đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp đang có một số bất cập trong phối hợp. Việc xây dựng, quản lý hồ sơ địa chính ở hai cấp gây tốn kém, bị phân tán, dễ thất lạc, làm cho quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động phức tạp, không được thực hiện đầy đủ. Thực tế ở các nước trên thế giới, cơ quan đăng ký chỉ được thành lập ở một cấp và có các chi nhánh bố trí theo khu vực, có thẩm quyền quyết định việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Theo pháp luật của nước Úc, Canada, New Zealand, Anh, Thụy Điển thì cơ quan đăng kí năm ở cấp trung ương. Theo pháp luật nước Pháp thì lại thuộc Bộ Kinh tế - Tài chính như ở Pháp; Pháp luật các nước như Thái Lan, Malaixia, Hoa kỳ thì cơ quan đăng kí lại được thành lập ở cấp tỉnh. Việc chỉ có một cấp đăng kí dễ dàng quản lý và việc quản lý, cập nhật thông tin được dễ dàng hơn.
Thứ hai: quy định thu nghĩa vụ tài chính về đất khi cấp Giấy chứng nhận (gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng hợp đồng) còn cao. Một số khoản thu còn trùng lặp (vừa thu thuế thu nhập từ chuyển quyền vừa thu lệ phí công chứng hợp đồng chuyển quyền theo % giá trị nhà, đất; vừa thu lệ phí trước bạ theo % giá trị).
Vì vậy, để việc thực hiện nghĩa vụ được dễ dàng, thuận tiện, nhanh gọn thì cần phải có những cải cách hành chính cho phù hợp với tình hình thực tế và giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất [45, Điều 170].
Đây là nghĩa vụ chung của tất cả chủ thể sử dụng đất, dù là tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình được nhà nước trao quyền sử dụng hợp pháp. Vợ chồng với tư cách là cá nhân sử dụng đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, vợ chồng là đồng sở hữu hợp nhất nên đối với một số nghĩa vụ, vợ hoặc chồng thực hiện cũng coi như là cả vợ và chồng cùng thực hiện như nghĩa vụ đó.
2.2. Đánh giá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng
Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung thì vợ chồng khi sử dụng đất thuê hoặc không phải là đất thuê sẽ có những quyền và nghĩa vụ riêng. Đối với trường hợp vợ chồng sử dụng đất không phải là đất thuê hoặc đất thuê mà đã được trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì Vợ chồng có quyền sử dụng đất và quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản trên đất. Còn trong trường hợp đất thuê, ngoại trừ trường hợp trên vợ chồng chỉ có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất có được trong thời gian thuê.
Có thể bạn quan tâm!
-
Đặc Trưng Chế Độ Tài Sản Là Quyền Sử Dụng Đất Của Vợ Chồng -
Quyền Và Nghĩa Vụ Chung Của Người Sử Dụng Đất -
Nghĩa Vụ Chung Của Người Sử Dụng Đất -
Các Quyền Năng Cơ Bản Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng -
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam - 9 -
Những Vướng Mắc, Bất Cập Khi Thực Hiện Các Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng
Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.
Trong phạm vi đề tài này ta chỉ nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất được coi là tài sản thuộc sở hữu của họ. Tức họ được phép chuyển quyền sử dụng đất hay nói cách khác họ có đầy đủ 8 quyền năng là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn. Ngoài 8 quyền năng này thì theo Luật hôn nhân gia đình năm 2014 còn qui định thêm vợ chồng có quyền chia hay nhập tài sản chung là quyền sử dụng đất. Đây cũng là một dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể vợ sang chủ thể chồng hoặc ngược lại. Do đặc trưng của chế độ tài sản trong thời kì hôn nhân nên hai quyền năng này cũng có những đặc trưng riêng biệt.
Để thực hiện những quyền năng này thì vợ chồng phải thỏa mãn những điều kiện chung về mặt chủ thể, điều kiện về hình thức hợp đồng, trình tự, thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:
2.2.1. Điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất
Tại phần thứ năm, từ Điều 688 đến Điều 735 Bộ luật dân sự năm 2005 [36, Điều 688, Điều 735] đã qui định cụ thể điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Đó là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất và là căn cứ để giải quyết những tranh chấp về đất đai.
Vợ chồng trước hết muốn thực hiện những quyền năng này thì phải có những điều kiện sau:
- Vợ chồng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải trong thời hạn còn được sử dụng đất.
Nếu căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để phân loại thì ta có 2 loại là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Vợ chồng khi sử dụng đất ở hoặc đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Việc chuyển chuyển quyền sử dụng đất cũng không bị hạn chế về thời gian. Còn trong trường hợp vợ chồng sử dụng đất có thời hạn hay thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được phép khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn và thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền là thời gian giao đất hoặc thuê đất còn lại.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Luật thi hành án dân sự năm 2014 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự quy định quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án.
Trong công tác thi hành án dân sự, các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất không ít và được thể hiện theo nhiều tình huống, như: Thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên quyền sử dụng đất; kê biên quyền sử dụng đất theo quyết định tại bản án, quyết định của Toà án để đảm bảo thi hành án hoặc cưỡng chế kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Pháp luật qui định những trường hợp hạn chế, không được kê biên. Đặc biệt là trường hợp kê biên đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được thế chấp.
Đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho người khác trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trường hợp ngoài nhà ở, người phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà người phải thi hành án phải thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định dân sự được thi hành và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó.
Người nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán
nợ trước khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác, trừ trường hợp người nhận thế chấp và người phải thi hành án có thoả thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án thế chấp sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên được kê biên quyền sử dụng đất đó để bảo đảm thi hành án. Trường hợp này, người nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà người nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được đấu giá để bảo đảm thi hành án. Trường hợp có người khởi kiện thì quyền sử dụng đất được xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Hiện nay, trong cả nước có 3 Trung tâm Đăng ký đặt trụ sở tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Song, Chấp hành viên cơ quan thi hành án tại bất kỳ địa phương nào trong cả nước đều có thể thực hiện thông báo về việc kê biên tài sản cho một trong các Trung tâm Đăng ký nêu trên, theo một trong các phương thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký.
- Gửi qua fax tới Trung tâm Đăng ký.
- Gửi qua đường bưu điện tới Trung tâm Đăng ký (chỉ được áp dụng đối với cơ quan thi hành án thuộc khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa mà không có điều kiện gửi trực tiếp hoặc gửi qua fax).
Việc thông báo kê biên tài sản, tìm hiểu thông tin, xác minh điều kiện thi hành án tại các Trung tâm Đăng ký được thực hiện hoàn toàn miễn phí, với mục đích công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bị kê biên. Qua đó, giúp ngăn ngừa những rủi ro, lừa đảo trong giao dịch dân sự, thương mại. Đây cũng là trách nhiệm của Chấp hành viên trong quá trình kê biên tài sản thi hành án, bởi nếu không thông báo hoặc thực hiện thông báo kê biên tài sản không đúng thời hạn, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng sự thật, Chấp hành viên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
- Đất được chuyển quyền sử dụng phải không có tranh chấp.
Trong những năm qua, do việc quản lý đất đai còn lỏng, hệ thống pháp luật còn hạn chế nên tranh chấp đất đai còn diễn ra ở hầu hết các địa phương như tranh chấp về lối đi chung, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất…. Dù là loại tranh chấp gì thì pháp luật cũng không cho chuyển quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp.
Mức độ tranh chấp thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể chỉ mới xảy ra trên địa bàn, được đưa ra hòa giải tại cấp xã phường và cao hơn nữa là tranh chấp được đưa ra giải quyết tại cơ quan tài phán. Do việc chưa đồng bộ hóa hệ thống quản lý đất đai nên thông tin về việc đất có tranh chấp hay không còn hạn chế. Trên thực tế vẫn còn nhiều vụ việc chuyển nhượng đất đai khi đang có tranh chấp.
Ví dụ 1: ngày 22/4/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội thụ lý vụ án “yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa người khởi kiện là ông Nguyễn Kim Kê và người bị kiện là UBND quận Đống Đa. Nội dung vụ án: ông Kê trú tại địa chỉ 98 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Phía tây nhà ông Kê giáp lối đi chung của khu dân cư. Nhà ông Đĩnh có vị trí phía sau nhà ông Kê và cách nhà ông Kê bởi lối đi chung. Năm 2000 các hộ dân xây nhà mặt phố không đi bằng lối đi chung này nữa nên ông Đĩnh đã lấn chiếm lối đi chung này. Năm 2006 ông Đĩnh làm cổng bịt lối đi này làm của riêng. Khi đó nhờ UBND phường can thiệp nên ông Đĩnh đã dỡ bỏ cổng sắt trả lại diện tích chung như hiện trạng cũ. Nhưng đến ngày 05/1/2013 ông Đĩnh lại làm cổng ra diện tích này. Lý do ông đưa ra là ông đã được UBND quận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do con trai là Phùng Vũ Hùng và con dâu là Nguyễn Thị Quỳnh Anh tặng cho ông. Diện tích đất tặng cho này bao gồm cả lối đi chung nên ông được quyền sử dụng [53].
Qua ví dụ này có thể thấy rằng, phần diện tích đất là lối đi chung đang có tranh chấp (từ năm 2006) nhưng UBND quận vẫn công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm qui định pháp luật.
Ví dụ 2: ngày 28/8/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự số 24/QĐST - DS ngày 28/8/2014 về việc giải
quyết tranh chấp giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy(sn: 1961, địa chỉ: 515 đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Quyết định ghi nhận “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy vô hiệu. Vợ chồng ông Thắng, bà Sáng còn nợ ông Thủy 12 tỷ đồng. Sau khi thanh toán số tiền trên thì ông Thủy sẽ có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10109172981 hồ sơ gốc số 2970.2004 QĐUB ngày 16/11/2004”.
Tuy nhiên quyết định trên chưa được thi hành án thì giữa ụng Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và công ty cổ phần đầu tư thương mại HTV Hải Long lại kí kết hợp đồng mua bán nhà ở chính nhà đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội [56].
Như vậy. theo qui định pháp luật thì giao dịch thứ 2 sẽ bị vô hiệu do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp, chưa giải quyết xong.
Ngoài đáp ứng những điều kiện trên thì đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà vợ hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự hay bị mất tích thì khi chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo thêm những điều kiện sau:
Thứ nhất: việc xác định vợ hoặc chồng mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự không phải do ý chỉ chủ quan của vợ chồng mà phải do cơ quan tài phán là Tòa án quyết định khi người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ (chồng) - người bị tuyên bố phải được người giám hộ theo pháp luật chấp thuận trên cơ sở quyền và lợi ích của vợ (chồng) được giám hộ. Người giám hộ ở đây có thể là chồng (hoặc vợ) của người bị tuyên bố hoặc có thể là bố mẹ đẻ, anh chị e ruột… Tùy vào từng trường hợp mà Tòa án quyết định.
Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người đại diện, việc đại diện này không vì mục đích lợi nhuận. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với việc đại diện theo ủy quyền. Nếu là đại diện theo ủy quyền thì người được đại diện chỉ được thực hiện những hành vi mà người ủy quyền cho
phép. Còn giám hộ cho vợ, hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được thực hiện tất cả các giao dịch liên quan đến vợ, hoặc chồng nhưng phải đặt trên nguyên tắc là vì lợi ích của người được giám hộ.
Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là trong trường hợp nếu việc giao dịch quyền sử dụng đất của vợ, chồng bị tuyên bố mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự mà không vì lợi ích của người đó thì có bị xem là vô hiệu không? Vì theo qui định tại Điều 122 BLDS năm 2005 thì hợp đồng dân sự phải thỏa mãn các điều kiện về chủ thể; về mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; điều kiện về sự tự nguyện và điều kiện về hình thức của hợp đồng thì sẽ có hiệu lực pháp luật [36, Điều 122]. Khi hợp đồng không thỏa mãn những điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Như vậy, việc thực hiện giao dịch mà không vì lợi ích của người giám hộ thì có bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật không; và như thế nào là vi phạm lợi ích? Điều này chưa được BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn cụ thể.
Còn trong trường hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích thì pháp luật qui định tài sản của người đó sẽ được giao quản lí. Như vậy, trong trường hợp này ½ giá trị quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng bị tuyên bố là mất tích sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn mà chỉ được phép thừa kế trong trường hợp người đó bị tuyên bố là đó chết.
2.2.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự phát sinh thường xuyên trong đời sống xã hội. Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải được lập thành hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng là giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.
Theo bộ Luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều qui định hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải là văn bản có công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật. Tuy nhiên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng lại có nhiều qui định pháp luật trái chiều, mâu thuẫn nhau.
Theo quy định của tại khoản 2, Điều 689, Bộ luật Dân sự năm 2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” [36, Điều 689, Khoản 2]. Luật Nhà năm 2014 ở quy định: “...Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” [49, Điều 93, Khoản 5]. Theo quy định tại khoản 3, Điều 4 Luật Công chứng năm 2014 thì: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” [46, Điều 4, Khoản 3]. Nếu chỉ căn cứ vào những quy định này, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm Hợp đồng được công chứng, chứng thực – tức ngày được Công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1, Điều 168, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [36, Điều 16] và Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai ” [36, Điều 692]. Điều 95, Luật Đất Đai năm 2013 thì Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [45, Điều 95]. Nếu theo luật chuyên ngành là Luật nhà ở năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực còn theo Luật đất đai năm 2013 thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng kí. Nếu dưới góc độ pháp luật thì ta thấy sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các qui định pháp luật. Nhưng dưới góc độ thực tiễn thì qui định nào sẽ mang lại hiệu quả cao hơn cho việc quản lí Nhà nước về đất đai và việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đối với vấn đề này, xin điểm qua một số qui định pháp luật nước ngoài để có cái nhìn tổng quát hơn.
- Pháp luật Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể