Mô Hình Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới

lại và khoảng cách với các trung tâm giải trí, nó được đo bằng thời gian di chuyển, chi phí đi lại, sự thuận tiện và các phương thức vận tải khác nhau (Adair, Greal, Smyth, Cooper, & Ryley, 2000; những tác giả khác, 1996).

Biến 3: Khoảng cách từ nhà ở thương mại xây dựng mới tới mặt tiền đường

Mặt tiền đường ở đây được hiểu là mặt lộ của các con đường lưu thông chính, có tên gọi trong bản đồ hành chính nhà nước (không kể các con đường do các chủ đầu tư xây dựng nhà dẫn vào)

Đối với đường chính của nhà ở thương mại xây dựng mới, tùy theo quy định của nhà nước ban hành quyết định về giá đất trên mỗi tuyến đường là khác nhau. Thường các con đường nằm ở trung tâm thành phố, kinh doanh sầm uất sẽ có giá cao hơn.

Theo quan điểm của các chuyên viên thẩm định giá thì nhà ở thương mại xây dựng mới càng xa so với mặt tiền đường thì có giá càng giảm, theo họ các nhà ở thương mại xây dựng mới nằm trong hẻm phụ, các con đường được xây dựng thêm, xung quanh nhà ở thương mại xây dựng mới, nằm cách xa so với mặt tiền đường lộ chính giao thông khó khăn hơn, không có khả năng kinh doanh, môi trường vệ sinh, an ninh cũng kém hơn.

Biến 4: Vị trí của tòa nhà

Vị trí của tòa nhà ở đây được hiểu là tòa nhà chung cư có vị trí mặt tiền đường hay không. Tòa nhà được coi là ở mặt tiền đường khi thửa đất và ngôi nhà đó có cạnh ít nhất là 2m tiếp giáp liên thông với con đường, lề đường, vỉa hè hoặc hành lang đường bộ của con đường có tên trên bản đồ.

Qua quá trình nghiên cứu cho thấy, việc tòa nhà có vị trí mặt tiền đường hay không sẽ có tác động rất lớn đến mức giá của căn hộ thuộc tòa nhà, nếu tòa nhà có mặt tiền đường mức giá bán căn hộ sẽ tăng cao hơn so cới các căn hộ tương đương nhưng không có vị trí mặt tiền đường. Điều này dễ hiểu bởi vì những căn hộ có vị trí mặt tiền đường sẽ có lợi thế về sự thuận tiện trong giao thông, lợi thế về tiện ích thương mại nếu căn hộ đó cho thuê, đồng thời với các nhà chung cư thì những căn hộ phía trên sẽ được hưởng lợi từ các dịch vụ do có nhiều nhà cung cấp dịch vụ đến thuê và cung cấp tại các tầng dịch vụ của tòa nhà.

Bên cạnh đó, nhà thương mại xây dựng mới dùng để kinh doanh thường có giá cao hơn so với nhà thương mại xây dựng mới để ở, theo khảo sát cho thấy các nhà ở thương mại xây dựng mới ở vị trí mặt tiền đường thì thường có lợi thế kinh doanh hơn so với các nhà ở thương mại xây dựng mới ở trong hẻm.

Biến 5: Khu vực của tòa nhà: Từ thực tế cho thấy, khoảng cách từ tòa nhà đến trường học, bệnh viện và nơi làm việc là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của căn hộ. Thông thường khoản cách từ căn hộ đến các địa điểm này càng xa, thì mức giá sẽ có xu hướng là giảm, hay nói cách khác, khách hàng có thể sẵn sàng bỏ mức giá cao hơn để mua căn hộ nếu xung quanh khu vực tòa nhà có trường học, bệnh viện và đến nơi làm việc thuận tiện cho khách hàng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Biến 6: Môi trường sinh thái: Từ quá trình nghiên cứu định tính và tổng hợp từ các nghiên cứu trước cho thấy môi trường sinh thái cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại. Nếu nhà ở được đặt tại các khu vực có môi trường tốt không ô nhiễm sẽ có mức giá cao hơn những nơi có môi trường ô nhiễm.

Biến 7: An ninh khu vực tòa nhà: Mức độ an ninh của tòa nhà hoặc khu vực nhà ở thương mại được bán có có tác động đến mức giá bán. Thông thường với những nơi có mức độ an ninh kém sẽ có mức giá nhà ở thấp hơn những khu vực có an ninh tốt.

Biến 8: Mật độ giao thông: Biến này được hiểu là mật độ giao thông xung quanh khu vực dẫn đến nhà ở. Nếu mật độ giao thông càng đông thì khả năng dẫn đến tắc đường là rất cao điều đó gây khó khăn cho người dân sống tại khu vực đó. Điều này sẽ dẫn đến khả năng mức giá nhà ở tại những khu vực này sẽ thấp hơn những nơi có mật độ giao thông vắng hơn.

Biến 9: Không gian sống: Không gian sống được hiểu là cảnh quan xung quanh khu vực nhà ở, có yên tĩnh hay ồn ào… thông thường những khu vực có cảnh quan thoáng đãng, có nhiều cây xanh, yên tĩnh sẽ được nhiều người lựa chọn để ở, khi đó mức giá nhà ở sẽ cao hơn những khu vực ồn ào và không có cảnh quan.

Biến 10: Dân trí: Trình độ dân trí tại khu vực xung quanh nhà ở cũng sẽ là một trong các yếu tố được quan tâm khi khách hàng lựa chọn mua nhà. Thông thường khách hàng mua nhà sẽ lựa chọn khu vực có dân trí cao để ở. Điều này cũng có thể ảnh hưởng đến mức giá nhà ở.

Biến 11: Các tiện ích khác

Theo nghiên cứu của Chin (2010), ông ứng dụng mô hình hedonic để ước tính giá nhà tại Hồngkông, ông phát hiện rằng nếu vị trí nhà ở thương mại xây dựng mới có trường học trong vòng bán kính 2 km, thì giá của nó sẽ tăng lên, tương tự, Lehner (2011) cũng nhận thấy giá của nhà ở tương mại xây dựng mới tại Singapore cũng bị ảnh hưởng bởi sự có mặt của các trung tâm thực phẩm (Food center) và trường học trong khu vực gần kề. Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng thang đo bằng khoảng cách từ căn hộ đến trường

học, bệnh viện, nơi làm việc. Còn đối với các yếu tố khu vui chơi cho trẻ em, khu tập thể thao, dịch vụ trông xe và dịch vụ giải trí được đo bằng thang đo Likert.

Biến 12: Giá thành căn hộ: Trên thực tế nghiên cứu và phù hợp với quy luật kinh tế, mức giá thành của căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán. Nếu giá thành càng cao thì giá bán càng cao. Bên cạnh đó, giá thành của căn hộ cũng thể hiện chất lượng của căn hộ, nếu chất lượng càng cao thì giá thành sẽ tăng từ đó dẫn đến giá của căn hộ sẽ tăng.

Tổng quát sơ đồ tác động của các biến độc lập đối với biến phụ được mô tả qua sơ

đồ sau:

Diện tích

Vị trí căn hộ

An ninh khu vực căn hộ

Môi trường sinh thái

Mật độ giao thông

GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XD MỚI

Không gian sống

Giá thành căn hộ

Các tiện ích khác

Dân trí

Khu vực căn hộ

Khoảng cách đến trung tâm

Khoảng cách đến mặt tiền đường

Sơ đồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới

e. Mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm:

Mô hình hồi quy đa biến là mô hình mở rộng của mô hình hồi quy hai biến bằng cách thêm vào một số biến độc lập để giải thích tốt hơn cho biến phụ thuộc. Mô hình có dạng như sau:

Yi = B0 + B1X1i + B2X2i + …+ BpXpi + ei Trong đó:

Yi: Biến phụ thuộc.

Xpi: Biểu hiện giá trị của biến độc lập thứ p tại quan sát thứ i.

Bk: Được gọi là hệ số hồi quy riêng phần (Partial regression coefficient).

ei: Là một biến độc lập ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình là 0 và phương sai không đổi 2

Mô hình hồi quy tác giả xây dựng chủ yếu dựa vào việc phân tích định tính ban

đầu về các yếu tố phổ biến tác động đến giá nhà ở tại Việt Nam nói chung và tại địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng. Thông qua bước nghiên cứu định tính có 18 yếu tố có thể tác động đến giá chung cư ở Hà Nội, tuy nhiên 18 biến này không thể đưa trực tiếp vào mô hình hồi quy vì trong số 18 biến này chắc chắn sẽ có biến không phù hợp và không giải thích được cho sự biến động của giá chung cư. Mặc khác một nguyên nhân chính của việc không thể đưa trực tiếp 18 biến này vào mô hình là do xuất phát từ các tiêu chuẩn quan trọng đánh giá mức độ chính xác hay phù hợp của hàm hồi quy. Một trong các tiêu chuẩn quan trọng nhất đó là giá trị của R2 (phản ảnh mức độ giải thích của các biến độc lập cho biến phụ thuộc), tuy nhiên R2 là một hàm không giảm theo số lượng biến đưa vào mô hình. Điều này có nghĩa khi đưa càng nhiều biến vào mô hình thì R2 càng cao nhưng không phải biến nào cũng có ý nghĩa, mặt khác hàm hồi quy sẽ vi phạm các giả định quan trọng: giả định liên hệ tuyến tính giữa biến độc lập với biến phụ thuộc; giả định phương sai sai số không đổi; giả định về phân phối chuẩn của phần dư; giả định về hiện tượng tự tương quan và đa cộng tuyến là cho việc phân tích hồi quy sẽ trở nên vô nghĩa.

Với những nhận định trên việc lựa chọn được các biến phù hợp đưa vào mô hình hồi quy đối với nghiên cứu này là vô cùng quan trọng. Với việc sử dụng phần mềm SPSS 16, tác giả đã sử dụng phương pháp chọn biến từng bước (stepwise selection) để lựa chọn được các biến quan trọng đưa vào mô hình.

Các bước chọn biến theo phương pháp chọn biến từng biến:

Bước 1: Xác định hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập (hệ số tương quan Pearson - r)

Bước 2: Xác định thứ tự của các biến độc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến phụ thuộc từ cao xuống thấp.

Bước 3: Đưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ được đưa vào trước. Quá trình đưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến đã được đưa vào trước đó chính là các biến được chọn.

Sau khi chọn được các biến từ phương pháp stepwise, mô hình hồi quy sẽ được xác định lại bằng phương pháp enter để lấy các giá trị quan trọng thiết lập mô hình một cách chính xác đồng thời kiểm định lại ý nghĩa của mô hình hồi quy.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Để trả lời được các câu hỏi nghiên cứu đã đề ra, luận án đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu với quy trình nghiên cứu bao gồm 6 bước. Trong đó với phương pháp phỏng vấn sâu, luận án đã lựa chọn 2 nhóm đối tượng chính là đội ngũ lãnh đạo DNĐTXD&KD nhà ở và cán bộ trực tiếp định giá để phỏng vấn nhằm thu thập dữ liệu giúp cho việc đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Đồng thời để giúp cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá tại phần giải pháp, luận án đã tiến hành xác định nhóm 12 biến, điều tra trên 300 mẫu và sử dụng phần mềm SPSS.16 để xây dựng và kiểm định hàm hồi quy định giá đề xuất áp dụng.

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua

4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua

Với các chính sách mà Nhà nước đã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở đã đạt được những kết quả đáng khích lệ. Có thể đánh giá kết quả ở các mặt sau đây:

Về số lượng nhà ở và hệ thống các đô thị

Trước năm 2000, số lượng nhà ở tuy có phát triển nhưng chưa nhiều, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân thì với những chính sách mới, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, từ năm 2000 đến nay, số lượng, diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân đầu người đã có những tăng trưởng đáng kể, cụ thể là:

- Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước

Năm 1999, trên địa bàn cả nước có 16.661.366 hộ gia đình, trong đó số hộ gia đình có nhà ở là: 16.649.989 căn hộ (chiếm tỷ lệ 99,93%); số hộ gia đình không có nhà ở là:

11.233 hộ (chiếm tỷ lệ 0,07%). Đến năm 2012, trên địa bàn cả nước có đã có 22.198.922 hộ gia đình, trong đó số hộ gia đình có nhà ở là 22.186.275 căn hộ (chiếm tỷ lệ 99,95%); số hộ gia đình không có nhà ở là 12.647 hộ (chiếm tỷ lệ 0,05%). Như vậy, tính trong hơn 10 năm thì số lượng nhà ở trên phạm vi toàn quốc đã tăng thêm khoảng 5.536.000 căn hộ (tăng thêm 33,26%). [7]

- Về hệ thống đô thị trong cả nước:

Hệ thống đô thị trên cả nước cũng ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích. Năm 1999 toàn quốc có 629 đô thị, trong đó có 4 Thành phố trực thuộc Trung ương, 20 thành phố trực thuộc tỉnh với số dân 14,9 triệu người. Đến nay, toàn quốc đã có 752 đô thị (tăng 123 đô thị), trong đó có 5 thành phố trực thuộc Trung ương và 40 thành phố thuộc tỉnh (tăng 20 thành phố thuộc tỉnh) với số dân đô thị là 22,3 triệu người (tăng 49,6%). Tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2-3,4%. Nhà ở đô thị năm 2009 đạt 19,2 m2/người. Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ

105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá dự kiến tăng từ 26% hiện nay lên đến 46% vào năm 2025.

Đặc biệt, trong 10 năm vừa qua (từ 2002 đến 2012) đã có hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới tại các đô thị lớn đã được triển khai thực hiện, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay, trong cả nước đang triển khai trên

2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20-25 triệu m2 nhà ở. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay đã có 445 dự án nhà ở được giao đất với diện tích 3.985 ha. Thành phố Hà Nội từ năm 1999 đến nay đã và đang triển khai 164 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích đất là 1.572 ha. [7]

- Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn

So sánh sự tăng trưởng về số lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn trong vòng 10 năm trở lại đây cho thấy như sau:

Tại khu vực đô thị: Năm 1999 có 4.026.015 hộ gia đình, trong đó số hộ gia đình có nhà ở là 4.022.471 hộ (chiếm tỷ lệ 99,91%); số hộ không có nhà ở là 3.483 hộ (chiếm tỷ lệ 0,09%). Đến năm 2009 đã có 6.761.476 hộ gia đình, trong đó số hộ có nhà ở là 6.756.726 hộ (chiếm tỷ lệ 99,93%); số hộ không có nhà ở là: 4.750 hộ (chiếm tỷ lệ 0,07%).[7]

Tại khu vực nông thôn: Năm 1999 có 12.635.351 hộ gia đình, trong đó số hộ có nhà ở là: 12.627.518 hộ; số hộ không có nhà ở là: 7.750 hộ (chiếm 0,06%). Đến năm 2009 đã có 15.437.446 hộ gia đình, trong đó số hộ có nhà ở là 15.429.549 hộ (chiếm tỷ lệ 99,95%); số hộ không có nhà ở là 7.897 hộ (chiếm 0,05%).[7]

Như vậy, mặc dù số hộ gia đình có tăng lên trong vòng 10 năm qua, nhưng tốc độ tăng số lượng nhà ở cũng tăng cao hơn trước. Tại đô thị năm 1999 có 99,91% hộ gia đình có nhà ở thì đến năm 2009 đã tăng lên 99,93%; tại nông thôn năm 1999 có 99,93% số hộ gia đình có nhà ở thì đến năm 2009 đã tăng lên 99,95%.

4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở

Ngoài chỉ tiêu tăng trưởng về số lượng căn hộ, chỉ tiêu về diện tích (sàn) nhà ở cũng tăng nhanh so với trước đây, chỉ tính trong 10 năm, từ 1999 đến 2009 thì diện tích sàn nhà ở đã tăng như sau:

- Tính trong phạm vi cả nước

Năm 1999, cả nước có 709.032.271 m2 nhà ở, đến năm 2009, cả nước đã có 1.415.261.686 m2 (tăng thêm 706.229.416 m2). Do có sự tăng trưởng về số lượng và diện tích nhà ở nên bình quân diện tích nhà ở đầu người cũng tăng hơn so với trước. Năm 1999, diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người là 9,68 m2, đến năm 2009, diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người của cả nước là 16,7 m2. [7]

- So sánh khu vực đô thị và khu vực nông thôn

Năm 1999, tại khu vực đô thị có 251.688.647 m2, đến năm 2009 đã tăng lên 476.309.937 m2 (tăng gần gấp đôi); Năm 1999, tại khu vực nông thôn có 457.343.624 m2 thì đến năm 2009 đã tăng lên 938.951.748 m2 (tăng gần gấp đôi). Về diện tích sàn nhà ở

bình quân trên đầu người: Tại khu vực đô thị năm 1999 bình quân là 10,23 m2, đến năm 2009 đã tăng lên 19,2 m2; Tại khu vực nông thôn, năm 1999 diện tích bình quân là 9,51 m2, đến năm 2009 đã tăng 15,7 m2. [7]

4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ

Trong giai đoạn vừa qua, chất lượng nhà ở ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng đã được thay thế bằng các khu nhà ở mới khang trang. Nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững (khu nhà ở Linh Đàm, Định Công, Làng Quốc tế Thăng Long tại Hà Nội; Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng tại thành phố Hồ Chí Minh...).

Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang trí nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý (tỷ lệ nhà chung cư tại các đô thị trên cả nước đạt 3,72%, trong đó Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất đạt 16,64%; Hải Phòng đạt 5,8%; Đà Nẵng 2,10%; TP.Hồ Chí Minh 6,13%).

Quy mô diện tích căn hộ bình quân của hộ gia đình cũng ngày càng tăng (cả nước có trên 51,5% tổng số căn hộ có diện tích từ 60 m2 trở lên, trong đó có 17,9% tổng số căn hộ có diện tích trên 100 m2).

Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những tiến bộ rõ rệt. Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các khu nhà chung cư cũ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng ở thích hợp hơn.

4.1.4. Về tài chính nhà ở

Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự án phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua. Sự thành công của cơ chế cho phép các chủ đầu tư dự án huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn vay của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệu quả.

Tăng trưởng tín dụng trong kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng hàng năm đều tăng. Cụ thể như tại thời điểm 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực