Mức Giá Được Định Giá Quy Trình 1 Tại Các Thời Điểm Khác Nhau Của

nghiệp xây dựng nhà không bao giờ tính đến yếu tố xác định mức nhu cầu của thị trường, bởi vì khi có dự án được phê duyệt thì sản phẩm nhà đã được đăng ký mua hết ngay trên bản vẽ.

- Giai đoạn từ những năm 2000 trở về đây: Trong giai đoạn này, cách thức suy nghĩ của những người lãnh đạo trong Các doanh nghiệp đã có những thay đổi nhất định theo sự phát triển của thị trường, khi mà sự cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng nhà đã bắt đầu hình thành. Đặc biệt do nhu cầu cần huy động vốn trước cho dự án từ khách hàng đã buộc Các doanh nghiệp phải đặt ra vấn đề xác định mức cầu của thị trường để dự tính được mức thu trước của khách hàng, và sau đó hoạt động này đã được quy định trở thành một trong các quá trình xác định giá của Các doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc xác định nhu cầu của Các doanh nghiệp mới chỉ dừng lại ở việc điều tra, lấy số liệu liên quan từ các đơn vị tổ chức thống kê, chưa sử dụng các phương pháp xác định nhu cầu để nhận biết được sự co dãn của nhu cầu từ đó làm căn cứ xác định giá.

Bước 3: Nghiên cứu giá của các bất động sản nhà ở khác có những đặc điểm tương đương: Đây là một trong những bước được coi là quan trọng nhất của các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện xác định giá nhà. Thông thường, Các doanh nghiệp sẽ lựa chọn ra một số dự án nhà ở khác có nhiều điểm tương đồng nhất với dự án của Các doanh nghiệp để thực hiện điều tra, tìm hiểu để xác định ra mức giá thuần của các dự án đó. Thông thường mức giá của Các doanh nghiệp xác định cho dự án của mình sẽ xoay quanh mức giá của các dự án có nhiều điểm tương đồng nhất mà đã được thị trường chấp nhận. Có chăng, trong quá trình thiết kế và thi công sẽ bổ sung thêm một số đặc điểm nổi trội hoặc gia tăng phần dịch vụ sau bán hàng để hấp dẫn khách hàng hơn.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp tính giá: Ở hầu hết các dự án nhà ở của Các doanh nghiệp từ thời điểm sơ khai cho đến hiện tại, khi thực hiện xác định giá nhà các doanh nghiệp hầu như đều lựa chọn phương pháp chi phí để xác định giá nhà. Vì đây, là một trong những phương pháp khá thông dụng và dễ hiểu khi thực hiện tính toán xác định giá.

Thực chất phương pháp mà các doanh nghiệp lựa chọn để xác định giá là dựa vào 3 yếu tố:

- Giá trị đất: Thông thường giá trị đất được xác định bằng diện tích của dự án nhân với giá chuẩn cho 1m2 đất. Nhưng trên thực tế giá trị đất của dự án thường được tính bằng mức giá đất mà Các doanh nghiệp trúng thấu hoặc tiền đóng góp ngân sách của địa phương ( Theo quyết định số 3153/QĐ/UB).

- Tổng chi phí xây dựng công trình: Do việc xác định giá được thực hiện ngay khi dự án được phê duyệt, cho nên mức chi phí công trình được sử dụng để xác định giá là Giá trị tổng dự toán xây dựng công trình (GTDT, gọi ngắn gọn là "Tổng dự toán công trình". Giá trị tổng dự toán công trình bao gồm các yếu tố: Các khoản chi phí có liên quan đến khảo sát, thiết kế, chi phí sử dụng đất đai, đền bù và giải phóng mặt bằng, chi phí khác; Xây lắp công trình; Mua sắm thiết bị; Chi phí dự phòng. Việc xác định giá trị tổng dự toán xây dựng công trình được xác định như sau:

Gtdt = Gxl + Gtb + Gk + Gdp Trong đó:

Gtdt: Giá trị tổng dự toán xây dựng công trình

Gxl: Giá trị dự toán xây lắp của tất cả các hạng mục thuộc công trình xây dựng; Gtb: Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ cho công trình;

Gk: Dự toán các chi phí khác (chi phí kiến thiết cơ bản khác) cho toàn bộ quá tình đầu tư và xây dựng công trình;

Gdp: Dự toán các chi phí dự phòng.

- Mức lãi dự kiến định mức cho dự án: Mức lãi này ở mỗi các doanh nghiệp và mỗi dự án sẽ khác nhau. Mức lãi được dự kiến ở đây phụ thuộc vào quan điểm kinh doanh của mỗi đơn vị, thông thường mức lãi này được tính dao động trong khoảng từ 5-7% tổng giá trị công trình.

