Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

dân sự hay không; trong trường hợp đất thuộc diện bị thu hồi đất mà đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc đang bị kê biên, phát mại để thực hiện bản án, quyết định của Tòa án, nhà nước có được thu hồi hay không, việc bồi thường cho bên nhận thế chấp trong trường hợp đó được giải quyết như thế nào?; (iii) Bổ sung quy định cho phép nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm; sửa quy định trong Luật Đất đai năm 2013 về “thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành “thế chấp bằng quyền sử dụng đất” cho thống nhất với quy định của BLDS.

2.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

2.5.2.1.Cải thiện môi trường kinh doanh

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các quyền của cá nhân, tổ chức sử dụng đất, trong đó có các quyền về giao dịch đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ). Bên cạnh Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản khác có liên quan cũng quy định khá cụ thể về cách thức thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người, tổ chức sử dụng đất.

Tuy nhiên hiện nay, để thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ, người dân cần đến làm thủ tục tại nhiều cơ quan, tổ chức khác nhau như công chứng (hoặc UBND cấp xã), thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ… Điều này dẫn đến việc cá nhân, tổ chức phải mất nhiều thời gian do phải tìm hiểu và đi lại tại nhiều cơ quan để làm thủ tục hành chính (TTHC), kéo theo các chi phí tăng lên.

Cũng theo quy định hiện hành, trong quá trình thực hiện chuỗi thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch về bất động sản, cá nhân, tổ chức phải chuẩn bị nhiều bộ hồ sơ khác nhau để giải quyết tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền với các thành phần giấy tờ trùng lặp và có giấy tờ không cần thiết.

Việc giải quyết TTHC trong chuỗi thủ tục diễn ra tình trạng tách biệt giữa công chứng và đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nên hiệu quả

quản lý nhà nước chưa cao, có thể lọt những hành vi vi phạm pháp luật như lừa đảo về quyền sử dụng, giấy tờ giả, che giấu tranh chấp tài sản, trốn thuế… Trong một số trường hợp, do ngại những rắc rối khi thực hiện hợp đồng

giao dịch, người dân ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng hoàn thành nốt các thủ tục tiếp theo song chưa có một cơ chế liên thông, không có sự giám sát của Nhà nước khiến người dân phải chịu chi phí dịch vụ cao.

Để đơn giản hóa TTHC, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong thực hiện thủ tục liên quan tới các giao dịch về bất động sản; đồng thời gắn kết trách nhiệm trong giải quyết TTHC giữa các cơ quan, tổ chức trong thực hiện chuỗi thủ tục về quyền của cá nhân, tổ chức về đất đai, tài sản gắn liền với đất, góp phần tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, lên có những sáng kiến liên thông thủ tục công chứng, đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và thuế.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

2.5.2.2. Thểchế hóa mô hình liên thông

Từ thực trạng quy định, thực hiện các thủ tục trên, dự kiến quy trình liên thông sẽ kết nối giữa các tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký QSDĐ và cơ quan thuế. Theo đó, người yêu cầu công chứng (cá nhân, tổ chức) chỉ trực tiếp liên hệ ở một cửa duy nhất là tổ chức hành nghề công chứng.

Tại đây, người yêu cầu công chứng tuyên bố ý chí của mình về việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan, tổ chức có liên quan như văn phòng đăng ký đất đai, thuế, xây dựng để tra cứu, xác minh các thông tin nhằm bảo đảm tính xác thực và tính hợp pháp của các nội dung hợp đồng, giao dịch.

Các tổ chức hành nghề công chứng cũng đứng ra tổ chức cho các bên trực tiếp ký kết hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên; thay mặt các bên liên hệ với cơ quan thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ làm các thủ tục đăng

ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, nộp thuế và chuyển trả kết quả cuối cùng cho cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng.

Nếu mô hình liên thông này được áp dụng, dự báo sẽ giảm thiểu gánh nặng chi phí tuân thủ TTHC cho cá nhân, tổ chức vì chỉ phải đi lại hai lần (chứ không phải 8 – 10 lần như hiện nay) với một đầu mối là tổ chức hành nghề công chứng.

Hơn nữa, quy trình liên thông còn tinh giản, rút gọn, loại bỏ những trình tự, thành phần hồ sơ lặp lại giữa các thủ tục. Việc thể chế hóa mô hình liên thông sẽ tạo điều kiện công khai, minh bạch phí dịch vụ ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng, người dân có cơ hội thụ hưởng dịch vụ có chất lượng với giá thành hợp lý.

2.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Cho đến nay Luật Đất đai năm 2013 mới được thực hiện trong thời gian ngắn vì vậy, để cho việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện một cách thuận lợi đảm bảo được lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của Nhà nước thì trong thời gian tới chúng ta cần nâng cao năng lực tuyên truyền về pháp luật đất đai nói chung và những quy định của pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng đặc biệt là những quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất; điều kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư; các thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền này… Việc tuyên truyền, tập huấn Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 phải đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng và các quy định của Trung ương.

Thường xuyên tổ chức các lớp huấn luyện để nâng cao năng lực tuyên truyền cho những người làm công tác quản lý đất đai. Nhằm tuyên truyền, phổ

biến chính sách pháp luật đất đai hiện hành sâu rộng đến người sử dụng đất, vận động người sử dụng đất tự giác chấp hành các quy định của pháp luật nói chung và khi thực hiện các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất.

Cùng với việc củng cố, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai, tại các cấp uỷ Đảng, chính quyền, các cơ quan quản lý về đất đai cần định hướng rõ nội dung cần tuyên truyền, phổ biến trong từng giai đoạn, trên cơ sở bám sát các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ chính trị của ngành, địa phương, từ đặc điểm địa bàn và đối tượng tuyên truyền để xây dựng và triển khai kế hoạch phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai trong đó có các quy định về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; gắn công tác phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai với thực tiễn thực hiện pháp luật. ... Việc định hướng đúng và phù hợp về nội dung tuyên truyền đã phát huy tác dụng, góp phần nâng cao nhận thức về pháp luật, ý thức chấp hành pháp luật của cán bộ, nhân dân. Bên cạnh việc định hướng nội dung, cần đổi mới hình thức phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai cho phù hợp với đặc điểm đối tượng, địa bàn để chuyển tải pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng đến với nhân dân. Những hình thức phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai truyền thống tiếp tục được cải tiến thực hiện đa dạng như: tuyên truyền miệng, biên soạn phát hành tài liệu, tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng; tổ chức các cuộc thi tìm hiểu pháp luật, lồng ghép nội dung pháp luật vào các cuộc thi văn hoá, văn nghệ; mô hình CLB pháp luật ở cơ sở; tủ sách pháp luật; hoạt động hoà giải cơ sở; hoạt động trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật. Thông qua việc dạy và học pháp luật trong nhà trường đã giúp cán bộ và nhân dân dễ dàng tiếp cận, hiểu biết pháp luật. Bên cạnh đó,

nhiều hình thức tuyên truyền phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai mới được triển khai như: Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật đất đai. Các website của Chính phủ, các bộ, ngành đều có thư mục riêng cập nhật nội dung các quy định pháp luật liên quan… Việc ký cam kết không vi phạm pháp luật cho các đối tượng như hội viên các đoàn thể, nhân dân ở khu dân cư; việc điều tra, thăm dò dư luận xã hội nhằm thu thập thông tin phản hồi, nắm bắt nhu cầu, yêu cầu về pháp luật để từ đó xác định nội dung, biện pháp tuyên truyền phù hợp cũng đem lại hiệu quả cao. Phổ biến, giáo dục thông qua các đợt lấy ý kiến nhân dân về nội dung các dự án luật, dự án các văn bản quy phạm pháp luật… cũng tạo thuận lợi cho người dân có điều kiện tiếp cận pháp luật ngay từ giai đoạn soạn thảo.

KẾT LUẬN

Hiến pháp của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và quy định của pháp luật về đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, chỉ Nhà nước có đủ 3 quyền năng là; quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai, các chủ thể khác (người sử dụng đất) chỉ được Nhà nước trao quyền chiếm hữu và sử dụng đối với diện tích đất đai được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận chứ họ không có quyền định đoạt đối với đất đai, nhưng pháp luậtcũng quy định các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp cho người sử dụng đất – với mục tiêu bảo vệ Quyền lợi ích hợp pháp của họ và khuyến khích thúc đẩy phát triển kinh tế...

Chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quy định về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai; quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ra đời kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành và được tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế. Các quy định này đã góp phần xây dựng và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và tạo sự liên thông khăng khít chặt chẽ giữa thị trường đất đai với thị trường vốn. Thực tế áp dụng các quy định về chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho thấy bên cạnh những thành công không thể phủ nhận thì một số nội dung của pháp luật hiện hành còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế gây cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trong thực tiễn, khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng. góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các địa phương về mục đích rất đa dạng trong đó có những mục đích chính đáng và những mục đích không chính đáng như việc nhận chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất để “rửa tiền”, “trốn thuế”, “hối lộ”...chính vì thế đã làm cho nền kinh tế thị trường về đất đai ngày càng phức tạp, các quy phạm pháp luật chưa đủ sức điều chỉnh các quan hệ trong việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.

Các quy định của pháp luật về đất đai chưa có sự bình đẳng về việc trả tiền thuê đất và quyền được thế chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn tại tổ chức tín dụng giữa các tổ chức, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.

Nền kinh tế thị trường hiện nay (thị trường tài chính, tín dung, thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ…) trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng đã tác động mạnh đến nền kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế thị trường bên cạnh việc tạo sự thúc đẩy cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển nhưng nó cũng làm cho nhiều doanh nghiệp rất khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là trong giai đoạn thị trường tín dụng lãi xuất lên cao, thị trường bất động sản có thời điểm nóng, có thời điểm đóng băng đã có ảnh hướng lớn cho các nhà đầu tư, giá đất ảo cũng dẫn đến khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, tình trạng nghe ngóng, chờ thời điểm, kiện tụng phát sinh trong các giao dịch liên quan đến đất đai là việc không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

Thủ tục hành chính khi người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng

quyền sử dụng đất đã cơ bản được hoàn thiện theo hướng đơn giản hóa các thủ tục hành chính, thủ tục theo cơ chế “Một cửa” đã phần nào tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tận dụng được thời gian, công sức và tiền bạc trong quá trình thực hiện các thủ tục giao dịch của mình, Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư đã quy định và hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp tham gia thị trường đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng thêm sôi động; tuy nhiên, với nền kinh tế thị trường hiện nay khi các dịch vụ, tư vấn… phát triển mạnh, nhu cầu của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng thì thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai lại tỏ ra có nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiến cho nên việc hoàn thiện về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhất là thủ tục trong việc chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất là rất cần thiết

Chính sách về thuế, phí, lệ phí, chính sách tiền tệ trong giai đoạn hiện nay của nền kinh tế thị trường đã có tác động lớn đến các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất; mặc dù Nhà nước ta đã ban hành cơ chế chính sách tài chính phù hợp với nền kinh tế thị trường có sự tác động của cơ chế tài chính quốc tế nhưng do sự biến động của nền tài chính không theo quy luật nhất định làm cho sự điều chỉnh của pháp luật trong các khâu tài chính vẫn ảnh hưởng không nhỏ đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền từ lẽ đó phần nào tác động đến ý thức chấp hành nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp đối với Nhà nước khi họ thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.