gồm: chi phí nguyên liệu, vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Riêng nhà ở thương mại là chung cư, chi phí cấu thành giá bán còn có chi phí bảo trì (phần sở hữu chung), chi phí

quản lý, vận hành hàng tháng được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và theo quy định hiện hành.

- Tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ phần trăm của khoản lợi nhuận tính trên giá thành toàn bộ, hoặc trên giá bán, hoặc trên vốn chủ sở hữu.

Căn cứ vào cơ sở lý thuyết này, các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng một cách linh hoạt các yếu tố cho phù hợp với đặc điểm và mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp mình. Tuy nhiên việc định giá theo phương pháp này, các doanh nghiệp đã thực hiện đều đảm bảo tuân theo các nguyên tắc cơ bản là:

- Giá bán nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án xây dựng phải theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận của nhà đầu tư.

- Căn cứ tính giá là chi phí sản xuất kinh doanh thực tế hợp lý, hợp lệ được xác định dựa trên cơ sở định mức kinh tế – kỹ thuật do Bộ Xây dựng ban hành.

Giá bán căn hộ được các chủ đầu tư tính toán căn cứ vào giá thành [22]:

- Giá bán m2 sàn sử dụng trước thuế = giá thành + kinh phí bảo trì + thu nhập chịu

thuế tính trước

Giá thành m2 sàn sử dụng trước thuế =

Tổng chi phí đầu tư xây dựng

Tổng diện tích sàn sử dụng

(4.2)

- Giá bán m2 sàn sử dụng sau thuế = Giá bán m2 sàn sử dụng trước thuế + Thuế VAT Trong đó:

Tổng chi phí đầu tư xây dựng bao gồm toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện đầu tư xây dựng công trình và đưa công trình vào khai thác sử dụng.

Chi phí bảo trì: đối với diện tích nhà bán thì kinh phí bảo trì công trình được các doanh nghiệp tính bằng 2% giá bán.

Thu nhập chịu thuế tính trước hay là lợi nhuận định mức của dự án: Theo quy định thì đối với nhà ở xã hội lợi nhuận định mức được quy định tối đa là 10%, tuy nhiên đối với nhà ở thương mại không có quy định cụ thể nào cho chỉ tiêu này mà do các chủ đầu tư tự ấn định tuỳ theo lợi nhuận mục tiêu của mỗi doanh nghiệp. Tuy nhiên qua nghiên cứu thực tế thì mức lợi nhuận định mức mà các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở phổ biến áp dụng dao động từ 10% đến 25%.

Với loại hình nhà phân lô và biệt thự: các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở thường tính giá bằng cách: ước tính giá lô đất theo phương pháp so sánh thị trường, sau đó cộng thêm chi phí phần xây dựng công trình trên đất.

Phương pháp định giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án cụ thể như sau:

A/ Thông tin về dự án:

- Tên dự án: Chung cư Betexco II.

- Diện tích khu đất : 5.930 m2

- Tổng diện tích chiếm đất xây dựng : 5.367 m2

- Tầng cao công trình : 30 tầng

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2

- Tổng số căn hộ : 400 căn

Tòa nhà được thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 5 là khu dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 đến tầng 30 chia thành 2 đơn nguyên mỗi đơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 được dùng làm các tầng để ở (khối chung cư). Mỗi tầng của đơn nguyên được bố trí 8 căn hộ độc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ được thiết kế với 02 mẫu thiết kế điển hình có diện tích 131 m2 và 120 m2.

B/ Xác định tổng chi phí của dự án

 Các điều kiện giả định để tính toán tổng chi phí cho dự án

- Đơn giá để tính tổng mức đầu tư cho dự án là đơn giá được lấy theo các công trình có cùng quy mô, tính chất đã và đang được xây dựng, đơn giá để tính chưa bao gồm thuế VAT.

- Tiền đất của dự án ĐTXD Khu nhà được tính theo Quyết định số 4352/QĐ- UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo đó giá trị quyền sử dụng đất tương đương 29.146.000 đồng/m2 và tiền thuê đất 8.400.000 đồng/ m2.

- Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng doanh thu thuần.

- Không có sự thay đổi quá bất thường về điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến dự án: Động đất, chiến tranh…

 Tính toán tổng mức đầu tư

+ Chi phí xây lắp và thiết bị

Đơn giá xây dựng cơ bản và phần xây lắp và thiết bị trong dự án được tính toán trên cơ sở tham khảo các dự án có cùng quy mô, tính chất và các tài liệu, văn bản hiện hành như:

- Suất đầu tư xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng ban hành năm 2010.

- Thông báo giá vật tư, thiết bị mới nhất của các nhà cung cấp.

- Các văn bản khác có liên quan.

+ Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác

Định mức chi phí khác của dự án được tính toán trên cơ sở tham khảo Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

Chi phí dự phòng: 19,422% (giá trị XL + thiết bị + chi phí khác)

Trong đó: Dự phòng cho yếu tố công việc phát sinh 5%, và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong 3 năm là 14,422%.

 Tổng hợp vốn đầu tư của dự án

Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư của dự án chung cư BetexcoII

STT

Nội dung	Cách tính	Thành tiền (đồng)
1	Chi phí xây lắp	Phụ lục bảng 1	638.803.728.000
2	Chi phí thiết bị	Phụ lục bảng 1	59.865.840.000
3	Chi phí đất	Phụ lục bảng 2	121.117.213.000
4	Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác	10% x (CPXL+CPTB)	69.866.956.800
5	Lãi vay trong quá trình xây dựng	19%/năm	15.034.351.739
6	Dự phòng phí	19,422% x (CPXL+CPTB+4)	149.265.163.847
	Tổng số		1.053.953.253.386

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Nguồn: Công ty Đầu tư và xây dựng Betexco

C/ Xác định giá bán căn hộ và khu thượng mại

Sau khi xác định được mức tổng vốn đầu tư cho dự án, doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở sẽ tiến hành xác định giá bán cho căn hộ và khu thương mại bằng cách:

- Phân bổ chi phí: Căn cứ vào mức tổng vốn đầu tư hay tổng chi phí cho toàn bộ khu nhà, doanh nghiệp sẽ thực hiện phân bố tổng chi phí này cho các khu căn hộ có diện tích khác nhau và khu thương mại với tỷ lệ tương ứng với phần diện tích sàn của mỗi khu. Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí đầu tư tòa nhà được phân bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi phí được phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ đồng, 436,4 tỷ đồng và 217,7 tỷ đồng.

- Xác định đơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực đã được phân bổ chi phí: Sau khi đã có mức chi phí phân bổ, doanh nghiệp tiến hành xác định đơn giá trên mỗi m2 bằng cách lấy tổng chi phí được phân bổ chia cho tổng m2 sàn của mỗi khu vực. Cụ thể đối với khu vực căn hộ có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng; đối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng.

- Xác định giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: Từ thực tế nghiên cứu cho thấy, để xác định giá bán căn hộ thương mại xây dựng mới các doanh nghiệp thường cộng thêm vào đơn giá mức lãi dự kiến hay mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp. Mức lợi nhuận này thông thường từ 10% đến 25% đơn giá của căn hộ, thông thường các doanh nghiệp sẽ tính giá bán với ba mức lãi suất khác nhau sau đó sẽ quyết định lựa chọn mức giá bán căn hộ thông qua việc so sánh với các dự án tương đồng và đặc điểm tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm bán căn hộ. Đối với dự án mà Luận án đang trình bầy, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi để tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa

chọn như vậy, mức giá bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00đồng/ m2, 19.083.000 đồng/m2,

19.920.000 đồng/ m2.

- Xác định mức giá bán căn hộ và khu thương mại công bố ra thị trường: Sau khi xác định mức giá bán với các mức lãi khác nhau, doanh nghiệp xác định mức giá bán công bố ra thị trường căn cứ vào các yếu tố sau đây:

+ So sánh giá bán với các dự án chung cư có sự tương đồng về vị trí, chất lượng, thời điểm bán hàng ...;

+ Đặc điểm tình hình thị trường bất động sản nói chúng, thị trường căn hộ nói riêng tại thời điểm dự án triển khai bán hàng;

+ Xác định hiệu quả của dự án với mức giá bán dự kiến lựa chọn.

Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp đã quyết định mức giá bán trung bình cho căn hộ và khu thương mại cụ thể như sau:

+ Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 đồng/ m2;

+ Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 đồng/ m2;

Đối với mức giá khu dịch vụ, sau khi khảo sát các tòa nhà có vị trí tương đồng và mặt bằng chung của thị trường thì mức giá doanh nghiệp lựa chọn là 23.000.000 đồng/ m2 thấp hơn mức giá các doanh nghiệp khác đã bán là 1.000.000 đồng/ m2; còn đối với mức giá căn hộ, doanh nghiệp lựa chọn mức giá trung bình tương đồng với mức giá của các dự án có cùng chất lượng và tương đồng về mặt vị trí, đồng thời vẫn đảm bảo được mức lợi nhuận mục tiêu đã đặt ra. Với mức giá này doanh nghiệp dự kiến sẽ bán được 100% diện tích sàn khu thương mại và 90% diện tích căn hộ tại thời điểm bắt đầu bán hàng của dự án.

Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 để tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở

Bên cạnh phương pháp chi phí được áp dụng một cách phổ biến khi định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, có một số doanh nghiệp đã vận dụng phương pháp xác định giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở được hướng dẫn khá chi tiết ở Thông tư 15/2009/TT- BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 và một số điểm của Thông tư 15 được sửa đổi ở Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 01/09/2010 để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới cho doanh nghiệp mình. Phạm vi áp dụng của Thông tư số 15 là: hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư (không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước), được hưởng các ưu đãi của Nhà nước.

Mặc dù, phương pháp xác định giá bán và cho thuê nhà tại Thông tư 15/2009/TT- BXD không phải áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại, nhưng khi nghiên cứu cách tính giá nhà ở được hướng dẫn chi tiết trong Thông tư này các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà đã vận dụng và điều chỉnh cho phù hợp với mục tiêu định giá của doanh nghiệp mình. Cụ thể phương pháp xác định giá nhà ở thương mại được các doanh nghiệp sử dụng như sau:

 Phương pháp xác định giá bán nhà ở thương mại

- Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần Công thức xác định [22]: