Kiến Nghị Hoàn Thiện Nội Dung Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đối Với Chủ

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Mức lợi nhuận thu được từ đầu tư dự án đạt 153.660.051.000 VNĐ.

Bảng 2.16: Dòng tiền tài chính (đơn vị: 1.000 đồng)

STT

Khoản mục	2020	2021	2022	2023
I	Dòng tiền vào
1	Doanh thu	-	294.211.153,50	249.780.019,00	361.323.471,60
2	Thanh lý	-	-	-	-
3	Vốn vay	-	39.455.274,70	157.821.098,78	-
II	Dòng tiền ra
1	Chi phí	116.274.707,27	257.442.044,91	224.468.145,64	59.403.013,77
2	Thuế TNDN = (7) * 20%	-	6.702.809,69	2.349.824,54	58.431.055,47
3	Trả lãi	-	3.255.060,16	13.562.750,68	9.765.180,49
4	Trả gốc	-	-	59.182.912,04	138.093.461,43
III	(I) – (II)	(116.274.707,27)	66.266.513,44	108.037.484,89	95.630.760,44

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

Sau khi xác định tỷ suất chiết khấu bằng cách tính trung bình giá trị chi phí sử dụng vốn WACC của 05 công ty được niêm yết trên sàn chứng soán. Ta xác định được mức chiết khấu là 10,15% được sử dụng để chiết khấu dòng tiền phát sinh trong tương lai của dự án. Quá tính toán các chỉ tiêu tài chính ta thu được kết quả khả quan khi NPV đạt 94.853.355.700 VNĐ > 0 và IRR = 53%. Đây là các chỉ tiêu tài chính đạt hiệu quả và được đánh giá dự án có tính khả thi về mặt tài chính.

Kết quả phân tích rủi ro

Hiện nay, với ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 còn được đánh giá là phức tạp và có nhiều diễn biến khó có thể dự đoán. Dù trong nước về cơ bản đã kiểm soát dịch bệnh thành công và dần lấy lại đà tăng trưởng kinh tế thông qua kích thích tiêu dùng nội địa và đẩy mạnh công tác đầu tư công, thì nước ta vẫn bị ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh. Trong những năm gần đây, nước ta đẩy mạnh tăng cường ngoại giao trên khắp thế giới, nhiều hiệp định thương mại mới có hiệu lực như hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU) – EVFTA là những nhân tố tác động tích cực đến nền kinh tế nước ta trong những năm tới. Tuy nhiên, càng hội nhập sâu thì ảnh hưởng càng nặng nề nếu thế giới xảy ra khủng hoảng kinh tế. Với nhiều dự báo tiêu cực là đến năm 2021 chưa chắc có thể cho ra đời vắc xin phòng bệnh Covid-19, thương chiến Mỹ-Trung tiếp tục căng thẳng, nhiều nước rơi vào tranh chấp địa chính trị sẽ ảnh hưởng nặng nề và đưa kinh tế vào suy thoái. Nước ta cũng sẽ rơi vào bất ổn hơn so với 5 năm trước và thị trường bất động sản có thể đóng băng, lạm phát tăng cao.

Do đó, tuy các kết quả tài chính dự án được đánh giá là có hiệu quả, luận văn cũng cần phải tính đến các rủi ro của thị trường bất động sản, thị trường giá vật liệu xây dựng biến động mạnh ảnh hưởng với các yếu tố đầu vào của dự án là giá bán, chi phí là lãi vay.

