bất động sản hơn 218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng 96.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở vẫn chủ yếu từ nguồn tiết kiệm của các hộ gia đình, cá nhân.
Một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đã mạnh dạn áp dụng hình thức huy động vốn thông qua liên doanh liên kết và bước đầu đã áp dụng việc huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu. Một số địa phương đã tập trung nguồn vốn bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và bố trí một phần vốn ngân sách để hình thành Quỹ phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để phát triển nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội.
Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng cũng đã có những chuyển biến tích cực. Từ năm 2000 đến nay, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài đã được triển khai tại Thành phố Hồ Chí Minh và Thủ đô Hà Nội và bước đầu đã có kết quả tốt, đặc biệt là về bố cục không gian, kiến trúc, cảnh quan, chất lượng xây dựng và cơ chế quản lý sau đầu tư (Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng - TP.Hồ Chí Minh; Khu đô thị mới Ciputra, khu nhà ở Keng Nam - Hà Nội...). Chỉ tính riêng năm 2009, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản là 7,6 tỷ USD, chiếm hơn 1/3 tổng số vốn nước ngoài đăng ký.
4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở
Để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, trong 10 năm vừa qua đội ngũ các doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở đã phát triển mạnh mẽ. Cả nước hiện có khoảng trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Đội ngũ các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về số lượng, quy mô mà còn đủ năng lực để đảm nhận việc thực hiện các dự án, công trình nhà ở cao tầng, hiện đại.
Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính đến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002.
Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở tính đến năm 2012
Từ 10-50 tỷ đồng | Từ 50- 200 tỷ đồng | Từ 200 đến dưới 500 tỷ đồng | Từ 500 tỷ đồng trở lên | Tổng số DN kinh doanh BĐS | |
Số lượng DN | 484 | 115 | 50 | 41 | 1.717 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá Ở Thương Mại Xây Dựng Mới -
Khung Lý Thuyết Nghiên Cứu Và Cách Tiếp Cận Nghiên Cứu -
Mô Hình Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới -
Thực Trạng Về Mô Hình Tổ Chức Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư Kinh Doanh Nhà Ở -
Mức Giá Được Định Giá Quy Trình 1 Tại Các Thời Điểm Khác Nhau Của Dnđtxd&kd Nhà Ở Tại Một Số Dự Án -
Thực Trạng Mục Tiêu Và Phương Pháp Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Các Doanh Nghiệp Đầu Tư, Xây Dựng Và Kinh Doanh Nhà Ở
Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.
Nguồn: VN report ngành BĐS [2]
Ngoài lực lượng các nhà đầu tư phát triển nhà ở, đội ngũ các chuyên gia môi giới định giá, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý là công cụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản cũng phát triển nhanh chóng; hiện nay cả nước đã có khoảng 670 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động, có khoảng 40.000 lượt người được đào tạo kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản, Hơn 12.000 người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và hơn 5.000 người được cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới, bền vững, công khai và minh bạch.
4.2. Thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam
Giá nhà ở thương mại là một số tiền mà người mua đồng ý trả và người bán đồng ý bán trong một giao dịch mua bán nhà ở. Đối với nhà ở thương mại, giá cả có thể là giá bán, dùng cho giao dịch mua bán; hoặc giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê. Giá bán nhà ở thương mại bao gồm giá đất và giá của công trình trên đất. Giá công trình trên đất được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu, nhân công và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên công trình. Giá cả nhà ở thương mại có liên quan chặt chẽ với giá trị của nó và là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Do tính đặc thù của hàng hóa BĐS nên giá trị nhà ở thương mại có một số đặc trưng riêng, nó phụ thuộc vào tính hữu dụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu của người mua. Giá nhà ở thương mại cũng có mối quan hệ với giá trị sử dụng của nó, mà biểu hiện là chất lượng sản phẩm, chi phí sử dụng và tính thay thế lẫn nhau của hàng hóa là nhà ở.
Cũng giống như ở các thị trường khác, sự cân bằng cung cầu xác định giá cân bằng của hàng hóa BĐS nhà ở thương mại trên thị trường. Trong đó, cầu phản ánh thái độ của người mua, cung phản ánh hành vi của người bán. Sự tác động qua lại giữa cung và cầu hình thành nên giá cả thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hoặc cầu sẽ làm dịch chuyển các đường cung cầu và làm giá cả thay đổi.
Tại Việt Nam trong thời gian qua, mặc dù Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách nhằm tăng nguồn cung về nhà ở và kéo giá nhà ở xuống, tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình và thấp có khả năng tạo lập chỗ ở, nhưng thực tế giá nhà ở, đặc biệt ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội vẫn luôn tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của một bộ phận lớn dân cư. Những năm 2006 – 2008 là giai đoạn giá nhà ở tại các đô thị lớn tăng rất mạnh. Như tại TP. Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư, đất nền dự án vào cuối
năm 2007 tăng gấp đôi so với mức giá của năm 2006. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới cũng như chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm kiềm chế lạm phát, giá nhà ở đã giảm nhẹ và tương đối ổn định từ năm 2009 đến nay. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn rất cao so với thu nhập của đa số người dân. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở Việt Nam là 24,4 đến 26,6 - cao hơn so với rất nhiều nước trên thế giới và trong khu vực: ở khu vực Nam Á chỉ số này là 6,25, Đông Á – 4,14, Châu Phi – 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ – 6,25, Mỹ Latinh và Caribê
– 2,38. Theo tính toán của Liên Hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân từ 3 – 4 là hợp lý. Giá nhà ở quá cao gây khó khăn rất lớn cho người dân trong việc nỗ lực để tạo lập chỗ ở.
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại để bán
Đối với thị trường biệt thự, nhà ở liên kế và đất nền
Theo số liệu của công ty TNHH Savills Việt Nam, vào trong giai đoạn từ năm 2009 đến đầu năm 2010, tại hai thị trường chính Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nguồn cung sơ cấp có 28 dự án với khoảng 1.200 căn biệt thự và 200 căn nhà liên kế; thị trường thứ cấp có 34 dự án với 1.700 căn biệt thự và 450 căn nhà liên kế đang hoạt động. Giá bán ở thị trường sơ cấp dao động từ 920 đến 4.000 USD/m2; thị trường thứ cấp, giá bán trung bình là 1.080.000 USD/căn biệt thự hoặc nhà ở liên kế. Riêng đối với đất nền chủ yếu tập trung ở các quận, huyện ngoại ô với khoảng 164 dự án, cung cấp trên 55.000 nền, giá đất nền giao động từ 530 đến 1.780 USD/căn. Dự báo cầu về nhà ở riêng lẻ sẽ tiếp tục tăng trong vài năm tới, còn lượng cung thì có ít nhất 110 dự án cung cấp trên 8.000 héc ta sẽ tham gia vào thị trường biệt thự và nhà ở liên kế trong vòng 5 năm tới.
Sau thời gian khoảng 2 tháng đầu quý II/2010 với sự tăng đột biến, với giá đất nền tăng kỷ lục lên đến gần 40% so với cuối năm 2009 và đầu năm 2010, bắt đầu từ tháng 6 năm 2010 thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Lượng giao dịch đã giảm rõ rệt tại các đơn vị kinh doanh nhà ở, đồng thời mức giá cũng đã cho thấy xu hướng giảm dần từng bước. Theo số liệu điều tra thứ cấp của Vietnam Report, một số địa bàn tại thị trường TP. Hà
Nội và TP. Hồ Chí Minh có mức giảm nhẹ có thể kể đến là khu đô thị Geleximco đường Lê Trọng Tấn, có mức giá dao động trong khoảng 32 -35 triệu đồng/m2 đã giảm khoảng từ 5 – 8 triệu đồng/m2 so với mức đỉnh đầu quý II/2010; đất nền khu vực Bắc Thăng Long Nội Bài giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xuống còn mức 13 – 15 triệu đồng/m2.
Đối với thị trường căn hộ
- Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh
Do vấn đề quỹ đất nên các dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM tập trung chủ yếu vào loại hình căn hộ chung cư. Tạm phân hạng căn hộ chung cư theo giá thì căn hộ hạng sang có giá trên 50 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp từ 28 triệu đến 50 triệu đồng/m2, trung cấp từ 16 triệu đến 28 triệu đồng/m2, căn hộ bình dân có giá dưới 16 triệu đồng/m2.
Các dự án căn hộ hạng sang tập trung ở khu trung tâm quận 1, quận 3 và một số ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Với đặc điểm thuận lợi về vị trí, được đầu tư xây dựng với các tiêu chuẩn cao cấp, thiết kế hiện đại, các dự án căn hộ hạng sang khu vực ở trung tâm thành phố có mặt bằng giá rất cao. Tuy nhiên, tình hình giao dịch căn hộ cao cấp lại rất ảm đạm trong khi nguồn cung khá dồi dào. Tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra thị trường đạt khá thấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công.
Sau một thời gian cung hàng mạnh cho phân khúc cao và trung cấp, loại căn hộ thuộc phân khúc bình dân tại TP.HCM đang được phát triển rất mạnh, giá chỉ trong khoảng 10-16 triệu đồng/m2 với các diện tích đa dạng. Các giao dịch trên thị trường căn hộ hiện nay tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ hạng trung và bình dân, diện tích từ 60 - 80 m² và giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang được tiêu thụ mạnh. Tỷ lệ giao dịch mua bán căn hộ trong quý II/2010 cũng tăng đến 26% so với quý I/2010, 2/3 số giao dịch thành công và 3/4 trong số đó tập trung vào phân khúc trung bình. Theo CBRE Việt Nam, dòng căn hộ đang được ưa chuộng trong giai đoạn này có mức giá từ 600 - 800 USD/m2.
Thực tế diễn biến thị trường cho thấy phân khúc căn hộ giá thấp (dưới 800USD/m2) hiện vẫn đang là dòng chủ đạo trên thị trường căn hộ. Điều này cho thấy thị trường đang thực sự chú trọng đến nhu cầu ở nhiều hơn là đầu tư, vì đây là mức giá mà hầu hết người có nhu cầu ở với thu nhập trung bình và thu nhập khá hướng tới.
Theo số liệu của Công ty TNHH Savills Việt Nam, cuối năm 2010, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ bán tại TP.Hồ Chí Minh đạt 17.000 căn, trong đó khoảng 4.000 căn của 12 dự án được đưa ra bán trong quý IV/2010. Nguồn cung thị trường thứ cấp khoảng
55.000 căn song lượng bán ra chỉ đạt 3.000 căn trong quý IV, khoảng 63% căn hộ bán ra có giá bình quân dưới 1.000 USD/m2. Ước tính tại TP.Hồ Chí Minh trong 2 năm tới cung cấp cho thị trường căn hộ sơ cấp khoảng 105.000 căn. Xu hướng cầu của thị trường tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ giá rẻ.
- Tại thị trường TP. Hà Nội
Giá nhà ở dạng căn hộ tại thị trường Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp. Tại thời điểm quý I/2009 mức giá căn hộ có sự sụt giảm mạnh và trong tình trạng đóng băng, sang quý II/2009 thị trường căn hộ tại Hà Nội đã có dấu hiệu
phục hồi và đến quý III/2009 đã có sự tăng giá mạnh, mức giá căn hộ liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15 – 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, đến đầu quý II/2010 giá căn hộ đẩy cao, tăng bình quân đến 30% so với quý IV/2009. Tính riêng quý II/2010 tổng cung căn hộ mới là 4600 căn, giá chào bán thứ cấp tăng trên mọi phân khúc của thị trường căn hộ, cụ thể tăng 3% trên các phân khúc cao cấp, trung cấp và hạng sang và 9% trong phân khúc bình dân. Giá bình quân chào bán căn hộ trong giai đoạn này là: căn hộ hạng
sang là 3.104 USD/m2, hạng cao cấp là 1.936 USD/m2, hạng trung cấp là 1.331 USD/m2
và hạng bình dân là 956 USD/ m2.
Nhưng từ giai đoạn cuối năm 2010 đến 2012, thị trường căn hộ nói riêng và thị trường bất động sản nói riêng bắt đầu bước vào giai đoạn sụt giảm. Trước tình hình này, các công ty bất động sản đã chuyển hướng tập trung sang phân khúc căn hộ giá rẻ với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn. Trong số các doanh nghiệp tham gia vào thị trường giá rẻ có Tập đoàn Nam Cường với dự án Lê Văn Lương Residentail với 400 căn hộ diện tích từ 60 – 70m2 với giá bán từ 14 triệu đồng/m2.
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê
Trong giai đoạn hiện nay khi các loại hình nhà ở khác không mấy sáng sủa thì căn hộ dịch vụ cho thuê đang kinh doanh khá tốt. Tại TP. Hồ Chí Minh thị trường mục tiêu cho căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài, Việt kiều về nước. Theo kết quả nghiên cứu thị trường của công ty Savills tại TP. Hồ Chí Minh, giá cho thuê trung bình toàn thị trường năm 2012 ở mức 23 USD/m2/tháng, cụ thể như sau:
Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012
Đơn vị | Hạng | Quý I | Quý II | Quý III | Quý IV | |
Nguồn cung ước tính | Căn hộ | Hạng A | 658 | 660 | 660 | 660 |
Hạng B | 1.394 | 1.460 | 1.520 | 1.590 | ||
Hạng C | 770 | 655 | 770 | 780 | ||
Công suất cho thuê | % | Hạng A | 88 | 88 | 90 | 90 |
Hạng B | 92 | 91 | 87 | 82 | ||
Hạng C | 93 | 92 | 88 | 87 | ||
Giá thuê trung bình (USD/m2/ tháng) 1 | $ | Hạng A | 29 | 30 | 30 | 29 |
Hạng B | 23 | 24 | 24 | 24 | ||
Hạng C | 16 | 16 | 15 | 15 |
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills.
1 Giá thuê theo tháng tính bằng USD dựa trên giá báo và diện tích thuần, bao gồm phí dịch vụ, chưa bao gồm thuế VAT
Nếu như mảng căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê hiện đang rất được các nhà đầu tư lớn quan tâm thì mảng căn hộ thương mại cho thuê giá rẻ lại gần như bị bỏ quên. Cho dù nhu cầu thuê nhà ở thương mại giá thấp hiện rất cao, nhất là đối tượng công nhân viên chức, nhưng xuất phát từ bài toán kinh tế, doanh nghiệp phát triển BĐS hiện chưa quan tâm với phân khúc này, họ chỉ chú tâm đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê giá cao từ 1.000 USD hay ít nhất 10 triệu đồng/tháng trở lên mà bỏ trống phân khúc giá thấp. Bởi lẽ, việc tiếp cận đất đai vốn không đơn giản do quỹ đất tại các thành phố có hạn, tiền sử dụng đất cao mà xây căn hộ cho thuê giá thấp (từ 2-5 triệu đồng/căn/tháng), thì doanh nghiệp phải mất vài chục năm mới thu hồi được vốn. Vì vậy, đối với loại nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp thuê hay thuê mua theo Nghị định 90/CP thì hiện chưa có dự án nào được khởi công. Giai đoạn năm 2006 – 2012 chỉ có 124 căn hộ (diện tích 50 m2/căn) thuộc các dự án nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua được hoàn thành với tổng diện tích sàn xây
dựng là 11.574 m2 ở chung cư Đông Hưng II, quận 12 và chung cư Bà Hom, phường 13,
quận 6.
