Những Vướng Mắc, Bất Cập Khi Thực Hiện Các Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người

pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [36, Điều 405]. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” [45, Điều 188, Khoản 3]. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng kí đất đai chứ không phải từ thời điểm các bên đương sự giao kết. Nhưng mặt khác tại Luật Nhà ở năm 2014 lại qui định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” [49, Điều 122, Khoản 1]. Nếu theo qui định của Luật nhà ở năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực lại là thời điểm công chứng, chứng thực. Như vậy, hai quy định nêu trên cũng có sự thiếu thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng

Do đây là biện pháp để đảm bảo giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bao giờ cũng lớn hơn hoặc bằng khoản tiền vay tại thời điểm thế chấp. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 716 bộ Luật dân sự năm 2005. Theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thoả thuận giữa họ và bên nhận thế chấp [36, Điều 716].

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:

Khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp khởi kiện, thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý đảm bảo nợ khi có bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.

Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận các phương thức khác nhau như nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán… trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì có quyền được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản.

Theo quy định thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, các tổ chức, cá nhân gặp nhiều vướng mắc nếu bên thế chấp quyền sử dụng đất không hợp tác, trong khi các cơ quan công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng do bên nhận thế chấp ký (cơ quan nhà nước yêu cầu chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc có bản án của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới tiến hành thủ tục sang tên). Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy bên nhận thế chấp chỉ thực hiện được việc xử lý tài sản khi có quyết định thi hành án, còn việc đơn phương thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản là không thể thực hiện được. Vấn đề này ảnh hưởng nhiều đến lợi ích của bên nhận thế chấp vì việc hoàn thành khởi kiện để có quyết định thi hành án mất rất nhiều thời gian và chi phí. Vì trên thực tế, hiện nay đa phần tranh chấp vay tài sản, tranh chấp về hợp đồng tín dụng đều có kí kết hợp đồng thế chấp là tài sản đảm bảo cho khoản vay. Cụ thể, theo thống kê án tranh chấp về hợp đồng tín dụng, vay tài sản tại Tòa án nhân dân quận Đống Đa thì năm 2011 Tòa án thụ lý 33 vụ thì có 29 vụ có kí thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Do vậy, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản thế chấp là một trong những căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp [51].

* Quyền của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Hiện nay các văn bản pháp luật chưa đưa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

nhưng căn cứ vào các qui định của pháp luật hiện hành thì ta có thể khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện về nội dung, hình thức theo qui định pháp luật để theo đó chủ thể sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với chủ thể nhận góp vốn. Chủ thể nhận góp vốn có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Góp vốn cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhưng nó có những đặc trưng riêng. Đó là, khi góp vốn thì có sự thay đổi chủ sử dụng đối với đất đai nhưng người chủ sử dụng vẫn đồng thời là đồng sở hữu phần vốn góp đó. Tại thời điểm góp vốn thì giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, không được thấp hơn khung giá nhà nước. Việc góp vốn là có thời hạn. Trong thời gian góp vốn, chủ thể góp vốn phải một phần chịu nghĩa vụ chung với bên nhận góp vốn và được hưởng lợi nhuận nếu việc hợp tác sản xuất, kinh doanh thành công.

Hiện nay có ba Luật chính để điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó là Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 và Luật doanh nghiệp 2014. Tuy nhiên có một vài qui định không thống nhất khi điều chỉnh quan hệ này.

Thứ nhất là về ngữ nghĩa: trong Bộ luật dân sự 2005 và Luật doanh nghiệp năm 2014 đều ghi nhận việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhưng trong Luật đất đai thì lại là ghi nhận việc góp vốn quyền sử dụng đất. ở đây có thể chỉ là khác nhau về cách gọi pháp lí chứ bản chất của quan hệ là không thay đổi.

Thứ hai: khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần vốn góp đấy. Điều đó có nghĩa là chủ thể nhận vốn góp sẽ là chủ sở hữu mới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại qui định bên góp vốn vẫn có quyền đối với giá trị quyền sử dụng đất sau khi đã góp vốn như quyền được chuyển nhượng, thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất cho bên thứ 3. Việc này sẽ xâm hại đến lợi ích cũng như mục đích của người nhận vốn góp. Vì bản thân việc thỏa thuận góp vốn đó thực tế là một bản hợp đồng hợp tác kinh doanh có lựa chọn chủ thể, lựa chọn nguồn vốn góp. Nếu việc thay đổi chủ thể này do việc chuyển nhượng, hay thừa kế mà làm thay đổi bản chất của nó thì ý nghĩa của việc góp vốn sẽ không còn, rất dễ phát sinh những tranh chấp sau này.

Không phải quyền sử dụng đất nào cũng được quyền góp vốn. Theo điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013 thì đất thuê trả tiền hàng năm sẽ không được quyền góp vốn; góp vốn khi quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn; đối với đất nông nghiệp, đất rừng… thì việc góp vốn để hợp tác phải không được sử dụng trái với mục đích [45, Điều 177, Khoản 1].

Điều 62 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định hồ sơ, thời gian thực hiện. Trình tự, thủ tục hành chính về việc góp vốn quyền sử dụng đất đai sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai [19, Điều 62].

Trong trường hợp chấm dứt việc góp vốn thì quyền sử dụng đất được xử lý như sau:

- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó;

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản đó;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định về trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn như sau [19, Điều 61]:

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chấm dứt góp vốn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn.

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất.

* Quyền chia, tách, nhập quyền sử dụng đất của vợ chồng

Điều 38 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 qui định: Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết [47, Điều 38, Điều 42]. Như vậy, quyền sử dụng đất khi là tài sản chung của vợ chồng cũng không nằm ngoài đối tượng tác động của qui định này. Tức trong thời kì hôn nhân vợ chồng có thể thỏa thuận chia quyền sử dụng đất đang là tài sản chung của vợ chồng trở thành tài sản riêng của vợ hoặc của chồng. Thỏa thuận chia tài sản này sẽ phải lập thành văn bản, công chứng chứng thực.

Việc chia tài sản này có thể tự do thỏa thuận của vợ chồng, trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì có yêu cầu tòa án giải quyết.

Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung của vợ chồng là thời điểm do vợ chồng thỏa thuận và được ghi trong văn bản; nếu trong văn bản không xác định thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực được tính từ ngày lập văn bản.

Đối với việc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất thì qui định về hiệu lực của giao dịch này không thống nhất với qui định của pháp luật đất đai. Theo qui định pháp luật HNGĐ thì thời điểm có hiệu lực sẽ sớm hơn. Còn nếu theo qui định của pháp luật đất đai, thì hiệu lực của việc chia quyền sử dụng đất sẽ là khi vợ hoặc chồng đi đăng kí quyền sử dụng đất. Như vậy cần có sự thống nhất để tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Quyền, nghĩa vụ về tài sản giữa vợ, chồng với người thứ ba phát sinh trước thời điểm việc chia tài sản chung có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Và việc chia tài sản này cũng không làm thay đổi những nghĩa vụ trước đấy của vợ chồng. Ví dụ, trước đấy vợ chồng dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay tín dụng, sau này khi chia quyền sử dụng đất làm tài sản riêng thì nghĩa vụ đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đấy vẫn không thay đổi.

Không phải tất cả các thỏa thuận chia tài sản chung đều được pháp luật thừa nhận, pháp luật sẽ không công nhận việc chia tài sản chung mà Ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của gia đình; quyền, lợi ích hợp pháp của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình; Hay nhằm trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ như: nghĩa vụ nuôi dưỡng, cấp dưỡng; Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại;Nghĩa vụ thanh toán khi bị Tòa án tuyên bố phá sản; Nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức; Nghĩa vụ nộp thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; Nghĩa vụ khác về tài sản theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hồ sơ, thủ tục đối với việc chia tách quyền sử dụng đất tuân thủ theo qui định của luật công chứng và luật đất đai. Tuy nhiên khi đi công chứng, vấn đề đặt ra là làm sao công chứng viên phải biết được là việc chia tài sản chung đó có trong thời kì hôn nhân hay không? Việc chia tài sản chung có nằm trong những trường hợp pháp luật hôn nhân không thừa nhận hay không. Việc đó phụ thuộc hoàn toàn vào sự trung thực của vợ chồng. Vì vậy pháp luật cần có hướng dẫn, bổ sung qui định để hoàn thiện vấn đề này.

Vợ chồng cũng có thể nhập tài sản riêng là quyền sử dụng đất của vợ, chồng vào tài sản chung. Quyền sử dụng đất này có thể là tài sản có trước khi kết hôn, hoặc được hình thành sau khi kết hôn do được thừa kế, tặng cho riêng hoặc có được từ nguồn lợi thu được từ tài sản riêng của mình.

Khi nhập tài sản riêng thành tài sản chung thì những nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2.2.4. Những vướng mắc, bất cập khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho vợ chồng là người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quyền đó được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất, kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ

chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước. Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng. Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất. Tuy vậy, bên cạnh đó vẫn có những vướng mắc, bất cập của người sử dụng đất là vợ chồng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Thứ nhất: việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất là vợ chồng như quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền đăng kí sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất…. còn khó khăn, chậm trễ. Nguyên nhân của tình trạng trên một phần là do cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, một số bộ phận cán bộ hành chính còn sách nhiễu, gây phiền hà cho chủ thể sử dụng đất khi làm các thủ tục. Một phần là do nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất là vợ chồng còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý.