Các Quyền Năng Cơ Bản Của Người Sử Dụng Đất Là Vợ Chồng

tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ khi chủ thể A chuyển nhượng mảnh đất cho chủ thể B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không [3, tr.36].

- Pháp luật Hà Lan.

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện [3, tr.36].

Như vậy, có thể thấy rằng ở các nước giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải đăng kí qua hệ thống đăng kí đất đai. Việc đăng kí này vừa nhằm mục đích quản lí những biến động về đất đai và nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đất. Thời điểm đăng kí cũng là thời điểm có hiệu lực của giao dịch.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 107 trang tài liệu này.

Hoạt động đăng kí bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch hóa tình trạng pháp lí của bất động sản trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Mục đích là giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong những năm qua, Nhà nước đã có những cố gắng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng kí bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản nhưng trong lĩnh vực này vẫn tồn tại nhiều bất cập như: các quy định về đăng kí bất động sản nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 mà chưa có một đạo luật riêng về đăng kí bất động sản. Điều đó dẫn tới sự mâu thuẫn, chồng chéo với nhau gây nên những khó khăn không chỉ cho người dân mà còn cho cả cơ quan thực thi pháp luật, làm cản trở chức năng xét xử, kiểm sát các vụ án dân sự, hành chính của cơ quan tư pháp.

Từ việc chưa thống nhất được việc đăng kí bất động sản nên kéo theo việc qui định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của giao dịch đất đai. Khoản 3 Điều 83 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật năm 2008 đưa ra nguyên tắc áp dụng pháp luật: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau” [38, Điều 83, Khoản 3]. Tuy nhiên vấn đề đặt ra vẫn là thống nhất hóa các qui định pháp luật về vấn đề này.

Nhằm hạn chế những rủi ro trong việc một thửa đất mà chủ thể có thể giao

dịch nhiều lần nên kiến nghị qui định thống nhất chung về thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất là từ khi đăng kí. Việc công chứng, chứng thực không thể nắm bắt được hiện tại thửa đất đó đã biến động như thế nào, chỉ qua hệ thống đăng kí thì ta mới biết được sự biến động này, nắm bắt tại thời điểm đang kí giao dịch xem quyền sử dụng đất đấy có tranh chấp gì không? Xây dựng một cơ sở dữ liệu cũng như cơ chế quản lí, khai thác nguồn dữ liệu về bất động sản. Hệ thống cơ sở dữ liệu được xây dựng tập trung, thống nhất sẽ là nguồn thông tin đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân tham khảo trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản, đảm bảo được quyền, lợi ích của mình, cũng như dự kiến được những rủi ro có thể gặp phải. Việc xây hệ thống có cơ sở dữ liệu đầy đủ đồng thời cũng giúp cho minh bạch hóa thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.

2.2.3. Các quyền năng cơ bản của người sử dụng đất là vợ chồng

Do đặc trưng của chế độ tài sản vợ chồng nên quyền của người sử dụng đất là vợ chồng có những đặc trưng riêng biệt, cụ thể:

* Quyền của vợ chồng đối với chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau phù hợp với các qui định của pháp luật về nội dung và hình thức.

Luật đất đai năm 1993 qui định phạm vi chuyển đổi rộng hơn pháp luật hiện hành là cho phép chuyển đổi đối với cả đất ở. Nhưng hiện nay Quyền chuyển đổi chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp. Bởi xuất phát từ mục đích quan trọng và cơ bản là tập trung hóa đất nông nghiệp, tránh tình trạng sản xuất nông nghiệp manh mún để tạo điều kiện cho áp dụng khoa học, kỹ thuật.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức trao đổi tài sản là quyền sử dụng đất vì mục đích sản xuất nông nghiệp chứ không mang tính chất lợi nhuận. Khi chuyển đổi nếu có chênh lệch về giá trị giữa các thửa đất thì các bên thỏa thuận để thanh toán cho nhau. Sau khi chuyển đổi các bên có nghĩa vụ chuyển giao cho nhau đúng diện tích, vị trí, loại đất đã chuyển đổi. Phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn trong phạm vi hạn mức đối với loại đất đó và được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã đổi.

* Quyền của vợ chồng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất.

Khi chuyển nhượng đất, chủ thể là vợ chồng phải đảm bảo những điều kiện sau như những chủ thể chung khác, đó là:

- Vợ chồng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

- Vợ chồng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Vợ chồng được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

- Vợ chồng đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Vợ chồng được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù là tài sản chung hay riêng

của vợ chồng thì pháp luật đều qui định chung về quyền và nghĩa vụ của chủ thể chuyển nhượng như sau:

- Theo qui định tại Điều 700 luật dân sự 2005 thì quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì tính lãi theo lãi suất chậm trả của ngân hàng nhà nước trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng chuyển nhượng [36, Điều 700].

- Điều 699 luật dân sự 2005 qui định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Tùy vào từng hợp đồng chuyển nhượng riêng mà các bên có thể thỏa thuận thêm quyền và nghĩa vụ cho các bên như nghĩa vụ chịu phí đăng kí chuyển quyền sử dụng đất... [36, Điều 699].

- Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung trên thì vợ chồng khi chuyển nhượng đất phải đảm bảo những qui định của pháp luật hôn nhân gia đình. Đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi là tài sản riêng phải đảm bảo về chỗ ở cho vợ chồng nếu đấy là nơi ở duy nhất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kì hôn nhân không có nhiều bất cập nhưng đối với việc chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng sau khi ly hôn lại phát sinh nhiều tranh chấp. Pháp luật tố tụng dân sự qui định việc giải quyết tranh chấp chỉ xem xét trong phạm vi đương sự yêu cầu. Mà trên thực tế các tranh chấp về hôn nhân gia đình đa phần chỉ giải quyết về vấn đề tình cảm, con chung. Còn về vấn đề tài sản chung thì hầu hết là các đương sự tự thỏa thuận không yêu cầu tòa án giải quyết. Theo báo cáo tổng kết hoạt động xét xử dân sự của Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội ngày 30/12/2011 thì: năm 2011, Tòa án thụ lý 1089 vụ việc thì chỉ có 12 vụ án hôn nhân gia đình trong đó có giải quyết quan hệ chia tài sản chung của vợ chồng [51].

Báo cáo tổng kết hoạt động xét xử dân sự của Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội ngày 30/12/2012 thì: năm 2012 Tòa án nhân dân quận Đống Đa thụ lý

1047 vụ việc hôn nhân gia đình thì chỉ có 15 vụ án hôn nhân gia đình có liên quan đến chia tài sản chung của vợ chồng [52].

Từ thực tế đấy dẫn đến 1 hệ lụy là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ly hôn trái pháp luật.

Ví dụ, ngày 14/3/2012 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội thụ lý vụ án chia tài sản chung sau ly hôn giữa bà Nguyễn Thị Thiên Nga và ông Nguyễn Đình Cương. Nội dung: Bà Nga và ông Cương kết hôn năm 1979. Đến năm 1994 ông bà

được Hội người mù Việt Nam phân cho phòng số 2 nhà B24 tầng 2 tập thể Nam Thành Công theo quyết định số 128/HNM ngày 11/6/1994. Vợ chồng bà đã đóng tiền cho cơ quan xây dựng nhà ở là 4,6 triệu đồng vào năm 1994. Quá trình sử dụng vợ chồng bà Nga đã thỏa thuận với chủ nhà tầng 1 hoán đổi cho nhau, nên có quyết

định sửa tầng 2 thành tầng 1, với tổng diện tích là 15,6m2. Năm 1999 vợ chồng bà ly hôn theo quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 58/1.4.1999. Quyết định: “về tài sản chung: anh Cương, chị Nga không yêu cầu Tòa án giải quyết nên tòa không xét”. Sau khi ly hụn anh Cương kết hụn với bà Hoàng Thị Tuyết Hoa (6/1/2000). Năm 2007 anh Cương được Hội người mự Việt Nam cấp bổ sung thờm 7,4 m2 liền kề nờn tổng diện tớch phũng là 23m2.

Đến năm 2009 UBND quận Đống Đa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Anh Cương đã làm hồ sơ trong đó người sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là anh Cương và vợ thứ 2 là bà Hoa.

Năm 2010 anh Cương, chị Hoa đã chuyển nhượng nhà đất trên cho anh Hùng và vợ là chị Kim Hoa mà không chia phần tài sản chung cho bà [54].

Như vậy, nhà đất trên là thuộc quyền sử dụng của ông Cương, bà Nga. Tại thời điểm ông bà ly hôn thì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong quyết định công nhận thuận tình ly hôn ông bà cũng không xem xét vấn đề tài sản. Nên sau này dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Vấn đề đặt ra là nguyên nhân nào dẫn đến việc sai phạm này? Qua thực tế xem xét hồ sơ vụ án thấy rằng, tại thời điểm ông Cương bà Nga ly hôn thì nhà đất trên của ông bà vẫn chưa được cấp CGN quyền sử dụng đất. Sau này khi ông Cương kết

hôn với bà Hoa sinh sống ở tại nhà đất trên và ông Cương đã nhập khẩu cho bà Hoa tại địa chỉ trên. Thông tin trên hộ khẩu chỉ thể hiện bà Hoa là vợ ông Cương chứ không thể hiện thông tin bà Hoa là vợ hai của Ông. Mặt khác tại thời điểm ông Cương, bà Nga (người vợ thứ nhất) mua đất, hợp đồng mua bán lại chỉ mình ông Cương kí tên. Khi nộp hồ sơ để UBND quận Đống Đa cấp GCN quyền sử dụng đất ông Cương chỉ nộp hộ khẩu mới đứng tên ông, vợ hai là bà Hoa và hợp đồng mua bán. Như vậy UBND đương nhiên không thể biết được việc sai thông tin trong hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất. Việc sai sót này là do nguyên nhân chủ quan của người khai báo, UBND không có lỗi trong trường hợp này. Như vậy, để giảm thiểu những sai sót như thế này, nên chăng thông tin về quan hệ hôn nhân phải là hồ sơ giấy tờ bắt buộc trong việc xin cấp GCN quyền sử dụng đất. Và để xác nhận thông tin hôn nhân được chính xác, khách quan thì ngoài việc dựa trên cơ sở khai báo của vợ, chồng thì UBND cần được thông tin qua kênh thông tin của Tòa án. Tức là khi có việc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng (dù là tài sản riêng hay chung) thì Tòa án bắt buộc phải gửi thông báo tới UBND xã, phường để theo dõi, nắm bắt nhằm phục vụ cho công tác quản lí hành chính cũng như tránh những tranh chấp phát sinh sau này.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ chồng (hoặc vợ hoặc chồng – nếu đó là tài sản riêng) còn phải chịu các khoản phí, lệ phí và thuế mà nhà nước qui định. Tùy theo thỏa thuận của các bên mà có thể bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng phải chịu khoản phí, lệ phí này.

Theo qui định tại khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì khi vợ chồng chuyển nhượng nhà ở, đất ở mà không phải là duy nhất thì sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân, được tính theo công thức sau [2]:

Thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Và phải chịu khoản lệ phí trước bạ, được tính theo công thức [41]:

Số tiền lệ phí trước bạ = giá trị tài sản x mức thu lệ phí nhà đất 5%

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2013 (Luật thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi và