còn thấp, tiềm năng tăng giá mạnh, thị trường bất động sản Bắc Ninh hứa hẹn vẫn khá sôi động trong nhiều năm tới và là kênh sinh lời hiệu quả cho các khách hàng.
Với cái nhìn tổng quan về thị trường, nguồn cầu tiếp tục tăng cao trong những năm tới, nguồn cung dần ổn định với những dự án có đầy đủ pháp lý, luận văn đánh giá đây vẫn là thời điểm tốt để công ty ATC có thể tiếp tục đầu tư dự án bất động sản tại Bắc Ninh.
3.1.2. Đề xuất ý tưởng phát triển
Qua bảng tổng mặt bằng được công ty ATC cung cấp để luận văn thực hiện việc nghiên cứu và thẩm định hiệu quả tài chính dự án cùng với việc trực tiếp nghiên cứu thị trường. Luận văn đề xuất:
- Do đối tượng khách hàng mà dự án hướng tới là những người sử dụng dịch vụ hạng sang và cần đẩy đủ tiện ích, luận văn đề xuất chủ đầu tư thiết kế kiến trúc sản phẩm theo hướng hiện đại, nổi bật và đẳng cấp nhất tại khu vực thị xã Từ Sơn.
Phân khúc sản phẩm: loại hình nhà phố (shophouse)/biệt thự (villa) và căn hộ khách sạn (condotel).
Hình ảnh minh họa nhà phố/ shophouse
Hình ảnh minh họa căn hộ khách sạn
- Hiện nay, đối với các dự án bất động sản cao cấp, tiện ích là một phần không thể thiếu để thu hút khách hàng. Do đó, trong luận văn, tác giả đã đề xuất xây dựng thêm bể bơi và khu thể thao, phần chi phí này đã có tính vào suất đầu tư xây lắp.
Hình minh họa bể bơi
Hình minh họa khu thể thao
Với ý tưởng phát triển mô hình căn hộ khách sạn cho thuê, khu vực lễ tân cần được trang trí theo tiêu chuẩn khách sạn 4*, đây cũng là một phần tiện ích trong dự án.
Hình minh họa sảnh căn hộ khách sạn
- Thị trường mục tiêu: Qua phân khúc sản phẩm của dự án, luận văn xác định thị trường khách hàng mục tiêu như sau:
+ Các chủ sản xuất, kinh doanh buôn bán trong các làng nghề truyền thống tại Bắc Ninh. Đây là đối tượng khách hàng có mức thu nhập cao, tích lũy từ 5 – 10 tỷ VNĐ.
+ Những người giàu có tại Bắc Ninh, Hà Nội và các tỉnh/thành phố lân cận, ví dụ Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Giang, Lạng Sơn …, đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư sản phẩm cho thuê.
+ Việt Kiều có quê hoặc có họ hàng tại Bắc Ninh hoặc các tỉnh/thành phố lân
cận.
+ Các chuyên gia quản lý người Việt Nam hiện đang làm việc trong nhà máy
tại các khu công nghiệp xung quanh.
+ Đối tượng khách hàng thu nhập cao, hiện đang ở nhà mặt đất nhưng muốn tận hưởng cuộc sống phong cách thượng lưu, đầy đủ tiện ích và an ninh.
+ Hiện nay, các dự án bất động sản có thể đăng ký bán cho người nước ngoài với số lượng không quá 30% sản phẩm dự án. Đây là đối tượng khách hàng rất tiềm năng đang tìm kiếm thêm những sản phẩm đầu tư để tạo lợi nhuận thu nhập thụ động.
- Đề xuất giá bán: Căn cứ trên kết quả khảo sát thị trường tại phụ lục 2, luận văn đã đề xuất giá bán như sau:
Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
Sản phẩm nhà phố | Giá bán/m2 đất | Vị trí | Ưu thế thương mại | Quản lý chuyên nghiệp | Tiện ích | Chương trình lợi nhuận | Tổng | Giá trung bình điều chỉnh | |
1 | Sing Garden | 29.000 | 5% | 0% | 5% | 5% | 5% | 20% | 34.800 |
2 | Bellhomes | 32.000 | 0% | 0% | 0% | 5% | 5% | 10% | 35.200 |
3 | Dabaco | 42.000 | -15% | -5% | 5% | 0% | 5% | -10% | 37.800 |
4 | Dự án nghiên cứu | 35.933,33 | |||||||
Có thể bạn quan tâm!
-
Cơ Cấu Phân Bổ Vốn (Đơn Vị: 1.000 Đồng) -
Tỷ Lệ Vốn Chủ Sở Hữu Và Tỷ Lệ Nợ Vay Của 05 Công Ty Tham Chiếu -
Kết Quả Nghiên Cứu Thị Trường Về Kinh Tế Việt Nam -
Kiến Nghị Hoàn Thiện Nội Dung Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đối Với Chủ Đầu Tư -
Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn - 15 -
Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn - 16
Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.
Mức định giá trung bình 1m2 đất liền kề làn 1 là: 35.933.330 VNĐ/m2 đất.
Mức định giá trung bình 1m2 biệt thự làn 2 bằng 70% giá trị làn 1 với giá bán đề xuất là: 25.153.330 VNĐ/m2 đất.
Giá bán diện tích sàn xây dựng được đề xuất theo mức giá trung tại thị trường khu vực là 5.500.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng.
STT | Sản phẩm căn hộ | Giá bán/m2 sàn căn hộ | Vị trí | Ưu thế thương mại | Quản lý chuyên nghiệp | Tiện ích | Chương trình lợi nhuận | Tổng | Giá trung bình điều chỉnh |
1 | Viglacera | 23.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 21.850 |
2 | Royal Park | 25.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 23.750 |
3 | Phonenix | 24.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 22.800 |
4 | Dự án nghiên cứu | 22.800,00 | |||||||
Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
Mức định giá trung bình 1m2 sàn căn hộ là 22.800.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng. Giá bán theo từng sản phẩm được điều chỉnh theo tiêu chí sau:
Theo vị trí: các căn hướng trục đường Hữu Nghị và tỉnh lộ sẽ cao hơn đường nội khu.
Theo mặt tiền: các căn góc sẽ có giá cao hơn các căn ở giữa dãy.
Theo hướng nhìn: Các căn nhìn vườn hoa, công viên sẽ có giá cao hơn.
3.1.3. Kết quả tính toán
Qua phương pháp phân tích số liệu đầu vào của dự án, ta ghi nhận chi phí trên thời điểm hiện tại có cân nhắc đến yếu tố trượt giá dựa theo những dự đoán về chỉ số CPI trong 5 năm trở lại đây cho tới hiện tại. Doanh thu được ghi nhận theo từng quý phát sinh. Việc ước tính doanh thu và chi phí theo từng giai đoạn phát triển dự án cho phép xây dựng mô hình dòng tiền theo từng thời điểm cụ thể theo thời gian.
Các chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư khác nhau như giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vối nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI) và thời gian hoàn vốn (PP) cũng được sử dụng trong kỹ thuật phân tích.
Trên mặt bằng tổng thể lô đất, các giả định ban đầu về các hạng mục phát triển bao gồm liền kề, biệt thự và cao tầng được cân nhắc và phân tích. Theo đó, giá bán cho nhà liền kề/ biệt thự và căn hộ cùng với các chi phí liên quan đến việc triển khai xây dựng các hạng mục này được đưa vào tính toán.
Việc tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư dựa trên mức cung, cầu của thị trường hiện tại. Đó là số tiền mà những người tham gia đầu tư sẵn sàng đầu tư cho dự án. Các nhà đầu tư khác nhau có những lợi thế khác nhau khi tham gia phát triển dự án, do đó, họ có khả năng nâng cao hiệu suất đầu tư dự án ở mức cao hơn thị trường và có thể sẵn sàng trả cao hơn giá thị trường. Ví dụ, ngân hàng có thể cho phép mức lãi suất thấp hơn, nhà xây dựng có thể cung cấp chi phí xây dựng thấp hơn so với suất vốn đầu tư niêm yết của Bộ Xây dựng, quỹ đầu tư cá nhân có thể linh hoạt hơn các quỹ niêm yết…Khi đó, lợi nhuận và tỷ suất hoàn vốn nội bộ có thể còn tăng cao hơn nữa.
Kết quả lãi lỗ của dự án
Bảng 2.24: Bảng tính toán chi phí dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng)
Categories | Đơn giá | Thành tiền | |
Chi phí đất | Land cost | 6.771,50 | 105.161.395,00 |
Chi phí xây dựng | Construction cost | 444.532.490,74 | |
- Giao thông | Transport | 1.000,00 | 7.240.000,00 |
- Nhà liên kế | Shophouse | 4.500,00 | 78.408.000,00 |
- Biệt thự | Villa | 4.500,00 | 19.076.400,00 |
- Cao tầng | High-rise Apartments | 331.106.160,00 | |
+ Căn hộ | Apartments | 8.880,00 | 285.438.720,00 |
+ Thương mại | Commercer | 6.880,00 | 15.796.480,00 |
Basement | 13.010,00 | 29.870.960,00 | |
+ Công viên, xây xanh | Park & Garden | 2.000,00 | 1.700.000,00 |
- Công trình phụ trợ | 7.001.930,74 | ||
+ Bể bơi (25x18 m2) | Swimming Pool | 9.480,00 | 4.266.000,00 |
+ Khu thể thao (200m2) | Sport Center | 3.246,75 | 649.350,65 |
+ Trạm xử lý nước thải | Sewage Treatment Plant | 2.000.000,00 | |
+ Trạm điện | Sub-station | 86.580,09 | |
Chi phí quản lý dự án | Project Management Fee | 3% | 13.335.974,72 |
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | Construction & nvestment Consultancy Fee | 2% | 8.890.649,81 |
Chi phí pháp lý dự án | Statutory Fee | 1% | 4.445.324,91 |
Chi phí dự phòng | Contingency | 5% | 22.226.624,54 |
Chi phí tiếp thị | S&M Expense | 58.995.451,87 | |
+ Phí môi giới | Commission fee | 5% | 45.265.732,21 |
+ Phí xúc tiến quảng cáo | Marketing tools | 1,5% | 13.579.719,66 |
+ Phí xây nhà mẫu và xây văn phòng | - Showflat & office | 1.500.000 | 1.500.000 |
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ | PDE | 657.587.912 |
+ Tầng hầm
Bảng 2.25: Bảng tính toán doanh thu dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng)
Categories | Giá bán/m2 | Thành tiền | |
- Nhà liên kế | Shophouse | 226.269.987,90 | |
+ Đất | Land area | 35.933,33 | 130.437.987,90 |
+ Sàn xây dựng | Building area | 5.500,00 | 95.832.000,00 |
- Biệt thự | Villa | 61.397.696,20 | |
+ Đất | Land area | 25.153,30 | 38.082.096,20 |
+ Sàn xây dựng | Building area | 5.500,00 | 23.315.600,00 |
- Cao tầng | High-rise Apartments | 617.646.960,00 | |
+ Căn hộ | Apartments | 22.800,00 | 586.306.560,00 |
+ Thương mại | Commercer | 21.000,00 | 31.340.400,00 |
+ Tầng hầm | Basement | ||
DOANH THU | SALES REVENUE | 905.314.644,10 |
Bảng 2.26: Bảng kết quả lợi nhuận dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng)
Categories | |||
Doanh thu thuần | Revenue | 905.314.644 | |
Chi phí | 657.587.912 | ||
Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao | EBIT DATA | 247.726.733 | |
Khấu hao | - | ||
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay | EBIT | - | |
Lãi vay | 11% | 26.582.991 | |
Lợi nhuận trước thuế | EBT | 221.143.741 |
CIT (Corporate Income Tax) | 20% | 67.483.690 | |
Lợi nhuận sau thế | EAT | 153.660.051 |