Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam

khích các chủ thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm ngoài Tòa án. Điều 63 của Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch đảm bảo cho phép bên nhận thế chấp được quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản [12]. Điều 12 BLDS năm 2005: “không ai được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực để giải quyết các tranh chấp dân sự” [36, Điều 12] và điều hiển nhiên là bên nhận thế chấp không được pháp luật trao cho quyền cưỡng chế tài sản thế chấp khi bên thế chấp có hành vi chống đối và không chịu giao tài sản thế chấp, không chịu rời khỏi nhà ở đã thế chấp.

Pháp luật cần trao quyền cho bên nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sản thế chấp từ người thứ ba là người mua, người nhận trao đổi tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên thế chấp. Nếu đăng ký là thủ tục bắt buộc đối với thế chấp thì việc thu giữ tài sản thế chấp từ bất kỳ người thứ ba nào là quyền đương nhiên của bên nhận thế chấp mà không cần sự đồng ý của bất cứ ai, cũng như không cần phải đến Tòa án. Trong trường hợp bên thế chấp chống đối không chịu thực hiện thì bên nhận thế chấp có thể thông qua cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để cưỡng chế. Chính bởi vậy, khoản 1 Điều 20 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch đảm bảo cần được sửa đổi theo hướng thống nhất với các quy định tại Điều 138 và Điều 258 BLDS năm 2005 đối với trường hợp thu giữ tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu.

3.2.3. Hoàn thiện qui định pháp luật về tính thuế thu nhập cá nhân khi vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo như phân tích ở trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì còn phải chịu các khoản phí, lệ phí và thuế thu nhập cá nhân mà nhà nước qui định.

Kể từ ngày 01/7/2013 Luật thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 về Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, cá nhân chuyển nhượng quyền sự dụng đất có thể lựa chọn cho mình một trong hai cách thức để tính mức thuế suất thuế TNCN đó là 25%

trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng [17]. Dù ở công thức tính nào thì đều phụ thuộc vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy nên thường dẫn đến việc các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng sao cho thấp nhất để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế.

Pháp luật qui định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Như vậy có nghĩa nhà làm luật cũng đã dự liệu được trường hợp các bên trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên hệ quả là việc trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế trên thì còn nhiều hệ lụy đằng sau việc thỏa thuận giả cách. Thường để trốn thuế thì các bên sẽ thỏa thuận một hợp đồng giả tạo, với mức giá chuyển nhượng thấp để che dấu hợp đồng thật. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là nếu hai bên đều đồng thuận thì sẽ không xảy ra vấn đề gì sau này. Nhưng nếu một trong hai bên chủ thể vì mục đích khác mà không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa sẽ xảy ra tranh chấp liên quan đến việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Mà hậu quả của hợp đồng vô hiệu còn thiệt hại nặng nề hơn rất nhiều so với thiệt hại về việc trốn thuế.

Vậy để hạn chế tình trạng trên kiến nghị nên tính mức thuế thu nhập cá nhân dựa trên mức giá đất tại địa phương trong thời điểm gần nhất do UBND cấp tỉnh qui định.

3.2.4. Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung của vợ chồng khi vợ, chồng có yêu cầu ly hôn

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Theo Luật HN&GĐ năm 2014 và pháp luật tố tụng dân sự, các biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo quản tài sản chung của vợ chồng khi vợ chồng có yêu cầu ly hôn, chưa được qui định rõ ràng. ở nước ta, những năm qua tình hình ly hôn có chiều hướng gia tăng với nhiều nguyên nhân, lý do đa dạng và phức tạp. Một thực tế cho thấy, khi vợ chồng có mâu thuẫn sâu sắc, tình nghĩa giữa vợ và chồng đã hết, ly hôn là tất yếu. Bản thân vợ, chồng thường có những "toan tính" về vấn đề tài

sản. Nhiều trường hợp, người vợ, chồng đã lợi dụng sự kém hiểu biết pháp luật của phía bên kia hoặc điều kiện, hoàn cảnh của gia đình mà vợ, chồng thực hiện các hành vi tẩu tán, giấu giếm tài sản chung, mưu cầu lợi ích cá nhân không chính đáng; ảnh hưởng đến quyền lợi của phía bên kia và các con.

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của vợ chồng về tài sản, nhất là quyền lợi của người vợ và các con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình; Luật HN&GĐ và pháp luật tố tụng dân sự của Nhà nước ta cần thiết phải qui định các biện pháp khẩn cấp tạm thời, trong đó dự liệu về vấn đề quản lý tài sản chung của vợ chồng khi vợ chồng có yêu cầu ly hôn. Việc quản lý tài sản chung khi vợ chồng có yêu cầu ly hôn do vợ chồng thỏa thuận hoặc Tòa án quyết định giao tài sản chung cho vợ, chồng quản lý, bảo quản; hoặc có thể niêm phong tài sản chung của vợ chồng nhằm bảo đảm được tình trạng tài sản, giá trị, công dụng của tài sản để chia cho vợ, chồng khi ly hôn. Đồng thời, Luật cần dự liệu cụ thể đối với các giao dịch do vợ, chồng thực hiện liên quan đến tài sản chung của vợ chồng trong thời gian vợ, chồng có yêu cầu ly hôn: Trường hợp nào vợ, chồng được thực hiện hoặc không được thực hiện những giao dịch. Bởi lẽ, ngoài mục đích bảo vệ quyền lợi tài sản của vợ, chồng đối với tài sản chung, còn bảo đảm được quyền lợi chính đáng của những người khác đã tham gia giao dịch liên quan trực tiếp đến tài sản chung của vợ chồng.

Đối với tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng – do đó là một tài sản lớn nên việc quản lý tài sản trong thời kì ly hôn là cần thiết, kể cả khi quyền sử dụng đất đấy là tài sản riêng của vợ chồng.

Theo qui định tại pháp luật tố tụng dân sự yêu cầu biện pháp đảm bảo thì bên yêu cầu phải đưa ra được căn cứ chứng minh có mối nguy hại đến tài sản đó. Nhưng trong tranh chấp ly hôn việc chứng minh được mối nguy hại đó rất khó có căn cứ. Vì vậy, kiến nghị không nên yêu cầu việc chứng minh của người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp quản lý tài sản. Pháp luật nên đưa ra quyền mở cho đương sự, tức nếu đương sự nếu cảm thấy cần thiết phải quản lý tài sản thì yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp và người yêu cầu phải chịu chi phi đó.

3.2.5. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thông báo thông tin tranh chấp về đất đai và tình trạng hôn nhân của vợ chồng

Thứ nhất: Qui định về việc thông tin tranh chấp đất đai. Pháp luật cần qui định việc thông tin tranh chấp đất đối với hệ thống đang kí đất đai. Cụ thể, khi Tòa án, cơ quan thi hành án, ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai cần gửi thông tin đến hệ thống đăng kí đất đai. Từ đó sẽ hạn chế được việc giao dịch quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp.

Thứ hai: Qui định về việc thụng tin tình trạng hôn nhân

Theo qui định tại Điều 38 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì trong thời kì hôn nhân vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ những trường hợp chia tài sản chung nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ hay ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của gia đình, của con cái [47, Điều 38].

Đối với quyền sử dụng khi được thỏa thuận chia làm tài sản riêng thì theo qui định tại Điều 39 Luật hôn nhân gia đình 2014 thì thời điểm có hiệu lực là khi thỏa thuận tuân thủ qui định về hình thức mà pháp luật qui định [47, Điều 39].

Thỏa thuận chia tài sản riêng là quyền sử dụng đất thì phải được công chứng theo qui định. Theo Luật công chứng năm 2014 thì công chứng viên chỉ được chứng nhận hình thức văn bản kể trên với điều kiện tiên quyết đầu tiên là quan hệ hôn nhân đang được duy trì trên phương diện pháp lý. Tuy nhiên việc xác định quan hệ hôn nhân đang duy trì hay không lại có một số điểm không phù hợp. Cụ thể: theo qui định tại Điều 40 của Luật công chứng năm 2014 thì khi đề nghị công chứng bất kì loại hợp đồng, giao dịch nào thì đều phải nộp hồ sơ [46, Điều 40]. Đối với bản sao các giấy tờ, công chứng viên phải có yêu cầu người công chứng xuất trình bản gốc để đối chiếu. Vậy để xác nhận việc chia tài sản có trong thời kì hôn nhân hay không thì công chứng viên sẽ căn cứ vào giấy đăng kí kết hôn, hoặc giấy đăng kí kết hôn được cấp sao lại. Việc cấp sao lại giấy đăng kí kết hôn thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp xã phường. Tuy nhiên UBND lại không nắm bắt được tình trạng hôn nhân nêu bên vợ, chồng không tự nguyện khai báo thông tin. Luật hôn nhân gia đình năm 2014, Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 chưa có qui định bắt buộc về việc khai báo lại tình trạng hôn nhân khi vợ chồng ly hôn, dẫn đến tình

trạng vợ chồng đã ly hôn nhưng vẫn có thể đến UBND để xin cấp sao lại giấy chứng nhận hôn nhân. Việc cấp sao trái qui định pháp luật sẽ kéo việc công chứng hợp đồng chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân không đúng.

Như vậy, Kiến nghị qui định cần phải thông tin về tình trạng hôn nhân của vợ chồng tới UBND cấp xã. Tức sau khi có quyết định, bản án giải quyết việc ly hôn có hiệu lực pháp luật thì sẽ được gửi tới UBND xã phường nơi vợ chồng đăng kí kết hôn, nơi đăng kí hộ khẩu thường trú để theo dõi tình trạng hôn nhân. Tránh dẫn đến phát sinh tranh chấp giao dịch dân sự sau này.

3.2.6. Kiến nghị bổ sung thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng

Thứ nhất: kiến nghị bổ sung thông tin về quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng trên GCN quyền sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 qui định: trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung [47, Điều 33, khoản 3]. Mặt khác pháp luật lại vẫn thừa nhận hình thức quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên vợ hoặc chồng. Như vậy để chứng minh quyền sử dụng đất khi được tặng cho là tài sản riêng thì nhất thiết phải có căn cứ chứng minh đó là việc tặng cho riêng như hợp đồng tặng cho,

… Điều đó dẫn đến nhiều bất cập. Thực tế, những giao dịch liên quan đến quan hệ hôn nhân thường mang nặng tính tình cảm, ví dụ như bố mẹ đẻ, anh em cho tặng nhau quyền sử dụng đất hay bố mẹ vợ, bố mẹ chồng cho con cái đất để làm nhà ở.... Nên để kí kết một hợp đồng tặng cho theo đúng qui định của pháp luật thường là không có. Nên khi có tranh chấp thì việc chứng minh là rất khó khăn.

Trên cơ sở trên, kiến nghị ghi nhận vấn đề tài sản chung, riêng của vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh dẫn đến những tranh chấp trong tương lai.

Thứ hai: bổ sung thông tin về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng kí sang tên theo qui định và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, trong

trường hợp tặng cho có điều kiện thì điều kiện đó lại không được ghi nhận trên GCN quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho. Nên khi người được tặng cho chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở cho người khác vi phạm vào điều kiện tặng cho (ví dụ: điều kiện tặng cho đưa ra là không được bán tài sản tặng cho; tặng cho để làm địa điểm kinh doanh; tặng nhà cho con vừa để ở, vừa là nơi để thờ cúng tổ tiên, cha mẹ...) thì đương nhiên hợp đồng không có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế trong quá trình công chứng các giao dịch chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho có điều kiện thì công chứng viên không bắt buộc phải kiểm tra điều kiện tặng cho đấy mà vẫn chứng nhận việc chuyển nhượng đó. Điều này sẽ dẫn đến trường hợp nếu người nhận quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện tặng cho của vợ chồng nhưng quyền sử dụng đất đấy đã được chuyển nhượng cho người thứ ba thì sẽ phát sinh tranh chấp và gây thiệt hại lớn cho người thứ ba ngay tình. Chính bởi lẽ đó, kiến nghị việc bổ sung thông tin về điều kiện tặng cho trên GCN quyền sử dụng đất để tránh việc vi phạm điều kiện tặng cho và hạn chế tranh chấp phát sinh sau này. Việc ghi nhận này có thể được thể hiện trong phụ lục đi kèm GCN quyền sử dụng đất hoặc có thể ghi nhận trên mục thông tin biến động của GCN.

Kết luận chương 3

Trên cơ sở những yêu cầu đặt ra của quá trình hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng để đưa ra được các kiến nghị nhằm hạn chế những rủi ro của vợ chồng trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ với tư cách là chủ thể sử dụng đất, mặt khác hạn chế được những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai. Chương 3 đã đưa ra được các kiến nghị về việc thời điểm có hiệu lực của giao dịch liên quan đến đất đai, thống nhất chung giữa các qui định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, …. Về thời điểm có hiệu lực chung là từ khi đăng kí thay đổi quyền sử dụng đất; kiến nghị cũng đưa ra yêu cầu bổ sung thêm quyền tách, nhập tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng vào trong những quyền năng của người sử dụng đất theo qui định của luật đất đai; cần qui định quyền tự xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp; kiến nghị về việc xác nhận tình trạng hôn nhân, khai báo thông tin tranh chấp đất đai; quản lý tài sản chung của vợ chồng, trong đó có cả tài sản là đất đai khi vợ chồng ly hôn để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Kiến nghị về việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tính thuế trên cơ sở giá do ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra chứ không căn cứ trên mức giá giao dịch của các bên. Hi vọng các kiến nghị tại chương 3 của luận văn sẽ góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và của chủ thể là vợ chồng nói riêng.

KẾT LUẬN

Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng và những hoạt động thực tiễn áp dụng pháp luật thấy rằng pháp luật về địa vị pháp lý của người sử dụng đất nói chung và của vợ chồng nói riêng đóng một vai trò rất quan trọng. Ngày nay khi đất đai ngày càng có giá trị cao thì những tranh chấp về đất đai lại càng gia tăng về số lượng, phức tạp về tính chất. Để xảy ra tình trạng trên một phần do pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập. Luật đất đai năm 2013, Luật hôn nhân gia đình năm 2014… đã phần nào khắc phục được những thiếu sót của hệ thống pháp luật cũ. Tuy vậy vẫn có những bất cập, chưa thống nhất trong các quá trình đưa quyền sử dụng đất vào trong các giao dịch kinh doanh, thương mại, dân sự.

Nhận thức được vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự tồn tại và phát triển thịnh vượng của xã hội, theo thời gian, Đảng và Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặc biệt trong công cuộc xây dựng chế độ HN&GĐ mới XHCN. Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 đã từng bước bảo vệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng.

Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với mỗi gia đình nên luận văn đã đưa ra được những vấn đề lí luận cũng như qui phạm pháp luật lồng ghép cả hai yếu tố này nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật làm sao để việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất là vợ chồng được đảm bảo, hiệu quả, hạn chế tranh chấp phát sinh, bình ổn quan hệ tranh chấp đất đai vẫn kéo dài trong nhiều năm ở nước ta như hiện nay. Cao hơn nữa là tạo một sân chơi pháp lý lành mạnh, dân chủ nhằm đáp ứng được những nhu cầu của đất nước trong thời kì đổi mới và hội nhập quốc tế.