Khung Lý Thuyết Nghiên Cứu Và Cách Tiếp Cận Nghiên Cứu

rằng dự án của doanh nghiệp đang tiến hành định giá có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, điều này dẫn đến mức giá được xác định cao, tuy nhiên mức giá này không được thị trường chấp nhận bởi vị dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi nhưng vị trí xung quanh của dự án chưa có những khu cung cấp các dịch vụ thiết yếu khi khách hàng đến sinh sống. Vì vậy, nhận thức của người định giá sẽ tác động trực tiếp đến mức giá được xác định. Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá cần phải được quan tâm khi định giá là:

- Yếu tố tâm linh: Với quan niệm của người Đông á nói chung và người Việt Nam nói riêng, yếu tố tâm linh ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà ở. Nếu nhà ở đó hợp hướng với khách hàng, có phong thủy tốt … thì giá có thể cao khách hàng sẽ vẫn chấp nhận mua. Tuy nhiên, nếu không hợp hướng, có phong thủy xấu như tóp hậu, nhà ở tầng 13, nhà ở đối diện chùa … dù giá được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khách hàng vẫn không mua.

- Yếu tố vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá nhà chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại nhà ở.

- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá nhà ở chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá nhà ở chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá nhà ở chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá nhà ở, chủ yếu có tính chất sử dụng nhà ở trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn

chế sử dụng nhà đất, chế độ quản lý giao thông khu vực... Mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở trong khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng nhà ở với các chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở cao cấp thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; trong khi đó khu nhà thu nhập thấp và nhà cho thuê thì sự hoàn mỹ của môi trường sẽ được quan tâm ở mức thấp hơn.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Tại chương này, luận án đã tổng hợp được các phương pháp định giá được các doanh nghiệp sử dụng nhiều trong quá trình định giá nhà ở thương mại. Bên cạnh đó luận án đã tổng hợp và đưa ra một số khái niệm như: khái niệm định giá tài sản, khái niệm định giá nhà ở, khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Đồng thời, luận án đã hệ thống và tổng hợp được các nhân tố ảnh hưởng đến định giá nhà ở, đây chính là những cơ sở cho việc lựa chọn các biến cho việc xây dựng bảng khảo sát cũng như xây dựng mô hình hồi quy ứng dụng cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới.

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu

3.1.1. Khung lý thuyết nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để xác định vấn đề nghiên cứu, và cơ sở khoa học của định giá nhà ở TMXDM luận án đưa ra khung lý thuyết nghiên cứu như sau:

Sơ đồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM

3.1.2. Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu

Từ việc nghiên cứu tổng quan, xác định được điểm trống trong các nghiên cứu về định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, và từ thực tế những vấn đề còn tồn tại phát sinh từ vấn đề định giá nhà ở thương mại xây dựng mới đã và đang xẩy ra, luận án xác định câu hỏi quản lý và câu hỏi nghiên cứu để giải quyết các vấn đề còn tồn tại. Với mục tiêu

trả lời được các câu hỏi nghiên cứu, từ cơ sở là các lý thuyết cơ bản, phương pháp, quy trình, mục tiêu của định giá nhà ở TMXDM luận án tiến hành nghiên cứu thực trạng định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở bằng các phương pháp để đưa ra được những đánh giá khách quan về công tác này tại các DN ĐTXD&KD nhà ở. Qua đó luận án tập chung đưa các đề xuất để hoàn thiện công tác định giá nhà ở tại các DN DTXD&KD nhà ở; đặc biệt luận án đề xuất áp dụng mô hình Hedonics để xây dựng hàm hồi quy có kiểm định cụ thể tại một dự án. Cụ thể khung nghiên cứu của luận án được thể hiện qua sơ đồ sau:

Nội dung công tác định giá nhà ở TMXDM

- Đặc điểm và nguyên tắc

giá nhà

định

ở

TMXDM

- Mô hình tổng quát về tổ chức định giá nhà ở TMXDM

- Quy trình khung định giá nhà ở TMXDM

- Các phương pháp định giá nhà ở TMXDM

- Các nhân tố ảnh

hưởng đến định giá nhà ở TMXDM.

Tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

- Chính sách và căn cứ của DN trong định giá nhà ở TMXDM

- Các mô hình tổ chức cơ bản đã được các DNĐTXD&KD nhà ở triển khai trong quá trình định giá nhà ở TMXDM

- Các quy trình định giá nhà ở TMXDM được các DN tổ chức thực hiện.

- Mức độ sử dụng và tính hiệu quả của các phương pháp định giá được các DN sử dụng.

- Chính sách, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá sau định giá nhà ở TMXDM của các DN.

Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

- Lựa chọn và xây dựng được mô hình tổ chức định giá phù hợp với DN

- Điều chỉnh và xây dựng quy trình định giá nhà ở TMXDM đảm bảo tính khoa học và giảm thiểu chi phí.

- Lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá nhà ở TMXDM phù hợp với đặc thù DN và thị trường, có căn cứ khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao.

- Các điều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ sở dữ liệu thông tin để đáp ứng được mục tiêu hoàn thiện.

Sơ đồ 3.2: Khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

3.2. Quy trình nghiên cứu

Xácđịnh vấn đề nghiên cứu

Xây dựng khung lý thuyết và khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM

Nghiên cứu tổng quan và xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực định giá BĐS

Phân tích thực trạng định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Đánh giá thực trạng định gía nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở

Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau đây (sơ đồ 3.3):


	Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ĐGBĐS. Phỏng vấn sâu Lãnh đạo, chuyên viên chuyên trách định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác định nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM


	Điều tra bằng phiếu khảo sát đối với khách hàng đã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án

3.3. Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết được các vấn đề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án đã sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:

3.3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp

Phương pháp này được sử dụng trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố trong và ngoài nước, cũng như thu thập dữ liệu từ các tài liệu của các DNĐTXD&KD nhà ở, các cơ quan quản lý nhà nước về định giá

3.3.2. Phương pháp chuyên gia

Phương pháp này được tác giả sử dụng với mục tiêu làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các phương pháp nghiên cứu phù hợp, đặc biệt là việc xác định sơ đồ nghiên cứu để đảm bảo tính logic cũng như phù hợp với khả năng nghiên cứu nhưng đảm

bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra. Bên cạnh đó, tác giả đã thực hiện xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực thống kê để xây dựng bảng khảo sát, xử lý dữ liệu và xây dựng hàm hồi quy định giá. Tác giả đã xin ý kiến tham vấn của các thầy cô giáo trong Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Đại học Xây dựng, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tại các viện nghiên cứu thuộc Bộ Xây dựng, Vụ Kinh tế - Bộ Xây dựng, Cục Quản lý giá

– Bộ Tài chính.

3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu

Phương pháp phỏng vấn sâu được tác giả sử dụng với mục tiêu thu thập các thông tin liên quan đến thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở về các vấn đề cần nghiên cứu như: quan điểm của người đứng đầu doanh nghiệp về định giá nhà ở TMXDM, mục tiêu của định giá, cơ cấu tổ chức bộ phận định giá, quy trình định giá, phương pháp đã được sử dụng định giá và tổ chức thực hiện. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp này đối với khách hàng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, để từ đó làm căn cứ cho việc lựa chọn biến để xây dựng hàm hồi quy định giá. Cụ thể việc áp dụng phương pháp này với các đối tượng như sau:

- Để có được thông tin về thực trạng quan điểm, nguyên tắc, cơ cấu tổ chức và cách thức triển khai định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, tác giả đã tiến hành phỏng vấn sâu đối với các đối tượng là lãnh đạo (Chủ tịch HĐQT, Giám đốc, PGĐ phụ trách) của các DNĐTXD&KD nhà ở, các doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ năm 2010 – 2012 với số lượng phỏng vấn là 40 cuộc phỏng vấn với thời lượng từ 7 đến 50 phút. Nội dung phỏng vấn tập trung chủ yếu vào quan điểm của lãnh đạo doanh nghiệp, nguyên tắc của doanh nghiệp về định giá nhà ở, mô hình tổ chức và cách thức triển khai hoạt động định giá tại doanh nghiệp mình.

- Đối tượng thứ hai đã được tác giả tiến hành phỏng vấn sâu đó là các cán bộ, chuyên viên của các phòng ban của DNĐTXD&KD nhà ở tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã và đang tham gia trực tiếp định giá nhà ở TMXDM. Tác giả đã tiến hành 70 cuộc phỏng vấn với thời lượng từ 5 phút đến 120 phút trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến 2012. Nội dung chủ yếu được tập trung khi phỏng vấn với đối tượng này là thực trạng quy trình định giá, phương pháp định giá và chi tiết cách thức tổ chức và triển khai định giá nhà ở TMXDM đang được DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng.

- Đối tượng thứ ba đã được tác giả tiến hành phỏng vấn sâu đó là các khách hàng đã và có dự kiến mua nhà ở TMXDM; nhân viên kinh doanh BĐS tại các DNĐTXD&KD nhà ở, công ty BĐS tại tại TP. Hà Nội, với 115 cuộc phỏng vấn với thời lượng từ 3 phút

đến 20 phút trong khoảng thời gian từ năm 2011 đến 2012. Nội dung chủ yếu được tập trung khi phỏng vấn với đối tượng này là xác định và tổng hợp được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại TP. Hà Nội.

3.3.4. Phương pháp định lượng:

Một trong các giải pháp được luận án đề xuất là ứng dụng mô hình Hedonic để định giá nhà ở TMXDM, trong nội dung của giải pháp này, luận án đã thực hiện xác định các biến và xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở chung cư TMXDM tại TP. Hà Nội và thực hiện kiểm định mô hình. Nội dung chính việc áp dụng phương pháp này như sau:

a. Chọn mẫu: Luận án đã lựa chọn một mẫu với trên 300 bất động sản để xác lập các biến số. Luận án đã tuân thủ nghiêm ngặt về kỹ thuật chọn mẫu và thực hiện khảo sát một cách đầy đủ. Trong quá trình thực hiện điều tra thu thập số liệu, luận án đã thực hiện một cuộc khảo sát thử tiến hành cho khoảng 5-10 bất động sản để kiểm chứng tính khả thi của bảng hỏi.

Về cơ cấu của mẫu, luận án đã tiến hành điều tra khảo sát tại 30 dự án khác nhau, trong đó các dự án đã được điều tra đảm bảo các tiêu trí có vị trí khác nhau về khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố cũng như khu mua sắm, trường học, bệnh viện; khác nhau về mặt tiền đường; khác nhau về chủ đầu tư xây dựng; khác nhau về chất lượng dự án; khác nhau về môi trường, cảnh quan, an ninh cũng như không gian sống… Tại mỗi dự án, luận án đã điều tra khảo sát từ 7 đến 13 căn hộ, mỗi căn hộ được lựa chọn điều tra đều có sự khác biệt về diện tích căn hộ, vị trí tầng.

b. Quy trình thu thập dữ liệu: Số liệu thu thập để sử dụng cho việc xây dựng và kiểm định hàm hồi quy định giá đề xuất sẽ được thu thập qua hai nguồn:

Thứ nhất: Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán nhà ở chung cư TMXDM tại TP. Hà Nội. Nguồn số liệu này sẽ được thu thập thông qua bảng hỏi được phát trực tiếp cho các nhà ở trong các khu vực đã lựa chọn với số lượng phiếu điều tra trên 300 phiếu; để đảm bảo tính chính xác cho các thông tin của bảng hỏi, người nghiên cứu sẽ thực hiện khảo sát ngẫu nhiên từ 5 -10 bảng hỏi. Chi tiết bảng hỏi tại phụ lục số 1.

Trên 80% số phiếu khảo sát đã được trao đổi, giải thích và thu thập trực tiếp từ chủ căn hộ để đảm bảo tính chính xác và đáp ứng đươc mục tiêu nghiên cứu của luận án. Số phiếu khảo sát còn lại được gửi lại cho chủ căn hộ điền phiếu và gửi lại cho tác giả. Hầu hết các phiếu điều tra nằm trong nhóm này đều được tác giả gọi điện thoại trao đổi và giải thích cho chủ căn hộ khi chủ căn hộ nhận được phiếu khảo sát điều tra.

Thứ hai: Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán nhà ở thương mại xây dựng mới: Nguồn số liệu này sẽ được thu thập từ các dữ liệu của các sàn giao dịch bất động sản và các dữ liệu của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, cũng như nguồn số liệu từ các tạp chí chuyên ngành.

c. Phân tích dữ liệu: Luận án sử dụng mô hình hồi qui đa biến để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá chung cư ở Hà Nội, đồng thời xác định mức độ tác động của của từng yếu tố đến biến mà tác giả mong muốn. Mô hình được xây dựng dựa vào công cụ SPSS 16.

d. Các biến nghiên cứu

+ Biến phụ thuộc: Giá nhà ở thương mại xây dựng mới trên 1 m2 nhà ở.

+ Biến độc lập: Căn cứ vào đặc thù của sản phẩm nhà ở và căn cứ vào các nghiên cứu trước đây, tác giả dự kiến các biến để đưa vào mô hình như sau:

Biến 1: Diện tích thực tế của căn hộ:

Theo một số nghiên cứu gần đây, diện tích thực tế của căn hộ sẽ ảnh hưởng tới giá của nhà ở thương mại xây dựng mới, theo Brasington (1999), diện tích sử dụng ảnh hưởng đến giá nhà theo tỷ lệ thuận. Vì theo ông một căn nhà có diện tích sử dụng lớn thì sẽ làm tăng tính hữu dụng của căn nhà lên. Ngoài ra theo kết quả nghiên cứu của Sibel Selim (2008), diện tích thực tế của căn hộ cũng có quan hệ đồng biến với giá nhà. Thêm vào đó, trong bài nghiên cứu về giá nhà của Dalton và Zabel (2008), hai ông cũng đồng quan niệm cho rằng diện tích căn hộ tỷ lệ thuận với giá nhà.

Biến 2: Khoảng cách từ tòa nhà đến trung tâm thành phố

Vị trí của bất động sản đã được đề cập trong hầu hết các nghiên cứu về các thuộc tính vị trí cố định và tương đối. Các thuộc tính vị trí cố định (Follain & Jimenez, 1985; Orford, 1988) được định lượng trên toàn bộ khu đô thị và liên hệ tới một số hình thức của phương pháp tiếp cận. Thuộc tính vị trí tương đối được định lượng thông qua các phương pháp thay thế chẳng hạn như tầng lớp kinh tế - xã hội, thành phần chủng tộc, các thuộc tính thẩm mỹ, mức độ ô nhiễm, và độ gần với trung tâm giải trí địa phương (Dubin & Sung, 1990).

Trong quan điểm truyền thống về vị trí, khả năng tiếp cận được đánh giá bằng điều kiện tiếp cận các quận trung tâm thương (DCBD : Distance to Central Business District). Khả năng tiếp cận, dưới bất cứ hình thức đo đạc nào đều có ảnh hưởng tới giá nhà ở (McMillan, Jarmin, & Thorsnes, năm 1992; Palmquist năm 1992; Ridker Henning, năm 1968). Khả năng tiếp cận của phương tiện vận tải thường được kết hợp với việc dễ dàng đi