Như vậy mức giá được tính theo phương án này sẽ là:

Giá BĐS nhà = Giá trị đất + Giá trị tổng dự toán công trình + Mức lãi dự kiến.

Bước 5: Quyết định giá: Căn cứ vào tất cả các yếu đã được xác định, phân tích ở các bước trên, Các doanh nghiệp sẽ ra quyết định mức giá cho sản phẩm nhà của mình. Thực tế tại các doanh nghiệp bước này thường được thực hiện chia làm hai giai đoạn:

- Giai đoạn 1: Tổ xác định giá căn cứ vào các yếu tố xác định ở các bước trong quy trình xác định giá sẽ đề suất ba mức giá khác nhau cho sản phẩm nhà của dự án.

- Giai đoạn 2: Tổ xác định giá sẽ bảo vệ trước hội đồng quyết định giá của Các doanh nghiệp, phân tích các lợi thế và hạn chế của từng mức giá. Hội đồng quyết định giá sẽ ra quyết định lựa chọn mức giá cuối cùng cho sản phẩm nhà của dự án.

Định giá tại thời điểm dự án hoàn thành

Qua thực tế khảo sát và phỏng vấn thu thập dữ liệu hiện trạng về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở đều cho rằng, việc định giá tại thời điểm dự án đi đã hoàn thành đi vào sử dụng sẽ đem lại sự chính xác cao nhất, bởi vì tại thời điểm đó mọi

chi phí đầu tư, các yếu tố cấu lên giá thành của dự án đã được xác định. Tuy nhiên, hầu hết các dự án được điều tra đều cho rằng sẽ không còn nhiều sản phẩm nhà ở TMXDM sẽ còn chưa bán được ở thời điểm này, nếu còn cũng không nhiều. Vì vậy, việc định giá ở bước này không được các doanh nghiệp coi trọng và đều cho rằng đây chỉ là một giai đoạn điều chỉnh giá cho phù hợp với thực tế nhu cầu của thị trường hoặc đáp ứng mục tiêu của doanh nghiệp. Để xác định mức giá cho việc điều chỉnh giá của giai đoạn này, các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở thường dùng mức giá được định giá tại thời điểm được phép bán nhà ở làm cơ sở cho việc điều chỉnh dựa vào mức chi phí thực tế so với mức chi phí dự kiến, mức biến động của thị trường và mục tiêu của doanh nghiệp tại thời điểm đó để tăng giá hay giảm giá.

Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.4: Mức giá được định giá quy trình 1 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án

ST T

Tên dự án	Giá tại thời điểm lập hồ sơ (triệu đồng/m2)	Giá tại thời điểm được phép bán (triệu đồng/m2)	Giá bán bán tại thời điểm dự án hoàn thành (triệu đồng/m2)
1	CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh	27,5	32,5	35,1
2	CC Geleximco	12,5	16,6	17,0
3	CC An sinh	5,5	7,5	17,5
4	CC Anh Bình – Q. Tân Phú	8,7	17,1	15,1
5	CC TWIN Tower – Q. Bình Tân	6,5	15,8	13,9
6	CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh	26,5	31,5	31,5

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án

Qua số liệu điều tra được thể hiện qua bảng số liệu cho thấy, hầu hết các dự án nhà ở TMXDM áp dụng định giá theo nhóm quy trình 1 đều có sự chênh lệch giá đáng kể giữa các thời điểm định giá. Mức giá được xác định thời điểm lập hồ sơ dự án đều có sự khác biệt rất lớn với mức được xác định ở thời điểm dự án được cho phép bán. Trong khi đó mức trên lệch giá được xác định tại thời điểm được phép bán nhà và thời điểm dự án hoàn thiện là không nhiều, bởi vì phần lớn các dự án được khảo sát đều đã bán gần hết số lượng căn hộ của dự án, việc định giá tại thời điểm dự án hoàn thiện chủ yếu được điều chỉnh dựa trên sự biến động của thị trường.

4.2.3.2. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2

Qua kết quả khảo sát cho thấy, đây là nhóm quy trình có số lượng DNĐTXD&KD nhà ở sử dụng nhiều thứ 2 chiếm gần 21%. Nhóm doanh nghiệp áp dụng quy trình này thường có quy mô nhỏ, số lượng dự án đầu tư ít, hoặc là doanh nghiệp mới thành lập. Sơ đồ nhóm quy trình định giá 2 như sau:

Điều chỉnh giá cho các giai đoạn tiếp theo

Các bộ phận chức năng tổng hợp các thông tin về giá thành, thông tin về thị trường, giá của các dự án tương đồng cho GĐ doanh nghiệp

Ban QLDA định giá bán để đưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh của dự án

Giám đốc công ty quyết định giá bán nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép bán nhà.

Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 2

Qua sơ đồ quy trình định giá theo nhóm quy trình này cho thấy, công tác định giá nhà ở TMXDM được thực hiện tại 3 thời điểm giống như nhóm quy trình định giá 1. Điều khác biệt của nhóm quy trình này năm ở việc định giá tại thời điểm dự án được phép bán nhà. Tại bước này Giám đốc doanh nghiệp không thành lập Hội đồng định giá mà triệu tập các thành viên thuộc các phòng ban chức năng như: phòng Kế toán, phòng Kinh doanh, Ban QLDA để tính toán cung cấp các thông tin về giá thành, sự biến động của thị trường và mức giá của các dự án tương đồng khác. Sau đó chính Giám đốc của doanh nghiệp sẽ cân đối, tính toán và quyết định mức giá bán. Cách thức tiến hành định giá theo cách này sẽ đơn giản, không tốn kém chi phí cho doanh nghiệp, tuy nhiên đòi hỏi Giám đốc doanh nghiệp phải là người rất có kinh nghiệm, mức giá thường có độ chính xác so với giá thị trường giao dịch không cao và nếu có sự biến động bất thường sẽ rất khó tính toán để điều chỉnh. Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.5: Mức giá được định giá theo quy trình 2 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT

Tên dự án	Giá tại thời điểm lập hồ sơ (triệu đồng/m2)	Giá tại thời điểm được phép bán (triệu đồng/m2)	Giá bán bán tại thời điểm dự án hoàn thành (triệu đồng/m2)
1	CC Lê Văn Lương - Hacinco	7,5	13,5	16,0
2	CC N07 B1 KĐT Dịch vọng	26,5	24,5	25,6
3	CC Era – Q. Tân bình	5,2	17,5	14,.0
4	CC Hoàng Anh GL -Đà Nẵng	4,8	15.5	11,9
5	CC CT2 Ngô Thì Nhậm - HĐ	10,5	15,0	17,0
6	CC N4 A-B Lê Văn Lương	9,7	17,5	21,5

Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án

Với kết quả khảo sát được thể hiện qua bảng số liệu cho thấy, mức giá được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá tại thời điểm lập dự án có sự chênh lệch lớn hơn mức giá được định giá tại hai thời điểm sau đó rất nhiều cá biệt có dự án chênh lệch đến gần 12 triệu đồng. Đồng thời mức giá được xác định tại thời điểm được phép bán hàng và mức giá điều chỉnh khi dự án hoàn thành mặc dù mức giá chênh lệch không phải quá lớn nhưng có biến động lớn nhất so với 03 nhóm quy trình còn lại. Điều này phần nào có thể khẳng định việc áp dụng quy trình này tính chính xác và khoa học khi định giá không cao, bởi vì việc định giá phục thuộc phần lớn vào người quyết định giá là Giám đốc doanh nghiệp.

4.2.3.3. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3

Đây là nhóm quy trình có ít số lượng DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhất trong số những doanh nghiệp được luận án khảo sát. Thực chất, các doanh nghiệp này thuộc các doanh nghiệp áp dụng nhóm quy trình 2 và có bổ sung thêm bước thuê tổ chức định giá độc lập thẩm định lại mức giá mà doanh nghiệp xác định. Cụ thể sơ đồ quy trình này như sau:

Ban QLDA định giá bán để đưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh

của dự án

Thành lập Hội đồng định giá nhà ở TMXDM

Thuê tổ chức định giá độc lập thẩm định lại giá

Giám đốc doanh nghiệp quyết định mức giá bán nhà tại thời điểm được huy động vốn theo quy định (xây xong phần thô).

Thành viên HĐĐG tổ chức định giá bán nhà ở ra thị trường tại thời điểm cho phép (xây xong phần cơ sở hạ tầng) trình HĐĐG

Điều chỉnh giá tại thời điểm dự án hoàn thành

Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3

Sự khác biệt duy nhất của nhóm quy trình này so với nhóm quy trình 2 là có yếu tố thẩm định lại giá bán đã được hội đồng định giá đưa ra, trước khi Giám đốc ra quyết định giá bán nhà ở TMXDM tại thời điểm dự án được phép bán nhà. Mặc dù, việc thuê tổ chức định giá độc lập thẩm định lại trước khi quyết định sẽ làm tăng thêm chi phí trong công tác định giá. Tuy nhiên việc thẩm định được thực hiện bài bản, khoa học thì sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm cơ sở để quyết định được mức giá sát với mức giá giao dịch trên thị trường nhất, từ đó làm tăng lợi nhuận. Thực tế cho thấy, hiện nay ở Việt Nam đang có rất ít những tổ chức có đủ kinh nghiệm và năng lực để đảm bảo chất lượng của hoạt động thẩm định, hoạt động thẩm định ở đây mới chỉ mang tính tham vấn cho doanh nghiệp hơn là thẩm định. Đây là một trong những nguyên nhân mới ít có doanh nghiệp áp dụng bởi tính không hiệu quả của hoạt động này. Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.6: Mức giá được định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT

Tên dự án	Giá tại thời điểm lập hồ sơ (triệu đồng/m2)	Giá tại thời điểm được phép bán (triệu đồng/m2)	Giá bán bán tại thời điểm dự án hoàn thành (triệu đồng/m2)
1	CC Hòa Phát – Đường GP	26,5	31,5	32,0
2	CC 17CT - Vinaconex	22,5	29,5	31,0
3	CC Vimeco - Hoàng Minh Giám	26,0	33,0	33,0
4	CC Petro Landmark – Q. 2	17,5	22,5	21,5
5	CC 143 Đốc Ngữ	25,5	35,5	35,5

Nguồn: Kết quả khảo sát điều tra khảo sát của luận án

Qua bảng số liệu cho thấy đây là một trong những quy trình định giá có sự chênh lệch về giá, được xác định tại thời điểm được phép bán hàng và thời điểm dự án hoàn thành ít nhất. Điều này thể hiện việc các DNĐTXD&KD nhà ở có thuê tổ chức định giá độc lập thẩm định lại mức giá doanh nghiệp đã xác định đã cũng có hiệu quả. Tuy nhiên mức giá được xác định tại thời điểm lập dự án và thời điểm được phép bán nhà vẫn có sự chênh lệch lớn giống với các doanh nghiệp áp dụng quy trình định giá 1 và 2. Điều này thể hiện các doanh nghiệp trực tiếp tổ chức định giá không quan tâm đến độ chính xác tại thời điểm lập dự án.

4.2.3.4. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4

Đây là nhóm quy trình có sự khác biệt lớn nhất so với các nhóm quy trình còn lại. Việc thuê một tổ chức định giá độc lập tiến hành định giá nhà ở TMXDM sẽ giúp cho doanh nghiệp tận dụng được tính chuyên nghiệp của tổ chức định giá. Đồng thời kỳ vọng vào việc giúp cho DNĐTXD&KD lựa chọn được mức giá tối ưu nhất cho doanh nghiệp. Nhóm doanh nghiệp áp dụng phương pháp này thường là các công ty có quy mô lớn, đã có thương hiệu trên thị trường BĐS, thường đầu tư vào các dự án có quy mô lớn, đầu tư các loại căn hộ chung cư có chất lượng cao đến cao cấp. Sự hạn chế lớn nhất trong việc áp dụng nhóm quy trình này là những tổ chức định giá có uy tín và phù hợp với thị trường việt nam rất hiếm và phần lớn là doanh nghiệp nước ngoài. Chính vì vậy phương pháp định giá và cách thức tổ chức định giá còn có nhiều sự khác biệt dẫn đến mức giá được định từ nhóm này thường cao. Cụ thể sơ đồ quy trình định giá này như sau:

Điều chỉnh giá cho các giai đoạn tiếp theo

Tổ chức định giá độc lập định giá bán đưa vào hồ sơ của dự án trình Giám đốc DN

DN thuê tổ chức định giá nhà ở TMXDM độc lập

Tổ chức định giá độc lập định giá bán tại thời điểm dự án đượ phép bán.

GĐ doanh nghiệp quyết định mức giá bán đưa vào hồ sơ dự án

GĐ doanh nghiệp quyết định mức giá bán tại thời điêm dự án được phép bán

Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4

Từ sơ đồ cho thấy với việc thuê tổ chức định giá nhà ở TMXDM độc lập tại cả 3 thời điểm định giá sẽ tạo ra sự tốn kém trong định giá, bù lại các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ đảm bảo được hưởng những dịch vụ tốt nhất từ các tổ chức định giá độc lập, cũng như lựa chọn được mức giá đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp. Tuy nhiên mức độ sai lệch về giá do tổ chức định giá độc lập đưa ra và giá giao dịch bình quân trên thị trường vẫn xẩy ra trên thực tế. Cụ thể mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.7: Mức giá được định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án

STT

Tên dự án	Giá tại thời điểm lập hồ sơ (triệu đồng/m2)	Giá tại thời điểm được phép bán (triệu đồng/m2)	Giá bán bán tại thời điểm dự án hoàn thành (triệu đồng/m2)
1	CC Vincom Bà Triệu	72,00	72,5	74,00
2	CC The Manor	35,5	35,5	36,0
3	CC Azura – Đà Nẵng	28,0	28,5	27,5
4	CC Keang Nam	41,5	41,5	41,5

Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án