Định Hướng Hoàn Thiện Và Nâng Cao Hiệu Quả Thực Hiện Pháp Luật Về Quyền

Thứ hai: Tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch vi phạm pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế. Nguyên nhân là do cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh, hệ thống đăng kí đất đai chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ và không thuận tiện trong việc tra cứu nên dẫn đến gây khó khăn cho việc xác định tình trạng đất trong giao dịch. Do đó, hiện tượng giao dịch quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp vẫn thường xảy ra và gây thiệt hại lớn. Mặt khác, việc bảo hộ quyền lợi của bên thứ ba không có hiệu quả cao. “Án trên giấy” là thực trạng chung. Rất nhiều bản án về tranh chấp đất đai đã có hiệu lực nhưng việc thi hành án để hoàn trả lại tiền cho chủ thể ngay tình gần như không thực hiện được nếu như không có sự tự nguyện hợp tác của bên kia. Bởi muốn thi hành án được thì phải có tài sản. Tài sản có thể là tiền, quyền sử dụng đất … Tuy nhiên, thường thì các đương sự sẽ chống đối bằng việc không khai báo nguồn tiền mà mình có, trừ những tài sản mà bên thi hành án có thể nắm được như sổ tiết kiệm, tài khoản ngân hàng, vốn góp… Còn đối với những nguồn tiền tự do khác thì không thể cưỡng chế thi hành án được nếu đương sự không khai báo hay Thi hành án không xác minh được. Mặt khác, pháp luật vẫn chưa có một chế tài nào về việc đương sự không thi hành án.

Nguyên nhân khách quan nữa là do việc nhà nước chưa quản lý hết được các nguồn đất như đất khai hoang, đất nông nghiệp chuyển đổi, đất ở nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nên các chủ thể vì mục đích của mình mà vẫn thực hiện những giao dịch trên. Cho dù việc thực hiện giao dịch đó không được Nhà nước đảm bảo.

Hiện nay các hợp đồng giả tạo về quyền sử dụng đất nhằm mục đích trốn thuế vẫn xảy ra thường xuyên gây thất thu thuế. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có giá trị lớn vì thế nên khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của vợ chồng mà không phải là quyền sử dụng đất duy nhất, vì mục đích lợi nhuận thì phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân không hề nhỏ. Vì thế, tâm lí các bên chủ thể

bao giờ cũng kí kết một hợp đồng giả tạo với mức giá trị thấp nhằm trốn thuế. Việc xảy ra tình trạng trên một phần pháp luật cũng chưa có một chế tài đối với các trường hợp này. Ví dụ, trong một vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất xác định có việc các bên thỏa thuận ghi mức giá thấp nhằm trốn thuế. Tuy nhiên việc giải quyết hậu quả của hợp đồng lại không xem xét đến hành vi trốn thuế. Vì thế việc xử lý gần như không thực hiện được.

Như qua thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến chủ thể một bên là vợ chồng tại Tòa án nhân dân quận Đống Đa, thấy rằng:

Theo báo cáo tổng kết hoạt động xét xử dân sự của Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội ngày 30/12/2014 thì năm 2012 Tòa án Đống Đa xét xử 11 vụ án về chia thừa kế là di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của vợ chồng; có 967 vụ án ly hôn nhưng chỉ có 7 vụ án ly hôn liên quan đến chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng; tranh chấp về cho thuê, cho ở nhờ nhà đất là 5 vụ án; tranh chấp về hợp đồng tín dụng có thế chấp là 37 vụ án; tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng là 11 vụ án; tranh chấp về góp vốn quyền sử dụng đất là 02 vụ và 02 vụ án hành chính về việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Quyền sử dụng là đối tượng tranh chấp chủ yếu là tài sản chung của vợ chồng, chỉ có 2 vụ liên quan đến tranh chấp ly hôn và xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng [57].

Đối với các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng thì thường vi phạm về việc thủ tục công chứng, chứng thực, xác nhận khối tài sản chung của vợ chồng.

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất của vợ chồng thường là những tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn, cho thuê, cho ở nhờ, hợp đồng tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tranh chấp địa giới đất, tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Ví dụ, Ngày 22/10/2011 bà Ngô Thị Kim Loan đã nhận chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ số 61 ngõ 25 phố Vũ Ngọc Phan có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất mang tên anh Nguyễn Mạnh Cường với giá là 10.100.000.000 đồng. Bà Loan đã đặt cọc số tiền là 1.170.000.000 đồng và viết hợp đồng mua bán nhà với thỏa thuận về từng đợt thanh toán tiền nhà. Tuy nhiên, tại thời điểm đó do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được anh Cường thế chấp vay tín dụng tại ngân hàng nên hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đều không có công chứng, chứng thực.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Quyền sử dụng đất trên là tài sản trong thời kì hôn nhân của anh Cường và vợ là chị Nguyễn Thị Hương. Khi kí kết hợp đồng chỉ có chữ kí của anh Cường và bà Loan. Trong quá trình giải quyết thì anh Cường, chị Hương đều thừa nhận nhà đất trên là tài sản chung của vợ chồng nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên anh Cường.

Quá trình thực hiện hợp đồng thì bà Loan không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Năm 2012 anh Cường đã chuyển nhượng nhà đất trên cho người khác.

Theo đơn khởi kiện bà Loan yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà trên và yêu cầu phạt đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc [58].

Như vậy, tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì quyền sử dụng đất đang được thế chấp, chưa được giải chấp nên việc chuyển nhượng cho bên thứ ba là vi phạm pháp luật. Nhưng vì mục đích riêng mà các bên vẫn tiến hành giao dịch trái pháp luật. Mặt khác, quyền sử dụng đất trên là tài sản được hình thành trong thời kì hôn nhân của anh Cường và vợ là chị Hương, nhưng khi kí kết hợp đồng các bên chỉ căn cứ tên người đứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là anh Cường mà kí kết, không làm rõ là nhà đất trên thuộc khối tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng là một thiếu sót, dẫn đến việc kí kết hợp đồng không đúng thẩm quyền chủ thể.

Đối với các loại tranh chấp về hợp đồng tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì thấy rằng 100% các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng đều chấp nhận yêu cầu của bên cho vay, bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, do bên thế chấp không chấp nhận xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nợ nên phía nhận thế chấp phải khởi kiện để xử lý tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay. Điều này thể hiện sự hạn

chế về quyền của bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp. Vì nếu tài liệu, chứng cứ đầy đủ nhưng không có bản án, quyết định cuối cùng của cơ quan Tòa án thì bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu Thi hành án xử lý tài sản thế chấp. Đây là một bất cập trong việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất.

Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của vợ chồng dựa trên nguyên tắc khuyến khích sự thỏa thuận và tự hoà giải, thương lượng của các bên. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì Tòa án sẽ giải quyết trên phạm vi yêu cầu của đương sự.

Kết luận chương 2

Đề tài quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng bao quát cả những quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và những đặc trưng riêng của người sử dụng đất là vợ chồng. Ở chương 2 của luận văn tác giả chủ yếu đề cập đến 8 quyền năng cơ bản của người sử dụng đất và quyền tách, nhập tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng với quan điểm quyền sử dụng đất là tài sản của vợ chồng được đưa vào sản xuất, kinh doanh.

Qua nghiên cứu quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và của vợ chồng nói riêng thấy rằng: pháp luật đất đai, hôn nhân gia đình hiện hành đã xác lập được cơ sở vững chắc cho địa vị pháp lý của người sử dụng đất là vợ chồng. Những qui định pháp luật đã bắt kịp với nhu cầu thực tiễn của xã hội.

Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành cũng bộc lộ nhiều bất cập khi chúng được vận dụng trong thực tiễn. Như thời gian phát sinh hiệu lực của các giao dịch đất đai; quá trình xử lý tài sản thế chấp của vợ chồng, việc tách, nhập tài sản riêng là quyền sử dụng đất của vợ chồng hay việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất …. Chương 2 đã đưa được vào những dẫn chứng cụ thể, số liệu báo cáo thống kê của Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội về những tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của vợ chồng, để từ đó phân tích và đưa ra những kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật sẽ được đề cập ở chương 3 của luận văn.

Chương 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG

3.1. Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

3.1.1. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng nhằm khắc phục những bất cập, kẽ hở của pháp luật khi vận dụng vào thực tế

Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý là đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau (ngoài Luật Đất đai và 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và trên nhiều văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật đất đai năm 2013 với Luật Dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2014…), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Công tác tự kiểm tra việc ban hành văn bản của địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, còn tình trạng ban hành văn bản chưa kịp thời và không đảm bảo tính thống nhất trong quá trình triển khai.

Nguyên nhân chính của những tồn tại trên đầu tiên là do quan hệ đất đai

tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội và rất phức tạp, nhạy cảm; lịch sử và tập quán sử dụng đất có sự khác biệt lớn giữa các vùng, miền nên khó khăn trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về đất đai phù hợp với tất cả các địa phương trong cả nước. Thứ nữa là việc thực hiện một số nội dung cụ thể về đất đai có liên quan đến nhiều Bộ, ngành, cơ quan, song việc phối hợp trong xây dựng, ban hành các văn bản có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai còn thiếu chặt chẽ và chưa đồng bộ.

Hiện tại Luật đất đai năm 2013, Luật hôn nhân gia đình năm 2014 đã có hiệu lực, phần nào đã giải quyết được những hạn chế, chồng chéo chưa thống nhất. Tuy vậy vẫn chưa giải quyết hết được toàn diện những bất cập áp dụng pháp luật đất đai trên thực tiễn nên vấn đề vẫn cần đặt ra là hoàn thiện, sửa đổi những qui định pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế.

3.1.2. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng là nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế và lợi ích chung của xã hội

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân ta; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất.

Đất đai gắn liền với cuộc sống của từng gia đình – là nơi ăn ở sinh hoạt, là tư liệu tất yếu trong cuộc sống. Các giao dịch về đất đai phần lớn liên quan đến quan hệ gia đình mà chủ yếu là chủ thể vợ, chồng. Mỗi gia đình lại là một tế bào xã hội. gia đình ổn định, bền vững thì xã hội ổn định và phát triển. Vì vậy, hoàn thiện qui định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, qui định pháp luật về chế độ tài sản vợ chồng nhằm kích cầu việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất nhưng mặt khác phải đảm bảo được những lợi ích chung, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.

Pháp luật được coi là công cụ để nhà nước thực thi quyền quản lí của mình. Chức năng của pháp luật chỉ có thể thực hiện được khi nó được xây dựng phù hợp với những điều kiện cụ thể của xã hội trong mỗi một giai đoạn lịch sử nhất định. Sự thay đổi liên tục của nền kinh tế thị trường đặt ra yêu cầu pháp luật cần phải đưa ra các quy định mới phù hợp với những sự thay đổi đó.

3.1.3. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay

Để đáp ứng nhu cầu giao lưu kinh tế quốc tế, tạo sự hấp dẫn trong đầu tư nước ngoài, Việt Nam cần đẩy mạnh quốc tế hóa pháp luật, trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng. Theo xu hướng hội nhập quốc tế hiện nay thì mỗi quốc gia được ví như một ngôi làng nhỏ. Việc giao thoa văn hóa, kinh tế là một xu hướng tất yếu. Pháp luật đất đai hiện hành đã phần nào tạo ra được sự hội nhập quốc tế khi tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở, quyền thuê đất, quyền nhận vốn góp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật về đất đai ở Việt Nam không tương thích hoặc phù hợp với quy định trong các văn bản pháp luật của các nước. Do vậy, việc tham khảo các quy định của pháp luật nước ngoài trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực tiễn của Việt Nam là hết sức cần thiết. Yêu cầu này đòi hỏi chúng ta phải nghiên cứu một cách căn bản, có hệ thống kinh nghiệm lập pháp của các hệ thống pháp luật tiêu biểu trên thế giới cũng như khu vực, để chuyển hóa và tiếp thu có chọn lọc những quy định, tập quán quốc tế cho phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

3.2.1. Thống nhất các qui định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất của vợ chồng

Thứ nhất: Bổ sung thêm quyền của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất. Ta biết rằng theo Luật hôn nhân gia đình 2014 thừa nhận quan hệ chia, tách, khôi phục tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng nhưng hệ thống luật đất đai, Bộ luật dân

sự năm 2005 lại chỉ ghi nhận 8 quyền của vợ chồng đối với tài sản là quyền sử dụng đất đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn mà không ghi nhận ba quyền năng trên của chủ thể sử dụng đất là vợ chồng. Vì vậy, cần hoàn thiện đồng bộ qui định pháp luật. Bổ sung ba quyền năng này trong phạm vi quyền của người sử dụng đất là vợ chồng

Thứ hai: thống nhất thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất. Theo như phân tích tại mục 2.1.1 thì Bộ luật dân sự 2005, luật hôn nhân gia đình, luật đất đai, luật nhà ở không qui định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn… quyền sử dụng đất. Có qui định thời điểm có hiệu lực là thời điểm các bên công chứng, chứng thực hợp đồng. Nhưng theo qui định của luật đất đai thì thời điểm có hiệu lực lại là thời điểm đăng kí thay đổi quyền sử dụng đất.

Nhằm hạn chế những rủi ro trong việc một thửa đất mà chủ thể có thể giao dịch nhiều lần nên kiến nghị qui định thống nhất chung về thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất là từ khi đăng kí. Việc công chứng, chứng thực không thể nắm bắt được hiện tại thửa đất đó đã biến động như thế nào, chỉ qua hệ thống đăng kí thì ta mới biết được sự biến động này, nắm bắt tại thời điểm đang kí giao dịch xem quyền sử dụng đất đấy có tranh chấp gì không? Xây dựng một cơ sở dữ liệu cũng như cơ chế quản lí, khai thác nguồn dữ liệu về bất động sản. Hệ thống cơ sở dữ liệu được xây dựng tập trung, thống nhất sẽ là nguồn thông tin đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân tham khảo trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản, đảm bảo được quyền, lợi ích của mình, cũng như dự kiến được những rủi ro có thể gặp phải. Việc xây hệ thống có cơ sở dữ liệu đầy đủ đồng thời cũng giúp cho minh bạch hóa thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.

3.2.2. Hoàn thiện qui định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của vợ chồng

Pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và quyền hạn để bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản đảm bảo.

Xu hướng phát triển của pháp luật giao dịch bảo đảm hiện đại là khuyến