Thực Trạng Về Mô Hình Tổ Chức Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Các Doanh

- Đơn giá xây dựng: Đây là một trong những yếu tố cơ bản bản để Các doanh nghiệp xác định được tổng dự toán công trình cho dự án, hay nói cách khác là cơ sở để xác định lên chi phí, một trong những yếu tố cơ bản cấu thành nên giá nhà.

Trong quá trình tính đơn giá xây dựng, doanh nghiệp dựa trên các căn cứ cơ sở tính toán sau:

+ Các quy định của Nhà nước về các khu vực đơn giá hoặc vùng giá xây dựng;

+ Các văn bản hiện hành hướng dẫn lập và quản lý giá xây dựng;

+ Các loại định mức dự toán về chi phí vật liệu, nhân công, máy xây dựng;

+ Bảng giá vật liệu xây dựng; giá nhân công; giá ca máy; bảng giá cước vận tải hàng hoá (đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, đường hàng không) lấy theo mặt bằng giá được quy định thống nhất (chọn làm gốc giá để làm cơ sở xem xét việc điều chỉnh giá hoặc quy dẫn các giá trị xây lắp về các thời điểm cần thiết).

- Khung giá chuyển quyền sử dụng đất:

Giá nhà ở được cấu thành bởi hai yếu tố quan trọng nhất đó là giá chuyển quyền sử dụng đất và giá trị công trình nhà trên đất. Do vậy, khi thực hiện xác định giá nhà, một trong những căn cứ hết sức quan trọng mà các doanh nghiệp phải căn cứ vào đó là khung giá đất cho phần diện tích đất của dự án. Căn cứ vào từng dự án cụ thể, các doanh nghiệp sẽ căn cứ vào bảng khung giá đất do nhà nước quy định để làm căn cứ tính. Tuy nhiên trong một số dự án, phần giá trị đất của dự án được tính chi phí khi tính giá không đơn thuần là khung giá đất, mà còn phụ thuộc vào diện tích đất dự án đó do nhà nước phân cho các doanh nghiệp thực hiện dự án, hay diện tích đất đó do các doanh nghiệp trúng thầu thông qua đấu giá.

- Lãi suất ngân hàng

Khi thực hiện xác định giá, các doanh nghiệp chỉ sử dụng lãi suất ngân hàng làm cơ sở trong việc tính chi phí cho khoản lãi vay đầu tư, và thực hiện tính giá chiết khấu cho khách hàng thanh toán trước theo quy định.

+ Việc đầu tư các dự án hầu hết phải huy động tất cả các nguồn tài chính có thể, một trong số đó là việc huy động từ các nguồn vay. Lãi vay huy động vốn cũng chính mà một trong những khoản chi phí mà các doanh nghiệp phải gánh chịu được tính vào giá thành. Mặt khác, khi tính hiệu quả kinh tế của dự án để bảo vệ mức giá bán sản phẩm đã đưa ra là có hiệu quả thì các doanh nghiệp cũng sẽ sử dụng lãi suất ngân hàng làm căn cứ.

+ Khi xác định giá chiết khấu dành cho các đối tượng khách hàng thanh toán tiền trước so với quy định chung của các doanh nghiệp sẽ được tính căn cứ vào lãi suất của

ngân hàng. Thông thường mức chiết khấu dành cho mỗi năm đóng trước mà Các doanh nghiệp dự tính chiết khấu sẽ là 12%/năm. Đây là mức chiết khấu được căn cứ vào mức lãi suất cho vay của liên ngân hàng dao động trong khoảng 11%.

- Quan hệ cung cầu nhà ở

Việc xác định giá cho một bất động sản nhà ở cá biệt cũng như xác định giá nhà cho cả một dự án đều phải được căn cứ vào quan hệ cung cầu tại thời điểm xác định giá. Các các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà có thể lựa chọn thời điểm thích hợp để đưa dự án đi vào khởi công và có thể bán ra thị trường là rất khó, điều này không phải phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn chủ quan của các doanh nghiệp. Do vậy, khi thực hiện xác định giá cho bất động sản nhà ở phải được căn cứ và lượng cung và mức cầu tại thời điểm đó để đưa ra mức giá phù hợp với thị trường.

Trong những giai đoạn trước đây (thập niên 90), các các doanh nghiệp xây dựng nhà hầu như ít khi quan tâm đến căn cứ này khi xác định giá nhà, bởi vì vào thời điểm đó, bất kể dự án nhà ở nào được đưa ra thị trường hầu như được bán hết ngay từ khi dự án bắt đầu xây dựng, thông thường mức giá đến tay người sử dụng thật sự đã chênh lệch khá cao so với mức giá ban đầu của các doanh nghiệp đưa ra, khách hàng hầu như chấp nhận mọi mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra. Điều đó cho thấy mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra không căn cứ vào mức cầu thực tế mà hoàn toàn phụ thuộc vào mức chi phí cơ bản mà các doanh nghiệp bỏ ra để đầu tư.

Trong giai đoạn hiện nay, do thị trường bất động sản nhà ở đã có những chuyển biến tích cực hơn, lượng cung đã gần với mức cầu của thị trường hơn, các các doanh nghiệp không còn độc quyền cung cấp các dự án nhà ở nữa, điều đó bắt buộc các doanh nghiệp phải quan tâm đến thị trường, đặc biệt quan tâm đến mức cầu của thị trường, cũng như lượng cung của các nhà cung cấp vào thời điểm dự án của các doanh nghiệp đưa ra thị trường, và lấy đó là một trong những cơ sở để xác định giá cho bất động sản nhà ở của mình.

4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở

Từ thực tế nghiên cứu và tìm hiểu mô hình hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp đều không cơ cấu bộ phận định giá nhà ở thương mại xây dựng mới một cách độc lập. Với quan điểm, việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác định mức giá bán cho sản phẩm nhà ở căn cứ chủ yếu vào mức chi phí cấu thành lên nhà ở, trong khí đó việc triển

khai một dự án trong thời gian tương đối dài đồng thời số lượng dự án cùng triển khai tại cùng một thời điểm là rất ít. Vì vậy, bộ phận định giá nhà ở thương mại xây dựng mới của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở thông thường là một bộ phận thuộc phòng tài chính – kế toán hoặc Phòng Kế hoạch tổng hợp. Nhiệm vụ chính của Bộ phận này là căn cứ vào hồ sơ khả thi của dự án nhà ở đã được phê duyệt, thực hiện bóc tách và xác định dự toán tổng chi phí cho cả dự án, sau đó phân bổ chi phí cho từng hạng mục của dự án (ví dụ như phân bổ chi phí cho phần khối dịch vụ, khối văn phòng, khối nhà ở). Từ đó xác định ra mức giá thành cho 1m2 nhà ở. Từ các yếu tố: giá thành cho 1m2, mức giá bán của các dự án tương đồng, thương hiệu của doanh nghiệp, tình hình cung cầu trên thị trường, mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp ... Bộ phận định giá sẽ đề xuất mức giá với Ban giám đốc dự án hoặc Hội đồng xác định giá để quyết định mức giá bán ra thị trường.

Mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở một cách tổng quát được thể hiện như sau:

Về hình thức tổ chức:

Phần lớn trong cơ cấu tổ chức của các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh nhà không có bộ phận chuyên trách thực hiện xác định giá một cách chuyên nghiệp. Chính vì vậy, mỗi khi có dự án ra đời, Giám đốc các doanh nghiệp sẽ ra quyết định thành lập Hội đồng xác định giá, trong đó thành lập một tổ chuyên trách thực hiện xác định giá dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Giám đốc hoặc người được Giám đốc giao nhiệm vụ chuyên trách của các doanh nghiệp. Mô hình tổ chức của Hội đồng xác định giá được thể hiện dưới sơ đồ cơ cấu tổ chức sau:

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

PHÓ CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

UỶ VIÊN THƯỜNG TRỰC

CÁC UỶ VIÊN HỘI ĐỒNG

TỔ CHUYÊN TRÁCH ĐỊNH GIÁ

Sơ đồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội đồng xác định giá tổng quát

Trong đó:

- Chủ tịch Hội đồng thông thường là Giám đốc các doanh nghiệp

- Phó Chủ tịch hội đồng thường là Phó Giám đốc các doanh nghiệp phụ trách tài chính.

- Uỷ viên thường trực thường là kế toán Trưởng các doanh nghiệp

- Các Uỷ viên thường là các Trưởng phòng ban đơn vị trong các doanh nghiệp.

- Tổ chuyên trách xác định giá thông thường gồm các thành phần: Chuyên viên của các Phòng Kế hoạch Tổng hợp, Phòng Tài chính kế toán, Phòng Thị trường hoặc phòng kinh doanh, Ban quản lý dự án; Trong đó Phòng Tài chính kế toán là đầu mối.

Nhiệm vụ các thành viên của Hội đồng xác định giá

Nhiệm vụ cụ thể của các thành viên trong Hội đồng xác định giá được phân công cụ thể sau:

- Chủ tịch Hội đồng là người quyết định cao nhất, chịu trách nhiệm chính trước Ban giám đốc của doanh nghiệp, thực hiện phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên trong hội đồng, thực hiện chỉ đạo và giám sát quá trình thực hiện việc xác định giá của các thành viên trong Hội đồng.

- Phó chủ tịch Hội đồng: Chịu trách nhiệm chỉ đạo và giám sát phần nhiệm vụ do Chủ tịch Hội đồng phân công và Uỷ quyền.

- Uỷ viên thường trực: Là đầu mối công việc chính trong hội đồng, trực tiếp chỉ đạo Tổ chuyên trách xác định giá, đồng thời là đầu mối tổng hợp và thu thập ý kiến và báo cáo trực tiếp cho Chủ tịch hội đồng.

- Các Uỷ viên Hội đồng khác: Có trách nhiệm cung cấp tài liệu và thông tin trong mảng lĩnh vực mình quản lý cho Tổ chuyên trách xác định giá có yêu cầu. Thực hiện đóng góp ý kiến với Tổ chuyên trách khi được xin ý kiến cá nhân hoặc trong các cuộc họp của Hội đồng.

- Tổ chuyên trách xác định giá: Nhiệm vụ cơ bản của Tổ chuyên trách là: Căn cứ vào mục tiêu xác định giá do Hội đồng xác định giá đưa ra, căn cứ vào quy trình xác định giá tại doanh nghiệp; Tổ chuyên trách thực hiện thu thập thông tin, cơ sở dữ liệu và thực hiện xác định đưa ra mức giá đề suất, thực hiện bảo vệ trước Hội đồng về giá đề suất đó. Giá quyết định sẽ do Hội đồng giá quyết định. Nhiệm vụ cụ thể của từng thành viên trong Tổ chuyên trách đượcphân công cụ thể như sau:

+ Phòng Kế hoạch Tổng hợp và Ban quản lý dự án: Thực hiện tổng hợp phân tích, đánh giá, tính toán các số liệu theo phương án khả thi của dự án để xác định ra giá trị tổng dự toán công trình của dự án.

+ Phòng Kế toán tài chính: Thực hiện tính toán tổng chi phí theo đơn giá xây dựng, dự tính các chi phí mua sắm, vốn vay… đồng thời tiến hành phân bổ chi phí đối với từng hạng mục của dự án.

+ Phòng Thị trường hoặc phòng kinh doanh: Thực hiện điều tra, phân tích các số liệu về các mức giá của toàn thị trường, trong khu vực lân cận dự án, cũng như các dự án có nhiều điểm tương đồng với dự án. Tổng hợp số liệu về chi phí dự án đã được Phòng Kế hoạch tổng hợp, Ban quản lý dự án và phòng Kế toán tài chính đã xác định cùng với số liệu phân tích thị trường đưa ra giá đề suất và bảo vệ trước Hội đồng xác định giá.

Cơ chế hoạt động của Hội đồng xác định giá

- Ngay sau khi có quyết định thành lập Hội đồng xác định giá sẽ thực hiện nhóm họp để thông qua nhiệm vụ, phân công trách nhiệm, thông qua kế hoạch và tiến độ triển khai.

- Tổ xác định giá sẽ hoạt động một cách độc lập với các bộ phận khác của doanh nghiệp trong thời gian quyết định thành lập Tổ có hiệu lực. Tổ chuyên trách xác định giá có quyền yêu cầu tất cả các phòng nghiệp vụ cung cấp các số liệu cần thiết có liên quan để phục vụ cho hoạt động xác định giá. Tổ chuyên trách xác định giá sẽ được chỉ đạo trực tiếp của Uỷ viên thường trực của Hội đồng xác định giá, nhằm đảm bảo độ chính xác cũng như tiến độ theo kế hoạch.

- Uỷ viên thường trực Hội đồng xác định giá sẽ trực tiếp báo cáo định kỳ hàng ngày cho Chủ tịch hội đồng về hoạt động, tiến độ, kết quả, cũng như những vướng mắc cần giải quyết.

- Sau mỗi bước của quá trình xác định giá Hội đồng sẽ thực hiện nhóm họp để lấy ý kiến và thống nhất thông qua.

- Sau khi Tổ chuyên trách hoàn thành việc xác định giá và đưa ra giá đề suất, Hội đồng xác định giá sẽ nhóm họp lấy ý kiến.

- Giá được quyết định là giá do Chủ tịch Hội đồng xác định giá quyết định sau khi nghe ý kiến của các Uỷ viên Hội đồng xác định giá.

- Khi giá được quyết định, Giám đốc doanh nghiệp sẽ ra quyết định Ban hành giá chính thức của sản phẩm nhà của dự án đó, đồng thời ra quyết định giải thể Hội đồng xác định giá.

4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở

Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, cả bốn nhóm quy trình được trình bầy tại mục 2.2.3.1 của luận án đều được sử dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức độ áp dụng triệt để quy trình đó cũng khác nhau. Mức độ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu điều tra của luận án như sau:

Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá nhà ở TMXDM của DNĐTXD&KD nhà ở tại thời điểm năm 2012

STT

Nhóm quy trình	Số lượng DN áp dụng	Tỷ lệ DN áp dụng (%)
1	Nhóm quy trình 1	48	58,54
2	Nhóm quy trình 2	17	20,73
3	Nhóm quy trình 3	5	6,10
4	Nhóm quy trình 4	12	14,63
	Tổng cộng	82	100,00

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và điều tra của luận án

4.2.3.1. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1

Qua bảng số liệu trên cho thấy, phần lớn gần 60% số lượng doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở được khảo sát đang sử dụng nhóm quy trình 2 để tổ chức định giá. Nhóm doanh nghiệp đang áp dụng quy trình này hầu hết là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, số lượng dự án đầu tư xây dựng không nhiều, tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở chung cư ở cấp “ bình dân”. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này phần lớn là các công ty ĐTXD&KD nhà thuộc các Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội – Hadico với 16 công ty thuộc nhóm này, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - HUD với 14 công ty, Vinaconex với 10 công ty đang áp dụng quy trình này. Cụ thể việc áp dụng quy trình định giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở thực hiện như sau:

GĐ DN thành lập Hội đồng định giá

HĐĐG quyết định giá bán và trình GĐ DN

Điều chỉnh giá cho các giai đoạn tiếp theo

Ban QLDA định giá bán để đưa vào hồ sơ dự án khi tính hiệu quả kinh của dự án

Thành viên HĐĐG tổ chức định giá bán nhà ở ra thị trường tại thời điểm cho phép (xây xong phần cơ sở hạ tầng) trình HĐĐG

Giám đốc doanh nghiệp quyết định mức giá bán nhà tại thời điểm được huy động vốn theo quy định (xây xong phần thô).