Từ kết quả phân tích độ nhạy cho giá bán, nếu mức giá bán giảm đến 20% thì NPV < 0, chủ đầu tư sẽ bị lỗ. Nếu mức giá vật liệu xây dựng tăng 20% thì NPV vẫn lớn hơn 0, chủ đầu tư sẽ bị ăn mòn một phần lợi nhuận. Rủi ro tăng lãi vay tăng cao thì vẫn làm giảm lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng không quá ảnh hưởng. Trong thực tế, gần như không chỉ có một yếu tố đầu vào thay đổi mà gần như các yếu tố đều thay đổi theo do đó, luận văn đã sử dụng thêm công cụ mô phỏng Monte carlo để mô phỏng cho cả 3 yếu tố đầu vào để có thể thay đổi cùng lúc thì nhận được kết quả khả quan khi xác suất để nhà đầu tư đạt lợi nhuận, NPV > 0 lên tới 93,20%, xác suất tỷ suất hoàn vốn nội bộ > tỷ suất chiết khấu đạt 93,04%. Mức xác suất rủi ro thấp và dự án đạt có lợi nhuận ở mức xác suất cao.

Kết luận là công ty ATC nên thực hiện đầu tư dự án “Khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn”.

3.2. Kiến nghị hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đối với chủ đầu tư

- Trước khi đầu tư cần tìm hiểu kỹ về hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến ngành bất động sản như: Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng… Nếu chưa rõ có thể hỏi trực tiếp các đơn vị cơ quan quản lý khu vực để có văn bản hướng dẫn thực hiện và có cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình.

- Chuẩn bị đầy đủ các văn bản pháp lý để thực hiện dự án, tránh việc chưa được cấp phép đã thực hiện dẫn đến trường hợp dự án bị dừng hoặc bị xử phạt hành chính hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

- Thu thập thêm thông tin thị trường phải thật chi tiết và cẩn thận, có các yếu tố đánh giá về đối thủ cạnh tranh, nhu cầu thị trường và xây dựng sản phẩm phù hợp.

- Chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ trước khi thực hiện dự án để tránh trường hợp trong quá trình triển khai bị thiếu vốn, gây đình trệ dự án và không bàn giao được sản phẩm cho khách hàng. Cần có các phương án vốn dự phòng trong trường hợp không bán hàng được theo kế hoạch mục đích là sản phẩm vẫn tiếp tục được hoàn thiện và đưa vào kinh doanh. Sau đó có thể tăng thêm giá bán để bù đắp vào phần chi phí.

- Đàm phán và làm việc với ngân hàng một cách cẩn thận và chắc chắn, cần phải có chứng thư bảo lãnh cho vay của ngân hàng trước khi triển khai dự án.

- Nâng cao chất lượng quản lý và điều hành dự án, có hướng xử lý linh hoạt đối với những khó khăn thách thức trong quá trình thực hiện dự án.

- Cần có những chiến lược bán hàng và tiếp thị hiểu quả để đẩy nhanh công tác bán hàng càng nhanh càng tốt. Chủ đầu tư có thể cân nhắc giảm giá bán ở giai đoạn đầu và tăng cao hơn ở giai đoạn sau.

- Thực hiện tốt công tác an toàn trong lao động cho cán bộ nhân viên trong quá trình xây dựng.

3.3. Những hạn chế của luận văn

- Các nghiên cứu thị trường trong luận văn này được xuất phát từ chính tác giả thông qua việc thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Nguồn thông tin có thể chưa chính xác hoàn toàn do người cung cấp thông tin có thể không trung thực về tình hình thực tế tại dự án mình đang triển khai. Báo cáo nghiên cứu phản ảnh thị trường bất động sản của Savills Việt Nam cũng chỉ mang tính chất nghiên cứu và cập nhật số liệu. Các giả định về thị trường, dịch bệnh hay tăng trưởng kinh tế cũng là dự báo tương lai và thu thập phân tích những dữ liệu trong quá khứ.

- Những chi phí đầu vào cũng mang tính chất tổng dự toán chứ chưa có bóc tách chi tiết qua hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công. Vì công tác thẩm định dự án để đánh giá hiệu quả đầu tư cần thiết phải có một bộ phận đầy đủ các thành viên chuyên môn như luật sư thẩm định về điều kiện pháp lý dự án, kinh tế xây dựng bóc tách chi tiết từng hạng mục trong công tác xây lắp, kỹ sư xây dựng kiểm soát về chất lượng công trình theo các tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ xây dựng ban hành. Tác giả chỉ tập trung chính vào chuyên môn tài chính dự án do đó, luận văn chỉ đánh giá được một phần nghiên cứu thẩm định về thị trường và các chỉ tiêu tài chính.

Như vậy, trong quá trình thực hiện đề tài tác giả cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập và tổng hợp số liệu. Hơn nữa, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid- 19 thực sự còn là một ẩn số và các dự đoán của nhiều đơn vị uy tín trên thế giới vẫn còn chưa thực sự rõ ràng trước khi có sự ra đời của vacxin phòng bênh. Nếu thế giới lâm vào cuộc khủng hoảng kinh tế sâu rộng hơn, nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ bị ảnh hưởng khi đó, việc dự án phải giảm giá bất động sản cũng chưa chắc có thể kích thích nhu cầu đầu tư của khách hàng dẫn đến toàn bộ sản phẩm sẽ đóng băng trong thời gian dài. Do đó, chủ đầu tư cũng cần phải cân nhắc nguồn lực để duy trì và có dòng tiền ổn định khi dự án tạm dừng thi công do thị trường đóng băng và có thể tái khởi động lại khi thị trường có tín hiệu hồi phục.

Với những nội dung đề tài thực hiện được, tác giả hy vọng sẽ góp một phần vào đánh giá hiệu quả đầu tư dự án và giúp công ty ATC ra quyết định đầu tư, góp phần giúp công ty đạt được mục tiêu và có thể là tiền đề để tiếp tục thực hiện các dự án tiếp theo trong thời gian tới.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. PGS. TS Lưu Thị Hương. Thẩm định tài chính dự án, NXB Tài Chính, 2018.

2. TS. Đinh Thế Hiển, Lập và thẩm định dự án đầu tư, NXB Kinh tế Hồ Chí Minh.

3. William A Ward and Barry J. Deren. The Economics of Project Analysis, WB, 1991.

4. Glenday, Graham, Monte Carlo Similation Techniques in the valuation Of Truncated Distribution in the Contex of Project Appraisal, Reading for Risk Analysis, Havard university 1996.

5. Ths. Bùi Thị Minh Thúy (2014), Áp dụng phương pháp giải lập trong thẩm định dự án đầu tư tại công ty cổ phần Sông Đà 901, trường Đại học Ngoại Thương, Hà Nội năm 2014.

6. Số liệu thống kê tình hình kinh tế - xã hội Bắc Ninh, cổng thông tin điện tử tỉnh Bắc Ninh, http://bacninh.gov.vn/.

7. Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh, Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, http://batdongsan.com.vn/.

8. Tin tức và dữ liệu kinh tế, tài chính, chứng khoán Việt Nam, VIETSTOCK, https://vietstock.vn/.

9. Thông cáo báo chí - Thị trường căn hộ Việt Nam, Quý I năm 2020, Savills Việt Nam, https://vn.savills.com.vn/research_articles/164027/181881-0.

10. Tại sao World Bank đánh giá kinh tế Việt Nam có thể khởi sắc trở lại?, An Bình, https://cafef.vn/tai-sao-world-bank-danh-gia-kinh-te-viet-nam-co-the-khoi-sac-tro-lai-2020050516003767.chn

PHỤ LỤC

Phụ lục 01: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng

Phụ lục 02: Bảng khảo sát giá thị trường bất động sản Bắc Ninh Phụ lục 03: Phụ lục tiến độ triển khai xây dựng

Phụ lục 04: Phụ lục tiến độ thanh toán liền kề/ biệt thự và căn hộ Phụ lục 05: Thông tin đầu vào dự án

Phụ lục 01: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng

Dự án

Bản đồ quy hoạch tổng thể Khu đô thị dịch vụ và công nghiệp VSIP Bắc Ninh