Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 có hiệu lực mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản không có sự thay đổi so với thời điểm trước đó. Cụ thể, theo Điều 22 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 thì mức thuế suất thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng [13, Điều 22].
Trong khi đó, tại Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 100/2008/NĐ-CP) có hiệu lực từ 01/7/2013 cũng quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế (Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan). Trong đó, giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định căn cứ trên: chứng từ thu tiền sử dụng đất; giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua); giá trúng đấu giá; hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng [17, Điều 22].
Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Từ công thức tính trên ta thấy dẫn đến nhiều bất cập trong việc thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí của chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ nhất: theo công thức trên thấy rằng với giá chuyển nhượng đất càng cao thì thuế thu nhập cá nhân sẽ càng cao. Theo tâm lí chung của các chủ thể nói chung và vợ chồng nói riêng thì khi chuyển nhượng làm sao để mức chi phí đấy ở mức thấp nhất. Nên trên thực tế dẫn đến các bên đương sự sẽ kí một hợp đồng chuyển nhượng giả cách để nhằm mục đích trốn thuế, lệ phí của nhà nước.
Thứ hai, theo qui định của pháp luật thì chuyển nhượng nhà ở, đất ở là duy nhất thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Như vậy làm cách nào để xác định đó có phải là nhà ở, đất ở duy nhất không. Hiện nay, việc kê khai đăng kí biến động về đất đai chưa được thực hiện một cách triệt để, mặt khác do tàn dư của chế độ cũ nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa hoàn thành. Vậy việc xác định đó có phải là đất ở, nhà ở duy nhất hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của vợ chồng. Thực tế, có rất nhiều vợ (hoặc chồng) làm nghề kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không có đăng kí kinh doanh. Việc hành nghề do tự phát, không bị quản lí bởi cơ quan nào. Vì vậy, để xác định vợ chồng chuyển nhượng nhà đất vì mục đích lợi nhuận hay việc chuyển nhượng chỉ vì mục đích ở rất khó khăn. Thứ đến, để xác định đấy có phải là đất ở duy nhất không lại càng gặp khó khăn khi mà hệ thống đăng kí đất đai ở nước ta chưa được hoàn thiện hay cập nhật thông tin đầy đủ. Vì vậy, qui định này gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
* Quyền của vợ chồng đối với cho thuê quyền sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa vợ chồng (hoặc vợ, hoặc chồng) với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức theo đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật đã qui định.
Có thể bạn quan tâm!
-
Nghĩa Vụ Chung Của Người Sử Dụng Đất -
Đánh Giá Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng -
Các Quyền Năng Cơ Bản Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng -
Những Vướng Mắc, Bất Cập Khi Thực Hiện Các Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng -
Định Hướng Hoàn Thiện Và Nâng Cao Hiệu Quả Thực Hiện Pháp Luật Về Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng -
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam - 12
Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.
Theo qui định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì vợ chồng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài [45, Điều 179, Khoản 1, Điểm d]. Đây là những chủ thể đặc biệt, bởi pháp luật Việt Nam hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Từ khái niệm trên ta có thể thấy quyền và nghĩa vụ của vợ chồng đối với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất như sau:
- Vợ chồng khi cho thuê quyền sử dụng đất được quyền hưởng tiền thuê, nếu bên thuê chậm trả tiền thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc tính lãi, phạt hợp đồng theo thỏa thuận; có quyền yêu cầu bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, nội dung đã thỏa thuận. Nếu hủy hoại hoặc làm giảm sút giá trị quyền sử dụng đất thì yêu cầu bồi thường thiệt hại và chấm dứt hợp đồng. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi chấm thanh lý hợp đồng.
- Song song với nghĩa vụ thì vợ chồng phải thực hiện những nghĩa vụ đi kèm, đó là phải có nghĩa vụ đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận. Chỉ được Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê; Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
Quyền cho thuê quyền sử dụng đất là một quyền không bị hạn chế về điều kiện và người thuê đất cũng không bị mất quyền thuê đất trong thời hạn thuê nếu người cho thuê mất hoặc chuyển nhượng đất. Khi đó quyền cho thuê sẽ được chuyển tiếp sang cho bên thừa kế quyền sử dụng đất hoặc bên nhận chuyển nhượng.
* Vợ chồng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với qui định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai [62, tr.239].
Thừa kế thực chất là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nó bị giới hạn bởi chủ thể thực hiện và điều kiện phát sinh quan hệ. Thời điểm phát sinh quyền thừa kế là thời điểm người để lại thừa kế mất. Người được hưởng thừa kế thì tùy vào thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo pháp luật mà xác định.
Đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì vợ hoặc chồng có quyền để lại thừa kế đối với ½ giá trị quyền sử dụng đất của mình. Còn nếu đó là tài sản riêng thì được để lại thừa kế đối với toàn bộ tài sản của mình.
Vợ chồng để lại thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc thì phải tuân thủ hình thức văn bản theo qui định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Di chúc
phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực. Vợ (chồng) lập di chúc phải ở trong tình trạng minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, không bị ép buộc hay đe dọa. Tùy từng trường hợp mà pháp luật bắt buộc phải có người làm chứng khi lập di chúc.
Nếu người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì tùy từng trường hợp được hưởng quyền thừa kế quyền sử dụng đất của vợ (chồng). Theo qui định thì chỉ những đối tượng sau mới được hưởng thừa kế:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
Nếu không thuộc các trường hợp trên thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế được qui đổi ra.
* Quyền của vợ chồng khi tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể đất này sang chủ thể đất khác mà không cần sự đền bù về mặt vật chất [62, tr 240].
Khác với những loại hợp đồng khác, trong hợp đồng tặng cho chỉ có một bên được hưởng lợi, còn bên chịu thiệt hại về quyền lợi. Trên thực tế hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra không nhiều nhưng tranh chấp thường gay gắt và phức tạp. Nguyên nhân một phần là do chủ thể hợp đồng không tuân thủ trình tự pháp luật qui định, thường tặng cho chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc viết tay không có xác nhận xã phường. Thứ nữa, còn nhiều lỗ hổng, chồng chéo trong qui định pháp luật. Ví dụ trường hợp mà tặng cho nhà ở gắn liền với đất thì theo qui định BLDS năm 2005 thì hợp đồng chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng kí quyền sử dụng đất nhưng theo Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng tặng cho nhà lại có hiệu lực từ thời điểm công chứng.
Vợ chồng khi tặng cho quyền sử dụng đất ngoài những điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất thì phải có thêm những điều kiện riêng nữa, cụ thể:
- Vợ chồng đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
- Vợ chồng đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Vợ chồng được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Ngoài việc hạn chế quyền tặng cho của vợ chồng pháp luật còn hạn chế đối với đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đó là chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình khi sinh sống tại Việt Nam như: người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Trong thời kì hôn nhân, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất cho tặng riêng thì nó sẽ hình thành nên tài sản riêng của vợ chồng và ngược lại. Vì vậy, việc thỏa thuận là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng là một yếu tố quan trọng và thiết yếu.
Luật hôn nhân gia đình năm 2014 qui định: trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung [47, Điều 33, Khoản 3]. Mặt khác pháp luật lại vẫn thừa nhận hình thức quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên vợ hoặc chồng. Như vậy để chứng minh quyền sử dụng đất khi được tặng cho là tài sản riêng thì nhất thiết phải có căn cứ chứng minh đó là việc tặng cho riêng như hợp đồng tặng cho,… Điều đó dẫn đến nhiều bất cập. Thực tế, những giao dịch liên quan đến quan hệ hôn nhân thường mang nặng tính tình cảm, ví dụ như bố mẹ đẻ, anh em cho tặng nhau quyền sử dụng đất hay bố mẹ vợ, bố mẹ chồng cho con cái đất để làm nhà ở.... Nên để kí kết một hợp đồng tặng cho theo đúng qui định của pháp luật thường là không có. Nên khi có tranh chấp thì việc chứng minh là rất khó khăn. Vì vậy, cũng nên ghi nhận vấn đề tài sản chung, riêng của vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh dẫn đến những tranh chấp trong tương lai.
Điều 470 BLDS năm 2005 qui định về việc tặng cho có điều kiện. Đây là qui định chung đối với tất cả các đối tượng tài sản được tặng cho kể cả tài sản là quyền sử dụng đất. Theo qui định thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội [36, Điều 470].
Như vậy pháp luật cũng đã ghi nhận việc qui định điều kiện trong hợp đồng tặng nhưng chỉ được ghi nhận mang tính chất chung là điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội mà chưa đưa ra được hết các yêu cầu khác đối với điều kiện trong hợp đồng tặng cho như:
Thứ nhất, điều kiện tặng cho phải được xác định cụ thể. Đây chính là yêu cầu nói chung đối với đối tượng của nghĩa vụ dân sự. Việc xác định cụ thể điều kiện tặng cho là cơ sở quan trọng giúp bên được tặng cho thực hiện được chính xác yêu cầu của bên tặng cho.
Thứ hai, điều kiện tặng cho phải có thể thực hiện được. Đây là yếu tố quan trọng, nhằm tránh việc bên tặng cho đưa ra điều kiện mà không thể thực hiện được trên thực tế.
Thứ ba, điều kiện tặng cho không nhằm mang lại lợi ích cho chính bên tặng cho vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có đền bù nên nếu điều kiện mang lại lợi ích cho bên tặng cho thì sẽ không đúng với bản chất của loại hợp đồng này.
Đấy là những tiêu chí chung đối với việc tặng cho tài sản của vợ chồng nói chung. Còn đối với việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất thì lại có vấn đề bất cập sau. Đó là điều kiện tặng cho không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở. Nên khi người được tặng cho chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở cho người khác vi phạm vào điều kiện tặng cho (ví dụ: điều kiện tặng cho đưa ra là không được bán tài sản tặng cho; tặng cho để làm địa điểm kinh doanh; tặng nhà cho con vừa để ở, vừa là nơi để thờ cúng tổ tiên, cha mẹ...) mà công chứng viên không yêu cầu họ xuất trình hợp đồng tặng cho tài sản để kiểm tra điều kiện tặng cho thì công chứng viên sẽ vẫn chứng nhận việc chuyển nhượng đó. Nếu người tặng cho còn sống mà có yêu cầu giải quyết thì vụ việc sẽ rất phức tạp. Bởi lẽ, người thứ ba mua tài sản từ đúng chủ sở hữu tài sản (người được tặng cho) và hợp đồng hoàn toàn đáp ứng quy định của pháp luật khi được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Còn nếu trường hợp người tặng cho đã chết thì lúc này quả thật việc bên được tặng cho đảm bảo thực hiện đúng điều kiện khi nhận tài sản tặng cho là điều gần như không thực hiện được trên thực tế. Chính bởi lẽ đó, kiến nghị việc bổ sung thông tin về điều kiện tặng cho trên GCN quyền sử dụng đất để tránh việc vi phạm điều kiện tặng cho.
* Quyền của vợ chồng khi thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay.
Luật đất đai năm 2003 vẫn dùng khái niệm thế chấp, bảo lãnh. Tuy nhiên thông tư liên tịch số 03/2006/ TTLT- BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 đã sửa đổi bằng việc bãi bỏ cách gọi tên giao dịch bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và bãi bỏ các hướng dẫn về việc ghi nhận đăng kí bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 20/2011/ TTLT- BTP-BTNMT ngày 18//11/2011 thay thế thông tư trên qui
định chỉ còn cách gọi tên duy nhất giao dịch đảm bảo và hướng dẫn thủ tục về “đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” chung cho việc thế chấp cho người vay hay cho bên thứ ba. Như vậy kể cả sau này, những văn bản pháp luật ban hành cũng thay thế cụm từ “bảo lãnh” bằng “thế chấp”, nhưng khác biệt ở đối tượng hưởng thế chấp là chính chủ thể hay bên thứ 3. Và đến Luật đất đai năm 2013 thì khái niệm “bảo lãnh” đã được bãi bỏ hoàn toàn.
Khác với những quyền chuyển quyền sử dụng đất khác, bên thế chấp quyền sử dụng đất không bị chấm dứt việc sử dụng đất, vẫn được chiếm hữu và sử dụng trong thời gian thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ có quyền kiểm soát quyền năng của bên thế chấp. Tức trong thời gian thế chấp bên thế chấp không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã được thế chấp trừ khi bên kia đồng ý. Luật đất đai năm 2003 qui định chỉ được quyền thế chấp với tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Luật đất đai hiện hành đã mở rộng phạm vi nhận thế chấp hơn so với pháp luật cũ. Cho phép tổ chức, cá nhân cũng được quyền nhận thế chấp vì mục đích khác như vay vốn để đi học, mua sắm, làm nhà …
Theo quy định của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của vợ và chồng. Còn nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng thì người đứng tên sở hữu tài sản có nghĩa vụ chứng minh đây là tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì tài sản đó là tài sản chung. Do vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản riêng đã phát sinh nhiều cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau khi cá nhân đó có vợ (hoặc chồng). Cụ thể: Có cơ quan công chứng yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký vào Hợp đồng thế chấp, có cơ quan không yêu cầu. Trường hợp này tương đối phổ biến nên cần được giải quyết. Việc quy định và áp dụng pháp luật không thống nhất của cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền đã gây khó khăn cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Điều 405 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng được giao kết hợp