Cơ chế, chính sách của Nhà nước hiện nay mới chỉ có cho loại hình nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho thuê thương mại giá rẻ vẫn chưa có, vì vậy phân khúc này ít được các doanh nghiệp quan tâm đầu tư do thời gian thu hồi vốn kéo dài, mặc dù nhu cầu xã hội rất lớn.
4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về định giá nhà ở
Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác định giá cho sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đã xem xét các quan điểm chính sách sau đây về vấn đề xác định giá nhà ở, đó là xác định giá cho sản phẩm mới, xác định giá có chiết khấu và bù trừ, xác định giá để kích thích tiêu thụ và xác định giá phân biệt.
- Xác định giá cho sản phẩm mới: Quan điểm chiến lược của các doanh nghiệp về vấn đề hình thành giá cả phụ thuộc một phần vào các giai đoạn trong chu trình sống của hàng hoá. Do vậy khi tung một sản phẩm mới ra thị trường, doanh nghiệp thường lựa chọn hoặc là chiến lược “giá hớt váng” hoặc là chiến lược “bám chắc thị trường”.
Do sản phẩm nhà ở là một trong những loại hàng hoá đặc biệt, nên hầu hết các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở rất ít khi áp dụng chiến lược “hốt phần ngon” bởi vì thông thường sản phẩm nhà ở được khách hàng lựa chọn mua ngay từ khi dự án bắt đầu
khởi công, do vậy mức giá nhà ở đã được xác định ngay từ khi hoàn thiện phương án đầu tư của dự án. Mục tiêu của các doanh nghiệp là mức giá ban đầu đưa ra làm sao có thể thu hút được càng nhiều khách hàng đến tham gia ký hợp đồng mua nhà càng tốt, để từ đó các doanh nghiệp có thể huy động được tài chính từ nguồn này cho dự án. Một điều khác biệt nữa là mức giá sẽ ngày một tăng tỷ lệ thuận với thời gian thi công của dự án, nhất là khi các căn hộ đã được hoàn thiện thì mức giá sẽ cao hơn rất nhiều so với mức giá ban đầu được đưa ra (nếu không xét đến các trường hợp có biến động lớn của thị trường).
Có thể nói quan điểm của các doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào tình hình cụ thể về mặt tài chính của các doanh nghiệp cho chính dự án đó. Nếu các doanh nghiệp có nhu cầu cấp thiết thu hút vốn cho dự án, thì các doanh nghiệp sẽ có quan điểm đưa ra mức giá hấp dẫn để thu hút số đông khách hàng tham gia. Ngược lại, các doanh nghiệp sẽ có quan điểm xác định mức giá nhằm bán trước sản phẩm ở một tỷ lệ nhỏ và bán sản phẩm với mức giá cao hơn khi sản phẩm đã được hoàn thiện, nhằm nâng cao mức lợi nhuận cho dự án.
- Xác định giá có chiết khấu và bù trừ: Cũng giống như các sản phẩm hàng hoá khác, khi thực hiện xác định giá bán sản phẩm nhà ở cho tất cả các dự án đầu tư của mình, các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh nhà đều đưa ra chính sách giá có chiết khấu và bù trừ dành cho những người tiêu dùng thanh toán sớm và mua số lượng lớn.
+ Chiết khấu giá vì thanh toán trước: Cũng giống như hầu hết các dự án nhà ở khác, việc bán sản phẩm bất động sản nhà ở thường được thực hiện ngay từ khi dự án bắt đầu khởi công (theo quy định là từ khi dự án xây dựng xong phần cơ sở hạ tầng), do vậy việc thanh toán của khách hàng sẽ được chia ra làm nhiều giai đoạn tuỳ thuộc vào tiến độ thi công của dự án. Nhằm khuyến khích người tiêu dùng thanh toán trước số tiền phải thanh toán theo quy định, Các doanh nghiệp đưa ra các mức giá đã được chiết khấu giảm giá cho các đối tượng có khả năng thanh toán trước. Giả dụ như, theo thông lệ khách hàng có thể trả tiền mua nhà theo ba giai đoạn, giai đoạn 1 nộp ngay khi ký hợp đồng 30% tổng giá trị hợp đồng; giai đoạn hai 50% và giai đoạn ba 20%; nhưng nếu khách hàng thanh toán ngay 80% khi ký hợp đồng thì sẽ được giảm giá so với quy định một số phần trăm nhất định, thông thường tỷ lệ này bằng hoặc cao hơn tỷ lệ lãi vay của liên ngân hàng.
+ Chiết khấu vì số lượng hàng mua: Về mặt nguyên tắc, khi khách hàng mua số lượng lớn thì sẽ được chiết khấu giảm giá, nhưng trên thực tế đối với sản phẩm nhà ở thì hầu như không áp dụng việc chiết khấu đối với việc khách hàng mua số lượng sản phẩm nhà lớn. Qua thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp này cho thấy, các doanh nghiệp này chưa bao giờ đưa ra chính sách này khi xác định giá, và do đặc
thù của sản phẩm có giá trị lớn cho nên ngay cả những nhà đầu cơ cũng khó có thể mua một lúc trên 10 căn hộ.
- Xác định giá để khuyến khích tiêu thụ: Trong những giai đoạn trước thì hầu như các doanh nghiệp không phải áp dụng quan điểm này khi thực hiện xác định giá, bởi vì vào những thời điểm đó nhu cầu của khách hàng về nhà ở đã vượt quá mức cung của thị trường. Nhưng trong một vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản đóng băng các doanh nghiệp cũng đã phải thực hiện quan điểm này cho một số dự án để nhằm khuyến khích khách hàng tham gia mua, để có thể thu hồi vốn thực hiện đầu tư cho các dự án khác, hoặc trong những trường hợp hiệu quả đầu tư của dự án đó thấp cần rút vốn nhanh để đầu tư các dự án khác có hiệu quả hơn.
- Xác định giá phân biệt: Trên thực tế, quan điểm này được hầu hết các các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở đều áp dụng, các đối tượng mà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà thông thường áp dụng quan điểm này là:
+ Mức giá ưu đãi dành cho chính cán bộ công nhân viên trong các doanh nghiệp: Đối với đối tượng này mức giá được áp dụng thường là thấp hơn mức giá được xác định cho thị trường. Tuy nhiên không phải tất cả cán bộ công nhân viên trong các doanh nghiệp sẽ được mua, mà sẽ thực hiện theo hình thức thức quay vòng, ưu tiên theo sự cống hiến.
+ Mức giá cho các đối tác chiến lược, hoặc những đối tượng có tầm ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp hay đến chính dự án đó. Đối với đối tượng này, các doanh nghiệp thường đưa ra mức giá thấp hơn mức giá theo quy định và nhiều khi còn thấp hơn cả các mức giá ưu đãi dành cho cán bộ công nhân viên của các doanh nghiệp.
+ Mức giá dành cho khách hàng thông thường: Đây là mức giá được các doanh nghiệp xác định theo đúng như mức giá của thị trường.
Trong thực tế chưa bao giờ các doanh nghiệp có quan điểm áp dụng mức giá cao hơn mức giá được xác định thông thường cho một đối tượng nào đó.
4.2.2.2. Căn cứ xác định giá nhà của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
Về mặt lý thuyết thì khi thực hiện xác định giá, các doanh nghiệp sẽ căn cứ trên các cơ sở đã được nêu ra làm căn cứ cho việc xác định giá sản phẩm nhà ở của mình. Nhưng trong thực tế, không phải ở bất cứ dự án nào cũng như bất cứ cơ sở nào được lý thuyết nêu ra sẽ được sử dụng làm cơ sở tính toán khi xác định giá. Thông thường khi xác định giá, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà thường căn cứ vào các cơ sở sau để xác định giá: