Nghĩa Vụ Chung Của Người Sử Dụng Đất

Việc cấp GCN quyền sử dụng đất chậm trễ sẽ tác động đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung và người sử dụng đất là vợ chồng nói riêng. Đầu tiên là họ sẽ không có cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch đất đai, từ đó dẫn đến thực trạng giao dịch ngầm, hậu quả là các bên phải gánh chịu rất nhiều rủi ro. Tranh chấp về đất đai phần nhiều cũng xuất phát từ chính nguyên nhân này.

* Người sử dụng đất được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

Thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của người sử dụng gồm: tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng, sản phẩm thu hoạch từ cây trồng vật nuôi... Nhà nước bảo hộ tuyệt đối quyền hưởng thành quả lao động và đầu tư của người sử dụng đất.

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì hoa lợi, lợi tức trên đất cũng thuộc khối tài sản chung đó, không phân biệt công sức đóng góp nhiều hay ít, lao động tạo ra tài sản hay lao động không tạo ra tài sản. Ví dụ, chồng sử dụng nhà đất vào kinh doanh hàng hóa thu lợi nhuận, còn vợ thì ở nhà nội trợ nhưng những lợi nhuận của của hàng vẫn được tính là lợi nhuận chung do vợ chồng tạo ra. Cho dù lao động của người vợ không trực tiếp tạo ra thu nhập đó.

Nếu là quyền sử dụng đất là tài sản riêng thì hoa lợi, lợi tức thu được trên đất cũng được tính là tài sản riêng. Tuy nhiên, Điều 30 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 có một số qui định về nghĩa vụ của vợ chồng trong việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình. như chỗ ở, ăn uống… Nếu trong trường hợp tài sản chung không đủ thì vợ chồng phải có nghĩa vụ đáp góp tài sản riêng theo khả năng kinh tế của mỗi bên [47, Điều 30]. Trong trường hợp này nếu đất đai là tài sản riêng của vợ chồng mà là chỗ ở duy nhất của vợ chồng thì khi chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hay thừa kế phần đất đai đó vợ (hoặc chồng) phải đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng. Do đặc thù của quan hệ hôn nhân nên pháp luật đã qui định thêm điều kiện cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất khi là vợ chồng.

* Người sử dụng đất được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện quản lý và sử dụng.

Nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất đai cho cá nhân, tổ chức… khai thác, sử dụng đất theo mục đích riêng. Tuy nhiên, một phần diện tích đất sẽ được Nhà nước xây dựng những công trình nhằm bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp như đất dùng để làm hệ thống kênh, mương dẫn nước trong tưới tiêu, đất trồng rừng phòng hộ, … Tất cả những công trình của Nhà nước sẽ do cơ quan, tổ chức được Nhà nước trao quyền xây dựng, quản lí. Mục đích của công trình không vì lợi nhuận mà để đảm bảo cho sự ổn định, bền vững, phát triển và bảo vệ quĩ đất nông nghiệp. Mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất trong phạm vi khu vực của công trình sẽ được hưởng các lợi ích chung mà không phải chịu chi phí. Những ai xâm hại đến các công trình đó sẽ bị coi là xâm hại đến tài sản của quốc gia.

* Người sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

Nhà nước luôn có những chính sách nhằm khuyến khích các chủ thể sử dụng đất nông nghiệp như: Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu thu tiền sử dụng đất; ưu tiên cho thuê đất đối với đất chưa giao, chưa cho thuê ở địa phương để phát triển trang trại, khuyến khích khai hoang, phục hóa để phát triển mở rộng trang trại; đất rừng sản xuất sang làn đất nông nghiệp khác thì không phải nộp tiền sử dụng đất; miễn, giảm tiền thuê đất đối với đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá để trồng rừng sản xuất, trồng cây lâu năm và diện tích ở các vùng nước tự nhiên chưa có đầu tư cải tạo để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp… Ngoài những biện pháp khuyến khích về mặt kinh tế thì Nhà nước có những hướng dẫn, giúp đỡ người dân trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Đây là một quyền năng chung của những chủ thể sử dụng đất. Bởi hiện nay do việc sử dụng phân bón, thuốc trừ sâu bệnh, do sói mòn, điều kiện thời tiết, truyền thống canh tác… nên một lượng lớn đất nông nghiệp đã bị thoái hoá nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông nghiệp. Nhằm mục đích khuyến khích các chủ thể sử dụng đất cũng như bảo vệ nguồn đất nông nghiệp, Nhà nước đã đưa việc hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp là quyền năng của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ hướng dẫn và

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

giúp đỡ họ cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Luật chỉ qui định Nhà nước phải hướng dẫn, giúp đỡ chứ không phải thực hiện việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Chủ sử dụng đất vẫn phải có trách nhiệm và chịu một phần chi phí trong việc cải tạo, bồi bổ đất. Việc hướng dẫn, giúp đỡ của Nhà nước không mang tính chất bắt buộc thực hiện. Chủ thể sử dụng đất có quyền lựa chọn hoặc không lựa chọn việc hướng dẫn, giúp đỡ nếu thấy không phù hợp.

* Người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

Quyền sử dụng đất hợp pháp là quyền mà người sử dụng đất có được do pháp luật quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng hoặc do nhận chuyển giao, nhận thừa kế từ người khác... mà không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm như đất do lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích…Quyền được bảo hộ này thể hiện qua việc Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất nói chung và vợ chồng nói riêng được quyền khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện khi thấy quyền của mình bị xâm hại. Mặt khác, Nhà nước cũng trực tiếp bảo hộ người sử dụng đất bằng việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất theo qui định.

* Người sử dụng đất được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Trong quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng, không tránh khỏi những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Đặc biệt, đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, xẩy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hơn các lĩnh vực khác. Vì vậy, "Giải quyết tranh chấp về đất đai" là nội dung đã được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ Quyết định số 201-CP năm 1980. Trong quá trình phát triển, nó được chỉnh sửa và bổ sung cho hoàn thiện hơn. Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến nay, nội dung này được sửa, bổ sung thành "Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai". Giải quyết tranh chấp, khiếu nại,tố cáo về đất đai với ý nghĩa là một nội dung của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia quan hệ đất đai để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm phục hồi lại các quyền lợi bị xâm phạm, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm luật đất đai.

Với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thì tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thường chỉ là vấn đề quyền sử dụng đất hoặc là quyền sử dụng liên quan đến địa giới hành chính hoặc quyền sử dụng liên quan đến tài sản. Giải quyết mọi trường hợp tranh chấp đất đai phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; kiên quyết bảo vệ những thành qủa cách mạng về ruộng đất, đồng thời sửa lại theo đúng pháp luật những trường hợp xử lý không đúng. Giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích phát triển sản xuất, ổn định và từng bước cải thiện đời sống của nhân dân. Thực chất của tranh chấp về đất đai là tranh chấp về tài sản dân sự nên giải quyết tranh chấp về đất đai phải theo nguyên tắc của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011, trong đó nêu cao việc hoà giải. Chính vì vậy, pháp luật đất đai quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở; các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải. Khi các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì do Toà án hoặc UBND cấp trên giải quyết.

Trong quá trình quản lý đất đai, nếu xảy ra tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính thì UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì do Quốc hội quyết định; trường hợp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn thì do Chính phủ quyết định. Khi xảy ra tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì các bên tranh chấp có thể gửi đơn ra Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền [45, Điều 100]. Dù chọn con đường giải quyết nào thì quyết định giải quyết cuối cùng đều có hiệu lực thi hành như nhau.

Đối với việc khiếu nại về đất đai:

Khoản 1 Điều 2 Luật khiếu nại năm 2011 đưa ra khái niệm về khiếu nại như sau:

Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức, cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình [41, Điều 2, Khoản 1].

Từ khái niệm chung về khiếu nại, chúng ta có thể suy ra: Khiếu nại về đất đai là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Khi người sử dụng đất có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xâm phạm đến quyền hoặc lợi ích hợp pháp của họ thì họ có quyền khiếu nại để yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân này xem xét lại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó. Việc giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Người làm công tác quản lý đất đai cần phải biết những quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính nào có thể sẽ bị khiếu nại và hết sức lưu ý khi ban hành các quyết định hành chính hoặc thực hiện các hành vi hành chính đó để giảm thiểu sai sót, giảm thiểu khiếu nại. Pháp luật đất đai quy định các quyết định hành chính và các hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; quyết định cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất; hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc liên quan đến các quyết định hành chính trên.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại nói chung được quy định trong Luật khiếu nại năm 2011 như sau: Thủ trưởng cơ quan giải quyết lần đầu những khiếu nại về quyết định hành chính của mình, hành vi hành chính của mình, hành vi hành chính của người do mình trực tiếp quản lý; giải quyết những khiếu nại mà thủ trưởng cơ quan cấp dưới trực tiếp đã giải quyết nhưng còn khiếu nại.

Khoản 1 Điều 2 Luật Tố cáo năm 2011 đưa ra khái niệm về tố cáo như sau: “Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc de dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức ” [42, Điều 2, Khoản 1].

Như vậy, tố cáo về đất đai là việc công dân báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật đất đai của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Khác với khiếu nại là việc kêu oan cho mình, đòi khôi phục hoặc bồi thường về quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì tố cáo là việc báo cho Nhà nước biết những vi phạm của người khác mà gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho các chủ thể khác.

Pháp luật đất đai quy định, cá nhân có quyền tố cáo các vi phạm về quản lý và sử dụng đất đai. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo. Thẩm quyền giải quyết tố cáo về đất đai như sau: Hành vi vi phạm pháp luật đất đai bị tố cáo thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức nào thì cơ quan, tổ chức đó có trách nhiệm giải quyết. Người bị tố cáo về hành vi vi phạm quy định về nhiệm vụ, công vụ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức nào thì người đứng đầu cơ quan, tổ chức đó có trách nhiệm giải quyết. Người bị tố cáo về hành vi vi phạm quy định về nhiệm vụ, công vụ trong lĩnh vực đất đai là người đứng đầu cơ quan, tổ chức thì người đứng đầu cơ quan, tổ chức cấp trên trực tiếp có trách nhiệm giải quyết. Người đứng đầu cơ quan, tổ chức có trách nhiệm giải quyết các tố cáo về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của mình, trường hợp cần thiết thì giao cho cơ quan thanh tra tiến hành thẩm tra, xác minh, kết luận và kiến nghị biện pháp xử lý.

2.1.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách rời của chủ thể khi tham gia vào một quan hệ pháp luật. Chủ thể luôn luôn được pháp luật cho hưởng quyền và các quyền này được Nhà nước bảo hộ. Nhưng đồng thời họ cũng bị bắt buộc phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền của các chủ thể khác. Khi một chủ thể tham gia quan hệ sử dụng đất, họ được pháp luật cho hưởng các quyền và đồng thời cũng bắt buộc chủ thể đó phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác.

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật [45, Đ.170]

Trên thực tế việc thực hiện nghĩa vụ đăng kí quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính còn một số tồn tại, hạn chế trong đó nổi lên là:

Thứ nhất: hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhất là ở cấp huyện còn hạn chế về nhân lực; thiếu các trang thiết bị kỹ thuật, trụ sở làm việc chật hẹp. Nhiều Văn phòng chưa đủ điều kiện để triển khai thực hiện hết chức năng, nhiệm vụ được giao nên các đơn vị khác còn phải làm thay một phần công việc, dẫn đến sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ. Mặt khác, quy định thành lập Văn phòng