Sơ đồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

Theo sơ đồ quy trình tổ chức định giá trên cho thấy, công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở được thực hiện tại 3 thời điểm khác nhau, định giá bán để đưa vào hồ sơ lập dự án, định giá bán tại thời điểm được phép bán nhà theo quy định và định giá bán tại thời điểm dự án đã hoàn thành.

Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm lập hồ sơ dự án

Tại thời điểm lập hồ sơ dự án, mức giá nhà ở được các DNĐTXD&KD nhà ở giao cho Ban QLDA thực hiện. Việc định giá nhà ở tại thời điểm này được Ban QLDA tính dựa trên các quy định của Nhà nước về đơn giá xây dựng, khung giá đất, lãi suất vay vốn, các chi phí dự kiến và mức lợi nhuận kỳ vọng để đảm bảo tính khả thi của dự án. Trên thực tế mức giá được Ban QLDA xác định tại thời điểm này có sự chênh lệch khá lớn so với mức giá DNĐTXD&KD nhà ở định giá tại hai thời điểm tiếp theo.

Định giá tại thời điểm dự án được phép bán nhà ở TMXDM theo quy định

Tại thời điểm được phép bán nhà ở theo quy định, các DNĐTXD&KD nhà ở thành lập HĐĐG, HĐĐG sẽ tiến hành định giá theo quy trình tại sơ đồ số 4.2 và trình mức giá cho Giám đốc doanh nghiệp quyết định.

Xác định mục tiêu xác định giá

Xác định nhu cầu

Nghiên cứu giá của các dự án khác tương đồng

Lựa chọn phương pháp xác định giá

Quyết định giá

Sơ đồ 4.3: Quy trình xác định giá tại thời điểm DN được phép bán nhà ở TMXDM

Trên thực tế, công tác định giá tại thời điểm này đã được doanh nghiệp thực hiện một cách bài bản và có tính chính xác cao hơn tại thời điểm lập hồ sơ dự án. Tuy nhiên, tại thời điểm này mức giá được các DNĐTXD&KD nhà ở xác định vẫn dựa trên các thông số về chi phí mang tính dự kiến, vì vậy nếu công tác dự báo về những biến động các khoản mục chi phí, đặc biệt là nguyên vật liệu đầu vào, nhân công cũng như mức lãi suất vay của doanh nghiệp không được tốt sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Cụ thể thực trạng các bước được DNĐTXD&KD nhà ở tiến hành như sau:

Bước 1: Xác định mục tiêu xác định giá: Căn cứ vào từng dự án cũng như từng thời điểm cụ thể của việc xác định giá, Các doanh nghiệp sẽ xác định mục tiêu mà Các doanh nghiệp theo đuổi trong giai đoạn đó nói chung và cho dự án đó nói riêng. Thông thường mục tiêu mà Các doanh nghiệp sẽ đưa ra trong giai đoạn trước sẽ là tăng tối đa lợi nhuận trước mắt tức là xác định mức giá đảm bảo thu lợi nhuận trước mắt với tiền mặt tối đa và bù đắp tối đa các phí tổn.

Trong những năm 2000 trở về đây, do sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như đời sống xã hội ngày một tăng, cho nên các doanh nghiệp đã chuyển mục tiêu theo đuổi của mình thành dành vị trí hàng đầu về các chỉ tiêu chất lượng nhà. Với việc theo đuổi mục tiêu này, rõ ràng Các doanh nghiệp sẽ phải xác định mức giá cao hơn vừa để khẳng định giá trị của sản phẩm nhà ở của mình, đồng thời bù đắp được các chi phí để đạt được chất lượng cao cho sản phẩm.

Bước 2: Xác định nhu cầu: Hoạt động xác định nhu cầu của thị trường của Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà có thể được chia ra làm 2 giai đoạn rõ rệt:

- Giai đoạn từ những năm 1999 trở về trước: Có thể nói đây là giai đoạn mà mức cung thấp hơn rất nhiều mức cầu của thị trường, do vậy hầu như tất cả các các doanh